Kündigungsfristen

Aus dem Tatbestand

Der Kläger begehrt die Feststellung, dass das Mietverhältnis
aufgrund seiner Kündigung vom 5. 9. 2001 zum 31. 12. 2001 geendet
hat.

Die Parteien waren durch einen schriftlichen Mietvertrag vom 2. 7. 1987
über die Wohnung ... miteinander verbunden. Das Mietverhältnis
begann zum 1. 7. 1987. In § 2 Ziffer 2 des von den Parteien verwendeten
Hamburger Mietvertrages für öffentlich geförderten Wohnraum
heißt es, dass die Kündigungsfrist für beide Vertragsteile
3 Monate betrage, wenn seit der Überlassung des Wohnraums bis zu
5 Jahre verstrichen seien, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des
Wohnraums mehr als 5 Jahre verstrichen seien, 9 Monate, wenn seit der
Überlassung des Wohnraums mehr als 8 Jahre verstrichen seien und
12 Monate, wenn seit Überlassung des Wohnraums mehr als 10 Jahre
verstrichen seien. Die Mitmieterin ... wurde durch Nachtragsvereinbarung
vom 12. 1. 2001 zum 1. 2. 2001 einvernehmlich aus dem Mietverhältnis
entlassen. Die Beklagten sind zwischenzeitlich in den zunächst vom
Zwischenvermieter, der ..., abgeschlossenen Mietvertrag eingetreten. Die
monatliche Brutto-Kaltmiete belief sich zuletzt auf 867 DM.

Mit Schreiben vom 5. 9. 2001 kündigte der Kläger das Mietverhältnis
zum 31. 12. 2001. Die Verwaltung der Beklagten wies die Kündigung
zum 31. 12. 2001 mit Schreiben vom 7. 9. 2001 zurück und bestätigte
die Kündigung unter Hinweis auf die in § 2 des Mietvertrages vereinbarte
Kündigungsfrist zum 30. 9. 2002. Dem widersprach der Beklagte mit
Schreiben des Mietervereins vom 20. 9. 2001, da er das Mietverhältnis
gemäß dem neuen Mietgesetz gekündigt habe. Die Verwaltung
der Klägerin bekräftigte mit Schreiben vom 24. 9. 2001 ihre
Rechtsauffassung, dass das Mietverhältnis erst zum 30. 9. 2002 ende.

Der Kläger meint, das Mietverhältnis habe zum 31. 12. 2001
geendet. Da im vorliegenden Mietvertrag lediglich formularmäßig
die gesetzlichen Kündigungsfristen wiedergegeben worden seien und
keinerlei Anhaltspunkte vorhanden seien, dass die Parteien diesen Fristen
eine besondere Bedeutung beigemessen hätten, seien die mietvertraglichen
Kündigungsfristen nicht gemäß der Übergangsvorschrift
des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB durch Vertrag vereinbart worden. Dies ergebe
sich aus den Gesetzesmaterialien. Daher gelte gem. § 573 c Abs. 4 BGB
n.F. die gesetzliche Regelung des § 573 c Abs. 1 BGB n.F., wonach die
Kündigungsfrist für den Mieter 3 Monate betrage.

Der Kläger beantragt, wie erkannt.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, die Regelung des § 573 c Abs. 4 BGB
n.F. sei nicht anzuwenden, weil die längeren Kündigungsfristen
zwischen ihnen und dem Kläger vor dem 1. 9. 2001 im Sinne des Art.
229 § 3 Abs. 10 EGBGB vertraglich vereinbart worden seien. Die wörtliche
oder sinngemäße Wiederholung von gesetzlich verbindlich geregelten
Rechten und Pflichten in Formularmietverträgen habe nach einem Rechtsentscheid
des Kammergerichts Berlin aus dem Jahre 1998 sowohl rechtserläuternde
als auch vertragsgestaltende Funktion. Daher sei die in § 2 des Mietvertrages
getroffene Vereinbarung nach wie vor wirksam. Da die Wohnung über
das Wohnungsamt im Wege eines Dringlichkeitsscheins angeboten werden müsse
und ein Großteil der ihnen vom Amt geschickten Klientel nicht akzeptabel
sei, hätten sie bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Kläger
ein gesteigertes Interesse an einer möglichst langen Kündigungsfrist
gehabt. Dies könne der Kläger bestätigen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Klage ist zulässig und begründet. Das zwischen den Parteien
bestehende Mietverhältnis über die Wohnung ... ist durch die
wirksame ordentliche Kündigung des Beklagten vom 5. 9. 2001 zum 31.
12. 2001 beendet worden (§ 542 Abs. 1 BGB).

