Inklusivmiete erhöhen

Aus dem Tatbestand

Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung
des Mietzinses.

Der Kläger vermietete dem Beklagten mit Mietvertrag vom 1. Juni
1983 eine Wohnung im Hause D. straße in H... Am 1. Dezember 1998
vereinbarten die Parteien eine Miete von 800 DM monatlich inklusive aller
Nebenkosten mit Ausnahme der Heizkosten, für die monatlich 100 DM
zusätzlich zu leisten sind und über die gesondert abgerechnet
wird. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2001 verlangte der Kläger die
Zustimmung des Beklagten zu einer Erhöhung der Inklusivmiete auf
960 DM nebst 100 DM Heizkostenvorauszahlung zum 1. März 2002.

Der Kläger beruft sich darauf, dass die ortsübliche Vergleichsmiete
für die vom Beklagten gemietete Wohnung nach dem Mietspiegel der
Stadt H. ohne Betriebskostenanteil 625,60 DM betrage und nach der Nebenkostenabrechnung
2000 für die Wohnung des Beklagten ein Nebenkostenanteil von 463,54
DM monatlich entstanden sei. Die ortsübliche Miete müsse daher
mit 1.089,14 DM angesetzt werden. Unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze
von 20 % verlange er daher nur 960 DM monatlich. Im Jahre 1998 sei bei
der Vereinbarung der Inklusivmiete in Höhe von 800 DM von einem Betriebskostenanteil
von 383,33 DM ausgegangen worden, so dass eine Nettomiete von 416,67 DM
in dem Betrag von 800 DM kalkuliert gewesen sei.

Der Beklagte meint demgegenüber, nur auf die Nettomiete könne
ein Betrag von 20 % aufgeschlagen werden, nicht aber auf die Inklusivmiete
von 800 DM.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung
zurückgewiesen. Der Beklagte verfolgt mit der vom Landgericht zugelassenen
Revision sein Ziel der Klageabweisung weiter.

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Kläger habe gegen den Beklagten gemäß § 558 Abs.
1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für
die von ihm innegehaltene Wohnung in der D.straße in H... von bisher
800 DM auf 960 DM, beginnend ab dem 1. März 2002. Das Mieterhöhungsverlangen
sei nicht nur zulässig bei einer Nettomiete, sondern auch wenn zwischen
den Parteien - wie vorliegend - eine Teilinklusivmiete vereinbart sei.
Da der Mietspiegel für H. vom 2. April 2001 als Vergleichswert von
der Nettomiete ausgehe, sei die zwischen den Parteien vereinbarte Teilinklusivmiete,
um einen Vergleich zwischen der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete
zu ermöglichen, in eine Nettomiete und einen Teilbetriebskostenanteil
aufzuspalten. Aufgrund der Vereinbarung der Parteien bei der letzten Mieterhöhung
1998 betrage der Betriebskostenanteil der Teilinklusivmiete 383,33 DM.
Die Nettomiete sei daher mit 416,67 DM anzusetzen. Eine vergleichbare
Wohnung wie die hier vorliegende koste laut

Mietspiegel für H. 625,60 DM. Damit sei die Ausgangsmiete in Höhe
von 416,67 DM niedriger als die Vergleichsmiete des Mietspiegels, so dass
eine Mieterhöhung zulässig sei. Bei der Erhöhung der Miete
sei gemäß § 558 Abs. 3 BGB darauf zu achten, dass die Miete
nicht um mehr als 20 % erhöht werde. Ausgangspunkt für die Kappungsgrenze
von 20 % sei die Teilinklusivmiete. Der Mieter habe durch die Vereinbarung
einer bestimmten konkreten Mietzinsstruktur beim Abschluss des Mietvertrages
in Kauf genommen bzw. sich damit einverstanden erklärt, dass die
im Mietvertrag verankerte Mietzinsstruktur mit ihren Auswirkungen für
die gesamte Mietzeit zugrunde zu legen sei. Bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete
seien die Betriebskosten Bestandteil der Miete geworden, so dass eine
Differenzierung in Nettomiete und Nebenkostenpauschale nicht gewollt sei.
Im Hinblick darauf könne der Vermieter auch nicht darauf verwiesen
werden, dass er bei vereinbarter Teilinklusivmiete die Möglichkeit
habe, die Betriebskosten gemäß § 560 BGB zu erhöhen. Die
Vorschrift sei auf diese Fälle nicht anwendbar. Ausgangswert für
die Berechnung der Kappungsgrenze sei demnach die Teilinklusivmiete in
Höhe von 800 DM.

II.

