Bauarbeiten als Anschaffungskosten?

Wer auf einem Grundstück Bauarbeiten ausführt, weil er hofft, die Immobilie später zu erwerben, hat im Zivilrecht nur dann einen Bereicherungsanspruch, wenn die Erwartungshaltung enttäuscht wird. Kommt es aber tatsächlich zum Eigentumserwerb, erkennt der Bundesfinanzhof die Aufwendungen für die Bauarbeiten nicht als Anschaffungskosten an. Abweichende Rechtsprechung erfolgt nur, wenn der im späteren Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis den Aufwand des Käufers nicht widerspiegelt. Der Zweck des Erwerbers ist nicht erreicht, wenn er das Grundstück zwar bekommt, sich aber seine bereits vorgenommenen Aufwendungen im Wert der Immobilie nicht mindernd niederschlagen. In diesem Fall steht dem Bauherren und Käufer ein Bereicherungsanspruch zu.

Aus dem Tatbestand

Der Kläger fordert die Erstattung von Aufwendungen, die er
für ein früher im Eigentum der Beklagten, seiner Schwiegermutter,
stehendes Hausgrundstück gemacht hat.

Der Kläger und seine Familie bewohnten das Einfamilienhaus
der verwitweten Beklagten gemeinsam mit dieser aufgrund einer mündlichen
Absprache. Am 16. August 1972 schlossen der Kläger und seine
Ehefrau mit der Beklagten einen schriftlichen Formularmietvertrag,
in dessen § 7 Abs. 2 bestimmt war, der Mieter dürfe bauliche
oder sonstige Änderungen innerhalb der Mieträume oder
an den darin befindlichen Einrichtungen und Anlagen nicht ohne schriftliche
Einwilligung des Vermieters vornehmen. In einer notariellen Urkunde
vom 1. Dezember 1972 erkannte die Beklagte an, für zurückliegende
Arbeiten an ihrem Haus der Ehefrau des Klägers 32.300 DM als
verzinsliches Darlehen zu schulden, und bestellte ihr dafür
eine Sicherungshypothek an dem Grundstück. Das Darlehen wurde
der Beklagten auf Lebenszeit gestundet und sollte vorher nur im
Fall einer Veräußerung des Grundstücks fällig
werden. Ebenfalls am 1. Dezember 1972 und vor demselben Notar schloss
die Beklagte mit der Ehefrau des Klägers einen Erbvertrag,
in dem sie diese zu ihrer Alleinerbin bestimmte. Am 28. Mai 1984
verkaufte die Beklagte das Hausgrundstück unter gleichzeitiger
Auflassung an eine ihrer anderen Töchter, ..., die am 5. Dezember
1984 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Am 31.
August 1985 zogen der Kläger und seine Familie aus dem Anwesen
aus.

Der Kläger, der im Einverständnis mit der Beklagten nach
dem 1. Dezember 1972 weitere Arbeiten an dem Grundstück vornahm,
hat deren Wert in seinem am 16. Dezember 1985 eingereichten Antrag
auf Erlass eines Mahnbescheides mit 41.110,86 DM angegeben. Zuletzt
hat er im ersten Rechtszug 39.652 DM verlangt. Er hat geltend gemacht,
er habe die Aufwendungen im Hinblick auf den nach dem Erbvertrag
zu erwartenden Eigentumserwerb seiner Ehefrau getätigt. Das
Landgericht hat die Klage abgewiesen. Im Berufungsrechtszug hat
der Kläger einen Wertersatz von 47.910,68 DM und die Kosten
von zwei Sachverständigengutachten in Höhe von 1.637,04
DM und 136,80 DM (ins. 69.684,52 DM) verlangt und behauptet, die
Beklagte habe eine Kostenbeteiligung an seinen Aufwendungen jeweils
mit dem Hinweis auf die Erbfolge abgelehnt.

Das Berufungsgericht hat der Klage für Aufwendungen in der
Zeit vom 1. Dezember 1972 bis 5. November 1984 dem Grunde nach stattgegeben
und sie im übrigen abgewiesen. Mit ihrer Revision erstrebt
die Beklagte die vollständige Abweisung der Klage.

 

Aus den Entscheidungsgründen

 

I.

Das Berufungsgericht meint, dem Kläger stehe ein Bereicherungsanspruch
aus § 951 i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB sowie aus § 812 Abs. 1,
Satz 2, 2. Alternative BGB zu. Der Kläger habe seine Aufwendungen
ersichtlich in der der Beklagten bekannten Erwartung getätigt,
das Anwesen werde im Weg der Erbfolge in das Eigentum seiner Ehefrau
übergehen und bis zu diesem Zeitpunkt von ihm und seiner Familie
als Wohnung genutzt werden können. In dieser Erwartung sei
der Kläger enttäuscht worden. Welche seiner Aufwendungen
unter die bezeichneten Anspruchsnormen fielen, sei im Betragsverfahren
festzustellen.

