Aus den Entscheidungsgründen
I.
Die Beteiligten zu 1 – 6 bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus fünf Wohneinheiten.
Die Antragsteller sind Miteigentümer der im Dachgeschoss gelegenen
Wohnung Nr. 4, während der Antragsgegner und Beschwerdeführer
Eigentümer der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 1 ist.
Nach der Teilungserklärung steht ihm an der im Aufteilungsplan
mit Nr. bezeichneten, sich unmittelbar an seine Wohnung anschließenden
Gartenfläche ein Sondernutzungsrecht zu. Nach dem Aufteilungsplan
ist der Wohnung ferner eine Terrasse mit einer Fläche von 8,75
m2 zugeordnet, die allerdings schon bei der Errichtung
des Gebäudes durch den Bauträger tatsächlich mit
einer Größe von 11,73 m2 angelegt wurde. Die
dem Beschwerdeführer zur Sondernutzung zugewiesene Gartenfläche
fällt zum Haus hin ab, wobei das Gefälle ursprünglich
zwischen 10 und 12 % lag. Um sich besser gegen Feuchtigkeitsschäden
durch herabfließendes Oberflächenwasser zu schützen,
ließ der Antragsgegner im Frühjahr 1999 auf der ihm zugewiesenen
Gartenfläche in erheblichem Umfang Erde abtragen und eine Stützmauer
errichten, so dass die Gartenfläche nunmehr aus zwei Ebenen,
einer tiefer gelegenen, sich unmittelbar an die Terrasse anschließenden
und einer höheren über sechs Stufen zu erreichenden Teilfläche,
die jeweils geringfügiges Gefälle vom Hause weg aufweisen,
besteht. Die Kosten für diese Baumaßnahme beliefen sich
auf 15.000 DM und wurden vom Antragsgegner getragen. Außerdem
wechselte der Antragsgegner den Plattenbelag seiner Terrasse aus
und vergrößerte diese auf 15.5 m2. Ein förmlicher
Beschluss der Wohnungseigentümer bezüglich dieser Baumaßnahme
liegt nicht vor, doch haben alle übrigen Wohnungseigentümer
bis auf die Antragsteller dem Umbau schriftlich zugestimmt.
Die Antragsteller verlangen die Wiederherstellung des ursprünglichen
Zustandes, wobei sie hinsichtlich der Terrassenfläche die Auffassung
vertreten, diese sei nicht auf die ursprünglich vorhanden gewesene
Größe von 11,73 m2, sondern auf die im Aufteilungsplan
ausgewiesene Fläche von 8,75 m2 zu verkleinern.
In der Eigentümerversammlung vom 12. 5. 1995 beschlossen die
Wohnungseigentümer, die Anbringung von Parabolspiegeln zu gestatten.
Der Antragsgegner brachte daraufhin im Bereich seines Sondereigentums
eine Parabolantenne an. Diese kann zur Hälfte vom Balkon der
Antragsteller aus gesehen werden. Die Antragsteller fühlen
sich durch den Anblick der Antenne gestört und verlangen von
dem Antragsgegner, die Parabolantenne so zu befestigen, dass sie
vom Balkon der Antragsteller aus nicht mehr gesehen werden kann.
Beide Anträge sind vor dem Amtsgericht ohne Erfolg geblieben.
Auf die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsteller
hat das Landgericht dem Antragsgegner aufgegeben, seine Terrasse
wieder auf, wie ursprünglich ausgeführt, 11,73 m2
zu verkleinern und die Umgestaltung der Gartenfläche rückgängig
zu machen sowie die Satellitenempfangsanlage so zu versetzen, dass
sie vom Balkon der Antragsteller aus nicht mehr zu sehen ist. Hiergegen
wendet sich der Antragsgegner mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde hat überwiegend Erfolg. Lediglich
soweit sich der Antragsgegner gegen das Gebot wendet, seine Terrassenfläche
wieder zu verkleinern, erweist sie sich als unbegründet.
Das Begehren der Antragsteller umfasst drei Punkte: Verkleinerung
der Terrassenfläche (1.), Umgestaltung der Gartenfläche
(2.) und Anbringung der Parabolantenne (3.), die unterschiedlicher
Behandlung bedürfen.
1.Die von dem Antragsgegner vorgenommene Vergrößerung
der Terrasse bedurfte als bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen
Eigentums nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich der Zustimmung
aller übrigen Wohnungseigentümer. Fehlt es, wie hier,
an der erforderlichen Zustimmung, ist die bauliche Veränderung
auf Verlangen eines Wohnungseigentümers rückgängig
zu machen. Die Zustimmung ist nach § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG nur dann
nicht erforderlich und die Vergrößerung zu dulden (§
1004 Abs. 2 BGB), wenn die Veränderung des Gemeinschaftseigentums
andere Wohnungseigentümer nicht über das in § 14 WEG bestimmte
Maß hinaus beeinträchtigt. Diesen Ausnahmetatbestand
hat das Landgericht verneint, was jedenfalls im Ergebnis nicht zu
beanstanden ist.
