Duldungspflicht bezüglich Sanierungsmaßnahmen

Aus den Entscheidungsgründen

Die Antragsteller wenden sich gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft
vom 17.7.1997, wonach die Duldung der erforderlichen Arbeiten für
die Befestigung von Geländerfüßen des Balkongitters
der Terrasse der Wohnung Nr. 10 an der Unterseite der Tragplatte
gegenüber den Miteigentümern M. gerichtlich durchgesetzt
werden soll.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beabsichtigte, die zu den
Wohnungen gehörenden Balkone, die bereits seit Jahren Feuchtigkeitsmängel
aufwiesen, sanieren zu lassen. Dazu beschlossen sie in der Wohnungseigentümerversammlung
vom 7. 4. 1997 einstimmig, die rückwärtigen Terrassen
der Wohnungen Nr. 9 und Nr. 10 entsprechend einem Gutachten von
Frau Prof. Dr. S. sowie eines Kostenangebotes der Firma D. O. einschließlich
der Anbringung eines neuen Abschlussgeländers sanieren zu lassen.
Weiterhin beschlossen die Wohnungseigentümer, dass noch zwei
weitere Kostenangebote auf Grundlage des bereits vorliegenden Kostenangebotes
der Firma O. eingeholt werden sollten und die Auftragsvergabe dann
durch den Verwalter in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat erfolgen
sollte. An der Wohnungseigentümerversammlung nahmen zwei Wohnungseigentümer
nicht teil und waren auch nicht vertreten.

Das in dem Beschluss erwähnte Angebot der Firma D. O. sah
für die Bearbeitung des Geländers im Rahmen der Balkonsanierung
folgende Alternativen vor:

Alternative I - Geländerfüße belassen:

Position 14.1 vorhandene Geländerfüße nach Abstemmen
der ... Beläge entrosten und mit Korrosionsschutz in zweifachem
Auftrag streichen. Später Geländefüße in die
Abdichtung einbinden und im Fliesenbelag anarbeiten ... Kostenalternative
I: DM 1.890,00

Alternative II - Geländerfüße erneuern:

Position 14.2 Erneuerung der Geländefüße,
dazu: alte Geländerfüße ca. 15 cm oberhalb der Tragplatte
abflexen. Neue Geländerfüße aus verzinktem Stahlrohr
liefern und an der Unterseite der Tragplatte mit Schwerlastdübel
befestigen ... Kostenalternative II: DM 7.620,00

Alternative II - Neues Geländer:

Position 14.3 Demontage des vorhandenen Geländers und Abtransport
in Container für gemischte Abfälle ...

Position 14.4 Brüstungsgeländer aus feuerverzinktem Stahl.
Höhe mindestens 90 cm, Stützen 40 mm, Vierkantrohr. Befestigung
mittels Schwerlastdübeln an Unterseite der Tragplatten ...
Kostenalternative III: DM 15.405,00

Nachdem der Verwalter zwei weitere Kostenangebote eingeholt hatte,
vergab er in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat den Auftrag gemäß
der Alternative II.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob und in welcher Weise die
einzelnen Alternativen des Angebotes der Firma D. O. in der Wohnungseigentümerversammlung
erläutert und besprochen wurden. Das Angebot der Firma D. O.
hat den Wohnungseigentümern nicht vorgelegen.

Nachdem die Antragsteller sich weigerten, die erforderlichen Arbeiten
zur Anbringung der Geländerfüße an dem Balkon der
über ihrer Wohnung liegenden Wohnung durchführen zu lassen,
fassten die Wohnungseigentümer unter Ausschluss der Antragsteller
einstimmig den angefochtenen Beschluss.

Das Amtsgericht Köln hat den Antrag der Antragsteller, den
Beschluss vom 17. 7. 1997 für ungültig zu erklären,
zurückgewiesen und die Antragsteller auf den Gegenantrag der
Antragsgegner verpflichtet, die Arbeiten zur Befestigung der Geländerfüße
des Balkongitters der Terrasse der Wohnung Nr. 10 an der Unterseite
der Tragplatte zu dulden und den Handwerkern notfalls Zugang durch
ihre Wohnung zum Balkon ihrer Wohnung zu gewähren. Die gegen
diesen Beschluss gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsteller
hat das Landgericht Köln durch Beschluss vom 3. 3. 1999 zurückgewiesen.
Dagegen richtet sich die weitere sofortige Beschwerde der Antragsteller.

Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde
ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG zulässig.
Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Die Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen, die
allein Gegenstand der Überprüfung sein können (§
27 FGG), im Ergebnis nicht zu beanstanden.

Die Antragsteller sind zur Duldung der Arbeiten zur Befestigung
der Geländerfüße des Balkongitters an der Unterseite
der Terrasse der Wohnung Nr. 10 verpflichtet. Ihre Duldungspflicht
ergibt sich aus dem bestandskräftigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft
vom 7. 4. 1997.