Der Anspruch des Klägers sei nicht verjährt, obgleich
§ 558 BGB auch Ansprüche aus den §§ 951, 812 BGB erfasse. Für
den Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Ersatz nicht abgewohnter
Aufwendungen habe dies der Bundesgerichtshof bereits entschieden.
Auch der Anspruch des Klägers aus § 951 BGB sei nicht verjährt.
Dieser Anspruch sei unabhängig vom Bestand des Mietverhältnisses;
er wäre auch ohne ein solches entstanden. Dem Mitvertrag hätten
die Parteien ohnehin mehr formale Natur beigemessen. Jedenfalls
seien die Aufwendungen vom Kläger im Hinblick auf die formgültig
vereinbarte Erbenstellung seiner Ehefrau getätigt worden.

Im Betragsverfahren müsse im einzelnen geprüft werden,
welche Aufwendungen der Kläger im Rahmen des Mietvertrages
und welche er im Hinblick auf den erwarteten Eigentumserwerb seiner
Ehefrau gemacht habe. Insbesondere bestünden Zweifel, soweit
der Kläger Kosten für die Errichtung einer Wäscheaufhängung
und für den regelmäßig durchgeführten Ölbrennerservice
verlange. Aufwendungen aus der Zeit nach dem Eigentumserwerb durch
die Tochter ... der Beklagten am 5. November 1984 und vor dem 1.
Dezember 1972 habe die Beklagte nicht zu ersetzen. Wegen möglicher
Aufwendungen für das Hausgrundstück vor dem 1. Dezember
1972 sei die Klage abzuweisen.

 

II.

Das Berufungsurteil kann keinen Bestand haben. Es beruht auf einem
Verfahrensfehler, der zu seiner Aufhebung nötigt.

1. Keinen Erfolg hat allerdings die Rüge der Revision,
das Grundurteil sei schon deshalb unzulässig, weil die Frage,
ob der Kläger seine Aufwendungen zum Teil nicht im Hinblick
auf den zukünftigen Eigentumserwerb seiner Ehefrau, sondern
im Rahmen des Mietverhältnisses getätigt habe, nicht dem
Betragsverfahren vorbehalten werden dürfe.

a)Diese Rüge bezieht sich nicht nur, wie die
Revisionserwiderung meint, auf die im Berufungsurteil ausdrücklich
genannten Aufwendungen (Wäscheaufhängung; Ölbrennerservice).
Die Aufzählung dieser beiden Posten im Berufungsurteil ist
nur beispielhaft erfolgt, wie sich aus den Wendungen "insbesondere"
und "vor allem" ergibt. Das Berufungsurteil geht mithin
davon aus, dass die Entscheidung, ob die einzelnen Aufwendungen
im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis oder mit dem erwarteten
Eigentumserwerb standen, erst im Betragsverfahren getroffen werden
sollte. Darin liegt kein Verfahrensfehler.

b) § 304 ZPO fordert zwar eine vollständige
Entscheidung über den Grund des Anspruchs und gestattet deshalb
keine Entscheidung nur über einzelne Elemente der Begründetheit
einer Klage (BGHZ 72, 34, 36; BGH Urteil vom 10. Januar 1989, Az.
VI ZR 43/88 unter II 2 = MDR 1989, 535). Da die Vorschrift jedoch
prozesswirtschaftlichen Erwägungen entspringt, können
dogmatische Erwägungen bei ihrer Auslegung in den Hintergrund
treten (Senatsurteil vom 30. September 1964, At. VIII ZR 302/62
= LM ZPO § 304 Nr. 23 = WM 1964, 1170; BGH Urteil vom 11. Januar
1974, Az. I ZR 89/72 = MDR 1974, 558). Deshalb kann bei einer einheitlichen,
aus mehreren Einzelposten errechneten Schadensersatzforderung die
Verpflichtung zum Schadensersatz dem Grunde nach festgestellt und
dem Betragsverfahren die Prüfung vorbehalten werden, ob und
inwieweit einzelne Schadensposten auf die schadenstiftende Handlung
zurückzuführen sind (BGH Urteil vom 2. Mai 1961, Az. VI
ZR 153/60 = LM ZPO § 318 Nr. 3 = WM 1961, 732). Sogar bei einer
kumulativ auf mehrere gleichartige, aber rechtlich selbständige
Verträge gestützten, zusammengesetzten Forderung ist der
Erlass eines Grundurteils zulässig, das lediglich Einwendungen
abschließend klärt, die alle Verträge betreffen,
wie etwa den Einwand der Arglist oder die Verjährungseinrede
(BGH Urteil vom 11. Januar 1974 a.a.O.).