Das Landgericht hat aufgrund einer Gesamtbetrachtung in der Veränderung
des Gartens einschließlich der Terrassenfläche einen
nicht zu duldenden Nachteil für die Antragsteller gesehen,
weil die Umgestaltung eine intensive Nutzung des Gartens ermöglicht
und den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändere.
Ob letztgenannter Gesichtspunkt trägt, kann dahinstehen (vgl.
dazu OLG Zweibrücken MDR 2000, 696, wonach nur eine objektiv
nachteilige Veränderung beachtlich ist); denn nach Ansicht
des Senates sind die Vergrößerung der Terrasse und die
Umgestaltung der Gartenfläche gesondert zu beurteilen. Die
Ausdehnung der Terrassenfläche von 11,73 m2 auf
15,5 m2, also um knapp 1/3, und die damit einhergehende
zusätzliche Beanspruchung von Gartenfläche, die zum Gemeinschaftseigentum
gehört, stellt schon deshalb eine zustimmungspflichtige Veränderung
im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar, weil sie eine intensivere
Nutzung der Terrasse erlaubt. Es liegt auf der Hand, dass die vergrößerte
Terrassenfläche den Aufenthalt einer größeren Anzahl
von Personen erlaubt und dass erfahrungsgemäß bei der
gebotenen typisierenden Betrachtungsweise damit auch in gesteigertem
Maße Belästigungen (z.B. durch Lärm) verbunden sind.
Darauf, ob der Antragsgegner von der Möglichkeit intensiverer
Nutzung Gebrauch machen wird, kommt es nicht an (vgl. hierzu Senatsbeschluss
vom 12. 10. 1998, WuM 1998, 744; BayObLG ZMR 1993, 534, 536; NZM
1999, 1009, 1011, zitiert nach JURIS Dok.-Nr. KORE 409639900).
Deshalb ist dem Rechtsmittel der Erfolg zu versagen, soweit es
sich gegen das Gebot des Landgerichts richtet, den ursprünglichen
Zustand der Terrasse wieder herzustellen.
2.Anders verhält es sich bezüglich der vom Antragsgegner
vorgenommenen Umgestaltung der Gartenfläche. Zwar handelt es
sich auch insoweit, ungeachtet des dem Antragsgegners zustehenden
Sondernutzungsrechtes, um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums,
doch kommt in Betracht, dass die Umgestaltung eine Maßnahme
ordnungsmäßiger Instandsetzung darstellt und deshalb
von den Wohnungseigentümern durch Mehrheitsentscheidung gebilligt
werden könnte (vgl. §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 1 Satz
1 WEG). Unter diesem Gesichtspunkt hat das Landgericht das Verteidigungsvorbringen
des Antragsgegners nicht geprüft.
a)Der Antragsgegner hat vorgetragen, die Wohnungseigentumsanlage
sei mangelhaft errichtet worden, weil es an einem Schutz der im
Erdgeschoss liegenden Wohnungen vor gartenseitig den Hang herunterlaufendem
Oberflächenwasser fehle. Wegen dieses Baumangels sei es in
seiner Wohnung am 21. 7. 1992 zu einem Wasserschaden in Höhe
von 2.639,10 DM gekommen, dessen Regulierung, der Gebäudeversicherer
mit der Begründung abgelehnt habe, das versicherte Gebäude
sei nicht entsprechend den "technischen Vorschriften des Baurechts
und den allgemein anerkannten Regeln der Technik" errichtet
worden. Dieser Baumangel ist unstreitig. Unstreitig ist auch, dass
man ihm jedenfalls auch durch die Anbringung einer Aufkantung abhelfen
kann, wie sie in der anderen Erdgeschosswohnung Nr. 2 ausgeführt
wurde.
b)Das vom Antragsgegner vorgelegte Schreiben der
Bauunternehmung spricht dafür, dass auch die Aufgliederung
des Gartens in zwei Ebenen, jeweils mit Gefälle vom Hause weg,
eine mögliche technische Lösung darstellt, um den Eintritt
von Oberflächenwasser in die Erdgeschosswohnung des Antragsgegners
zu verhindern.
c)Der Antragsgegner kann von den übrigen Wohnungseigentümern
verlangen, das sie Maßnahmen ergreifen und entsprechende Beschlüsse
fassen, um den dargestellten Baumangel zu beseitigen. Unter mehreren
geeigneten Lösungen können die Wohnungseigentümer
durch Mehrheitsbeschluss diejenige auswühlen, die ihnen am
geeignetsten erscheint. Ohne weitere Sachaufklärung lässt
sich jedenfalls nicht ausschließen, dass sie sich auch für
die vom Antragsgegner durchgeführte Umgestaltung der Gartenfläche
hätten entscheiden können, zumal der Antragsgegner bereit
war, die erforderlichen Baukosten alleine zu tragen.
d)Bislang fehlt es allerdings an einer solchen Beschlussfassung
der Wohnungseigentümer. Die vom Antragsgegner vorgelegten schriftlichen
Erklärungen vermögen einen förmlichen Beschluss der
Wohnungseigentümer nicht zu ersetzen, weil den Antragstellern
nicht die Möglichkeit abgeschnitten werden darf, eine Beschlussanfechtung
nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG durchzuführen.
