Kein Eigenbedarf von juristischen Personen

Aus dem Tatbestand

 keine Angaben

Aus den Entscheidungsgründen

I. Die zulässige Berufung ist begründet.

1. Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten gemäß § 86 Abs. 1 VVG in Verbindung mit §§ 280 Abs. 1, 535, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus übergegangenem Recht ihres Versicherungsnehmers einen Anspruch auf Ersatz der ihrem Versicherungsnehmer entstandenen Rechtsanwaltskosten, die durch die Abwehr der unberechtigten Kündigung vom 28. August 2008 angefallen sind.
Die Beklagte hat durch den Ausspruch der unberechtigten Eigenbedarfskündigung vom 28. August 2008 schuldhaft ihre Vertragspflichten gegenüber ihrem Mieter, dem Versicherungsnehmer der Klägerin, in schadensersatzbegründender Weise im Sinne von § 280 Abs. 1 BGB verletzt.
Diese Vertragsverletzung ging von der Beklagten und nicht von ihrem Geschäftsführer aus und ist allein dieser zuzurechnen. Unstreitig hat die Beklagte als Vermieterin und Eigentümerin und nicht ihr Geschäftsführer die Hausverwalterin mit dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung beauftragt. Dementsprechend lag der Kündigungserklärung auch eine Originalkündigungsvollmacht der Beklagten bei. Nur dies macht Sinn, weil wirksam eine Kündigung nur von dem Vermieter und nicht von einem Dritten ausgesprochen werden kann. Der Umstand, dass in dem Kündigungsschreiben – offensichtlich fehlerhaft – davon die Rede ist, dass für den Geschäftsführer der Beklagten, Herrn , die Kündigung ausgesprochen werde, ändert an der Veranlassung der Kündigung allein durch die Beklagte nichts, zumal es sich um ein erkennbares Versehen handelt, denn die Kündigung soll, so ihr Wortlaut, für den Eigentümer ausgesprochen werden; der Eigentümer ist die Beklagte. Dass sie die Kündigung veranlasst hat und ihr allein – unabhängig von der Erwähnung ihres Geschäftsführers - zuzurechnen ist, hat die Beklagte selbst bis zum Prozess so gesehen. Denn sie war diejenige, in deren Namen mit Schreiben vom 30. September 2009 die Kündigung auch wieder zurückgenommen wurde. Dieses Schreiben lautet wörtlich: "Hiermit erklären wir im Namen der Firma die ausgesprochene Kündigung an Herrn als nichtig.". Dementsprechend ist die Beklagte entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts durchaus passivlegitimiert.
Die von der Beklagten ausgesprochene Eigenbedarfskündigung war von Anfang an aufgrund eines fehlerhaften Rechtsverständnisses von § 573 BGB unwirksam. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein den Vermieter zur ordentlichen Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses berechtigendes Interesse nur vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Beklagte ist indes eine GmbH. Juristische Personen haben kein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, weil die Räumlichkeiten von einer juristischen Person nicht als "Wohnung" genutzt werden können. Es genügt nicht, wenn ein Gesellschafter, ein gesetzlicher Vertreter oder ein Angestellter der juristischen Person die Räume nutzen will; der Nutzungswillige gehört in diesen Fällen nicht zum privilegierten Personenkreis, weil er weder Vermieter noch Angehöriger ist. Für Alleingesellschafter, die über die Mietsache wirtschaftlich verfügen können, gilt nichts anderes. Dementsprechend war die Beklagte nicht berechtigt, für den etwaigen Eigenbedarf ihres Geschäftsführers die Kündigung auszusprechen.
Eine solche unberechtigt ausgesprochene Kündigung stellt eine Vertragspflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz, insbesondere zum Ersatz der Kosten, die durch die Einschaltung eines Rechtsanwaltes mit dem Ziel der Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Kündigung und ihrer Zurückweisung entstanden sind, verpflichtet. Denn eine solche unberechtigte Kündigung zielt auf die Beseitigung der Vertragsgrundlage ab und beinhaltet einen schweren Angriff auf den Vertrag, der als erhebliche Vertragspflichtverletzung zu bewerten ist. Die Folge ist, dass der Mieter die daraus entstandenen Schäden ersetzt verlangen kann. Hierzu zählen insbesondere die geltend gemachten Rechtsanwaltskosten. Denn die Beauftragung eines Rechtsanwaltes ist in solchen Fällen durchaus notwendig; der Laie kann und muss sich in dem rechtlich schwierigen und unübersichtlichen Rechtsgebiet der Eigenbedarfskündigung nicht auf sein eigenes Urteil verlassen und verstößt mit der Beauftragung eines Rechtsanwaltes nicht gegen seine Schadensminderungspflichten. Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes ist vielmehr vernünftig, weil die Beibehaltung der gemieteten Wohnung von zentraler und wichtiger Bedeutung ist.
Die Höhe der Rechtsanwaltskosten ist richtig berechnet und zwischen den Parteien unstreitig, so dass die Beklagte den eingeklagten Betrag schuldet.

2. …

II. …

Gericht: LG Duisburg
Aktenzeichen: 11 S 106/09
Urteil vom: 18.11.2009