c) Unter diesen Gesichtspunkten ist das vorliegende
Grundurteil nicht zu beanstanden. Es klärt abschließend
die von der Beklagten erhobene Verjährungseinrede sowie ihren
Einwand, bereicherungsrechtliche Ansprüche wegen Zweckverfehlung
seien im Hinblick auf das Mietverhältnis von vornherein ausgeschlossen.
Die weitere Frage, ob alle Rechnungsposten eines - wie hier –
einheitlichen Bereicherungsanspruchs (vgl. dazu unten III 1 c cc)
im Hinblick auf eine erwartete Erbfolge gemacht wurden, ist hinsichtlich
ihres Vorbehalts für das Betragsverfahren nicht anders zu beurteilen
als diejenige der haftungsausfüllenden Kausalität bei
einzelnen Schadensposten. Schließlich ist dem Berufungsurteil
auch die Erwartung zu entnehmen, dass sich im Betragsverfahren mit
hoher Wahrscheinlichkeit ein Zahlungsanspruch des Klägers als
begründet erweisen wird. Das Berufungsgericht hat nur bei zwei
Posten (Wäscheaufhängung, Ölbrennerservice) eine
Beziehung zum Mietvertrag ausdrücklich für möglich
gehalten. Die darin liegende Annahme, die übrigen Aufwendungen
stünden nicht mit der Stellung des Klägers als Mieter
in Zusammenhang, ist wegen der Art und wegen des auf eine dauerhafte
Wertverbesserung des Anwesens gerichteten Umfanges dieser Aufwendungen
gerechtfertigt.

2.In der Verbindung mit der weitergehenden Klageabweisung,
die das Berufungsgericht zwar nicht ausdrücklich als Teilurteil
bezeichnet hat, die aber sachlich ein solches darstellt, fehlt es
dem Grundurteil jedoch an der notwendigen Bestimmtheit. Zu Recht
bemängelt die Revision, es sei offen geblieben, welcher Teil
des Klaganspruchs von der Klageabweisung erfasst werde.

a) Ein Grund- und Teilurteil darf nur in der Form ergehen,
dass jeweils ein quantitativer, zahlenmäßig oder auf
sonstige Weise bestimmter Teil des – teilbaren – Streitgegenstandes
dem abschließend beschiedenen Teil des Klaganspruchs und der
Zwischenentscheidung über den Grund zugeordnet wird (Senatsurteil
vom 8. Juni 1988, Az. VIII ZR 105/87 = WM 1988, 1500 unter II. 1).
Andernfalls bliebe ungewiss, in welchem Umfang über den Klaganspruch
rechtskräftig entscheiden ist und in welcher Höhe er –
als dem Grunde nach gerechtfertigt – noch anhängig ist.
Macht der Kläger einen Zahlungsanspruch geltend, der sich aus
mehreren bezifferten Einzelposten zusammensetzt und teilt das Berufungsgericht
das Klagebegehren lediglich nach Zeitabschnitten auf, so lässt
sich sowohl eine teilweise Klagabweisung als auch eine Entscheidung
zum Grund nur dann ausreichend individualisieren, wenn die geltend
gemachten Einzelposten entweder im Urteil oder im Parteivorbringen
bestimmten Zeitabschnitten zugeordnet sind (Senatsurteil vom 8.
Juni 1988 a.a.O.).

b)Eine derartige Konkretisierung nimmt das Berufungsurteil
nicht vor. Es führt lediglich aus, die Klage werden wegen "möglicher"
Ansprüche aus der Zeit vor dem 1. Dezember 1971 abgewiesen,
ohne die Ansprüche näher zu kennzeichnen. Auch die Bezugnahme
des Berufungsurteils auf den gesamten Akteninhalt erlaubt keine
abschließende Klärung.

