Kündigung ausschließen

Aus dem Tatbestand

Die Parteien streiten um Feststellung, ob der Kläger zur vorzeitigen
Kündigung des befristeten Mietverhältnisses berechtigt
ist.

Der Kläger ist Mieter, der Beklagte Vermieter der Räumlichkeiten
..., Dachgeschoss links. Die Parteien haben in § 7 des Mietvertrages,
auf den bezug genommen wird, eine Index-Miete vereinbart. Die ordentliche
Kündigung des Mietverhältnisses ist in der gleichen Klausel
bis zum 31. 12. 2005 ausgeschlossen. Die Parteien unterzeichneten
den Mietvertrag am 7. 11. 1995 bzw. 17. 11. 1995.

Der Kläger bat den Beklagten mit Schreiben vom 19. 2. 1999
um Bestätigung, dass das Mietverhältnis unter Wahrung
der gesetzlichen Kündigungsfristen frühestens zum 31.
12. 1999 ordentlich gekündigt werden könne. Mit Schreiben
vom 4. 3. 1999 verweigerte die Hausverwaltung des Beklagten eine
entsprechende Bestätigung.

Der Kläger ist der Ansicht, der vereinbarte Ausschluss der
Kündigungsmöglichkeit für zehn Jahre sei analog §
10 Abs. 2 S. 6 MHG unwirksam. Der Gesetzgeber habe bei § 10 a MHG
übersehen, dass auch hier der Schutzgedanke des § 10 Abs. 2
S. 6 MHG zugunsten des Mieters eingreife und daher spätestens
nach Ablauf von vier Jahren dem Mieter die Möglichkeit zustehen
müsse, sich aus einem befristeten Mietvertrag zu lösen.

Der Kläger habe auch ein Rechtsschutzbedürfnis an der
Feststellungsklage, obwohl er konkret derzeit nicht beabsichtigt,
das Mietverhältnis zu beenden. Für seine Lebensplanung
benötige er die Gewissheit, das Mietverhältnis vor dem
31. 12. 2005 kündigen zu können. Aufgrund der Langwierigkeit
von Prozessen sei es ihm nicht zuzumuten, erst bei einem konkreten
Anlass zur Kündigung des Mietverhältnisses einen Rechtsstreit
darüber zu führen, ob er zur vorzeitigen Kündigung
berechtigt sei.

Der Kläger beantragt, festzustellen, dass er berechtigt ist,
das Mietverhältnis über die Wohnung ..., Dachgeschoss
links, frühestens bereits zum 31. 12. 1999 mit einer Kündigungsfrist
von drei Monaten zu kündigen,

dass er berechtigt ist, oben genanntes Mietverhältnis ab dem
1. 12. 2000 mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zu
kündigen,

dass er berechtigt ist, oben genanntes Mietverhältnis ab dem
1. 12. 2003 mit einer Kündigungsfrist von neun Monaten zu kündigen,

dass er berechtigt ist, oben genanntes Mietverhältnis ab dem
1. 12. 2005 mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten
zu kündigen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Ansicht, der Kläger könne nicht
die grundsätzliche Klärung einer abstrakten Rechtsfrage
im Wege einer Feststellungsklage verlangen. Materiell komme eine
analoge Anwendung des § 10 nicht in Betracht, da es sich hier um
eine Sonderregelung handele, die einer Analogie grundsätzlich
nicht zugänglich sei. Auch fehle es an einer bewussten Regelungslücke
des Gesetzgebers.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen
Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Aus den Entscheidungsgründen

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Feststellungsklage zulässig
ist. Jedenfalls hat sie in der Sache keinen Erfolg.

Der Kläger ist nicht berechtigt, das Mietverhältnis über
die Wohnung ..., Dachgeschoss links, vor dem 31. 12. 2005 ordentlich
zu kündigen. Die Parteien haben wirksam in § 7 Ziffer 1 des
Mietvertrages vereinbart, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses
bis zum 31. 12. 2005 beiderseitig ausgeschlossen ist. Der Wirksamkeit
der Vereinbarung steht nicht der Rechtsgedanke des § 10 Abs. 2 S.
6 MHG entgegen. Eine analoge Anwendung der Unwirksamkeitsregelung
des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG auf die vorliegende Fallgestaltung kommt
nicht in Bertacht.

1. Eine analoge Anwendung des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG scheitert
bereits daran, dass es an einer unbewussten Regelungslücke
des Gesetzgebers fehlt. Der Gesetzgeber hat bewusst darauf verzichtet,
in § 10a MHG eine dem § 10 Abs. 2 S. 6 MHG vergleichbare Regelung
für die Indexmiete zu normieren.

Hierfür spricht historisch bereits, dass der Gesetzgeber die
Regelung des § 10 a MHG zum 1. 9. 1993 in Kraft gesetzt hat und
zu diesem Zeitpunkt die Regelung des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG geltendes
Recht gewesen ist. Die Problematik der langfristigen Bindung an
Mietverträge, deren zukünftiger Mietzins nicht durch die
ortsübliche Vergleichbarkeit bestimmt wird, ist bekannt gewesen.
Gleichwohl hat der Gesetzgeber diesen Gedanken nicht in die Regelung
des § 10 a MHG einfließen lassen.

