Bundeseigene Wohnung kündigen

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung der Klägerin ist in dem aus der Entscheidungsformel
ersichtlichem Umfange begründet und war im Übrigen zurückzuweisen.

Dem in der Berufungsinstanz als Hauptantrag gestellten Feststellungsantrag
fehlt – entgegen der Auffassung der Klägerin – das
Rechtsschutzbedürfnis. Insbesondere war es nicht erforderlich,
diesen Antrag zu stellen, damit für den Fall, dass der Räumungsklage
stattgegeben werde, die negative Feststellungswirkung des Amtsgerichtsurteils
nicht fortbesteht. Mit der Stattgabe der Räumungsklage ist
nämlich die Abweisung des erstinstanzlichen geregelten Hilfsfeststellungsantrages
ebenfalls beseitigt, denn ein Hilfsantrag kommt nur dann zum Tragen,
wenn dem Hauptantrag nicht entsprochen wird. Es kam insoweit auch
keine Feststellungsklage nach § 256 Abs. 2 ZPO in Betracht. Zwar
genügt für diese Vorschrift die bloße Möglichkeit,
dass aus dem streitigen Rechtsverhältnis zwischen den Parteien
weitere Ansprüche entstehen (Zöller-Greger, ZPO, 21. Aufl.,
§ 256 Rdnr. 26; BGH, NJW 1977, 1637). Hier werden durch ein Urteil
über den Hauptantrag die Rechtsbeziehungen der Parteien aber
bereits erschöpfend geregelt. Bei Abweisung des Räumungsantrages
wäre unter keinem anderen rechtlichen Gesichtspunkt eine Räumungsverpflichtung
in Betracht gekommen; um die Wirksamkeit einer Kündigung wurde
hier nicht gestritten.

Die Berufung der Klägerin hat jedoch hinsichtlich der Räumungsklage
Erfolg mit der Folge, dass auch die Widerklage – entgegen der
erstinstanzlichen Entscheidung –abzuweisen war. Zunächst
ist zwischen den Parteien nämlich ein bis zum 30. September
1999 befristetes Mietverhältnis zustande gekommen. Diese Befristung
ist auch nicht durch die Vertragsänderung vom 19. August/6.
September 1999 hinsichtlich der Mietzinsstruktur und ihrer Miethöhe
aufgehoben worden. Auch wenn diese Vereinbarung kurz vor dem Ablauf
der eigentlichen Vertragslaufzeit erfolgte, bedeutet dies nicht,
dass die Befristung des Mietverhältnisses aufgehoben werden
sollte. Eine diesbezügliche Regelung ist in der "Vertragsänderung"
gerade nicht vorgesehen, so dass es insoweit bei der bisherigen
Regelung verblieb. Im Hinblick auf die sogenannte Auflockerungsrechtsprechung
wurde auch die Schriftform des § 566 BGB gewahrt, denn es reichte
insoweit aus, auf den Mietvertrag vom 3./28. Oktober 1994 Bezug
zu nehmen (vgl. BGH NJW 1998, 62). Mit der Befristung endete vorliegend
jedoch das Mietverhältnis, auch wenn die Beklagten mit Schreiben
vom 7. Juli1999 form- und fristgerecht die Fortsetzung des Mietverhältnisses
verlangt haben, § 564 c Abs. 1 S. 1 BGB. Das Fortsetzungsverlangen
war zwar noch nicht durch § 564 c Abs. 2 BGB ausgeschlossen, denn
dessen Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen. Hier lag
zwar die Voraussetzung des § 564 c Abs. 2 Nr. 1 BGB vor, denn das
Mietverhältnis war für nicht mehr als 5 Jahre eingegangen
worden. Die Voraussetzungen des § 564 c Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB lagen
jedoch nicht vor, weil die Klägerin als juristische Person
nach allgemeiner Auffassung keinen Eigenbedarf geltend machen kann.

Die Beklagten können jedoch deshalb nicht gemäß
§ 564 c Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen,
weil der Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung
des Mietverhältnisses zur Seite steht (§ 564 b BGB in entsprechender
Anwendung).