aa) Zweifelhaft ist schon, ob als unstreitig gelten
kann, dass sämtliche Aufwendungen – mit Ausnahme des schon
nach dem Klägervortrag im Jahr 1971 begonnenen, regelmäßigen
Ölbrennerservices – in dem hier maßgebenden Zeitraum
erbracht wurden. Der Kläger hat zwar in der Klageschrift vorgetragen,
er habe die Arbeiten ab dem 1. Januar 1973 vorgenommen, und seine
entsprechend bevollmächtigte Ehefrau hat in der mündlichen
Verhandlung vor dem Berufungsgericht erklärt, nach der Errichtung
der Garage im Jahr 1981/82 seien keine Arbeiten mehr erbracht worden.
Beides hat die damals mit dem Kläger zusammenwohnende Beklagte
nicht ausdrücklich bestritten. Sie hatte aber seit Beginn des
Rechtsstreits gefordert, der Kläger möge den Zeitpunkt
der einzelnen Arbeiten angeben. Dem ist der Kläger erst mit
seinem Schriftsatz vom 19. November 1987 nachgekommen, der zwar
noch an diesem Tag, aber damit nur einen Tag vor Ablauf der vom
Berufungsgericht nach § 128 Abs. 2 ZPO bestimmten und damit dem
Schluss der mündlichen Verhandlung gleichstehenden Frist einging.
Die Beklagte hatte keine Gelegenheit mehr, zu den Zeitangaben des
Klägers Stellung zu nehmen. Bei dieser Sachlage können
die Zeitangaben des Klägers nicht als zugestanden gelten, zumal
die Beklagte aus deren Fehlen zuvor die mangelnde Schlüssigkeit
der Klage hergeleitet hatte, worin ihr das Landgericht gefolgt war.

bb) Eine Konkretisierung ist auch insoweit nicht
möglich, als es um die Aufwendungen geht, die schon nach dem
Vortrag des Klägers vor dem 1. Dezember 1972 getätigt
worden sind. Das betrifft den Ölbrennerservice, den der Kläger
angeblich von 1971 bis 1983 durchgeführt hat. Der hierfür
geltend gemachte und nicht weiter nach Zeitabschnitten aufgeteilte
Betrag (32 Stunden á 20 DM) ermöglicht nicht die rechnerische
Aussonderung der auf die Jahre 1971 und 1972 entfallenden Arbeiten,
zumal der Kläger behauptet, er habe den Ölbrennerservice
über 13 Jahre hin durchgeführt, während das von ihm
vorgelegte Gutachten von 14 Jahren ausgeht.

cc) Unklar bleibt auch, welche Entscheidung das Berufungsgericht
über die Kosten der vom Kläger eingeholten beiden Wertgutachten
getroffen hat. Diese Kosten sind dem Kläger erst nach dem vom
Berufungsgericht für maßgeblich gehaltenen Zeitraum entstanden.
Ob sie deshalb von der Klageabweisung erfasst werden sollten, ist
jedoch zweifelhaft, weil es sich bei diesen Kosten nicht um "Aufwendungen
für das Hausgrundstück" handelt und weil ein Anspruch
auf ihre Erstattung nicht aus Bereicherungsrecht – nur damit
befasst sich das Berufungsurteil -, sondern allenfalls aus einem
auf Verzug oder positiver Forderungsverletzung beruhenden materiellen
Kostenerstattungsanspruch folgen könnte. Dass das Berufungsgericht
einen solchen Erstattungsanspruch verneinen wollte, wird aus seinen
Entscheidungsgründen ebenso wenig deutlich wie die weiter denkbare
Möglichkeit, die Entscheidung hierüber zurückzustellen,
bis der dem Kläger zustehende Bereicherungsanspruch auch der
Höhe nach geklärt ist.

 

III.

Aufgrund der bisher getroffenen Feststellungen kann auch der Senat
ein den dargelegten Grundsätzen entsprechendes Grund- und Teilurteil
nicht erlassen. Einer Zurückverweisung an das Berufungsgericht
bedürfte es gleichwohl nicht, wenn die Revision mit ihrer Ansicht
recht hätte, dass ein Bereicherungsanspruch des Klägers
schon dem Grund nach nicht bestehe oder verjährt sei. Beides
ist jedoch nicht Fall.