Es kann dahinstehen, ob der Beschluss vom 7. 4. 1997 den Erfordernissen
des § 22 Abs. 1 WEG entspricht und ob sich sämtliche Wohnungseigentümer
über den Inhalt des Beschlusses im Klaren waren. Denn der Beschluss
ist gemäß § 23 Abs. 4 WEG wirksam, da er nicht angefochten
worden ist. Dem steht nicht entgegen, dass der Beschluss nach §
22 Abs. 1 Satz 2 WEG Einstimmigkeit erfordert hätte, denn nach
gefestigter Rechtsprechung (vgl. nur BGHZ 54, 65 ff; Bärmann/Pick/Merle,
WEG, 7. Aufl. 1997, § 22 Rn. 211, 213; so auch Weitnauer, WE 1995,
163, 164, Buck WE 1998, 90, 92 zu Beschlüssen über bauliche
Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG) ist auch ein solcher
Beschluss nur ungültig, wenn er auf einen binnen eines Monats
seit Beschlussfassung gestellten Antrag hin für ungültig
erklärt wird. Das ist nicht geschehen.

Durch den Beschluss vom 7.4.1997 haben die Wohnungseigentümer
nicht nur beschlossen, dass die Balkone saniert werden sollen, also
über das "ob" der Maßnahme, sondern darüber
hinaus auch, in welcher Art und Weise die Sanierung durchzuführen
ist. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht den Beschluss dahingehend
ausgelegt, dass die Wohnungseigentümer am 7. 4. 1997 beschlossen
haben, dass die Sanierung der Balkone nach Alternative III des Angebotes
der Firma O. durchgeführt werden sollte, nämlich durch
Anbringung eines neuen Balkongeländers mit den dazu erforderlichen
weiteren in dem Angebot aufgeführten Maßnahmen. Dies
ergibt sich ohne Zweifel aus der Entscheidung, ein neues Geländer
anzubringen unter Bezugnahme auf das Angebot der Firma O., denn
nur die Alternative III sah die Anbringung eines neuen Geländers
vor.

Der Duldungspflicht der Antragsteller steht nicht entgegen, dass
die Antragsgegner letztlich nicht die beschlossene Alternative III
haben durchführen lassen, sondern Alternative II. Auch kann
dahinstehen, ob die Delegation der endgültigen Entscheidung
auf den Verwalter in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat zulässig
war. Denn die Alternative II stellt der Sache nach nur ein "Minus"
gegenüber der umfangreicheren Sanierungsart nach Alternative
III dar. Nach Alternative III sollten nämlich vollständig
neue Balkongeländer angebracht werden, deren Füße
unterhalb der Tragplatte der Balkone zu befestigen waren. Alternative
II sah die Wiederverwendung der alten Balkongeländer vor, allerdings
unter Anbringung neuer Geländerfüße, die, wie in
Alternative III vorgesehen, ebenfalls an der Unterseite der Tragplatte
angebracht werden sollten. Die Beschlussfassung über die Anbringung
eines neuen Balkongeländers mit Befestigung unterhalb der Tragplatten
deckte bei vernünftiger Betrachtungsweise daher die spätere
Entscheidung, nur die Geländerfüße zu erneuern;
insoweit unterschieden sich die in Erwägung gezogenen Möglichkeiten
nicht.

Darüber hinaus wäre das Verhalten der Antragsteller -
ihre Weigerung die Arbeiten durchführen zu lassen - gemäß
§ 242 BGB treuwidrig und rechtsmissbräuchlich, wenn es darauf
ankäme, dass statt der Alternative III nur die Alternative
II durchgeführt wird. Nach ihrem Sachvortrag fühlen sich
die Antragsteller nämlich lediglich durch die Anbringung der
Geländerfüße unterhalb der Tragplatte beeinträchtigt,
nicht aber dadurch, dass die alten Geländer im übrigen
weiterverwendet werden. Die Anbringung neuer Geländerfüße
war indessen sowohl nach der bestandskräftig beschlossenen
Alternative III als auch nach der schließlich gewählten
Alternative II vorgesehen. Zudem haben die Antragsteller bemängelt,
dass mit der - vermeintlich - durchgeführten Alternative III
die kostenintensivste Maßnahme gewählt worden sei, sodass
auch aus Kostengesichtspunkten gegen die preisgünstigere Alternative
II keine tragfähigen Einwände bestehen.

Sonstige Anhaltspunkte, die gegen die Rechtmäßigkeit
des Beschlusses vom 17.7.1997 sprechen könnten, sind nicht
ersichtlich. Der Antrag der Antragsteller ist daher zu Recht zurückgewiesen
und dem Gegenantrag stattgegeben worden.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 47 Satz
1 WEG. Mangels Beteiligung der Antragsgegner am Rechtsbeschwerdeverfahren
besteht keine Veranlassung, eine Kostenerstattungspflicht hinsichtlich
der außergerichtlichen Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG.

Gemäß § 48 Abs. 3 WEG, § 31 KostO war der Geschäftswert
entsprechend dem Wert der durchzuführenden Maßnahme festzusetzen.

Gericht: OLG KÖLN
Aktenzeichen: 16 Wx 57/99