Gleichwohl kann das Verlangen der Antragsteller nach Wiederherstellung
des ursprünglichen Gartenzustandes unbegründet sein, weil
der Antragsgegner Anspruch darauf hat, dass die Wohnungseigentümer
nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung
darüber Beschluss fassen, auch welche Weise der Gefahr eines
künftigen Wasserschadens begegnet werden soll. Erst wenn feststeht,
dass eine bereits vorgenommene bauliche Umgestaltung außerhalb
der von der Mehrheit gewünschten Konzeption liegt, kann über
Beseitigungsanspruche endgültig entschieden werden. Gegebenenfalls
ist das Verfahren so zu gestalten, dass ein (bestandskräftiger)
Wohnungseigentümerbeschluss herbeiführt werden kann (KG,
Wohnungseigentum 1991, 324 f; ähnlich Weitnauer/Lüke,
WEG, 8. Aufl., § 22 Rdn. 19). Die im Rechtsbeschwerdeverfahren abgegebene
Stellungnahme der Wohnungseigentümer A., B., C. und D. lässt
vermuten, dass eine Mehrheitsentscheidung für die vom Antragsgegner
gewählte Problemlösung zustande kommen wird. Ob diese
tauglich ist und nicht über eine ordnungsmäßige
Instandsetzung hinausgeht, bleibt der tatrichterlichen Aufklärung
und Würdigung vorbehlaten. Gegebenenfalls wird es sich empfehlen,
das vorliegende Verfahren ruhen zu lassen, bis die Bestandskraft
eines entsprechenden Mehrheitsbeschlusses feststeht.
e) Vorsorglich sei in diesem Zusammenhang darauf
hingewiesen, dass die Feststellung des Landgerichts, wonach die
Umgestaltung des Gartens "eine nicht ganz unerhebliche nachteilige
Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage"
bewirke, einer tragfähigen Grundlage entbehrt. Das Landgericht
hat sich insoweit allein auf die vorgelegten Lichtbilder gestützt.
Diese zeigen zum Teil den Zustand des Gartens unmittelbar nach Durchführung
der Erd- und Maurerarbeiten, also noch vor Wiederbepflanzung. Ob
tatsächlich eine Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks
gegeben ist oder ob – wie die Wohnungseigentümer A., B.,
C. und D. vortragen – "die vorgenommene Umgestaltung des
Gartens ... gärtnerisch gelungen ist und sich harmonisch in
das Gesamtbild einfügt", wird sich nur im Rahmen eines
Augenscheins klären lassen.
3. Soweit der angefochtene Beschluss dem Antragsgegner aufgibt
seine Parabolantenne zu versetzen, kann er ebenfalls keinen Bestand
haben. Auch insoweit leidet die Entscheidung des Landgerichts an
einem Aufklärungsmangel (§ 12 FGG). Nach Ansicht des Senates
rechtfertigen allein die vorgelegten Lichtbilder nicht die Annahme,
" die Parabolantenne (falle) als farblicher Fremdkörper
deutlich auf und (beeinträchtige) die Aussicht der Antragsteller
auf die Umgebung nicht unerheblich in nachteiliger Weise" Auch
zu diesem Punkt wird die Kammer gegebenenfalls einen Beweis durch
Einnahme eines Augenscheines erheben müssen.
Abgesehen hiervon begegnet die Auslegung des Beschlusses der Wohnungseigentümer
vom 12 .5. 1995 über die Anbringung von Parabolspiegeln rechtlichen
Bedenken. Dass Parabolantennen nur "unter größtmöglicher
Schonung der Interessen der anderen Wohnungseigentümer"
installiert werden dürfen, vermag der Senat dem Beschluss nicht
zu entnehmen. Durch den Beschluss ist die Anbringung eines Parabolspiegels
grundsätzlich gedeckt, was ein gewisses Maß an optischer
Beeinträchtigung zwangsläufig mit sich bringt. Gewiss
dürfen die mit der Anbringung einer Parabolantenne verbundenen
Nachteile für den optischen Eindruck des Hauses und für
die Aussicht aus den Wohnungen nicht ohne Not auf andere Wohnungseigentümer
abgewälzt werden. Der sich aus § 14 Nr. 1 WEG ergebende Maßstab
erlaubt es aber durchaus, auch den Interessen des Wohnungseigentümers,
der einen Parabolspiegel installiert, Rechnung zu tragen. Angesichts
der geringfügigen Beeinträchtigung der Aussicht vom Balkon
der Antragsteller bliebe beispielsweise auf seiten des Antragsgegners
Raum für die Berücksichtigung des Anliegens, die Kopffreiheit
über der Terrasse zu erhalten und die Außenwand der Wohnanlage
(Gemeinschaftseigentum) nicht zu Befestigungszwecken zu beschädigen,
sondern die Parabolantenne an der vorhandenen Terrassenbrüstung
anzubringen.
Gericht: OLG KARLSRUHE
Aktenzeichen: 11 WX 42/00
Redaktion (allg.)
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