Aus dem Tatbestand
Der Kläger ist ein Verein, dessen satzungsmäßige Aufgabe die einheitliche Wahrnehmung, Vertretung und Förderung der Belange von Mietern und vergleichbaren Interessengruppen ist; er ist als solcher eine qualifizierte Einrichtung i.S. des § 4 UKlaG. Die Beklagte, ein Wohnungsbauunternehmen aus "xxx", Rechtsnachfolgerin der früheren kommunalen Wohnungsbaugesellschaft, ist im Begriff, cirka 670 ältere Wohnungen an die Firma "Y" mit Sitz in "xyz" zu verkaufen. In diesem Zusammenhang richtete die Beklagte gleichlautende Schreiben (BI. 5 f. d.A.) an die Mieter der von dem Verkauf betroffenen Wohnungen, die Informationen über den bevorstehenden Verkauf und die Verfahrensweise in bezug auf künftige Mietzahlungen enthielten. Am Ende des Schreibens heißt es:
"Abschließend bitten wir Sie, die beigefügte Erklärung umgehend zu unterschreiben und bis zum 14.07.2003 an uns zurückzusenden. Ein frankierter Rückumschlag liegt bei. "Die erwähnte "Erklärung" (BI. 7 d.A.) hat folgenden Wortlaut:
"Bis zum 31.07.2003 war/en ich/wir Mieter bei der "X". Mir/uns wurde schriftlich mitgeteilt, dass meine/unsere Wohnung zum 01.08.2003 an die Firma "Y" mit Sitz in "xyz", verkauft wurde (Schreiben der "X" vom 04.07.2003).
Mir/uns ist bekannt, dass alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Käufer übergehen. Hiervon ist auch die von mir/uns gezahlte Kaution/Mieterdarlehen betroffen.
Der von mir/uns gezahlte Betrag wird von der "X" an die Firma "Y" Anfang August 2003 überwiesen. Hierzu erkläre ich meine Zustimmung und werde die "X" bezüglich der Kautionszahlung nicht mehr in Anspruch nehmen."
Der Kläger, der die Verwendung dieser Erklärung durch die Beklagte für unzulässig hält, forderte die Beklagte mit Schreiben vom 17. Juli 2003 (BI. 8 f. d.A.) auf, bis zum 25.07.2003 zu erklären, dass sie den beanstandeten Text zukünftig nicht mehr verwenden werde. Die Beklagte reagierte hierauf nicht.
Der Kläger trägt vor: Bei der von der Beklagten vorgegebenen Erklärung handele es sich um AGB, die einerseits eine überraschende Klausel i. S. des § 305 c BGB darstellten und andererseits angesichts ihrer deutlichen Abweichung von der Regelung des § 566 a BGB die Erklärenden unangemessen benachteiligen würden, mithin nach § 307 BGB unwirksam seien.
Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, die von ihr mit Rundschreiben an Mieterhaushalte vom 09.07.2003 mit übersandte "Erklärung" mit folgendem Text, die einen vorbereiteten und von den Mietern zu unterzeichnenden Verzicht enthält, weiter zu verwenden:
"Bis zum 31.Juli 2003 war/en ich/wir Mieter bei der "X" Mir/uns wurde schriftlich mitgeteilt, dass meine/unsere Wohnung zum 01.08.2003 an die Firma "Y" mit Sitz in "xyz" verkauft wurde. (Schreiben der "X" vom 09.07.2003). Mir/uns ist bekannt, dass alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Käufer übergehen. Hiervon ist auch die von mir/uns gezahlte Kaution/Mieterdarlehen betroffen. Der von uns gezahlte Betrag wird von der "X" an die Firma "Y" Anfang August 2003 überwiesen. Hierzu erkläre ich meine Zustimmung und werde die "X" bezüglich der Kautionsrückzahlung nicht mehr in Anspruch nehmen."