Zunächst scheitert das Räumungsbegehren der Klägerin
nicht an § 564 b Abs. 3 BGB, wonach als berechtigtes Interesse nur
diejenigen Gründe Berücksichtigung finden können,
die im Widerspruch zum Fortsetzungsverlangen angegeben worden sind.
Mit ihrer Klageschrift, mithin noch vor Ablauf des Mietverhältnisses,
hat die Klägerin hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht,
dass Herr .. zu den Bonn-Berlin-Umzüglern gehört, in das
streitgegenständliche Einfamilienhaus mit seiner Frau und 4
Kindern einziehen wolle und anderer Wohnraum nicht zur Verfügung
stehe.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist vorliegend von einem
berechtigten Interesse auszugehen, weil die Klägerin mit der
vor der Kammer durchgeführten Beweisaufnahme bewiesen hat,
dass sie das streitgegenständliche Haus ab Oktober 19999 an
einen Bundesbediensteten nebst Familie vermieten wollte und dieser
– der Zeuge ... auch zum Einzug bereit war. Auch wenn eine
juristische Person Eigenbedarf nicht geltend machen kann, ist vorliegend
ein berechtigtes Interesse der Klägerin anzunehmen, weil der
Eigenbedarf nur ein Beispielsfall für ein berechtigtes Interesse
des Mieters darstellt. Ein berechtigtes Interesse besteht vielmehr
auch bei Betriebsbedarf, d.h. wenn Räume für Bedienstete
des Vermieters benötigt werden. Für die Kündigung
zwecks Vermietung einer Werkwohnung an einen betriebsfremden Mieter
wird teilweise zwar ein gesteigerter Betriebsbedarf gefordert (LG
Stuttgart, WuM 1994, 470; OLG Stuttgart, WuM 1991, 330; ZMR 1993,
330; BayObLG, NJW 1981, 580; LG Berlin, ZK 67, GE 1996, 549). Diese
Einschränkung gilt jedoch dann nicht, wenn – wie hier
– eine Behörde die von ihr vermietete Wohnung für
eigenes Personal benötigt, da sie nicht gehalten ist, im Rahmen
ihrer Wohnungsfürsorge auf den Wohnungsmarkt auszuweichen (AG
Bonn, DWW 1975, 166; Beuermann, GE 1998, 398, 400; Barthelmess,
2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, Kommentar,
5. Aufl., § 564 b BGB Rdnr. 119 a). Hinzu kommt, dass der Entscheidung
des Landgerichts Stuttgart a.a.O. und dem Rechtsentscheid der OLG
Stuttgart vom 24. April 1991, WuM 1991, 330 = GE 1991, 817, jeweils
kein Sachverhalt zugrunde lag, in dem der Mieter bereits bei Anmietung
auf die Zweckbestimmung der Wohnung hingewiesen worden ist. Soweit
in dem negativen Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 21. April
1993, ZMR 1993, 330, ein solcher Hinweis im Mietvertrag vorgesehen
war und das OLG dennoch einen Betriebsbedarf verneinte, lässt
sich aus den Entscheidungsgründen nicht entnehmen, dass es
sich um ein befristetes Mietverhältnis handelte, vielmehr bezieht
sich die vorgelegte Rechtsfrage auf ein Kündigungsrecht. Eine
Vorlage gemäß § 541 ZPO ist von daher nicht angezeigt.
Die Bewertung des Interesses der Klägerin – auch im Zusammenhang
mit dem einmaligen Vorgang des Regierungsumzuges – stellt auch
keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung dar.

Das "berechtigte Interesse" ist zudem ein unbestimmter
Rechtsbegriff, der im Lichte des Mieterschutzes auszulegen ist.
Insofern rechtfertigt sich auch eine Differenzierung zwischen unbefristeten
und befristeten Mietverhältnissen, wenn bei der Befristung
ein Hinweis über die Zweckbestimmung der Wohnung aufgenommen
wird. Auch kann insoweit die Behördeneigenschaft der Beklagten
nicht außer Betracht bleiben, die diese dem Alimentierungsgrundsatz
verpflichtet. Die Klägerin wird hier auch nicht fiskalisch
tätig, sondern nimmt im Rahmen der Wohnungsführsorge öffentlich-rechtliche
Aufgaben wahr (vgl. Rechtsentscheid des BayObLG vom 16. Dezember
1998, GE 1999, 443, 447). Aufgrund dieser Fürsorgepflicht kommt
es letztlich auch nicht auf den konkreten Gesamtbedarf der Klägerin
an Alliiertenhäusern an, sondern auf den konkreten Bedarf der
berechtigten Bedarfsperson.

