Fristlose Kündigung

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache, denn
der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag ist nicht wirksam
gekündigt worden.

Die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung gemäß § 554 a BGB
liegen nicht vor. Der Beklagte hat nach Auffassung der Kammer nicht
in einem solchen Maße schuldhaft gegen seine Verpflichtungen verstoßen,
daß dem Kläger eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet
werden könnte.

Bei der Bewertung der Aufzeichnung eines Gespräches der Parteien
am 24.01.1997 durch den Beklagten ist zu berücksichtigen, daß die
Aufnahme nicht heimlich erfolgte und der Kläger sich nicht gegen
das Vorgehen des Beklagten wandte. Das pauschale Bestreiten der
Behauptung des Beklagten, er, der Kläger, habe die Aufnahme wahrgenommen,
genügt nicht. Vielmehr hätte der Kläger darlegen müssen, warum er
trotz offener Handhabung des Diktiergerätes nicht von dessen Einsatz
ausging. Vor diesem Hintergrund relativiert sich auch der den Beklagten
ebenfalls treffende Vorwurf, er habe ohne Einverständnis des Klägers
die Aufnahme dem Handwerker Herrn ... vorgespielt.

Die behauptete Aufzeichnung eines Gespjräches des Beklagten mit
Herrn ... ist unerheblich, denn es ist weder dargetan und ersichtlich,
daß dieser Vorgang Einfluß auf das Mietverhältnis genommen hat.

Die fehlende Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nicht geeignet,
eine Kündigung nach § 554 a BGB zu rechtfertigen, denn die Kündigung
wurde nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis des
die Kündigung begründenden Umstandes ausgesprochen. Der Kläger hat
den Beklagten bereits mit Schreiben vom 31.01.1996 zur Durchführung
von Schönheitsreparaturen aufgefordert, jedoch erst mit Schreiben
vom 28.02.1997 gekündigt. Im übrigen ist nicht dargetan und soweit
Fotos zur Akte gereicht worden sind, nicht erkennbar, daß von nicht
ausgeführten Schönheitsreparaturen eine Gefahr für die Substanz
des Gebäudes ausgeht.

Eine Verwahrlosung der Wohnung und Ungezieferbefall hat der Kläger
nicht substantiiert vorgetragen. Der auf den vorgelegten Fotos abgebildete
Zustand der Wohnung läßt nicht erkennen, daß, über eine Unordnung
hinaus, eine die, fristlose Kündigung rechtfertigende Verwahrlosung
eingetreen ist. Auch sind die Fotos nicht geeinet, einen Ungezieferbefall
zu belegen.

Der Kläger hat nicht bewiesen, daß er von dem Beklagten am 10.9.1997
in dessen Wohnung mit einer Gaspistole bedroht worden ist. Einer
Vernehmung des Klägers als Partei hat der Beklagte nicht zugestimmt.
Weitere Beweisangebot fehlen.

Soweit sich der Beklagte durch die unstreitig am Sonntag, den 5.10.1997
durchgeführten Renovierungsmaßnahmen gestört fühlte und die Polizei
benachrichtigte, liegt hierin, auch wenn sich dies vor dem Hitnergrund
der tatsächlichen Geräuschentwicklung als eine nicht angemessene
Reaktion darstellen würde, kein Verhalten, mit dem ein Anspruch
auf eine Kündigung begründet werden könnte. Die Behauptung des Klägers,
er sei von dem Beklagten angepöbelt und beleidigt worden, ist nicht
hinreichend substantiiert.

Schließlich kann der Kläger die Kündigung des Mietvertrages auch
nicht auf den Vorfall vom 06.10.1997 stützen. Dabei ist zu berücksichtigen,
daß der Beklagte den Gasrevolver zunächst in einer Tasche seines
Bademantels bei sich trug, als ihn der Kläger anläßlich einer Auseinandersetzung
des Beklagten mit einem Mitarbeiter eines Pizza-Lieferservice zur
Rede stellte. Ausweislich des Vermerkes des Polizeibeamten hat der
Kläger seinerzeit der Polizei gegenüber erklärt, daß der Beklagte
die Waffe erst aus der Tasche genommen habe, als er von ihm, dem
Kläger darauf angesprochen worden sei. Ferner ergibt sich aus einem
Vermerk des Polizeibeamten über den Inhalt der von dem Beklagten
vorgenommenen Aufzeichnung der Auseinandersetzung, daß der Beklagte
auf die Frage des Klägers, warum er ihn bedrohe, wiederholt erwidert
habe, daß er, der Beklagte, ihn nicht mit der Waffe bedrohe. Nach
den Angaben des Klägers gegenüber der Polizei steckte der Beklagte
die Waffe dann wieder in die Tasche. In dieser Position entwand
der Kläger dem Beklagten die Waffe, und zwar ohne den Beklagten
zu verletzen und ohne große Gewaltanwendung. Der sich nach allem
ergebende Ablauf der Ereignisse läßt daher nicht notwendig den Schluß
zu, daß der Beklagte die Waffe in der Absicht aus der Tasche zog,
den Kläger zu bedrohen.