Die Revision bleibt in der Sache ohne Erfolg und ist deshalb zurückzuweisen.

Zu Recht hat das Landgericht den Anspruch des Klägers gegen den
Beklagten auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung
in der D.straße in H... von bisher 800 DM auf 960 DM, beginnend
ab dem 1. März 2002, gemäß § 558 Abs. 1 BGB als begründet
erachtet. Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, dass das Landgericht
die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB - im Einklang mit
der obergerichtlichen Rechtsprechung zu dem in wesentlichen Teilen übereinstimmenden
früheren § 2 MHG - aufgrund der Teilinklusivmiete von 800 DM berechnet
hat (vgl. OLG Stuttgart, NJW 1983,2329; OLG Hamburg, WuM 1984,24; OLG
Hamm, WuM 1984,121; OLG Koblenz, NJW 1985, 333; OLG Hamm, NJW-RR 1993,
398).

1. Für die Auffassung, dass bei der Berechnung der Kappungsgrenze
nicht von der sogenannten Nettomiete auszugehen ist, spricht schon der
Wortlaut des § 558 BGB, in dem nur die Erhöhung der "Miete"
geregelt wird. Ein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber den Begriff
"Miete" in § 558 BGB nur als Nettomiete habe verstehen wollen,
eine Inklusivmiete deshalb in einen Grundmietzins und einen Betriebkostenanteil
aufgeteilt werden müsse, besteht nicht (vgl. Börstinghaus/Eisenschmid,
Arbeitskommentar Neues Mietrecht, S. 266 f.; Referentenentwurf, NZM 2000,
415 f., 429; Gesetzentwurf zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform
des Mietrechts, NZM 2000, 802 f., 815; Stellungnahme des Bundesrates,
NZM 2001, 20 f., 24, 25; Gegenäußerung der Bundesregierung,
NZM 2001, 35, 36, 37). Dem Gesetzgeber war bei der Fassung des § 558 BGB
bekannt, dass in der Praxis der Wohnungswirtschaft der von den Mietparteien
vereinbarte Mietzins von unterschiedlicher Struktur ist. Wenn der Gesetzgeber
in § 558 BGB gleichwohl nicht ausdrücklich zwischen Nettomiete und
Inklusivmiete unterschieden hat, ist daraus zu entnehmen, dass der Begriff
"Miete" in § 558 BGB entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch
als vom Mieter zu zahlender Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen
zu verstehen ist.

2.Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Kläger habe
aufgrund § 4 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien die Nebenkosten separat
erhöhen können; entgegen der Auffassung des Landgerichts sei
§ 560 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB deshalb anwendbar,
so dass das Hauptargument für eine Berechnung der Kappungsgrenze
des § 558 Abs. 3 BGB aus der Inklusivmiete, der Vermieter könne eine
separate Erhöhung der Nebenkosten nach § 560 BGB jetzt nicht mehr
geltend machen, damit entfalle.

Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Mietentgelt nur einen bestimmten
Betrag (zuzüglich Heizungs-/Warmwasserkosten) vorsieht, werden im
Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (vgl.
OLG Hamm, a.a.O.). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war - mit Ausnahme
für das Land Berlin - während der Geltungsdauer des Gesetzes
zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom
14. Juli 1987 (GVW) nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung
eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHG ausgeschlossen
(vgl. OLG Hamm, NJWRR 1998, 298 m.w.Hinw.). Soweit sich die Revision auf
den formularmäßigen Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag
der Parteien beruft, lässt sie außer acht, dass eine derartige
Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirksam ist (Urteil vom 20.
Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1.993, 1061 unter 112). Zu Recht ist
das Landgericht deshalb der Auffassung, ein Vermieter könne bei vereinbarter
Teilinklusivmiete - wie im vorliegenden Fall - nicht auf die Möglichkeit
des § 560 BGB verwiesen werden, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten
zu erhöhen, da diese Vorschrift auf diese Fälle nicht anwendbar
sei. Nach § 560 BGB können nur Betriebskostenpauschalen und Betriebskostenvorauszahlungen
bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag erhöht werden. Die
Erhöhungsmöglichkeit besteht aber nicht bei Teilinklusivverträgen
(so ausdrücklich die Gesetzesbegründung zu § 560 BGB; vgl. NZM
2000, 443 und NZM 2000, 815). Das Landgericht hat deshalb zu Recht bei
der Berechnung der Kappungsgrenze die Inklusivmiete in Höhe von 800
DM zugrunde gelegt.

Gericht: BGH KARLSRUHE
Aktenzeichen: - VIII ZR 160/03