Lärm

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Beteiligten zu 1. bis 11. und 13. Sind die Miteigentümer der
im Rubrum näher bezeichneten und aus zehn Wohngebäuden bestehenden
Eigentumswohnanlage.

Der Beteiligten zu 11. gehört unter anderem das am Rande der Wohnanlage
belegene Wohnhaus Nr. 1, in welchem sich acht Wohnungen mit den dazugehörigen
Kellerräumen sowie mit einem Party- und einem Saunaraum im Untergeschoss
befinden. Sie hat dieses Haus seit 1998 an die Beteiligte zu 12. vermietet,
welche darin auf der Grundlage der §§ 27 und 34 des Kinder- und Jugendhilfegesetzes
(KFHG-SGB VIII) eine Einrichtung des sogenannten Kinder- und Jugendwohnens
im ... betreibt. Nach dem von der Beteiligten zu 11. herausgegebenen Prospekt
sollen in den im Erdgeschoss des Hauses befindlichen, mit sanitären
Einrichtungen und Küche ausgestatteten zwei Vierzimmerwohnungen in
Form einer sogenannten Integrationsgruppe mit Rundum-Betreuung insgesamt
elf Kinder ab 8 Jahren untergebracht werden, welche die ebenfalls im Erdgeschoss
befindliche Zweizimmerwohnung als gemeinsame Wohnküche und Fernsehraum
nutzen sollen. Das Erdgeschoss wird zur Zeit von insgesamt zehn Kindern
bewohnt, für die zwei Betreuer zur Verfügung stehen, die auch
in dem betreffenden Haus schlafen. Im ersten Obergeschoss sind für
die zwei dort befindlichen Vierzimmerwohnungen zwei sogenannte Erziehungsstellen
geplant, in denen jeweils ein Erzieher bzw. ein Erzieherehepaar zwei Kinder
als Pflegekinder aufnehmen soll. Derzeit sind dort einem Erzieherehepaar
vier Kinder zugeordnet. Für die im ersten Obergeschoss liegende Zweizimmerwohnung
besteht zur Zeit keine konkrete Planung. Im zweiten Obergeschoss ist eine
Erziehungswohngruppe geplant, in der einem Ehepaar bis zu fünf Kinder
zugeordnet werden sollen. Die beiden im Untergeschoss befindlichen Party-
und Saunaräume sollen in die vorgenannte Nutzung als Sport- und Fitnessmöglichkeit
und Computerkabinett einbezogen werden.

In dem Wohnhaus untergebrachte Kinder nutzen die Garagenauffahrt gelegentlich
als Spielfläche. Es kam auch zu lautstarken Auseinandersetzungen
zwischen den im Haus wohnenden Jugendlichen und Erziehern.

Nach der Teilungserklärung vom 6. Dezember 1996 (§ 8 Nr. 2) darf
der Wohnungseigentümer die in seinem Sondereigentum stehenden Räume
vermieten und Anderen zum Gebrauch überlassen. Zur Ausübung
eines Gewerbes oder Berufes in einer Wohnung ist er nur mit vorheriger
schriftlicher Zustimmung des Verwalters befugt, wobei der Verwalter die
Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern kann und als ein solcher
wichtiger Grund insbesondere die Gefahr einer erheblichen Beeinträchtigung
anderer Eigentümer oder Hausbewohner oder die Gefahr der Beeinträchtigung
des Charakters des Hauses gilt (§ 8 Nr. 5).

