Heizpflicht

Aus dem Tatbestand

Es kann auf den Tatbestand des angegriffenen Urteils Bezug genommen
werden, das den Sach- und Streitstand zutreffend wiedergibt.

Die Beklagte hat gegen das Grundurteil form- und fristgerecht Berufung
eingelegt.

Die Beklagte macht im wesentlichen geltend, dass entgegen der Auffassung
des Landgerichts ihrerseits eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht
nicht erfolgt sei. Zumindest müsse sich die Klägerin aber ein Mitverschulden
anrechnen lassen, welches mit 3/4 zu bewerten sei.

Die Beklagte beantragt, das Urteil des Landgerichts Heidelberg
vom 17. 3. 1995 - 5 O 87/93 - aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe gewusst, dass der Mieter
der Dachgeschosswohnung - Herr ... - sich entweder im Ausland oder
in der Wohnung seines Sohnes aufgehalten haben. Ihr selbst als Mieterin
des Erdgeschosses des Hauses sei nicht aufgefallen, dass der Mieter
der Dachgeschosswohnung sich in seiner Wohnung nicht mehr aufgehalten
habe.

Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung ist zulässig und begründet.

1. Die Beklagte hat die ihr als Hauseigentümerin obliegende
Verkehrssicherungspflicht nicht nachweisbar verletzt, so dass eine
Haftung der Beklagten aus § 823 Abs. 1 BGB ausscheidet.

Der Verkehrssicherungspflichtige muss nicht jeder abstrakten Gefahr
durch vorbeugende Maßnahmen begegnen; eine absolute Sicherheit kann
und muss auch nicht gewährleistet werden. es bedarf vielmehr nur
solcher Sicherungsmaßnahmen, die ein verständiger und umsichtiger,
in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für ausreichend halten
darf, um andere vor Schaden zu bewahren, und die ihm den Umständen
nach zumutbar sind (ständige Rechtsprechung, u.a. BGH NJW 94, 3348).
Dabei bestimmt sich Art und Umfang der Verkehrssicherungspflicht
nicht nur nach der Intensität der Gefahren, sondern auch nach den
Sicherungserwartungen des Verkehrs; werden Gefahren durch die gebotene
Vorsorge anderer Personen gewissermaßen neutralisiert, so reduzieren
sich entsprechend auch die Sicherungserwartungen an den eigentlich
Verkehrssicherungspflichten, der auf eine solche Vorsorge vertrauen
darf (BGH NJW 94, 3348, 3349). Das Vertrauen, das der eigentlich
Verkehrssicherungspflichtige in die gebotene Wahrnehmung der Sicherungsmaßnahmen
durch andere Personen setzen kann, wirkt somit auf seine Sicherungspflichten
zurück (BGH NJW 94, 3348, 3349). Wird die Wahrnehmung der Sicherungspflichten
seitens des Verkehrssicherungspflichtigen auf andere Personen übertragen,
wird dem entsprechend seine Verkehrssicherungspflicht auf eine Kontroll-
und Überwachungspflicht verengt (u.a. BGH NJW-RR 89, 394, 395).

Für den - auch den Hausbewohnern gegenüber - verkehrssicherungspflichtigen
Hauseigentümer folgt aus Vorstehendem folgendes:

Jeder Wohnungsmieter ist bezüglich der Wohnung zur Obhut verpflichtet;
er hat insbesondere dafür zu sorgen, dass während seiner Abwesenheit
das Mietobjekt nicht gefährdet oder - etwa durch Frost - beschädigt
wird (vgl. BGH NJW-RR 88, 89; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen
Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdnr. 571). Ein Hauseigentümer
darf davon ausgehen, dass sich ein Mieter dieser - selbstverständlichen
(vgl. Palandt/Putzo, 53. Aufl. § 545 Rdnr. 1) - Pflichten grundsätzlich
auch bewusst ist. Er darf grundsätzlich auch davon ausgehen, dass
jedermann weiß, dass es im Winter insbesondere in einer Dachgeschosswohnung
zu Wasserrohrbrüchen durch Frost kommen kann, wenn die Wohnung völlig
unbeheizt bleibt. Ein Hauseigentümer kann daher auch ohne besondere
Absprachen grundsätzlich darauf vertrauen, dass der Mieter der Dachgeschosswohnung
seines Hauses durch - im Abwesenheitsfall zumindest minimale - Beheizung
ausreichend Vorsorge trifft, dass es im Winter in der Wohnung nicht
durch Frost zu einem Wasserrohrbruch kommt. Etwas Abweichendes ergibt
sich nur bei Vorliegen besonderer Umstände, beispielsweise dann,
wenn der Hauseigentümer davon Kenntnis erlangt, dass der Mieter
in der "warmen" Jahreszeit die Wohnung verlassen hat und unvorhergesehen
bis zum Beginn der (vermeintlich) "kalten" Jahreszeit noch nicht
zurückgekehrt ist; gleiches gilt, wenn der Hauseigentümer davon
Kenntnis bekommt, dass der Mieter die Wohnung auf Dauer überhaupt
nicht mehr nutzen will und einfach verlassen hat. In diesen beispielhaft
erwähnten besonderen Fällen besteht für den Hauseigentümer begründeter
Anlass zu der Annahme, dass der Mieter vor seiner Abreise bzw. vor
dem endgültigen Verlassen der Wohnung zum Beispiel an Frostvorkehrungen
nicht gedacht hat.