Zudem folgt aus dem Prinzip des Vertrauensschutzes (§ 242 BGB),
dass der Mieter bei entsprechendem Hinweis auf Wohnbedarf schon
im Mietvertrag keinen weitergehenden Schutz verlangen kann (Staudinger-Sonnenschein,
BGB 13. Aufl., § 564 b Rdnr. 88, 153). Umgekehrt handelt der Mieter
treuwidrig, wenn er in Kenntnis der Gründe für die Befristung
ein befristetes Mietverhältnis eingeht und diese Gründe
später nicht mehr akzeptieren will.

Grundsätzlich hat die Klägerin ein Auswahlermessen bei
der Geltendmachung des Erlangungsinteresses (Staudinger-Sonnenschein,
a.a.O., Rdnr. 99). Für den Einwand des Rechtsmissbrauchs sind
die Beklagten beweispflichtig. Dass im Zeitpunkt zum 1. Oktober
1999 ein anderes vergleichbares Einfamilienhaus freistand und deshalb
zur Verfügung stand, ist von den Beklagten nicht unter Beweisantritt
vorgetragen worden. Dass die Klägerin andere Einfamilienhäuser
(...) zum Verkauf anbietet, nimmt ihr nicht das berechtigte Interesse.
Zunächst befinden sich diese Häuser bereits an anderer
Stelle, sodann wiesen diese – wie die Klägerin unbestritten
vorgetragen hat – einen baulich schlechten Zustand auf. Es
ist der Klägerin dann aber nicht verwehrt, diese Häuser
zu verkaufen, zumal von gleichwertigem Wohnraum unter diesen Umständen
nicht die Rede sein kann. Hinsichtlich der Objekte, an denen den
USA Nutzungsrecht zustehen, hat die Klägerin darüber hinaus
kein Verfügungsrecht.

Mit der vor der Kammer durchgeführten Beweisaufnahme hat die
Klägerin das tatsächliche Bestehen eines berechtigten
Interesses ihrerseits an der Nichtfortsetzung des Mietverhältnisses
mit den Beklagten beweisen können. Der Zeuge ..., der zu dem
Personenkreis der sogenannten Bonn-Berlin-Umzügler gehört
und als Diplomat im Auswärtigen Amt tätig ist, hat eindeutig
bekundet, dass er bereits zum 1. Oktober 1999 in das streitgegenständliche
Einfamilienhaus eingezogen wäre, wenn es ihm zur Verfügung
gestanden hätte. Dass dies auch nach wie vor seine Absicht
ist, hat er unmissverständlich zum Ausdruck gebracht. Seine
derzeitige Wohnsituation mit seiner Familie im Hause ... sei nicht
länger tragbar. Dort sei toxischer Schimmelbefall festgestellt
worden und zudem sei der zur Verfügung stehende Platz nicht
ausreichend. Die Unterkunft ... sei von vornherein lediglich als
Provisorium gedacht gewesen, das sich schon viel zu lange hingezogen
habe. Akzeptablen Ersatzwohnraum habe er trotz Suche bisher nicht
finden können. Wenn das ... frei würde, würde er
sofort mit seiner Familie, d.h. mit seiner Frau und 4 Kindern, einziehen.
Zwar habe er unter der derzeitigen gesundheitsgefährdenden
Wohnsituation für Sommer 2001 um Versetzung gebeten, er habe
jedoch kurz vor Weihnachten vom Auswärtigen Amt das Angebot
erhalten, in Berlin zu bleiben. Dieses Angebot habe er nur im Hinblick
auf seine derzeitige, nicht mehr tragbare Wohnsituation, abgelehnt.
Diese Ablehnung sei jedoch nicht endgültig gemacht worden;
er habe vielmehr auch die Personalverwaltung darauf hingewiesen,
dass er nur unter den derzeitigen Wohnbedingungen das Angebot, länger
in Berlin zu bleiben, nicht annehmen könne. Wenn er wüsste,
dass er das Haus ... beziehen könne, werde er dies umgehend
der Personalabteilung mitteilen. Nach diesen eindeutigen Bekundungen,
an denen die Kammer keinen Anlass zu Zweifeln hat, war der Zeuge
seit Sommer 1999 daran interessiert, in das streitgegenständliche
Haus zu ziehen und hat auch nach wie vor diese Absicht. Hiergegen
spricht nicht, dass er sich zudem um anderen Wohnraum bemüht
hat; dies beweist vielmehr, dass seine derzeitige Wohnsituation
keine ausreichende ist. Dass der Zeuge mit seiner Familie nach Auffassung
der Beklagten nach den Wohnungsvergaberichtlinien der Klägerin
lediglich einen Anspruch auf Zuweisung einer Geschosswohnung mit
6 Zimmern in einer Gesamtgröße von nicht mehr als 151
qm hätte, steht einem berechtigten Interesse der Klägerin
an der Nichtfortsetzung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses
nicht entgegen. Das berechtigte Interesse der Klägerin beschränkt
sich nämlich nicht auf die zwingenden wohnrechtlichen Vorschriften,
vielmehr kann die Klägerin ihren Bediensteten auch mehr als
den Mindestbedarf gewähren, wenn dieser nicht überzogen
ist. Letzteres kann jedoch hier nicht festgestellt worden, da der
Zeuge ... das streitgegenständliche Haus mit seiner Frau und
4 Kindern beziehen will.