1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
kann demjenigen, der in der begründeten Erwartung künftigen
Eigentumserwerbs auf einem fremden Grundstück Bauarbeiten vornimmt
oder vornehmen lässt, ein Bereicherungsanspruch zustehen, wenn
diese Erwartung später enttäuscht wird (Senatsurteil vom
12. April 1961, Az. VIII ZR 152/60 = LM BGB § 951 Nr. 14 = WM 1961,
700 unter 2; BGHZ 35, 356, 358; BGHZ 44, 321, 322; BGHZ Urteil vom
10. Oktober 1969, Az. VII ZR 145/69 = WM 1971, 474; BGH Urteil vom
12. März 1976, Az. IV ZR 49/75, nicht veröffentlicht,
jedoch mit seinem wesentlichen Inhalt wiedergegeben bei Johannsen
WM 1977, 270, 280). In dem Fall, der der Entscheidung vom 29. November
1965 (BGHZ 44, 321) zugrundelang, beruhte die Erwartung des Bauenden
auf einem testamentarischen Vermächtnis, in dem am 12. März
1976 entschiedenen Fall auf einer nach § 2271 Abs. 2 Satz 1 BGB
bindend gewordenen Erbeinsetzung durch gemeinschaftliches Testament.
Dieser steht in ihren Auswirkungen die hier vereinbarte vertragliche
Alleinerbenstellung der Ehefrau des Klägers gleich. Mögliche
Ansprüche des bindend eingesetzten Erben wegen schenkweiser
Verkürzung seines Erbes aus § 2287 BGB, die in jedem Fall erst
beim Tod des Erblassers fällig würden, schließen
einen derartigen Bereicherungsanspruch nicht aus (davon geht auch
das zuletzt genannte Urteil vom 12. März 1976 aus, vgl. Palandt/Edenhofer,
BGB, 48. Aufl., § 2287 Anm. 4a).

a) Ein Bereicherungsanspruch scheitert entgegen der
Ansicht der Revision nicht an einem Vorrang mietrechtlicher Verwendungsersatzansprüche.
In den zuvor genannten Urteilen war über derartige Ansprüche
nicht zu befinden, weil es dort um die Bebauung unbebauter Grundstücke
oder um die Errichtung größerer Anbauten ging und solche
Aufwendungen nicht unter den Verwendungsbegriff fallen. Das trifft
für die Aufwendungen des Klägers, die den Charakter des
Grundstücks und seine Nutzungsart unverändert gelassen
haben, nicht zu. Soweit es sich jedoch dabei nicht um notwendige,
sondern um sonstige, gemäß den Vorschriften über
die Geschäftsführung ohne Auftrag ersatzfähige Verwendungen
nach § 547 Abs. 2 BGB handelt, das gilt für die Mehrzahl der
Aufwendungen, würden Ansprüche aus § 683 BGB an § 685
BGB scheitern, weil der Kläger die Aufwendungen nach seinem
eigenen Vorbringen ohne die Absicht, von der Beklagten Ersatz zu
verlangen, erbracht hat (vgl. dazu Senatsurteil vom 10. Oktober
1984, Az. VIII ZR 152/83 = LM BGB § 598 Nr. 5 = WM 1984, 1613 unter
I 3 b). Auch soweit es sich indessen um notwendige Verwendungen
handelt, das betrifft die reinen Reparaturarbeiten, werden Ansprüche
aus ungerechtfertigter Bereicherung, die auf die Erwartung künftigen
Eigentumserwerbs durch die Ehefrau des Klägers gestützt
sind, durch die §§ 547 und 547 a BGB nicht ausgeschlossen. Denn
Ansprüche aus Ersatz von Aufwendungen, die einer gemieteten
Sache zugute gekommen sind, brauchen nicht auf dem Mietvertrag zu
beruhen und sind dann rechtlich selbständig zu beurteilen,
auch wenn es sich rein gegenständlich um Verwendungen im Sinn
des § 547 BGB handelt (Senatsurteil vom 13. Februar 1974, Az. VIII
ZR 233/72 = WM 1974, 348 unter III 2 c). Vorliegend sind deshalb
Aufwendungen, die der Kläger mit Rücksicht auf das Mietverhältnis
gemacht hat, von denjenigen zu trennen, die er im Hinblick auf die
erwartete Eigentümerstellung seiner Ehefrau vorgenommen hat,
und jeweils einer selbständigen rechtlichen Beurteilung zu
unterziehen.

b) Der Kläger kann seinen Anspruch auf § 812
Abs. 1 BGB stützen. Ebenso wie in den Urteilen vom 10. Oktober
1969 und vom 12. März 1976 (jeweils a.a.O.) bedarf keiner Entscheidung,
ob die Beklagte durch eine Leistung oder in sonstiger Weise bereichert
ist. Sowohl die Voraussetzungen des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB als
auch diejenigen einer Leistungskondiktion wegen Zweckverfehlung
(§ 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Alternative BGB) liegen vor. Soweit der
Kläger ihm gehörende Materialien mit dem Grundstück
der Beklagten verbunden hat, ergibt sich sein Anspruch aus § 951
Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit den genannten Vorschriften.

