Korrektur der Abrechnung

Aus dem Tatbestand

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in der …straße ín E. die unter dem 1.12.2004 erstellte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 wies ein Guthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 208,38 Euro aus. Mit Schreiben vom 23.2.2005 korrigierte die Klägerin die Abrechnung in etlichen Einzelpositionen und kam nunmehr zu einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 115,06 Euro zu Lasten der Beklagten. Diesen Nachforderungsbetrag macht die Klägerin im Hinblick auf § 556 Abs. 3 S. 3 BGB zwar nicht geltend. Sie zahlte den ursprünglich en Guthabenbetrag allerdings auch nicht mehr an die Beklagten aus.
Die Beklagten erklärten gegenüber dem Mietzinsanspruch für den Monat Mai 2005 die Aufrechnung mit dem ursprünglich ausgewiesenen Guthaben in Höhe von 208,3 Euro und behielten die Miete in dementsprechender Höhe ein.
Die Klägerin begehrt mit vorliegender Klage den einbehaltenen Differenzbetrag sowie Rücklastschriftgebühren in Höhe von 8,66 Euro. Sie ist der Auffassung, dass die Beklagten aus der fehlerhaften Abrechnung vom 1.12.2004 keine Rechte herleiten könnten. Durch § 556 Abs. 3 S. 3 BGB würden sie lediglich davor geschützt, nach Fristablauf mit zusätzlichen, über die Summe der Vorauszahlungen hinausgehenden Forderungen überzogen zu werden.
Die Beklagten meinen demgegenüber, die ursprüngliche Abrechnung bleibe wegen des Nachforderungsausschlusses des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB maßgeblich, sodass ihnen das dort ausgewiesene Guthaben zugestanden habe.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Aus einer materiell nicht richtigen Nebenkostenabrechnung könne der Mieter keine Ansprüche herleiten. Soweit der Bundesgerichtshof ausgeführt habe, dass eine nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierte Abrechnung das Ergebnis der fristgerecht vorgelegten Rechnung nicht überschreiten dürfe, beziehe sich das nicht auf Fälle, in denen ursprünglich ein Guthaben ausgewiesen war. Ansonsten stünde der Vermieter besser, wenn er gar keine Abrechnung erstellt. Dann könne er seinen Anspruch nämlich auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch bis zur Höhe der geleisteten Vorauszahlungen durchsetzen.
Gegen diese Rechtsauffassung wenden sich die Beklagten mit der Berufung und beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 7.12.2005 (Az. 104 C 7084/05) abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Beide Parteien beantragen zudem hilfsweise, die Revision zuzulassen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung ist begründet. Die Klägerin kann die restliche, in Höhe von 208,37 Euro Miete für den Monat Mai 2005 nicht beanspruchen. Der ursprünglich aus § 535 Abs. 2 BGB begründete Mietzinsanspruch ist durch Aufrechnung gem. §§ 387, 389 BGTB erloschen.
Den Beklagten stand zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung eine vollwirksame und fällige Gegenforderung in Höhe von 208,37 Euro zu. Mit der Abrechnung vom 1.12.2004 ist ein Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung des ausgewiesenen Guthabens entstanden, der unmittelbar aus dem Mietvertrag folgt (OLG Koblenz NJW-RR 2002, 800 - ergänzende Vertragsauslegung, Palandt/Weidenkaff, § 535, Rdnr. 95; a.A. OLG Düsseldorf NBJW-RR 1994, 1101 - Anspruch aus § 823 BGB). Dieser Anspruch ist mit Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung sogleich fällig und zahlbar (allg. M.; vgl. BGH NJW 2004, 851; Schmitt-Futterer/Langenberg, § 556, Rdnr. 428; Palandt/Weidenkaff, a.a.O.). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts konnte sich die unter dem 23.2.2005 erfolgte Korrektur der Abrechnung nicht mehr zum Nachteil der Beklagten auswirken und den zuvor begründeten und durchsetzbaren Anspruch auf Auszahlung des Guthabens zum Erlöschen bringen, weil Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ausgeschlossen sind (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB schließt jegliche dem Mieter nachteilige inhaltliche Korrektur der fristgemäß vorgelegten Rechnung aus (BGH NJW 2005, 219, 221). Dies gilt auch für den Fall, dass in der fristgemäßen Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters ausgewiesen war.

