Hausmeisterkosten

Aus dem Tatbestand

Die Beklagte ist seit 1987 Mieterin einer Wohnung im Hause ...,
Vermieter sind die Kläger.

Mit der Klage verlangen die Kläger Nachzahlung aus Nebenkostenabrechnungen
für drei Jahre. Es handelt sich hierbei um die Betriebskostenabrechnung
für 1993 vom 21. 6. 1994, für 1994 vom 12. 6. 1995 und für 1995
vom 29. 5. 1996. Hinsichtlich des Nachzahlungsbetrages gemäß Betriebskostenabrechnung
1993 in Höhe von 626,84 DM haben die Kläger diese Forderung um 163,46
DM gemindert und verlangen demnach noch einen Betrag von 463,38
DM. Die Nachzahlungsbeträge gemäß Betriebskostenabrechnungen 1994
und 1995 in Höhe von 823,28 DM bzw. 882,38 DM werden in voller Höhe
geltend gemacht.

Streitig sind zwischen den Parteien die Kostenpositionen "Hausmeisterkosten"
und "Aufzugswartung". Insoweit behaupten die Kläger, daß die Kosten
für Hausmeister angemessen seien angesichts der Aufgaben, die die
insoweit beauftragte Firma durchzuführen habe. Im übrigen sei diese
Firma zum Zeitpunkt der Beauftragung die kostengünstigste von insgesamt
drei anbietenden Firmen gewesen. Hinsichtlich der Position Aufzugswartung
behaupten sei, daß es sich hierbei um reine Wartungskosten ohne
Reparaturkostenanteile handele.

Die Kläger beantragen,

die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 2.169,04 DM nebst 4
% Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Hinsichtlich der Kosten für Aufzugswartung behaupten sie, daß hierin
nicht unbeträchtliche Reparaturkostenanteile enthalten seien. Im
übrigen seien die Hausmeisterkosten so exorbitant hoch, daß sie
einer Erläuterung bedürfen, an der es bislang fehle.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Klage ist unbegründet.

Jedenfalls im Hinblick auf die geltend gemachten Kostenpositionen
"Hausmeisterkosten" sind die Nebenkostenabrechnungen für 1993, 1994
und 1995 nicht fällig. Die Hausmeisterkosten sind für 1993 mit 997,27
DM, für 1994 mit 992,86 DM und für 1995 mit 994,73 DM in die jeweiligen
Betriebskostenabrechnungen eingestellt worden. Damit stellt diese
Position in allen drei Betriebskostenabrechnungen jeweils deutlich
die höchste Einzelposition dar.

Auch unter Berücksichtigung dessen, daß der Einwand fehlender Wirtschaftlichkeit
und Angemessenheit von Kosten nur in begrenztem Umfang zu einer
gerichtlichen Überprüfung führen kann, weil die wirtschaftliche
Entscheidungsfreiheit des Vermieters im Ausgangspunkt respektiert
werden muß, ist anerkannt, daß Betriebskosten vom Mieter nur insoweit
zu tragen sind, als sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen.
die vorliegend geltend gemachten Hausmeisterkosten sind so auffällig
hoch, daß erhebliche Zweifel daran bestehen, ob die Kläger dem Gebot
der Wirtschaftlichkeit genügt haben. Legt man die geltend gemachten
Hausmeisterkosten auf den Quadratmeter Wohnfläche um, so ergibt
sich für 1993 ein Betrag von 1,145 DM pro Monat und für 1994 und
ein Betrag von jeweils 1,44 DM pro Monat. diese Beträge liegen deutlich
über denjenigen Hausmeisterkosten, die in Köln noch als ortsüblich
und angemessen angesehen werden können.

Bereits im von den Klägern selbst zitierten Verfahren 215 C 254/95
sind sie darauf hingewiesen worden, daß die ortsüblichen umlagefähigen
Hausmeisterkosten in Köln unter Einschluß von Reinigungskosten und
Kosten für Gartenpflege in jedem Falle deutlich unter 1,00 DM pro
Quadratmeter Wohnfläche im Monat liegen. Insoweit ist auch auf das
Urteil AG Köln vom 4, 11, 1996 (WM 1997, 273) zu verweisen, wonach
für die Kostenposition Hausmeister im Kalenderjahr 1994 allenfalls
von einem Betrag von 0,50 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich
als ortsüblich ausgegangen werden kann.

Das die Hausmeisterkosten trotz ihrer auffälligen Höhe dennoch
erforderlich, angemessen und wirtschaftlich sind, haben die Kläger
nicht substantiiert und nachvollziehbar dargelegt. Die Vorlage des
Aufgabenkataloges der insoweit beauftragten Firma reicht nicht aus,
da die dort aufgezählten Positionen nicht den Rahmen dessen überschreiten,
wofür Hausmeister üblicherweise zuständig sind. Und die bloße Behauptung,
die Hausmeisterkosten seien angemessen, ist zu allgemein und pauschal
gehalten, als daß dem angebotenen Sachverständigenbeweis nachzugehen
wäre. Insoweit ist bereits vorgerichtlich durch den damals die Beklagte
vertretenden Mieterverein dargelegt worden, daß eine nachhaltige
Tätigkeit eines Hausmeisters nicht festzustellen sei.

Im übrigen ist darauf hinzuweisen, daß die mit Hausmeistertätigkeiten
beauftragte Firma ... offensichtlich mit der Verwalterfirma ...
personell und/oder wirtschaftlich verflochten ist, wie sich bereits
aus der übereinstimmenden Adresse ... sowie aus dem Schreiben vom
24. 11. 1992 ergibt, wonach die Firma ... zuvor als Firma ... firmierte.
Auch dies legt zumindest den Verdacht nahe, daß dem Gebot der Wirtschaftlichkeit
nicht ausreichend entsprochen wurde.

Soweit die Kläger hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für 1993
im Hinblick auf das Urteil im Verfahren AG Köln 215 C 254/95 von
dem Nachzahlungsbetrag einen Betrag von 163,46 DM abgesetzt haben,
ist dies unverständlich und nicht nachvollziehbar und vermag im
übrigen auch die Fälligkeit dieser Nachzahlung nicht zu begründen.
Das Amtsgericht hatte im vorgenannten Verfahren mit Urteil vom 11.
4. 1996 gerade nicht ausgeführt, daß die Position Hausmeisterkosten
nur in Höhe von 163,46 DM nicht fällig sei, sondern vielmehr dargelegt,
daß diese Position jedenfalls in dieser Höhe nicht fällig sei, wobei
sich der Betrag von 163,46 DM aus der Differenz des Abrechnungssaldos
und der nicht fälligen Position Aufzugswartung ergab.

Mangel substantiierter und nachprüfbarer Darlegung der Erforderlichkeit,
Angemessenheit und Wirtschaftlichkeit der Hausmeisterkosten ist
jedenfalls diese Position in den drei Betriebskostenabrechnungen
nicht als fällig anzusehen. Da weiterhin diese Position jeweils
höher ist als der jeweilige Abrechnungssaldo, war die Klage insgesamt
abzuweisen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
 

Gericht: AG KÖLN
Aktenzeichen: 215 C 7/97