Unrichtig, wenn auch im Ergebnis unschädlich, ist allerdings
die Unterscheidung des Berufungsgerichts, das Aufwendungen in fehlgeschlagener
Erwartung des Eigentumserwerbs den §§ 951, 812 Abs. 1 Satz 1 BGB
zuordnet, dagegen die Aufwendungen dem § 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Alternative
BGB unterstellen will, bei denen der Kläger angenommen habe,
er und seine Familie könnten bis zum Tod der Beklagten als
Mieter in ihrem Haus wohnen und die Aufwendungen, das Berufungsgericht
führt hier die Wasserleitung und die Garage an, bis dahin abwohnen.
Die Annahme eines solchen zusätzlichen, auf Amortisation durch
Nutzung gerichteten Zwecks der Aufwendungen verbietet sich schon
deshalb, weil der Kläger selbst vorträgt, er hätte
sämtliche Arbeiten auch dann vorgenommen, wenn er und seine
Familie das Haus nicht bewohnt hätten. Die danach allein verbleibende
Möglichkeit der Amortisation nach dem Eintritt der Erbfolge
wird aber von der Erwartung des Eigentumserwerbs umfasst.

c) Auch die weiteren Voraussetzungen eines Bereicherungsanspruchs
hat das Berufungsgericht zu Recht bejaht. Die Aufwendungen zur Verbesserung
des Grundstücks sind der Beklagten zugute gekommen, sei es
durch Leistungen des Klägers oder in sonstiger Weise.

aa) Das Berufungsgericht geht ersichtlich davon aus,
der Kläger habe jedenfalls die Mehrzahl seiner Aufwendungen
nicht im Hinblick auf das Mietverhältnis erbracht. Das liegt
bei dem überwiegenden Teil der Aufwendungen schon deshalb nahe,
weil sie ihrer Art und ihrem Umfang nach geeignet waren, zu einer
dauerhaften Wertsteigerung des Grundstücks zu führen.
Die Annahme des Berufungsgerichts findet auch eine Bestätigung
in dem Umstand, dass in dem "Schuldbekenntnis" der Beklagten
für die zurückliegenden Arbeiten die Rückzahlung
des anerkannten Darlehens nicht an die Beendigung des Mietverhältnisses,
sondern ausschließlich an die Veräußerung des Grundstücks
geknüpft war. Diese Vereinbarung ist zwar zwischen der Beklagten
und der Ehefrau des Klägers getroffen worden. Sie ist aber
auch für das Verhältnis zwischen den Parteien bedeutsam,
weil sie zeigt, dass die Beteiligten in ihren Rechtsbeziehungen
das Vermögen der Familie des Klägers als Einheit behandelt
haben. Anders wäre nicht zu erklären, warum die Beklagte
ihrer Tochter gegenüber ein Schuldanerkenntnis für Arbeiten
abgegeben hat, die nach Sachlage eher der Kläger als seine
Ehefrau durchgeführt oder bezahlt hat.

Vergebens greift die Revision die Feststellungen des Berufungsgerichts
zu der vom Kläger mit seinen Aufwendungen verfolgten Absicht
unter Hinweis auf den Vorrang des Mietverhältnisses an. Ebenso
wenig wie das Bestehen eines Mietvertrages die Anwendung anderer
Vorschriften über den Verwendungsersatz grundsätzlich
ausschließt, müssen Verwendungen des Mieters auf die
Mietsache subjektiv ausschließlich dem Mietverhältnis
zugeordnet werden. Gerade die Doppelstellung des Klägers als
Mieter einerseits und Ehemann der künftigen Alleinerbin der
Beklagten andererseits konnte ihn sowohl im Hinblick auf augenblickliche
oder kurzfristige Wohnbedürfnisse als auch wegen des langfristigen
Zustandes des Hausgrundstücks zu Arbeiten an dem Anwesen veranlassen.
Das gilt selbst dann, wenn die von der Revision bekämpfte Ansicht
des Berufungsgerichts nicht zutreffen sollte, der Mietvertrag zwischen
den Parteien habe ohnehin mehr formale Natur gehabt. Dem Kläger
kann auch nicht vorgehalten werden, er habe schon deshalb nicht
fest mit einem späteren Eigentumserwerb seiner Ehefrau rechnen
können, weil er aus dem "Schuldbekenntnis" habe entnehmen
müssen, dass die Beklagte an einer Veräußerung des
Grundstücks zu Lebzeiten rechtlich nicht gehindert sei. Die
Revision übersieht dabei, dass im vorliegenden Fall als Rechtsgrund
für die Bereicherung gerade der Eintritt eines rechtlich nicht
erzwingbaren Erfolges in Frage steht. Sie kann schließlich
auch daraus nichts zu ihren Gunsten herleiten, dass der Kläger
schon vor Abschluss des Erbvertrages vom 1. Dezember 1972 Aufwendungen
auf das Hausgrundstück gemacht hat, ohne damals mit einem Eigentumserwerb
seiner Ehefrau rechnen zu können. Nachdem durch den Erbvertrag
die begründete Erwartung eines späteren Eigentumserwerbs
geschaffen war, spricht alles dafür, dass dieser Umstand nunmehr
für die Arbeiten des Klägers bestimmend war. Dass die
Beteiligten auch die vorher geleisteten Arbeiten nicht als mit Rücksicht
auf das schon damals bestehende Mietverhältnis abgegolten angesehen
haben, wird gerade durch das Schuldbekenntnis der Beklagten bestätigt.