Aus den dargelegten Gründen kann auch eine schuldhafte, nicht unerhebliche
Verletzung vertraglicher Verpflichtungen durch den Beklagten im
Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht festgestellt werden, so
daß die Voraussetzungen für eine wirksame ordentliche Kündigung
ebenfalls nicht vorliegen.

Der Anspruch des Klägers auf Zahlung restlichen Mietzinses für
den Zeitraum Januar 1997 bis November 1997 ist in Höhe von 1.228,03
DM begründet (§ 535 S. 2 BGB). Die Voraussetzungen eines Anspruchs
auf Minderung des Mietzinses aus § 537 Abs. 1 BGB hat der Beklagte
nur teilweise hinreichend substantiiert vorgetragenb bzw. bewiesen.

Der Beklagte hat nicht substantiiert vorgetragen, daß der Wasserschaden
im Januar 1996 auch noch in der Zeit ab Januar 1997 zu Beeinträchtigungen
der Mietsache geführt hat und worin diese genau bestanden haben.
Auch hat er nicht dargetan, daß er seit Janur 1996 durchgehend die
Miete wegen dieses Fehlers gemindert bzw. sich die Rechte aus §
537 Abs. 1 BGB vorbehalten hat (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 3. A., 1999, IIIB 1413). Aus dem Schreiben vom
19.04.1996 (Anl. B8) kann nur eine Minderung der Miete wegen eines
Wasserschadens bis April 1996 entnommen werden. Ausweislich der
vorgelegten Überweisungsdurchschriften betreffend die Mietzahlungen
für Januar, Februar und April 1997 (Anl. B 24 – 26) wurde die dortige
Minderung der Miete nicht auf den Wasserschaden im Januar 1996 gestützt.

Hinsichtlich des Wasserschadens vom 10.09.1997 hat der Beklagte
einen Anspruch aus § 537 Abs. 1 BGB. Unstreitig ist es an diesem
Tag zu einem Wasserschaden in der Küche und dem Flur der Wohnung
des Beklagten gekommen. Unstreitig ist der Fehler beginnend am 24.09.1997
binnen drei Tagen, mithin bis zum 27.09.1997, beseitigt worden.
Daß der Beklagte den Beginn der Arbeiten am 12.09.1997 schuldhaft
verhinderte, hat der Kläger nich unter Beweis gestellt. Folglich
hat der Beklagte einen Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses
in der Zeit vom 10.09. bis 27.09.1997 in Höhe von 20 % (§ 287 ZPO).
Dies ergibt einen Betrag von 54,20 DM

(451,75 DM: 30 x 18 x 20 % = 54,20 DM).

Eine erhebliche Beeinträchtigung durch Baulärm hat der Beklagte
auch nicht durch die Vorlage des Protokolls vom 17.11.1998 für den
Zeitraum vom 22.07. bis 31.10.1997 hinreichend substantiiert vorgetragen.
Insbesondere fehlt ein substantiierter Vortrag zur Art – die Bezeichnung
als Baulärm genügt nicht, -Dauer – an vielen Tagen ist im Protokoll
nur der Beginn bezeichnet worden – bzw. Intensität der Geräusche.
Auch hat der Beklagte nicht vorgetragen, zu welchen konkreten Beeinträchtigungen
die Geräusche geführt haben.

Der Beklagte hat ferner keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für
den Einsatz eines Radiators in der Zeit vom 19.12.1996 bis zum 23.12.1996,
denn der Beklagte hat nicht substantiiert vorgetragen, daß der Kläger
den Heizungsausfall zu vertreten hat bzw. mit der Beseitigung des
Mangels in Verzug gekommen ist (§ 538 Abs. 1 BGB).

Hinsichtlich er Gegensprechanlage hat der Beklagte keinen Anspruch
auf Minderung des Mietzinses, denn der Mangel ist auf ein schuldhaftes
Verhalten des Beklagten zurückzuführen. Dem Vortrag des Klägers,
der Beklagte habe lediglich den Hörer der Gegensprechanlage verlegt
und nach dessen Anschluß sei die Anlage wieder funktionsfähig gewesen,
ist der Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten. Vielmehr
hat der Beklagte in seinem Schriftsatz vom 06.01.1998

Selbst vorgetragen, daß der Hörer der Gegensprechanlage vor 20
Jahren abgefallen sei und er sich mit diesem Zustand abgefunden
habe.

Der Defekt der Spüle ab 24.01.1997 für 9 Tage ist nach dem eigenen
Vorbringen des Beklagten darauf zurückzuführen, daß er bei einem
Reparaturversuch eine Schraube an einem rohr unter Küchenspüle abbrach.
Folglich hat der Beklagte den Mangel zu vertreten, denn er hätte
dem Kläger Gelegenheit geben müssen, einen Klempner mit den Arbeiten
zu beauftragen. Damit wäre zwar nicht ausgeschlossen worden, daß
auch in diesem Fall die Schraube abgebrochen wäre, es ist jedoch
davon auszugehen, daß der Fahcmann diesen Fehler sogleich hätte
beheben können.

Im Ergebnis reduziert sich die für den zeitraum von Januar bis
November offene Miete in Höhe von 1.282,23 DM um 54,20 DM auf 1.228,20
DM.

Der Zinsanspruch beruht auf §§ 284, 286, 288 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.
 

Gericht: LG HAMBURG
Aktenzeichen: 333 S 110/98