Die Kündigungsfrist für den Beklagten belief sich gem. § 573
c Abs. 1 BGB – unabhängig von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisse
von über 10 Jahren – auf 3 Monate. Soweit sich aus § 2 des Mietvertrages
entsprechend der früheren gesetzlichen Regelung des § 565 Abs. 2
BGB a.F. ergibt, dass die Kündigungsfrist für beide Vertragsteile
12 Monate betrage, wenn seit der Überlassung der Wohnung mehr als
10 Jahre vergangen seien, ist diese Regelung gem. § 573 c Abs. 4 BGB n.F.
als eine zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 BGB n.F. abweichende
Vereinbarung unwirksam. Auch wenn die Parteien den Mietvertrag bereits
vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zum 1. 9. 2001 geschlossen
haben, findet § 573 Abs. 4 BGB n.F. auf den vorliegenden Mietvertrag Anwendung.
Die maßgebliche Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10
EGBGB sieht vor, dass § 573 c Abs. 4 BGB n.F. nicht anzuwenden ist, wenn
die Kündigungsfristen vor dem 1. 9. 2001 "durch Vertrag vereinbart"
worden sind. Entgegen der Auffassung der Beklagten stellt die wörtliche
Wiedergabe der bisherigen Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB
a.F. in einem Formularmietvertrag grundsätzlich keine vertragliche
Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dar. Dabei mag dahinstehen,
ob die Wiedergabe der bisherigen gesetzlichen Regelung in einem Formularmietvertrag
bereits keinen Vereinbarungscharakter aufweist (so Lützenkirchen,
Neue Mietrechtspraxis, 2001 Rdnr. 777; Haas, Das neue Mietrecht, 2001,
Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, Rdnr. 2; Grundmann in NJW 2001, 2497, 2502),
da die Vertragsparteien den Gesetzeswortlaut regelmäßig nur
der Vollständigkeit halber zur Information über die bestehende
Rechtslage wiedergegeben hatten, oder ob die wörtliche oder sinngemäße
Wiederholung von gesetzlich verbindlich geregelten Rechten und Pflichten
in Formularmietverträgen sowohl rechtserläuternde als auch vertragsgestaltende
Funktion hat (so Kammergericht Berlin, Rechtsentscheid vom 22. 1. 1998
zur 14-tägigen Kündigungsfrist in alten DDR-Mietverträgen
in WM 1998, S. 149).