bb) Ein einseitiger, vom Leistenden nicht offengelegter
Zweck vermag jedoch Bereicherungsansprüche nach § 812 Abs.
1 Satz 2, 2. Alternative BGB nicht auszulösen. Erforderlich
ist vielmehr, worauf die Revision zu Recht hinweist, eine tatsächliche
Einigung der Beteiligten über den bezweckten Erfolg, die jedoch
nicht den Charakter einer vertraglichen Bindung haben darf (BGHZ
44, 321, 323). Einer derartigen Einigung bedürfte es auch dann,
wenn die Ansprüche aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB hergeleitet
werden. Für die von der Revision vermisste Feststellung einer
solchen Einigung genügt indessen die von ihr nicht ausdrücklich
angegriffene Feststellung des Berufungsgerichts, der Kläger
habe die Aufwendungen in der der Beklagten bekannten Erwartung des
späteren Eigentumserwerbs seiner Ehefrau getätigt. Zu
dieser Beurteilung konnte das Berufungsgericht schon aufgrund des
unbestritten gebliebenen Klägervortrags gelangen, die Beklagte
sei mit den Aufwendungen an sich einverstanden gewesen und habe
diese gebilligt. Da auch die Beklagte einen anderen entgeltlichen
Leistungszweck, von dem sie ausgegangen sein könnte (vgl. zu
diesem Fall BGH Urteil vom 19. Januar 1973, Az. V ZR 24/71 = NJW
1973, 612 unter Ii d), nicht dargetan hat, durfte das Berufungsgericht
davon ausgehen, dass die Beklagte den schon wegen des Umfangs der
Aufwendungen und ihrer wertsteigernden Wirkung naheliegenden Leistungszweck
des Klägers erkannt hat. Wollte sie die Leistungen unter dieser
Voraussetzung nicht annehmen, so hätte sie das nach Treu und
Glauben offenbaren müssen (BGHZ 44, 321, 323).

cc) Für die im dargelegten Sinn rechtsgrundlos
erbrachten Aufwendungen steht dem Kläger ein einheitlicher
Bereicherungsanspruch zu, innerhalb dessen die einzelnen Arbeiten
nur unselbständige Rechnungsposten darstellen. Das folgt aus
dem gemeinsamen Entstehungszeitpunkt dieses Anspruchs für sämtliche
Aufwendungen.

Unabhängig vom Zeitpunkt der Aufwendungen entsteht bei Bauarbeiten
auf einem fremden Grundstück ein aus § 812 Abs. 1, Satz 2,
2. Alternative BGB hergeleiteter Bereicherungsanspruch erst dann,
wenn der Nichteintritt des bezweckten Erfolges feststeht (BGHZ 35,
356, 359 f; BGH Urteil vom 20. Dezember 1965, Az. VII ZR 14/64 =
WM 1966, 369 unter IV; BGH Urteil vom 12. Juli 1968, Az. V ZR 128/65
= LM BGB § 812 Nr. 84 = WM 1968, 1038 unter 3). Für diesen
Fall ist anerkannt, dass ein einheitlicher, die zeitlich einander
nachfolgenden Aufwendungen, auch wenn sie verschiedener Art sind
(Materialeinbau; Arbeitsleistungen), zusammenfassender Anspruch
gegeben ist (BGHZ 10, 171, 179 f; BGHZ 35, 356, 359; BGH Urteil
vom 23. November 1972, Az. II ZR 103/70 a.E. = WM 1973, 71 unter
I 1 a.E.). Der gemeinsame Entstehungszeitpunkt mehrerer Ansprüche,
die auf den Ersatz von Aufwendungen gerichtet sind, die derselben
Sache zugute gekommen und jeweils durch den gleichen Leistungszweck
verbunden waren, rechtfertigt hier die Zusammenfassung zu einem
einheitlichen Anspruch auch dann, wenn es sich bei diesen Arbeiten
nicht um die sukzessive Errichtung eines Gebäudes gehandelt
hat.

