Korrekt gekündigt?

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung ist teilweise unzulässig und im übrigen
unbegründet.

Die Berufung ist unzulässig gemäß § 519 Abs. 3
ZPO im Hinblick auf das geltend gemachte Guthaben in Höhe von
754,38 DM aus der Nebenkostenabrechnung für 1998. Die Kläger
legen in der Berufung nicht im einzelnen konkret und klar dar, aus
welchen Gründen sie die Entscheidung des Amtsgerichtes angreifen.
Die Begründung enthält diesbezüglich nur allgemeine
Angaben. Aus diesen Angaben wird nicht deutlich, aus welchen Gründen
die vom Amtsgericht in seiner Entscheidung berücksichtigte
Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar sein soll.

Im übrigen ist die Berufung unbegründet. Der Anspruch
auf Rückzahlung der Kaution der Kläger in Höhe von
4.656,61 DM ist durch die erklärte Aufrechnung mit noch offenen
Mietzinsansprüchen gemäß § 389 BGTB erloschen. Die
Kläger schuldeten der verstorbenen Frau ... 4.805,60 DM aus
§ 535 BGB. Die Kläger waren bis November 1998 verpflichtet,
den vollständigen Mietzins in Höhe von 1.500 DM monatlich
zu zahlen.

Der Mietzinsanspruch war nicht aufgrund einer Minderung gemäß
§ 537 BGB reduziert. Eine Minderung des Mietzinses war gemäß
§ 539 BGB analog ausgeschlossen. § 539 BGB ist nach der Rechtsprechung
dieser Kammer und der überwiegenden Meinung in der Literatur
(vgl. Paland/Putzo, 59. Aufl., § 539 Rdnr. 5; Bub/Trier, 3. Aufl.,
III. B Rdnr. 1413) analog auf den Fall anzuwenden, dass der Mieter
trotz des Erkennens des Mangels den Mietzins vorbehaltlos weiter
zahlt.

Die Geräuschübertragung durch das Begehen der Treppe
ist nach dem Vortrag der Kläger auf bauliche Mängel des
Mietobjektes zurückführbar. Diese Mängel und damit
die Geräusche beim Begehen der Treppe müssen schon vor
dem Einzug der Familie ... am 20. 12. 1997 bestanden haben. Das
von den Beklagten gerühmte Verhältnis zu den Vormietern
... hat keinen Einfluss auf die bauliche Substanz und die damit
verbundenen Geräuschübertragungen von der Treppe. Das
angespannte Verhältnis zu den Nachmietern ist kein Mangel der
Mietsache selbst, sondern eine Frage von zwischenmenschlichen Beziehungen.

Für die Erhaltung des Minderungsrechts wäre es aus diesem
Grund erforderlich gewesen, die mangelnde Geräuschisolierung
der Treppe bereits zuvor geltend zu machen.

Aus den späteren Angeboten der verstorbenen Frau ... zum Einbau
einer Dämmplatte ergibt sich kein anderes Ergebnis. § 539 BGB
schließt nur das Minderungsrecht bzw. Schadensersatzansprüche
aus. Das Recht auf Mängelbeseitigung bleibt hiervon grundsätzlich
unberührt (vgl. Palandt/Putzo, 59. Aufl., § 539 Rdnr. 5).

Die Parteien haben den Mietvertrag auch nicht vor November 1998
einvernehmlich aufgehoben.

Die Kläger haben die schriftlichen Angebote der verstorbenen
Beklagten auf eine einvernehmliche Vertragsaufhebung nicht angenommen.
Zu den in den Schreiben vom 9. 4. 1998 und 28. 4. 1998 genannten
Terminen sind die Kläger nicht aus dem streitgegenständlichen
Haus ausgezogen. Das weitere Bewohnen des Hauses kann bei einer
objektiven Auslegung nur als Ablehnung des Angebotes von Frau ...
aufgefasst werden, §§ 133, 157 BGB.

Das von den Klägern unterbreitete Angebot zur Aufhebung des
Mietvertrages zum 1. 8. 2000 hat die Verstorbene nicht angenommen.
Das Schreiben ist ausschließlich von den Klägern selbst
unterschrieben worden.

In der Entgegennahme der Hausschlüssel durch die Hausverwaltung
kann keine konkludente Entlassung aus dem Mietvertrag gesehen werden.
Einen solchen Erklärungswert hat die bloße Entgegennahme
eines Schlüssels nicht.

Auch aus den weiteren Umständen des vorliegenden Falles lässt
sich nicht entnehmen, dass es durch konkludente Willenserklärungen
zu einer Aufhebung des Mietvertrages gekommen ist. Vielmehr sind
die Kläger trotz der vorgenommenen Gespräche über
eine vorzeitige Vertragsbeendigung bis zum 24. 7. 1998 von einem
bestehenden Mietverhältnis ausgegangen. Wären die Kläger
zu diesem Zeitpunkt bereits davon ausgegangen, dass der Vertrag
einvernehmlich beendet ist, wäre der Zweck einer fristlosen
Kündigung zu diesem Zeitpunkt nicht nachvollziehbar.

Die von den Klägern ausgesprochene Kündigung vom 24.
7. 1998 ist aber rechtlich ohne Bedeutung. Die Kläger haben
keinen Kündigungsgrund im Sinne des § 544 bzw. § 554 a BGB
genannt.

Voraussetzung für eine Kündigung nach § 544 BGB ist eine
erhebliche Gesundheitsgefahr für den Mieter. Die Kläger
legen auch in der Berufungsinstanz nicht dar, in welcher Weise der
vorgetragene Geräuschlärm von der Treppe des Nachbarhauses
ihre Gesundheit in erheblichem Maße beeinträchtigte.
Die reine Belästigung durch Lärm ist kein Anwendungsfall
für § 544 BGB.

Die verstorbene Frau ... hat ihre Pflicht aus dem Mietvertrag nicht
schuldhaft in einer solchen Weise verletzt, dass eine fristlose
Kündigung gerechtfertigt war. Die Geräusche sind von den
Klägern erstmals im Frühjahr 1998 als Mangel geltend gemacht
worden. Da nach dem eigenen Vortrag der Kläger eine Beseitigung
der Geräusche erhebliche Arbeiten erforderte, ist die Zeitspanne
von rund 4 Monaten ohne Mangelbeseitigung keine so erhebliche Vertragsverletzung,
dass eine sofortige Kündigung gerechtfertigt wäre. Die
bloße Auseinandersetzung über die Geräuschbelästigung
ist kein Grund für eine fristlose Kündigung.

Die Zahlungspflicht der Kläger aus § 535 BGB endete aus diesen
Gründen erst im November 1998 durch die Neuvermietung des Hauses
gemäß § 552 Satz 3 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.
 

Gericht: LG FRANKFURT/M.
Aktenzeichen: 2/17 S 3/00