Denn auch unter Zugrundelegung der letztgenannten Auffassung ist die
Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB als auslegungsbedürftig
anzusehen. Die gewählte Formulierung "durch Vertrag vereinbart"
erscheint bereits sprachlich missglückt, da eine Vereinbarung in
einem Mietvertrag schwerlich anders als durch Vertrag zustande kommen
kann. Da zudem neben Individualvereinbarungen auch Formularvereinbarungen
unter den Begriff "vertraglich vereinbart" fallen, würde
die Neuregelung danach auf den weit überwiegenden Teil der Bestandsmietverhältnisse
nicht anzuwenden sein, weil die Parteien zumeist vorgefertigte Formularmietverträge
verwendet haben, die regelmäßig die gesetzliche Regelung des
§ 565 Abs. 2 BGB n.F. wörtlich wiedergeben (vgl. etwa § 2 des Hamburger
Mietvertrages). Nach ihrem Sinn und Zweck sowie der Entstehungsgeschichte
ist die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB im Lichte
der Gesetzesmaterialien so auszulegen, dass die Parteien die bis zum 1.
9. 2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2
BGB a.F. nur dann "durch Vertrag vereinbart" haben, wenn eine
echte Vereinbarung hierüber vorliegt, das heißt die Parteien
den Kündigungsfristen eine besondere eigenständige (konstitutive)
Bedeutung zugemessen haben. Nach dem Regierungsentwurf verfolgt die Neuregelung
der Kündigungsfristen durch § 573 c Abs. 1 BGB n.F. den Zweck, den
Umstand zu korrigieren, dass sich die zum Schutz des Mieters bestehenden
verlängerten Kündigungsfristen gemessen an heutigen Verhältnissen
gerade in ihr Gegenteil verkehrt hätten. Lasse sich Immobilien Vermieten
nicht auf einen Aufhebungsvertrag ein, könne der Mieter die Wohnung
nicht kurzfristig aufgeben, obwohl er sie nicht nutzen könne, etwa
weil er beispielsweise seinen Arbeitsplatz wechseln oder aus gesundheitlichen
Gründen kurzfristig in ein Alten- oder Pflegeheim ziehen müsse
(vgl. bei Haas a.a.O. zu § 573 c BGB). Auch der Rechtsausschuss hat in
seinem Bericht darauf abgestellt, dass die Neuregelung verhindern solle,
dass Mieter, die aus gesundheitlichen, beruflichen oder anderen Gründen
zu einem Umzug gezwungen seien, über einen längeren Zeitraum
doppelt Miete zahlen müssten, wenn Immobilien Vermieten sich nicht zum Abschluss
eines Aufhebungsvertrages bereit finde. Dies sei gerade angesichts der
Tatsache, dass Umzüge in Alten- oder Pflegeheime in einer älter
werdenden Gesellschaft immer häufiger vorkommen würden, für
die Mieter unzumutbar (vgl. bei Haas a.a.O. zu § 573 c BGB). Aus den zitierten
Gesetzesmaterialien wird ersichtlich, dass der Gesetzgeber den Mieterschutz
an die aus den veränderten gesellschaftlichen Entwicklungen resultierenden
Flexibilitäts- und Mobilitätsbedürfnisse anpassen wollte,
wobei der Gesetzgeber in besonderem Maße die älteren Mieter
im Auge hatte, die nach oft langjährigen Mietverhältnissen aufgrund
ihres Gesundheitszustandes oder eines frei werdenden Platzes in einer
Altenpflegeeinrichtung kurzfristig ihre Wohnung aufgeben müssen.
Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Verkürzung
der Kündigungsfrist für den Mieter nicht für die millionenfach
bestehenden Mietverhältnisse greifen sollte. Vielmehr wollte der
Gesetzgeber einem als unzumutbar für die Mieter empfundenen Zustand
möglichst schnell abhelfen. Sofern die Neuregelung nur auf nach dem
1. 9. 2001 geschlossene Mietverträge anzuwenden würde, würde
die Neuregelung insbesondere den älteren Mietern keinerlei Erleichterung
bei der Beendigung langjähriger Mietverhältnisse bringen, sondern
erst in einem zeitlichen Rahmen von 10 bis 20 Jahren greifen. Dass dies
nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprach, wird auch dadurch deutlich,
dass der Rechtsausschuss zunächst erwogen hatte, in die Übergangsvorschrift
des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB klarstellend aufzunehmen, dass die bisherigen
Kündigungsfristen nur weiter gelten sollten, wenn diesen von den
Parteien eine eigenständige Bedeutung zugemessen worden sei (vgl.
bei Haas a.a.O.).

Bei der Verwendung eines Formularmietvertrages mit wörtlicher Wiedergabe
der gesetzlichen Kündigungsfristen gem. § 565 Abs. 2 BGB a.F. kann
danach nur dann ausnahmsweise von einer echten Vereinbarung ausgegangen
werden, wenn die Parteien ein besonderes Interesse an der Geltung der
gesetzlichen Fristen hatten und gerade vor diesem Hintergrund die Regelung
ganz bewusst getroffen haben. Derartige Umstände sind hier entgegen
der Auffassung der Beklagten nicht ersichtlich. Auch wenn die Beklagten
bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Kläger ein gewisses Interesse
an einer möglichst langen Kündigungsfrist gehabt haben sollten,
da die streitbefangene Wohnung über das Wohnungsamt im Wege eines
Dringlichkeitsscheines angeboten werden musste und viele der vom Amt geschickten
Mietinteressenten den Beklagten nicht akzeptabel erschienen, haben die
Beklagten nichts über die näheren Umstände des Vertragsschlusses
vorgetragen. So ist nicht erkennbar, dass die Parteien bei Vertragsschluss
die Frage der Kündigungsfristen überhaupt in irgendeiner Form
angesprochen oder gar darüber verhandelt haben.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer
11, 711 ZPO.
 

Gericht: AG HAMBURG
Aktenzeichen: 815B C 22/01