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte führt aus: Anschreiben und Erklärung stellten keine Gestaltung von Vertragsinhalt, sondern nur eine Bitte dar. Es handele sich also nicht um den Regelungsbereich der §§ 305 ff. BGB unter fallende AGB. Die beanstandete Klausel sei auch weder ungewöhnlich oder überraschend oder unangemessen benachteiligend, zumal die Regelung des § 566 a BGB ohne Weiteres abdingbar sei.
Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Aus den Entscheidungsgründen
Die Klage ist begründet.
Der Kläger als qualifizierte Einrichtung i. S. des § 3 Abs. 1 UklaG kann nach § 1 UklaG Unterlassung der Verwendung der beanstandeten "Erklärung" von der Beklagten verlangen, weil diese eine AGB i. S. der § 305 ff. BGB darstellt, die die Vertragspartner der Verwenderin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt und deshalb nach § 307 BGB unwirksam ist.
AGB sind Regeln, die den Vertragsinhalt gestalten sollen. Inhalt der Vertragsbedingungen können Regelungen aller Art, also auch Bestimmungen über die Hauptleistungspflicht sein, vergleiche § Palandt-Heinrichs, BGB § 305 Rn. 5. Die von der Beklagten ihren Mietern als Vertragspartner vorgelegte "Erklärung" stellt eine solche Regelung dar: Mit ihr soll die Entlassung der Beklagten aus der sekundären Haftung des § 566 a Satz 2 BGB herbeigeführt werden.
Dass die Beklagte die Erklärung verbunden mit der Bitte um Unterzeichnung und Rückgabe vorgelegt hat, ändert nichts an deren Charakter als AGB. Im Gegenteil: Welche Erklärungen in welcher Reihenfolge zur rechtsgeschäftlichen Vereinbarung der Bedingung führen, ist ohne Belang, so lange es sich um von der einen Seite für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen handelt, die sie zum Vertragsinhalt zu machen wünscht. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Es war und ist die Absicht der Beklagten, die mit zahlreichen Mietern bestehenden Verträge der Frage ihrer, der Beklagten, sekundären Haftung für die Mietsicherheiten der Vertragspartner gleichlautend in einer bestimmten Weise zu regeln. Eine solche Regelung stellt eine AGB dar.
Die Bestimmung ist nach § 307 BGB unwirksam, weil sie die Vertragspartner des Verwenders, hier der Beklagten, entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die Abweichung vom dispositiven Recht Nachteile von einigem Gewicht begründet und der Verwender dabei durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auf dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (Palandt-Heinrichs, a.a.O. § 307 Rn. 8 m.w.N.). Dies ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im
Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
Das Verhalten der Beklagten im vorliegenden Fall erfüllt die vorgenannten Merkmale:
Die Beklagte verlangt von ihren Mietern mit der in Rede stehenden "Erklärung" einen einseitigen Verzicht auf die Möglichkeit ihrer sekundären Inanspruchnahme auf § 566 a Satz 2 BGB ab, einer Norm, die erkennbar einem wesentlichen Schutzbedürfnis der Mieter dient, ohne dass ersichtlich wäre, dass die Beklagte deren Belange irgendwie berücksichtigt oder ihnen gar einen Ausgleich zugestanden hätte. Das Vorgehen der Beklagten erscheint vielmehr um so missbilligendswerter, als sie ihre Mieter am Ende ihres Anschreibens ohne weitere Erläuterungen um Rückgabe der unterschriebenen "Erklärung" bittet und damit dem rechtsunkundigen Vertragspartner gegenüber den Eindruck vermittelt, es handele hierbei um eine eben so selbstverständliche und notwendige Regelung wie in den vorangegangenen Mitteilungen ihres Anschreibens.
Der Kläger kann deshalb die Beklagte mit Erfolg auf Unterlassung in Anspruch nehmen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO;
die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
Gericht: LG KIEL
Aktenzeichen: 2 O 278/03
Redaktion (allg.)
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