Die Antragsteller, die sich von aus dem Wohnhaus Nr. 1 dringenden Lärm,
durch Auseinandersetzungen zwischen den Jugendlichen, Kindern und den
Erziehern und auch zwischen den untergebrachten Kindern und den Kindern
der übrigen Miteigentümer sowie durch vor dem Hauseingang des
Hauses Nr. 1 hinterlassene Zigaretten- und Kaugummireste belästigt
fühlen, haben die Beteiligte zu 11. auf Verpflichtung in Anspruch
genommen, die gewerbliche Nutzung der Wohnungen des Hauses Nr. 1 der Wohnanlage
mit der Betreuung von Kindern und Jugendlichen zu unterlassen. Mit Beschluss
vom 7. Juni 1999 hat das Amtsgericht Hohenschönhausen den Antrag
der Antragsteller zurückgewiesen. Die gegen diesen Beschluss rechtzeitig
eingelegte sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht
durch Beschluss vom 4. Februar 2000 zurückgewiesen. Dagegen richtet
sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 5. und
8. bis 10., die erfolglos bleibt.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 5. und 8.
bis 10. ist gemäß § 27, 29 FGG, 25 WEG zulässig. Insbesondere
ist die nach § 45 Abs. 1 WEG erforderliche Beschwer erreicht. Das Rechtsmittel
ist jedoch sachlich nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den
die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden
kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Voraussetzungen des
einzig in Betracht zu ziehenden Unterlassungsanspruchs aus §§ 14 Nr. 1
und 2, 15 Abs. 3 WEG i.V. mit § 1004 BGB seien nicht erfüllt. Die
von der Beteiligten zu 11. Angestrebte und schon zum Teil verwirklichte
Nutzung diene Wohnzwecken und stehe damit auch ohne Zustimmung des Verwalters
mit der Gemeinschaftsordnung im Einklang. Vorliegend gehe die Gemeinschaftsordnung
von einer Wohnnutzung der Mehrhausanlage aus, was sich aus § 8 Nr. 5 der
Teilungserklärung ergebe, wonach zur Ausübung eines Gewerbes
in einer Wohnung der Wohnungseigentümer nur mit vorheriger schriftlicher
Zustimmung des Verwalters befugt sei und die Zustimmung widerruflich und
unter Auflagen erteilt werden könne mit der Folge, dass das Teileigentum
einerseits grundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe
und andererseits wiederum nur eine davon abweichende gewerbliche Nutzung
der Zustimmung des Verwalters bedürfe. Die Voraussetzungen für
eine über Wohnzwecke hinausgehende gewerbliche Nutzung seien nicht
gegeben, da nicht eine heimartige Unterbringung der Kinder und Jugendliche
geplant sei, sondern das Konzept der Beteiligten zu 12. (Mieterin des
Wohnhauses Nr. 1) gerade ein familienartiges, auf Dauer angelegtes Zusammenwohnen
der Kinder und Jugendlichen verfolge. Soweit die Antragsteller konkrete
Beeinträchtigungen geltend gemacht hätten, könnten diese
ebenso gut von kinderreichen Familien verursacht werden, die dem Zuschnitt
des Hauses Nr. 1 entsprechend dort wohnen könnten, ohne dass die
Antragsteller unter Hinweis auf eine intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums
oder unter Hinweis auf etwaige Belästigungen gegen eine solche Wohnnutzung
vorgehen könnten.

2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung
stand.

a)Rechtsfehlerfrei verneint das Landgericht einen Unterlassungsanspruch
der Antragsteller aus §§ 14 Nr. 1 und 2, 15 Abs. 3 WEG i.V. mit § 1004
Abs. 1 Satz 2 BGB.

aa) Durch § 8 Nr. 2 und 5 der Teilungserklärung ist in zulässiger
Weise das Recht der einzelnen Wohnungseigentümer, ihre Wohnung einem
Dritten zur Benutzung zu überlassen, mit dinglicher Wirkung (§ 10
Abs. 2 WEG) beschränkt worden. Bei Verstößen gegen die
Hausordnung ist der Verwalter berechtigt, die Kündigung des zwischen
dem Wohnungseigentümer und seinem Mieter geschlossenen Miet- oder
Gebrauchsüberlassungsvertrages im Namen des Wohnungseigentümers
zu kündigen und in dessen Namen die Räumung der überlassenen
Wohnräume zu betreiben (§ 8 Nr. 2 der Teilungserklärung). Zur
Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist der Wohnungseigentümer
oder der von diesem hierzu vertraglich ermächtigte Dritte nach §
8 Nr. 5 der Teilungserklärung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung
des Verwalters befugt, der insoweit in Vertretung der Eigentümergemeinschaft
handelt, welche darüber letztlich, aber gerichtlich nachprüfbar,
zu entscheiden hat. Nach dieser in der Teilungserklärung getroffenen
Regelung darf die Zustimmung allerdings nur aus einem wichtigen Grund
versagt werden; als Beispielsfälle zählt die Teilungserklärung
auf, dass die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine erhebliche
Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner
befürchten lassen oder dass die Gefahr der Beeinträchtigung
des Charakters des Hauses mit der Gewerbe- oder Berufsausübung verbunden
ist. In ähnlicher Weise verknüpft auch das Gesetz in den §§
13 und 14 WEG das Recht des Wohnungseigentümers, mit seiner Wohnung
nach Belieben zu verfahren, mit der gebotenen Rücksichtnahme auf
andere Wohnungseigentümer.

