Aufschiebender Maklervertrag

Enthält der Hauptvertrag eine Rücktrittsklausel für den Fall des Nichtvorliegens einer erforderlichen behördlichen Genehmigung bis zu einem bestimmten Termin, so handelt es sich auch dann um eine Regelung im Sinne einer aufschiebenden Bedingung im Sinne des § 852 I 2 BGB, wenn ggf. das Verhalten einer Vertragspartei für das Fehlen der Genehmigung mitursächlich ist.

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Bild: M. Eisinger
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Aus dem Tatbestand

Die Beklagte ist Maklerin und war für die Klägerin tätig. Auf Nachweis bzw. Vermittlung der Beklagten schloss die Klägerin mit dem Vermieter A am 6.8.2002 einen Gewerberaummietvertrag über die Anmietung von Flächen im Büro- und Gewerbegebäude ...-Straße in ... zum Zwecke des Betrieb eines Möbelgeschäfts. Die Parteien dieses Mietvertrages vereinbarten u. a. in Ziffern 1.3.2 und 1.3.3, dass die Klägerin die im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss liegende Mietfläche als Ausstellungs- und Verkaufsfläche nutzen wird. In Ziffer 1.3.6 trafen die Mietvertragsparteien folgende weitere Regelung:„Der Vermieter wird umgehend nach Vertragsunterzeichnung auf eigene Kosten für die in Ziffer 1.3.2 und 1.3.3 beschriebenen Flächen eine Nutzungsänderung beantragen. Sollte wider erwarten die Mietflächen nicht als Ausstellungs- und Verkaufsflächen genehmigt werden oder die Genehmigung mit Auflagen versehen sein, deren Realisierung für den Vermieter unwirtschaftlich ist, so steht dem Vermieter ein Rücktrittsrecht zu. … Sollte bis zum 28.2.2003 kein positiver Bescheid der Nutzungsänderung vorliegen, so steht dem Mieter ein Rücktrittsrecht zu. …“.
Für ihre Tätigkeit im Zusammenhang mit dem Nachweis bzw. der Vermittlung dieses Gewerberaummietvertrages erhielt die Beklagte von der Klägerin eine Maklercourtage in Höhe von 79.191,81 Euro.
Am 24.2.2003 teilte der Magistrat der Stadt ... dem Vermieter auf dessen gestellten Antrag auf Genehmigung der Nutzungsänderung mit, dass gegen die beantragte veränderte Ausführung als Möbellager keine Bedenken bestünden, dies aber unter dem Vorbehalt der endgültigen Prüfung stehe und dieses Schreiben nicht zum Baubeginn berechtige. Der Zeitpunkt der Beantragung der Nutzungsänderung durch den Vermieter A bei dem Magistrat der Stadt ... ist zwischen den Parteien streitig. Nach dem Vortrag der Klägerin soll der Vermieter den Bauantrag Ende Dezember 2002 eingereicht haben. Die Beklagte behauptet, der Vermieter habe den Antrag erst am 20.2.2003 gestellt. Bis zum 28.2.2003 lag eine behördliche Genehmigung zur Nutzungsänderung nicht vor. Die Klägerin trat sodann mit Schreiben vom 28.2.2003 unter Verweis auf die in Ziffer 1.3.6 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung vom Vertrag zurück und führte aus, die vorläufige Genehmigung vom 24.2. 2003 sie unzureichend, da sie, die Klägerin, mit den Umbauten noch nicht beginnen könne und ein Zuwarten nicht möglich sei, da dann die Saisonware nicht mehr veräußert werden könne. Am 14.4.2003 erteilte der Magistrat der Stadt ... die Baugenehmigung zur geänderten Nutzung der Mieträumlichkeiten als Möbelladen, wie vom Vermieter beantragt.
Die Klägerin verlangt von der Beklagten nunmehr nach dem erklärten Rücktritt vom Mietvertrag die Rückzahlung der an die Beklagte geleisteten Maklercourtage sowie 780,00 Euro Anwaltsgebühren. Dass der Rücktritt vom Vertrag zu Recht erfolgte ist, ist zwischen den Parteien unstreitig.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung ist in der Sache begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 812 Abs. 1 i. V. mit § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB Anspruch auf Rückzahlung der an sie geleisteten Maklercourtage.