Auch aus den Gesetzesmaterialien zu § 10 a MHG ergibt sich, dass
dem Gesetzgeber die Frage, ob der Mieter bei Vereinbarung einer
Indexmiete zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses
nach spätestens vier Jahren berechtigt sein muss, bewusst gewesen
ist und er sich gleichwohl ungeregelt gelassen hat. In der Begründung
zum Regierungsentwurf (Bundestagsdrucksache 13/9347,56) heißt
es zum zehnjährigen Ausschluss des Kündigungsrechts für
den Vermieter: "Es kann ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit
für mindestens zehn Jahre geschlossen werden, bei dem das ordentliche
Kündigungsrecht von Mieter und Vermieter ohnehin nicht gegeben
ist".

2. Eine analoge Anwendung des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG kommt
darüber hinaus auch deswegen nicht in Betracht, weil es an
einer vergleichbaren Interessenlage fehlt.

Formell ergibt sich die unterschiedliche Interessenlage der Parteien
bei Vereinbarung einer Staffelmiete und einer Indexmiete bereits
daraus, dass eine Staffelmietzinsvereinbarung nach § 10 Abs. 2 S.
2 MHG maximal einen Zeitraum von bis zu 10 Jahren umfassen darf
und damit von vornherein zeitlich begrenzt angelegt ist. Die Vereinbarung
einer Indexmiete hingegen ist überhaupt erst wirksam, wenn
das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters für mindestens
zehn Jahre ausgeschlossen ist, § 10 a Abs. 1 S. 2 Ziffer 1 MHG.
Die Vereinbarung einer Indexmiete ist also im Gegensatz zu der Staffelmietzinsabrede
von vornherein auf eine vertragliche Mindestlaufzeit von zehn Jahren
gerichtet, ohne dass eine Überprüfung des in Zukunft jeweils
geltenden Mietzinses stattzufinden hat oder überhaupt zulässig
wäre.

Auch Sinn und Zweck des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG lässt sich nicht
auf die Interessenlage bei der Vereinbarung einer Indexmiete übertragen.

§ 10 Abs. 2 S. 6 MHG dient dem Schutz des Mieters vor für
ihn unkalkulierbaren langfristigen Zahlungsrisiken, die drohen,
in keinem Verhältnis zu den tatsächlichen wirtschaftlichen
Entwicklungen mehr zu stehen (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer,
§ 10 MHG Rdnr. 127 ff).

Die Vertragsparteien einer Indexmiete hingegen sind einem unkalkulierbaren
Zahlungsrisiko bei Vereinbarung der Indexmiete gerade nicht ausgesetzt.
Die Indexmiete steht in einem strengen Abhängigkeitsverhältnis
zu einer kalkulierbaren Bezugsgröße. Der hierzu gewählte
und von dem Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für
die Gesamtlebenshaltung bietet einen Parameter, von dessen Entwicklung
von vornherein erkennbar die künftige Entwicklung des vereinbarten
Mietzinses abhängig ist. Der Preisindex für die Gesamtlebenshaltung
wird durch das Statistische Bundesamt unter Zugrundelegung eines
fiktiven 4-Personen-Haushaltes ermittelt. In die Ermittlung mit
einbezogen werden die durchschnittlichen Kosten für Mietwohnungen.
Bereits dadurch ist ein Bezug zur Miethöhe hergestellt, der
die Gefahr einer divergierenden Entwicklung der Lebenshaltungskosten
und der ortsüblichen Vergleichsmiete wesentlich verringert.

Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Entwicklung der ortsüblichen
Vergleichsmiete auch mittelbar durch die Entwicklung des Lebenshaltungsindexes
bestimmt wird. Auswirkungen auf den Lebenshaltungsindex hat die
Entwicklung von Preisen für Lebensmittel und Gebrauchsgüter.
Die ortsübliche Vergleichsmiete entwickelt sich nicht unabhängig
zu den allgemeinen Lebenskosten. Das zur Verfügung stehende
Einkommen der Mieter und die Entwicklung der allgemeinen Lebenskosten
wirken sich kausal auf den Wohnungsmietmarkt und damit auch auf
die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete aus.

Im Gegensatz zur Staffelmiete ist bei der Indexmiete auch zu berücksichtigen,
dass deren Vereinbarung sich zugunsten des Mieters besonders vorteilhaft
auswirken kann. So ist in der Vergangenheit zu beobachten gewesen,
dass das ortsübliche Mietpreisniveau stärker gestiegen
ist als die sonstigen Lebenshaltungskosten (vgl. Börstinghaus
in Schmidt-Futterer, § 10 a Rdnr. 3). Auch hat der Mieter einen
für ihn konkreteren Maßstab zur Bestimmung der Höhe
des geltenden Mietzinses im Vergleich zu einem Abstellen auf die
ortsübliche Vergleichsmiete. Schließlich kann die Vereinbarung
eines Lebenshantlungsindexes im Gegensatz zur Staffelmietabrede
zum Vorteil des Mieters dazu führen, dass der Mietzins aufgrund
der Entwicklung des Lebenshaltungsindexes zwingend zu senken ist.
Bei der Staffelmietzinsabrede hingegen ist eine Senkung des Mietzinses
mit Abschluss der Staffelmietvereinbarung nicht mehr möglich.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 20.2440 DM.
Er errechnet sich aus dem 12fachen Betrag der monatlichen Bruttokaltmiete.
 

Gericht: AG HAMBURG
Aktenzeichen: 44 C 417/99