Kündigung bei Verkauf?

Aus dem Tatbestand

Die Beklagte vermietete Wohnungen an ihre Arbeitnehmer. 1985 verkaufte
sie die Gebäude an den Kläger und schloß am 17.
Februar 1986 mit ihm einen auf zehn Jahre befristeten Mietvertrag
über die einzelnen Wohnungen, u.a. auch über die des Mieters
.... In dem Gesamtmietvertrag über sämtliche Wohnungen
heißt es unter 3., daß sich die Rechte und Pflichten
aus diesen Mietverträgen aus den bereits bestehenden Mietverträgen
zwischen der Beklagten und den Wohnungsinhabern ergäben; diese
sollten sowohl im Verhältnis des Klägers zur Beklagten
als auch im Verhältnis zwischen der Beklagten und den Wohnungsinhabern
fortgelten. Während der Laufzeit dieses Vertrages war die Beklagte
berechtigt, frei werdende Wohnungen unterzuvermieten. In der Folgezeit
zog die Beklagte den Mietzins von den Endnutzern ein und zahlte
in an den Kläger. In einem Rechtsstreit vor dem LG Duisburg
- 1 O 396/91 - am 7. Mai 1993 geschlossenen Vergleich einigten sich
die Parteien darauf, daß dem Kläger ab sofort das Recht
zur eigenen Vermietung der frei werdenden Wohnungen zustehe.

Anfang 1995 kündigte ..., der von der Grundstücksveräußerung
nichts wußte, das Mietverhältnis gegenüber der Beklagten.
Sie teilte dies dem Kläger mit Schreiben vom 19. Januar 1995
mit und bat ihn zugleich, an dem vereinbarten Abnahmetermin am 26.
Januar 1995 teilzunehmen. Am 10. März 1995 schrieb die Beklagte
dem Kläger, daß sie die Wohnung ... zum 1. April 1995
übergeben werde und daß die Wohnungsschlüssel abgeholt
werden könnten; zugleich kündigte sie an, die Mietzinszahlungen
für die Wohnung einzustellen.

Am 19. Dezember 1995 forderte der Kläger die Beklagte auf,
die Wohnung ... in einen vertragsgerechten Zustand zu versetzen.
Mit der am 30. Januar 1996 bei Gericht eingegangenen Klage verlangt
er Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen
in Höhe von 20.000,- DM. Die Beklagte behauptet, die Wohnung
im Mai 1996 renoviert zu haben, und beruft sich auf Verjährung.
Das Amtsgericht hat sie zur Zahlung von 14.552,80 DM verurteilt.
Hiergegen wendet sich ihre Berufung.

Aus den Entscheidungsgründen

I. Die zulässige Berufung ist begründet.

Ein etwaiger Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die
Beklagte ist gemäß § 558 BGB verjährt.

1. Zu Gunsten des Klägers ist davon auszugehen, daß
durch den als "Mietvertrag" bezeichneten Vertrag vom 17. Februar
1986 ein Mietverhältnis zwischen den Parteien über die
frühere Wohnung des Mieters ... begründet worden ist.
Dies ist in dem angefochtenen Urteil überzeugend dargelegt.
Nach dem ausdrücklich erklärten Willen beider Parteien
wurden die jeweiligen Gebäude nicht als Einheit vermietet -
vielmehr bezog der Gesamtvertrag sich jeweils auf die einzelnen
Wohnungen. Zusätzlich wird und 3. der Fortbestand der Mietverträge
zwischen dem Kläger und den Wohnungsinhabern im Verhältnis
zwischen den Parteien betont. Jedenfalls wurde ein etwaiger Gesamtmietvertrag
durch den Vergleich vom 7. Mai 1993 in Einzelmietverträge über
jede einzelne Wohnung aufgespalten. Wenn aufgrund dieses Vergleichs
das Nutzungs- und Vermietungsrecht für die ab 7. Mai 1993 frei
werdenden Wohnungen an den Kläger zurückfiel, so war die
Beklagte nicht mehr zur Unter- oder Weitervermietung berechtigt,
sondern mußte die frei gewordenen Wohnungen an ihn zurückgeben.
Dies bedeutet die Beendigung der einzelnen Mietverhältnisse
zwischen den Parteien bezüglich der frei werdenden Wohnungen
jeweils nach Beendigung der Mietverträge mit den Wohnungsinhabern
und deren Auszug.