1.Der Ausschluss des Vermieters mit „Nachforderungen“ gegenüber dem Ergebnis der fristgemäß erteilten Abrechnung - auch im Fall eines daraus resultierenden Guthabens - folgt zunächst aus einer sach- und interessengerechten Auslegung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB.
a)Der Wortlaut der Vorschrift schließt sämtliche „Nachforderungen“ aus. Dies umfasst der Wortbedeutung nach nicht nur den die Summe der Vorauszahlungen übersteigenden Betrag, sondern alle zum Zeitpunkt des Fristablaufs nicht „geforderten“ Beträge. Dazu gehört auch die bei Fristablauf als Guthaben ausgewiesene Summe, die der Vermieter erst mit der nachträglichen Korrektur als - weiteren Teil seines mietvertraglichen Anspruchs auf Erstattung der Nebenkosten geltend macht. Zuvor hatte er sich eines entsprechenden Anspruchs nicht berühmt.
Besonders deutlich wird dies, wenn der Guthabenbetrag dem Mieter nach fristgerechter Abrechnung bereits zurückgewährt worden ist. Dann kann kein Zweifel daran bestehen, dass jede über den innerhalb der dafür vorgesehenen Frist abgewickelten Status hinaus gehende Forderung als „Nachforderung“ aufzufassen ist. Nichts anderes kann gelten, wenn der Vermieter den Guthabenbetrag nicht umgehend zurück gezahlt hat, obwohl der Mieter dies sogleich mit Erteilung der Abrechnung beanspruchen konnte (s.o.).
b) Auch nach einer systematischen Betrachtung kann sich der Ausschluss von Nachforderungen im Fall einer fristgemäß bereits erteilten Abrechnung nur auf deren Ergebnis (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB) - und nicht auf die geleisteten Vorauszahlungen (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB) - beziehen. Für den Fall der fristgemäßen Abrechnung, deren Ergebnis die Summe der geleisteten Vorauszahlungen übersteigt, unterliegt dies keinem Zweifel und ist allgemein anerkannt. Warum sich der Bezugspunkt für den Ausschluss von „Nachforderungen“ (Ergebnis der fristgerechten Abrechnung) allein durch den Inhalt der Abrechnung (ober- oder unterhalb der Summe der Vorauszahlungen) ändern sollte, ist nicht ersichtlich. Eine Ausnahme besteht nur, wenn noch gar keine Abrechnung erteilt worden ist. Dann liegt ein Abrechnungsergebnis als Bezugsgröße für den Nachforderungsausschluss nicht vor, sodass auf einen Vergleich mit der Summe der Vorauszahlungen zurück gegriffen werden muss.
c) Für die vorgenannte Auslegung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB spricht insbesondere auch der Sinn und Zweck der Norm. Die Ausschlussfrist dient der Abrechnungssicherheit für den Mieter und soll Streit vermeiden (BGH NZM 2006, 222, 223). Entgegen der Auffassung der Klägerin soll der Mieter nicht nur davor geschützt werden, über die bisher ohnehin geleisteten Vorauszahlungen hinaus mit weiteren Forderungen überzogen zu werden. Vielmehr soll eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, dass der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang „entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss“ (so ausdr. BGH NZM 2006, 222, 223; NZM 2005, 13). Der Mieter soll spätestens nach einem Jahr zuverlässig erfahren, ob und inwieweit er die Vorauszahlungen zurückverlangen kann oder eine Nachzahlung zu leisten hat (so ausdr. BGH NZM 2005, 1499, 1501). Der Zweck, zeitnah Gewissheit über die höhe des Guthabens bzw. der Nachzahlung zu erlangen, würde konterkariert, wenn dem Mieter das ausgewiesene Guthaben, wie die Klägerin offenbar meint - auch weit nach Ablauf der Abrechnungsfrist durch eine Korrektur wieder entzogen werden könnte. Bis zur - weit entfernten - Grenze der Verwirkung (§ 242 BGB) könnte der Mieter die durch § 556 Abs. 3 S. 3 BGB bezweckte zeitnahe Gewissheit über das Abrechnungsergebnis dann nicht erlangen.