Hängt die Wirksamkeit eines (Haupt-)Vertrages vom Eintritt einer (aufschiebenden) Bedingung ab, so kann nach § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB die versprochene Maklerprovision erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt (BGH NJW 1984, 358). Im Falle einer Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) besteht bis zum Eintritt der Bedingung eine für die Vertragsparteien erkennbare Unvollkommenheit des Vertrages. Ist hingegen das vertraglich vereinbarte Rücktrittsrecht dem gesetzlichen Rücktrittsrecht nachgebildet, liegt kein anfänglicher Mangel des Hauptvertrages vor, so dass die dem Makler versprochene Courtage sofort anfällt. Bei einem vertraglichen Rücktrittsrecht ist das Bestehen bzw. der Wegfall des Vergütungsanspruchs eine Frage der Auslegung des Hauptvertrages. Maßgeblich für die Beurteilung einer vertraglichen Rücktrittsklausel ist dabei, ob nach Beweggrund, Zweck und Inhalt der Rücktrittsklausel der Hauptvertrag im Sinne einer anfänglichen Unvollkommenheit in der Schwebe bleiben soll, so dass dies einer aufschiebenden Bedingung gleichsteht oder ob der Vertrag sofort voll wirksam sein soll und nur nachträgliche Umstände zum Wegfall des Vertrages führen können, insbesondere durch den Eintritt von Leistungsstörungen, deren Behebung im Verantwortungsbereich der Vertragsparteien liegt (vgl. BGH MDR 1998, 764 m. w. N.). Auf Grund einer solchen Vertragsauslegung ist der Senat der Ansicht, dass das der Klägerin in Ziffer 1.3.6. des Mietvertrages vertraglich eingeräumte Rücktrittsrecht einer aufschiebenden Bedingung gleichsteht. Wesentlicher wirtschaftlicher Zweck des Mietvertrages war, dass die vermieteten Räumlichkeiten als Ausstellungs- und Verlaufsfläche für die Klägerin nutzbar sind. Die o. g. Klausel des Mietvertrages enthält zugunsten der Klägerin – entgegen der Darstellung in der angefochtenen Entscheidung – lediglich ein Rücktrittsrecht, das an eine zeitliche Befristung anknüpft, nämlich daran, dass bis zum 28.2.2003 kein positiver Bescheid für die erforderliche Nutzungsänderungsgenehmigung vorliegt, wohingegen die weiteren in dieser Klausel geregelten Rücktrittsrechte den Vermieter betreffen. Dabei handelt es sich um ein zeitlich befristetes und - mit Ausnahme der Genehmigungserteilung bis zu diesem Zeitpunkt - an keine weiteren Voraussetzungen gebundenes Rücktrittsrecht der Klägerin. Dieses diente ersichtlich der Planungssicherheit der Klägerin im Hinblick auf die Eröffnung ihres Betriebes in den Mieträumlichkeiten. Ein an die erforderliche behördliche Genehmigung anknüpfendes Recht zum Rücktritt ohne weitere Voraussetzungen innerhalb einer bestimmten Frist lässt grundsätzlich den Lohnanspruch des Maklers erst entstehen, sobald es wegen Fristablaufs oder aus anderen Gründen nicht mehr ausgeübt wird. Dies ist entsprechend Voraussetzung dafür, dass der Makler die bereits gezahlte Maklerprovision endgültig behalten darf. Diese Voraussetzung ist indes vorliegend nicht eingetreten. Die erforderliche Unvollkommenheit des Hauptvertrages infolge der als aufschiebende Bedingung zu verstehenden Rücktrittsklausel ist dabei so auszulegen, wie sie sich bei Abschluss des Hauptvertrages darstellt. Diese Auslegung lässt eindeutig erkennen, dass es den Parteien des Hauptvertrages ausschließlich darauf ankam, die Situation zu regeln, die sich ergibt, wenn bis zum Ablauf der Frist die erforderliche Genehmigung nicht vorliegen sollte und zwar unabhängig davon, auf welchen aus damaliger Sicht unwägbaren Gründen dies beruhen sollte (so wohl auch BGH NJW-RR 1998, 1205 = MDR 1998, 582 in einem vergleichbaren Fall). Für das der Klägerin eingeräumte Rücktrittsrecht kommt es mithin gerade nicht darauf an, aus welchen Gründen die für die Erfüllung des von den Parteien vereinbarten und auch von der Beklagten erkennbaren