Die dargelegte Rechtslage zugrunde gelegt, ergibt sich vorliegend
folgendes:

Die Beklagte konnte sich grundsätzlich darauf verlassen, dass der
Mieter der Dachgeschosswohnung - Herr ... - die in dieser Wohnung
erforderlichen Maßnahmen trifft, damit es nicht zu Frostschäden
in der Wohnung kommt. Dazu gehört bekanntermaßen auch, dass bei
einer - insbesondere längeren - Abwesenheit im Winter die Wohnung
zumindest auf einem Minimalniveau beheizt wird. Aus einer - auch
längeren - Abwesenheit des Mieters brauchte die Beklagte daher grundsätzlich
nicht zu schließen, dass diese (selbstverständlichen) Vorkehrungen
nicht getroffen wurden. Die Klägerin hat auch nicht bewiesen, dass
sich vorliegend aufgrund besonderer Umstände etwas Abweichendes
ergibt:

Dem Mieter der Dachgeschosswohnung, Herrn B., wurde im Sommer 1992
fristlos gekündigt. Trotzdem hat er die Wohnung ausweislich des
Tatbestandes des angegriffenen Urteils unstreitig nicht herausgegeben
(§ 314 ZPO). Vielmehr wurde noch am 21. 12. 1992 - also ca. zwei
Wochen vor dem streitgegenständlichen Wasserrohrbruch - die "Miete"
für Dezember 1992 überwiesen. Hieraus folgt, dass die Beklagte Ende
Dezember 1992 davon ausgehen konnte, dass der Mieter ... jedenfalls
noch ein Interesse an der Benutzung der Wohnung hat.

Es mag sein, dass die Beklagte wusste, dass der Mieter ... oftmals
für längere Zeit in die Türkei fuhr und aus gesundheitlichen Gründen
auch oftmals und länger in der ebenfalls in ... befindlichen Wohnung
seines Sohnes und seiner Schwiegertochter wohnte. Gerade weil der
Sohn und die Schwiegertochter - in der gleichen Stadt wohnend -
sich um den gesundheitlich angeschlagenen Vater/Schwiegervater kümmerten
und während dessen Türkeiaufenthalten auch die Schlüssel für die
gemietete Dachgeschosswohnung in Besitz hatten, konnte die Beklagte
aber davon ausgehen, dass seitens des ersichtlich an der Wohnung
noch interessierten Mieters ... die normalen (üblichen) Sorgfaltspflichten
weiterhin erfüllt werden; insbesondere solche Pflichten, die - wie
das geringfügige Anstellen der Heizung am Winteranfang - praktisch
keine Arbeit machen (so hat beispielsweise die Tochter des Mieters
... nach ihren eigenen Angaben ab und zu in der Wohnung sogar gelüftet).

Die Aussagen der erstinstanzlich vernommenen Zeugen haben jedenfalls
nicht ergeben, dass die Beklagte aufgrund konkreter Umstände Ende
1992 bei gehöriger Sorgfalt damit rechnen musste, dass die Wohnung
seitens des Mieters ... auf Dauer gar nicht mehr genutzt werden
sollte und einfach verlassen worden war. Ebensowenig ergeben die
Zeugenaussagen, dass die Beklagte aufgrund konkreter Umstände Ende
1992/Anfang 1993 bei gehöriger Sorgfalt damit rechnen musste, dass
bei einer - auch längeren - Abwesenheit des Mieters ... die in solchen
Fällen üblichen Sicherungsvorkehrungen möglicherweise vergessen
worden sein könnten. Die Klägerin hat damit aber nicht bewiesen,
dass sich die Beklagte in Anbetracht besonderer Umstände nicht (mehr)
darauf verlassen durfte, dass der Mieter ... bzw. dessen Verwandte
die üblichen (und in keiner Weise aufwendigen) Sorgfaltspflichten
erfüllen.

Hatte die Beklagte aber keinen konkreten (nachweisbaren) Anlass,
an der Erfüllung der üblichen Sorgfaltspflichten seitens des Mieters
... (bzw. dessen Verwandten) zu zweifeln, kann nach obenstehenden
Ausführungen von einer Verkehrssicherungspflichtverletzung der Beklagten
nicht ausgegangen werden.

2. Ansprüche der Klägerin aus einem Mietverhältnis scheiden
von vornherein aus, da die Beklagte nicht Vermieterin der Klägerin
war; insoweit kann auf die nicht angegriffenen zutreffenden Ausführungen
des Landgerichts Bezug genommen werden. Im übrigen hätte die Klägerin
auch nicht bewiesen, dass die Beklagte eine der Klägerin gegenüber
bestehende vertragliche Nebenpflicht (Sicherungspflicht) verletzt
hätte; insoweit gelten die Ausführungen unter oben Ziffer 1 entsprechend
für die Frage einer vertraglichen Haftung.

3.Nach alledem hat die Klägerin nicht nachgewiesen, dass
die Beklagte ihre Pflichten in schadensersatzbegründender Weise
verletzt hat. Auf die Berufung der Beklagten war daher das Grundurteil
des Landgerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 10, 713, 546
Abs. 2 Satz 1 ZPO.

Gericht: OLG KARLSRUHE
Aktenzeichen: 10 U 81/95