2. Ein Erlöschen des zuvor vollwirksam entstandenen Anspruchs auf Auskehrung des Guthabens (s.o.) durch eine erst nach Fristablauf vorgelegte Korrektur wäre im Übrigen rechtsdogmatisch kaum erklärbar. Die Betriebskostenabrechnung stellt zwar lediglich einen Rechenvorgang im Sinne des § 259 BGB dar, sodass der Vermieter bei inhaltlichen Fehlern grundsätzlich zur nachträglichen Korrektur berechtigt ist (h.M., vgl. Schmitt/Futterer/Langenberg, § 556, Rdnr. 327 m.w.N.; a.A.: bindende Leistungsbestimmung gem. § 316 BGB, vgl. LG Hamburg ZMR 1995, 32). Dadurch wird der mietvertragliche Anspruch des Mieters auf Rückzahlung bzw. des Vermieters auf Nachzahlung entsprechend dem inhaltlich korrigierten, materiell „richtigen“ Abrechnungsergebnis abgeändert, was vorliegend auf Seiten der Mieter zum Erlöschen des zuvor fälligen und durchsetzbaren Anspruchs, mithin zum Rechtsverlust führen würde. Die dem Vermieter nach dieser rechtlichen Einordnung verliehene Rechtsmacht entfällt aber mit Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist, weil § 556 Abs. 3 S. 3 BGB als Ausschlussfrist konzipiert ist (vgl. dazu Begr. RegE NZM 2000, 437). Eine Ausschlussfrist hat den Untergang der zuvor bestehenden Rechtsmacht zur Folge (vgl. z.B. MüKo/Grothe, Vorbemerkung §§ 194 f., Rdnr. 11). Die nach Fristablauf vorgelegte Korrektur kann die zuvor wirksam begründete Rechtsposition des Mieters deshalb nicht mehr schmälern. Der bei Fristablauf am 1.1.2005 bestehende und fällig Anspruch der Beklagten auf Auszahlung des ausgewiesenen Guthabens in Höhe von 208,37 Euro konnte durch die neue Abrechnung vom 23.2.2005 folglich nicht untergehen.
Dem kann nicht entgegengehalten werden, dass der Vermieter die bislang versäumte Abrechnung anerkanntermaßen im Prozess nachholen kann (vgl. BGH NJW 2005, 1499, 1502). Soweit eine Abrechnung noch gar nicht erfolgt ist, hat der Mieter bei Fristablauf nämlich auch noch keinen Anspruch auf Rückgewähr eines Guthabens erlangt, sodass eine grundsätzlich andere Situation besteht (s. dazu u.).