wirtschaftlichen Zwecks der Vermietung erforderliche Genehmigung der Nutzungsänderung bis zu diesem Zeitpunkt nicht vorliegt. Daher ist es für die erforderliche Auslegung der Rücktrittsklausel auch nicht erheblich, wie die Aussichten auf Erteilung der Genehmigung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages objektiv einzuschätzen waren oder von den Mietvertragsparteien eingeschätzt wurden, ebenso nicht, ob eine unverzügliche Antragstellung durch den Vermieter eine Genehmigung die behördliche Genehmigungserteilung innerhalb der Frist als wahrscheinlich erscheinen lässt. Die Unvollkommenheit des Hauptvertrages im Sinne einer Ungewissheit des Vorliegens einer Genehmigung zur Nutzungsänderung bis zur in der Rücktrittsklausel genannten Frist, ist entgegen der Meinung der Beklagten kein Umstand, der die Vertragsdurchführung betrifft, sondern haftet dem Vertrag von Beginn an. Daher kommt es nicht auf eine ex-post-Betrachtung dahingehend an, unter welchen, ggf. von den Mietvertragsparteien beeinflussbaren Umständen eine rechtzeitige Erteilung der Genehmigung durch die Stadt ... möglich gewesen wäre.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist das vereinbarte Rücktrittsrecht der Klägerin auch nicht in der Weise (nachträglich) dahin zu interpretieren, dass der Klägerin ein – dann dem gesetzlichen Rücktrittsrecht nachgebildetes – Rücktrittsrecht zustehen sollte, wenn der Vermieter „seine Verpflichtung“, die Genehmigung der Nutzungsänderung rechtzeitig zu beantragen, nicht erfüllt. Ebenso wenig lässt sich im Übrigen, wie die Beklagte meint, die Erbringung der Genehmigung zur Nutzungsänderung als Leistungspflicht des Vermieters verstehen.
Selbst dann, wenn man davon ausgehen würde, dass das Verhalten des Vermieters, den erforderlichen Genehmigungsantrag nicht alsbald, sondern erst längere Zeit nach Abschluss des Hauptvertrages zu stellen, als Bedingungsvereitelung nach § 162 BGB zu werten wäre, berührt dies die Auslegung der Rücktrittsklausel im Sinne der anfänglichen Unvollkommenheit nicht. Überdies könnte eine solche Bedingungsvereitelung im Verhältnis zur Beklagten nicht zu Lasten der Klägerin gehen. Nicht die Klägerin als Maklerkundin hat ggf. den Eintritt der Bedingung für den Bestand des Hauptvertrages vereitelt. Daher muss sie sich auch nicht so stellen lassen, als habe der Hauptvertrag weiterhin Bestand. Allenfalls müsste sich der Vermieter der Beklagten gegenüber so stellen lassen, als sei die Bedingung nicht eingetreten. Es wäre insbesondere auch nicht sachgerecht, der Klägerin das Risiko aufzuerlegen, den Vermieter - trotz der für sie und ihre Geschäftszwecke ausreichende Möglichkeit der Wahrnehmung eines ihr eingeräumten Rücktrittsrechts - auf Schadensersatz wegen der gezahlten Maklerprovision in Anspruch nehmen zu müssen. Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Mietvertragsparteien die auslegungsfähige Regelung des Rücktritts nicht ausdrücklich im Sinne einer aufschiebenden Bedingung geregelt haben, obgleich sie an anderer Stelle des Hauptvertrages einen anderen Sachverhalt als aufschiebende Bedingung geregelt haben. Will eine Vertragspartei sicherstellen, dass sie nur für den Fall eines zukünftigen Ereignisses den Vertragspflichten unterworfen ist, so braucht sie diese Bedingung nicht notwendigerweise ausdrücklich als aufschiebende Bedingung zu regeln und es schadet ihr nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) auch nicht, dass ihr diese Formulierungsmöglichkeit bekannt war. In der rechtlichen Bewertung der auszulegenden Rücktrittsklausel macht dies keinen Unterschied.

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Gericht: OLG Frankfurt
Aktenzeichen: 19 U 37/06
Urteil vom: 20.06.2006

Redaktion (allg.)

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