Falscher Umlageschlüssel

Aus dem Tatbestand

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte Mieterin einer Eigentumswohnung
in .... Die Parteien vereinbarten in dem Mietvertrag vom 18.12.1996 unter
§ 4 Nr. 2, letzter Absatz, dass sämtliche Betriebskosten auf der
Basis der Miteigentumsanteile, die nach § 1 des Mietvertrages mit 85,77/10.000
angegeben werden, errechnet und umgelegt werden, soweit der Verbrauch
nicht durch Zähler gemessen und somit direkt zugeordnet werden kann.

Die Hausverwaltung des Klägers erstellte im Jahr 2002 - soweit noch
interessierend- die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 (Abrechnungszeitraum
1.1. - 31.12. 2001) unter Verwendung des Umlageschlüssels "Wohnfläche
der Mietsache zur Gesamtfläche des Hauses oder der Wirtschaftseinheit",
die mit einer Nachforderung von 218,33 Euro schloss. Auf den Widerspruch
der Beklagten erstellte die Hausverwaltung eine neue Nebenkostenabrechnung
unter Verwendung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels, die
mit einer Nachforderung von 227,97 Euro schloss. Diese Abrechnung wurde
der Beklagten mit Schreiben vom 06.02.2003 übermittelt. Der Kläger
hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 218,53
Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zu
zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, zugunsten
der Beklagten greife die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n.F.
durch, weil die erste Abrechnung durch Verwendung eines anderen als vereinbarten
Umlageschlüssels mit einem erheblichen Mangel behaftet gewesen sei
und die ordnungsgemäße Abrechnung erst nach dem 06.02.2003,
mithin nach Ablauf der Ausschlussfrist der Beklagten übermittelt
worden sei.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seinen
Klageantrag weiter verfolgt. Der Kläger trägt vor:

Die Abrechnung für das Jahr 2001 sei lediglich korrigiert worden.
Eine derartige Korrektur sei auch nach Ablauf der Ausschlussfrist möglich,
solange innerhalb der Frist dem Mieter eine Abrechnung zugegangen sei,
die den Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung entspreche. Das sei
bereits im Jahr 2002 der Fall gewesen, da alle Positionen rechnerisch
nachvollziehbar gewesen seien. Auf die inhaltliche Richtigkeit komme es
für die Einhaltung der Ausschussfrist nicht an. Der Mieter müsse
innerhalb der Frist nur einschätzen können, mit welcher Nachzahlung
er zu rechnen habe. Der Umlageschlüssel sei kein maßgebliches
Kriterium einer Abrechnung, daher sei die Fälligkeit der Abrechnung
nicht gehindert und eine nachträgliche Korrektur möglich.

Der Kläger beantragt, die Beklagte unter Abänderung des angegriffenen
Urteils des Amtsgerichts Potsdam vom 17.07.2003 zu verurteilen, 218,53
Euro an ihn zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie ist der Auffassung, innerhalb der Ausschlussfrist müsse eine
ordnungsgemäße Abrechnung übermittelt werden. Hierzu gehöre
auch die Verwendung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels.
Sei dies nicht der Fall, so liege ein erheblicher Fehler vor, der die
gesamte Abrechnung verändere und einer nachträglichen Korrektur
nicht zugänglich sei.

Von der Darstellung des Tatbestandes im übrigen wird gemäß
§ 540 ZPO abgesehen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 4 ZPO zugelassene Berufung
ist frist- und formgerecht eingelegt worden.

In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg, weil das Amtsgericht die
Klage zu Recht abgewiesen hat.

Auch die erkennende Kammer ist der Auffassung, dass der Kläger mit
seiner Nachzahlungsforderung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB
n.F. ausgeschlossen ist. Diese Vorschrift ist auf die fragliche Abrechnungsperiode
bereits anzuwenden (Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB). Der Kläger erkennt
mit seiner korrigierten Abrechnung an, dass die Beklagte die ursprüngliche
Abrechnung nicht gegen sich gelten lassen musste, weil sie einen anderen
als den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel enthielt. Der nach
Fristablauf vorgenommene Austausch des Umlageschlüssels stellt entgegen
der Auffassung des Klägers keine Korrektur der ersten, sondern die
Erstellung einer neuen Abrechnung dar.