2. Auf diese vorgesehene Weise wurde das Mietverhältnis
zwischen den Parteien über die Wohnung des Endmieters ... zum
31. März 1995 aufgelöst.

Das nach § 571 BGB auf den Kläger übergegangene Mietverhältnis
mit ... endete aufgrund seiner fristlosen Kündigung. Diese
war zwar an die Beklagte gerichtet. Keine der Parteien hat behauptet,
ihm sei der Eigentumsübergang mitgeteilt worden. Dann aber
war die Kündigung des Mieters entsprechen § 574 BGB wirksam
(Staudinger/Sonnenschein, BGB 12. Aufl., 2. Bearb. § 571 RdNr. 62
e; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I RdNr. 62; Wolf/Eckert, Handbuch
des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 1. Aufl., RdNr.
1446), denn diese Vorschrift, die zu Gunsten des Mieters eine Gutglaubensregelung
für Mietzinszahlungen an den Veräußerer enthält,
ist auf die Kündigung des Mieters entsprechend anzuwenden.
Sie beruht nämlich auf dem Gedanken, daß der Mieter darauf
vertrauen darf, daß ihm nach § 576 BGB der Wechsel seines
Vertragspartner angezeigt wird. Solange dies nicht der Fall ist,
darf er davon ausgehen, daß der Veräußerer noch
Vermieter ist. Wenn dies für Zahlungen des Mietzinses gilt,
so ist es interessengerecht, für die Kündigung dasselbe
gelten zu lassen. die Regelungen der §§ 571 ff BGB dienen dem Schutz
des Mieters und sollen nicht die Ausübung seiner Rechte erschweren.

Der Kläger, der ... nicht von seinem Einrücken in die
Vermieterstellung unterrichtet hat, muß dessen Kündigung
nicht nur in der Vertragsbeziehung zu ihm, sondern auch im Verhältnis
zwischen den Parteien gegen sich gelten lassen. Zwar schützt
§ 571 BGB nicht den Veräußerer des Mietgrundstücks.
Jedoch zeigt der Vergleich vom 7. Mai 1993 das Interesse des Klägers,
das Nutzungsrecht über die Einzelwohnungen alsbald zurückzuerlangen.
Die praktische Abwicklung konnte nur in der Weise erfolgen, daß
die Beklagte den Kläger von dem Ende der Einzelmietverhältnisse
mit den Wohnungsinhabern und deren Auszug unterrichtete.

Dieser Informationspflicht hat die Beklagte genügt. Sie behauptet,
den Kläger von der fristlosen Kündigung des Mieters ...
mit Schreiben vom 10. Januar 1995 unterrichtet zu haben. Den Empfang
dieses Schreibens bestreitet er nicht, er bestreitet nur, die Schlüssel
erhalten zu haben. Im übrigen wurde er spätestens durch
Schreiben des Beklagten vom 10. März 1995, das ihm zweifelsfrei
zugegangen ist, weil er es selbst vorgelegt hat, von der Beendigung
des Mietverhältnisses mit ... unterrichtet.

Als Folge der Beendigung des Mietverhältnisses mit ... und
dessen Auszugs endete auch das Mietverhältnis zwischen den
Parteien über diese Wohnung spätestens zum 31. März
1995. Dies nimmt der Kläger hin, denn die Beklagte zahlt seit
April 1995 keinen Mietzins mehr, ohne daß er Zahlungsrückstände
anmahnt.

3. Der Kläger hat die Wohnung des Mieters ... spätestens
im April 1995 zurückerhalten. Damit begann die sechsmonatige
Frist, innerhalb der Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung
der Mietsache gemäß § 558 BGB verjähren.

Mit Schreiben vom 10. März 1995, das der Kläger erhalten
hat, hat die Beklagte die Übergabe der Wohnung angeboten. Auf
dieses Angebot ist er nicht eingegangen; jedenfalls ist nicht vorgetragen,
wie er auf das Schreiben vom 10. März 1995 reagiert hat. Selbst
wenn die Beklagte die nicht abgeholten Schlüssel behielt und
nach dem 31. März 1995 - im Mai 1995 - noch Instandsetzungsarbeiten
in der Wohnung ausführen ließ, ändert dies nichts
daran, daß der Kläger die Wohnung spätestens im
April 1995 zurückerhalten hat.

