Bei Mieterhöhung gilt die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche

Aus dem Tatbestand

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in H. . Im Mietvertrag vom 30. Juli 1987 ist die Wohnfläche mit 55,75 qm angegeben; die tatsächliche Wohnfläche beträgt jedoch nur 51,03 qm. Die Miete für die Wohnung belief sich seit November 2003 auf 360,47 Euro zuzüglich Nebenkosten sowie eines Betrages von 7,85 Euro, den die Beklagte im Hinblick auf den Einbau eines Wasserzählers als "Modernisierungszuschlag" entrichtet.
Mit Schreiben vom 24. November 2006 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der Nettomiete von 360,47 Euro auf 432,56 Euro (jeweils zuzüglich des Modernisierungszuschlags von 7,85 Euro) mit Wirkung ab 1. Februar 2007 zuzustimmen. Sie verwies dabei auf die Einordnung der Wohnung in das einschlägige Rasterfeld des Hamburger Mietspiegels, welches eine Spanne von 6,43 Euro je qm bis 9,83 Euro je qm und einen Mittelwert von 7,83 Euro je qm ausweist. Die Beklagte stimmte nicht zu. Mit der Klage hat die Klägerin Zustimmung zur Mieterhöhung entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen vom 24. November 2006 begehrt.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Revision hat keinen Erfolg.
I. …
II. Die Beurteilung des Berufungsgerichtes hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Klägerin steht aus § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 432,56 Euro mit Wirkung vom 1. Februar 2007 zu.

1. Das Berufungsgericht geht stillschweigend davon aus, dass die Klägerin mit dem Schreiben vom 24. November 2006 ein formwirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt hat, dass auch die weiteren Voraussetzungen des § 558 BGB (Kappungsgrenze, Jahressperrfrist und Wartefrist) erfüllt sind und dass die ortsübliche Vergleichsmiete, wie vom Amtsgericht festgestellt, zumindest 7,76 Euro je qm beträgt. Insoweit werden von der Revision keine Einwendungen erhoben und sind Rechtsfehler auch nicht ersichtlich.

2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch angenommen, dass dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von 55,75 qm zugrunde zu legen ist und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche von 51,03 qm.
In der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag liegt nach der Rechtsprechung des Senats eine Beschaffenheitsvereinbarung, die auch für die Beurteilung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB maßgeblich ist, wenn die Flächenabweichung - wie hier - nicht mehr als 10 % beträgt (Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06). In der Entscheidung vom 7. Juli 2004 ging es um eine Abweichung von mehr als 10 %; der Senat hat aus diesem Grund einen Anspruch des Mieters auf Erstattung überzahlter Miete bejaht, weil der Mieterhöhung zu Unrecht die überhöhte vereinbarte Wohnfläche zugrunde gelegt worden war. In dem der Entscheidung vom 23. Mai 2007 zugrunde liegenden Sachverhalt war die tatsächliche Wohnfläche - unterhalb der Grenze von 10 % - größer als die vereinbarte Wohnfläche, so dass sich die Verbindlichkeit der geringeren Größe zum Nachteil des Vermieters auswirkte. Vorliegend geht es hingegen um die Frage, ob sich auch der Mieter bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB an einer für ihn nachteiligen, aber im Rahmen der Toleranzgrenze von 10 % liegenden Wohnflächenvereinbarung festhalten lassen muss. Dies hat das Berufungsgericht zutreffend bejaht. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien über die Wohnfläche auch für diesen Fall maßgebend.
Allerdings leitet eine verbreitete Auffassung aus § 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB (zuvor § 10 Abs. 1 MHG) her, dass die Vereinbarung einer gemessen an den tatsächlichen Verhältnissen zu großen Wohnfläche für spätere Mieterhöhungen nach § 558 BGB nicht verbindlich sei, weil es sich um eine verkappte Mieterhöhungsmöglichkeit handele, die dem Vermieter gestatte, die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus zu erhöhen. Dieser Auffassung folgt der Senat indessen nicht. Eine Wohnflächenvereinbarung wird von den Mieterschutzbestimmungen der § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB nicht erfasst.
Nach § 557 BGB kann der Vermieter Mieterhöhungen, sofern er sie nicht während des Mietverhältnisses mit dem Mieter vereinbart (§ 557 Abs. 1 BGB), nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB verlangen. Mit dem in § 557 Abs. 4 BGB enthaltenen und in § 558 Abs. 6 BGB noch einmal wiederholten Verbot von Vereinbarungen, die von den gesetzlichen Bestimmungen zum Nachteil des Mieters abweichen, sind Abreden gemeint, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung abändern (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05). Dies trifft auf eine Wohnflächenvereinbarung nicht zu, selbst wenn sie im Rahmen eines späteren Mieterhöhungsverfahrens mittelbar Bedeutung erlangen kann.
Auch der Mieter muss sich deshalb - innerhalb der Toleranzgrenze - an einer Wohnflächenvereinbarung im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens nach § 558 BGB in gleicher Weise wie der Vermieter festhalten lassen. Erst bei einer Differenz von mehr als 10 % ist es dem davon jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, an der Vereinbarung festzuhalten, und ist infolge dessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

Gericht: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 205/08
Urteil vom: 08.07.2009