Im Einzelnen:

Die dem § 20 Abs.3 Satz 4 NMV nachgebildete Ausschlussfrist des § 556
Abs. 3 BGB n.F. regelt zunächst den Fall, dass der Vermieter innerhalb
der gesetzlichen 12-Monats-Frist überhaupt keine Abrechnung erteilt.
Insoweit ergeben sich keine Schwierigkeiten. Probleme bereiten Fallgestaltungen
der vorliegenden Art, in denen der Vermieter zwar fristgerecht abrechnet,
die Abrechnung jedoch mit Mängeln behaftet ist, die außerhalb
der Frist behoben werden und dann fraglich ist, ob eine sich ergebende
Nachforderung noch verlangt werden kann.

Bezüglich der Anforderungen, die an die Betriebskostenabrechung
zu stellen sind, hat die gesetzliche Neuregelung nichts verändert.
Wie bisher besteht Einigkeit, dass mit der "Abrechnung" im Sinne
von § 556 Abs.3 BGB n.F., die dem Mieter innerhalb der vorgesehenen Frist
mitzuteilen ist, nicht jedwede Aufstellung von Zahlen, sondern nur eine
formell ordnungsgemäße, in Umfang und Inhalt an § 259 BGB orientierte
Abrechnung (im Einzelnen vgl. BGH NJW 1982, 573) gemeint ist. Einigkeit
besteht im Grundsatz auch darin, dass eine Betriebskostenabrechnung, die
diese Voraussetzungen erfüllt, aber gleichwohl inhaltliche Mängel
aufweist, in gewissen Grenzen nachgebessert werden kann. Die Einführung
der gesetzlichen Ausschlussfrist zwingt dazu, diese Grenze klarer als
bisher zu ziehen und zu unterscheiden zwischen Mängeln der Abrechnung,
deren Korrektur auch nach Fristablauf hinzunehmen und solchen, wo dies
nicht der Fall ist. Diese Grenze zu ziehen, mag im Einzelfall nicht leicht
sein; ein zu großzügiger Maßstab wird dabei angesichts
des gesetzgeberischen Willens, den Vermieter unter Sanktionsandrohung
zur zeitigen und ordentlichen Erfüllung seiner Rechnungslegungspflicht
anzuhalten, nicht anzulegen sein. Daraus folgt, dass das ursprüngliche,
nach Fristablauf nachzubessernde Rechenwerk wenigstens den Mindestanforderungen
einer ordnungsgemäßen Abrechnung genügt haben muss. Ist
schon diese Voraussetzung nicht erfüllt, scheidet die auf die spätere
Änderung gestützte Nachforderung von vornherein aus. So liegt
der Fall hier: Die erste, noch innerhalb der Jahresfrist gelegte Abrechnung
war wegen des falschen Umlageschlüssels nicht wirksam und einer Nachbesserung
außerhalb der Abrechnungsfrist nicht zugänglich. Insoweit folgt
die Kammer der Auffassung von Langenberg (WuM 2003, 670, 673) und sieht
in der Nichtverwendung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels
einen schwerwiegenden strukturellen Mangel der Abrechnung dahingehend,
dass die Erklärung des Vermieters nicht mehr als Abrechnung qualifiziert
werden kann und die nachträgliche Behebung des Fehlers mit rechtswahrender
Wirkung ausgeschlossen ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Umrechnung
von Quadratmetern in Miteigentumsanteile zu einem mehr oder weniger veränderten
Ergebnis der Abrechnung führt oder der ob Mieter, sofern ihm der
auf die Streitwohnung entfallende Miteigentumsanteil bekannt ist, imstande
wäre, diese Umrechnung womöglich selbst vorzunehmen (was im
vorliegenden Fall bei vier unterschiedlichen Umlageschlüsseln der
Abrechnungseinheit freilich ausgeschlossen erscheint).

Mithin war die im Jahr 2002 erstellte Abrechnung der Nebenkosten nicht
wirksam und nicht fällig, während die mit dem Schreiben vom
06.02.2003 übermittelte neue Abrechnung verfristet war, so dass der
Kläger gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n.F. mit dem Nachzahlungsanspruch
für das Jahr 2001 ausgeschlossen ist. Dass er die verspätete
Geltendmachung nicht zu vertreten habe, ist nicht vorgetragen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt
sich aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 und
Nr. 2 ZPO zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung
hat und zugleich die Fortbildung und die Sicherung einer einheitlichen
Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern, um die
Voraussetzungen der Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 BGB n.F. genauer
auszuprägen.
 

Gericht: LG POTSDAM
Aktenzeichen: - 11 S 157/03