Das Verhalten der Klägerin ist darüber hinaus auch nicht
deshalb treuwidrig, weil ihr Alternativhäuser zur Verfügung
stünden, die sie ihren Bediensteten anbieten könnte. Soweit
die Beklagten auf ungefähr 150 fertiggestellte Einfamilien-,
Reihen –und Doppelhäuser am dem ehemaligen Gelände
des Alliiertenmilitärflugplatzes in Berlin-Gatow verweisen,
sind diese bereits nach ihrer Lage nicht mit dem streitgegenständlichen
Haus zu vergleichen. Das Verhalten der Klägerin ist auch nicht
treuwidrig, weil diese gegenüber den Beklagten ein Vertrauen
auf ein längeres Mietverhältnis begründet hätte.
Der Mietvertrag ist ausdrücklich befristet worden. Auch die
bedingte Verlängerungsoption lässt nicht den Schluss zu,
dass – wie die Beklagten meinen – das Fortsetzungsverlangen
nur noch reine Formsache gewesen sei. Dass die Klägerin den
Eintritt der Bedingung (Nicht-Benötigen des Hauses durch Klägerin)
selbst vereitelt hätte, kann nach den obigen Ausführungen
nicht festgestellt werden.

Soweit der Bundesbauminister Müntefering angab, dass die ehemaligen
Alliierten-Wohnungen nicht alle für die Versorgung der bundesbediensteten
benötigt würden und deshalb Räumungsklage nicht mehr
angestrengt bzw. weiterverfolgt werden sollten, hat dies für
den vorliegenden Fall, der ein Alliierten-Einfamilienhaus betrifft,
keine Bindungswirkung, da dieses mit Wohnungen gerade nicht vergleichbar
ist und Alliierten-Einfamilienhäuser unbestritten in geringerer
Zahl vorhanden sind.

Nach alledem war der Räumungsklage stattzugeben und die Widerklage
abzuweisen.

Gemäß § 721 Abs. 1 ZPO war den Beklagten eine Räumungsfrist
von drei Monaten zu bewilligen. Diese Frist erscheint angemessen,
aber auch ausreichend, damit die Beklagten entsprechenden Ersatzraum
finden können. Zu ihren Gunsten war zu berücksichtigen,
dass sie auf das Vorliegen eines berechtigten Interesses seitens
der Klägerin keinen Einfluss hatten. Andererseits war ihr Mietverhältnis
bis zum 30. September 1999 befristet und sie haben keinerlei Nachweis
dafür erbracht, sich je um angemessenen Ersatzraum bemüht
zu haben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO.
 

Gericht: LG Berlin
Aktenzeichen: 65 S 118/00