3. Die hier vorgenommene Auslegung führt entgegen der Auffassung der Klägerin nicht zu einer Besserstellung des Vermieters, der gar keine fristgemäße Abrechnung erstellt. Obwohl dieser nur mit „Nachforderungen“, die die Summe der Vorauszahlung übersteigen, ausgeschlossen ist (s.o.: BGH NJW 2005, 1499, 1503), besteht kein Anreiz für den Vermieter, auf eine fristgemäße Abrechnung die mit einem Guthaben des Mieters enden könnte zu verzichten. Dies schwächt seine Rechtsposition nämlich unter mehreren Gesichtspunkten und kann zu erheblichen Kosten und Nachteilen führen.
Der Mieter kann unmittelbar mit Ablauf der Abrechnungsfrist auf Erteilung einer (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung klagen (allg. M.; vgl. Palandt/Weidenkaff, § 535, Rdnr. 94). Bereits die dadurch verursachten und letztlich vom Vermieter zu tragenden Kosten werden vielfach den vermeintlichen Vorteil, noch kein Guthaben ausgewiesen zu haben, übersteigen. Zudem steht dem Mieter nach Fristablauf sogleich ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zu (OLG Hamm NJW-RR 2000, 9). Darüber hinaus kann er - jedenfalls wenn das Mietverhältnis beendet ist - unmittelbar auf Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlungen für den abzurechnenden Zeitraum klagen (BGH NJW 2005, 1499; ob dies auch für das nicht beendete Mietverhältnis gilt, hat der BGH nicht ausdrücklich entschieden). Angesichts dieser weit reichenden Nachteile ist ein Anreiz, keine fristgemäße Nebenkostenabrechnung zu erstellen, nicht ersichtlich.
Zudem begibt sich der Vermieter, der nicht fristgemäß abrechnet, ohne Not der Möglichkeit, über die Summe der Vorauszahlungen hinaus gehende Nachforderungen geltend zu machen. Um diesen Ausschluss zu vermeiden, wird ein auf Wahrung seiner Interessen bedachter Vermieter, wenn er (zunächst) ein Guthaben zugunsten des Mieters errechnet hat, nicht zuwarten, sondern die Abrechnung noch während des Fristlaufs sorgfältig überprüfen. Soweit Fehler erkennbar sind, bleiben dem Vermieter nach einer - fristgemäßen - Neuberechnung alle auch über die Vorauszahlungen hinaus gehenden Ansprüche erhalten. Er steht dann also wesentlich besser als bei einem Verzicht auf jede fristgerechte Abrechnung. Falls der Fehler für den Vermieter demgegenüber noch nicht erkennbar war, etwa weil ein Versorgungsunternehmen dem Vermieter gegenüber falsch abgerechnet hat, greift § 556 Abs. 3 S. 3 BGB mangels Vertretenmüssens nicht ein. Dazu ist vorliegend indes nichts vorgetragen.
Die Auffassung der Klägerin würde im Übrigen dazu führen, dass die Rechtslage - mit entgegen gesetzten Rechtsfolgen letztlich davon abhinge, ob die tatsächlich verbrauchten Betriebskosten - zufällig(?) - unter- oder oberhalb der auf einer bloßen Schätzung beruhenden Vorauszahlungen liegen. Dies würde den Vermieter, der die Vorauszahlungen möglichst hoch ansetzt, ungerechtfertigt besser stellen als denjenigen, der maßvoller vorgeht, und böte so einen Anreiz, beim Mietvertragsabschluss stets hohe Vorauszahlungspflichten bis zur Grenze des § 556 Abs. 2 S. 2 BGB durchzusetzen.

4. Die Auffassung des Amtsgerichts ist mit der bisher zu § 556 Abs. 3 BGB n.F. ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht zu vereinbaren. Dazu kann zunächst auf die oben zitierte Rechtsprechung zum Sinn und Zweck der Vorschrift verwiesen werden, der allein die hier vorgenommene Auslegung gerecht werden kann. Der Bundesgerichtshof hat zudem unmissverständlich ausgeführt, dass eine erst nach Fristablauf erfolgte Korrektur das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Rechnung nicht überschreiten darf. Ein materieller Fehler in der fristgemäß vorgelegten und formell ordnungsgemäßen Abrechnung kann nach Fristablauf nicht zu Lasten des Mieters korrigiert werden (so ausdr. BGH NJW 2005, 219, 221). Dies gilt nicht nur für den Gesamtbetrag, sondern auch in Bezug auf jede Einzelposition (BGH NJW 2005, 219, 220). Nebenkostenansprüche der Klägerin sind daher bei einer nach Fristablauf erfolgten Korrektur hinsichtlich jeder Einzelposition durch den in der Abrechnung vom 1.12.2004 aufgeführten Betrag begrenzt. Dem würde die Rechtsauffassung der Klägerin, die eine Überschreitung etlicher Einzelpositionen sowie des Gesamtbetrages zumindest bis zur Grenze der geleisteten Vorauszahlungen ermöglicht, widersprechen. Der Bundesgerichtshof definiert „Nachforderungen“ im Sinne des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB dementsprechend ausdrücklich wie folgt: Sie liegen vor, wenn „der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erteilt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt“ (BGH NJW 2005, 1499, 1503).
Die Kammer lässt die Revision gleichwohl wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zu (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die vorlegende Konstellation, die auch in Zukunft in einer Vielzahl von Fällen vorkommen wird, lag dem Bundesgerichtshof noch nicht zur Entscheidung vor. Trotz der vorgenannten klaren Stellungnahmen des Bundesgerichtshofs zu § 556 Abs. 3 BGB liegen unterschiedliche Entscheidungen der Instanzgerichte vor, sodass die streitgegenständliche Rechtsfrage klärungsbedürftig ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.

Gericht: LG Dortmund
Aktenzeichen: 11 S 26/06