In der Regel erfordert "Zurückerhalten" i.S.d. § 558 BGB den
Übergang der Sachherrschaft oder des Besitzes. Indessen ist
anerkannt, daß in besonderen Fällen vom Zweck des Verjährungsbeginns
ausgehen "Zurückerhalten" auch dann anzunehmen ist, wenn Immobilien Vermieten Zutritt zu den Mieträumen erlangt und in der Lage
ist, sie ungestört auf Veränderungen oder Verschlechterungen
zu untersuchen (BGHZ 98, 59 = NJW 1986, 2103; BGH NJW 1991, 2416;
BGHZ 125, 270 = NJW 1994, 1558; BGH NJW 1994, 1788). Maßgeblich
sind die Umstände des Einzelfalles. In dem Urteil BGHT 125,
270 läßt der BGH es sogar dahinstehen, ob und wann das
Mietobjekt zurückgegeben wurde und läßt für
das "Zurückerhalten" die vom Mieter gestattete Besichtigung
genügen. Aufgrund des Angebots vom 10. März 1995 hatte
der Kläger die Möglichkeit, die Wohnung auf ihren Zustand
zu untersuchen, so daß vom Zweck des § 558 BGB ausgehend die
Verjährungsfrist in Lauf gesetzt wurde. Dem steht nicht entgegen,
daß der Kläger die Wohnung nicht besichtigt und die Schlüssel
nicht abgeholt hat. Insoweit können die Grundsätze zur
Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung gemäß §§
557 BGB herangezogen werden; Annahmeverzug des Vermieters schließt
Vorenthalten aus. Auch kann es nicht in der Macht des Vermieters
liegen, die vom Mieter geschuldete und fristgerecht angebotene Rückgabe
zu vereiteln und dadurch den Beginn der Verjährung zu verzögern.

Eine einheitliche Verjährungsfrist für sämtlich
Wohnungsmietverhältnisse, die mit Auslaufen des Vertrages vom
17. Februar 1986 begann, zuzulassen, würde der im Vergleich
vom 7. Mai 1993 vereinbarten sukzessiven Beendigung der einzelnen
Wohnungsmietverhältnisse und des Rückfalls des Nutzungsrechts
an den Kläger widersprechen.

Begann die Verjährungsfrist im April 1995, so war am 19. Dezember
1995, als der Kläger, der zuvor zu einem nicht bekannten Zeitpunkt
die Wohnung besichtigt hat, die Beklagte auffordert, die Wohnung
in einen vertragsgerechten Zustand zu versetzen, der Anspruch auf
Vornahme der Schönheitsreparaturen verjährt. Dies gilt
auch für den am 30. Januar 1996 eingeklagten Anspruch auf Schadensersatz
durch Geldzahlung. Anhaltspunkte für eine Hemmung der Verjährung
entsprechend § 852 BGB sind nicht ersichtlich.

II. Die Kostenentscheidungen ergehen nach §§ 91, 97 Abs.
2 ZPO.

Die Kosten der Berufung hat die Beklagte zu tragen, weil das Amtsgericht
nach dem ihm unterbreiteten Vorbringen die Verjährungsfrage
zutreffend gewürdigt hat. Die tatsächlichen Voraussetzungen
der Verjährung hat die Beklagte erst mit der Berufungsbegründung
schlüssig vorgebracht. Für den Beginn der Verjährung
ist, wie dargelegt, der Vergleich vom 7. Mai 1993, den die Beklagte
erst mit der Berufungsbegründung eingeführt hat, von ausschlaggebender
Bedeutung. In erster Instanz hat sie ihn zwar erwähnt, aber
derart unsubstantiiert, daß kein Anlaß bestand, sie
zur Ergänzung ihres Vortrags aufzufordern.

Soweit die Beklagte die Ausführungen des Amtsgerichts zur
Schadenshöhe angreift, ist nicht anzunehmen, daß es ohne
erfolgreiche Verjährungseinrede insoweit, wenn überhaupt,
zu wesentlichen Abstrichen gekommen wäre. Daher ist es nicht
geboten, den Kläger mit einem Teil der Kosten der Berufung
zu belasten.
 

Gericht: LG DUISBURG
Aktenzeichen: 23 S 436/96