Wird § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB als Anspruchsgrundlage herangezogen,
gilt nichts anderes, weil erst in dem genannten Zeitpunkt feststeht,
dass die Bereicherung eine ungerechtfertigte ist.

2. Der Bereicherungsanspruch des Klägers unterliegt
nicht der kurzen mietrechtlichen Verjährung nach § 558 BGB.
Zwar ist diese Vorschrift von dem Gedanken bestimmt, eine rasche
und abschließende Auseinandersetzung der Parteien eines Mietvertrages
nach Beendigung des Mietverhältnisses zu bewirken. Daraus folgt
aber nicht, dass bei mietvertraglichen Beziehungen der Beteiligten
auch ein nicht auf Mietrecht gestützter Anspruch immer dann
der kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist unterworfen werden
muss, wenn er auf Ersatz von Verwendungen im Sinn des § 558 BGB
gerichtet ist.

a) Für derartige Ansprüche des Mieters
aus ungerechtfertigter Bereicherung hat der Senat allerdings ausgesprochen,
dass sie, ebenso wie Ansprüche aus Geschäftsführung
ohne Auftrag und aus dem Eigentümer-Besitzerverhältnis,
unter die kurze Verjährung fallen (Urteile vom 15. Mai 1959,
Az. VIII ZR 43/58 = LM BGB § 558 Nr. 2 unter III und vom 13. Februar
1974 a.a.O. unter III 2 b). Er hat dies damit begründet, dass
die genannten Ansprüche eine Notordnung darstellten, die bei
Fehlen einer vertraglichen Regelung einen gerechten Ausgleich sicherstellen
solle. Dass diese Vorschriften an die Stelle mietrechtlicher Verwendungsersatzansprüche
treten und deshalb auch der mietrechtlichen Verjährung unterworfen
werden, trifft für einen Bereicherungsanspruch in den Fällen
zu, in denen der Mieter aufgrund der §§ 547 Abs. 2, 684 BGB oder
wegen eines unwirksamen Mietvertrages seine Ansprüche auf Bereicherungsrecht
stützen muss. Das gilt aber nicht für einen von den mietrechtlichen
Beziehungen der Beteiligten unabhängigen Bereicherungsanspruch.

b) Der Senat hat es in dem Urteil vom 13. Februar
1974 abgelehnt, § 558 BGB auch dann entsprechend anzuwenden, wenn
der geltend gemachte Anspruch des Mieters aus einer neben dem Mietverhältnis
bestehenden Rechtsbeziehung herzuleiten ist, die zwischen dem Mieter
und dem Vermieter besteht. Er hat daher den Anspruch des Mieters,
der Verwendungen auf das Mietobjekt gemacht hatte, weil er als Miteigentümer
der Mietsache hierzu verpflichtet war, nicht dem § 558 BGB unterstellt.
Außerdem hat er in dieser Entscheidung die Auffassung vertreten,
der Vergütungsanspruch des Mieters für eine von ihm dem
Vermieter erbrachte Werkleistung sei nicht deshalb der Verjährung
nach § 558 BGB unterworfen, weil sich die Arbeiten des Mieters ihrem
Wesen nach als Verwendungen darstellten. Der Senat hat betont, dass
es jeweils darauf ankommt, auf welchem der Rechtsverhältnisse,
die zwischen den Mietvertragsparteien bestehen, die Verwendung des
Mieters beruht. An dieser Auffassung hält er fest, weil nicht
einzusehen ist, weshalb für eine Verwendung des Mieters die
mietrechtliche Verjährung gelten soll, wenn die Leistung des
Mieters keinerlei rechtlichen Bezug zum Mietverhältnis hat.
Daher kann auf den Bereicherungsanspruch des Mieters, der auf die
Mietsache Verwendungen nicht in seiner Eigenschaft als Mieter, sondern
deswegen gemacht hat, weil er erwartet hat, seine Ehefrau werde
das Mietobjekt erben, § 558 BGB nicht angewendet werden.

 

IV.

Da der Senat eine eigene Sachentscheidung nicht treffen konnte,
war die Sache an das Berufungsgericht zur anderweiten Verhandlung
und Entscheidung zurückzuverweisen. Die Entscheidung über
die Kosten des Revisionsverfahrens war dem Berufungsgericht zu übertragen,
weil sie vom endgültigen Ausgang des Rechtsstreits abhängt.

Gericht: BGH KARLSRUHE
Aktenzeichen: VIII ZR 286/88

Kategorie des Urteils: Grundstück

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In der aktuellen IVV lesen Sie:

Mit Quartiersmanagement gegen die soziale Spaltung