bb) Ohne Rechtsirrtum ist das Landgericht davon ausgegangen, dass
die Benutzung zu Wohnzwecken einem Wohnungseigentümer regelmäßig
nicht verwehrt werden kann. Gemäß § 13 Abs. 1 WEG kann diese
Benutzung gleichermaßen durch den Wohnungseigentümer selbst
oder durch Gebrauchsüberlassung an Dritte geschehen. Rechtlich einwandfrei
führt der angefochtene Beschluss aus, dass die von der Beteiligten
zu 12. (Mieterin der Beteiligten zu 11.) beabsichtigte und zum Teil schon
verwirklichte Nutzung des Wohnhauses Nr. 1 nicht der Ausübung eines
Gewerbes dient, sondern eine Nutzung zu Wohnzwecken darstellt, die der
vorherigen Zustimmung des Verwalters nicht bedarf.

Eine gewerbliche Nutzung ist mit der von Beteiligten zu 11. und 12. Angestrebten
und teilweise bereits verwirklichten Verwendung der in dem Haus Nr. 1
befindlichen 8 Wohnungen nicht gegeben. Sie läge im Sinne des § 8
Nr. 5 der Teilungserklärung erst vor, wenn in den Wohnungen ein Gewerbe
ausgeübt würde. Das wäre nur dann anzunehmen, wenn die
Wohnungen entweder nach Art einer Pension (ständiger Wechsel der
Bewohner in kürzester Frist) oder nach Art eines Heimes (Vielzahl
von nicht familiär verbundenen Personen innerhalb einer Wohneinheit)
benutzt werden sollen (vgl. Senat, NJW 1991, 3045; OLG Hamm NJW 1992,
184 und FGPrax 1999, 97).

Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts handelt
es sich bei der hier beabsichtigten und teilweise bereits verwirklichten
Nutzung nicht um eine heimartige Unterbringung von r der Kinder und Jugendlichen
mit ganztägiger Betreuung, welches auf eine gewissen Dauer angelegt
ist.

Auch das OLG Hamm hält in seiner in FGPrax 1999, 97 veröffentlichten
Entscheidungen Nutzungen in einer Eigentumswohnung für zulässig,
die mit denen durch eine Familie oder Partnerschaft ausgeübten Nutzungen
vergleichbar sind. Verfahrensfehlerfrei und damit für den Senat bindend
hat das Landgericht festgestellt, dass die Kinder und Jugendlichen in
einzelnen Wohngruppen jeweils in getrennten Wohnungen von Erziehern bzw.
Erzieherehepaaren, die diesen Gruppen zugeordnet sind, ganztätig
betreut werden. Damit handelt es sich nicht um Heimerziehung, sondern
um Hilfe zur Erziehung in einer "sonstigen betreuten Wohnform"
im Sinne von § 34 SGB VIII (KJHG). Diese Nutzung der Wohnungen durch Kinder
und Jugendliche in familienähnlichen Wohngruppen stellt keine gewerbliche
Nutzung dar, die der vorherigen Zustimmung durch den Verwalter bedurft
hätte.

b)Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht ferner angenommen,
dass sich ein Unterlassungsanspruch der Antragsteller auch nicht aus den
konkret gerügten Beeinträchtigungen herleiten lässt. Zutreffend
führt der angefochtene Beschluss aus, dass die von den Kindern und
Jugendlichen ausgehenden Beeinträchtigungen ebenso gut von kinderreichen
Familien verursacht werden könnten, die dem Zuschnitt des Hauses
Nr. 1 entsprechend, dort ohne Weiteres wohnen könnten. Die tatsächliche
Nutzung, welche die übrigen Wohnungseigentümer typischerweise
nicht mehr als eine Nutzung zu Wohnzwecken beeinträchtigt haben,
die Miteigentümer hinzunehmen. Dies gilt insbesondere für das
mit Lärm verbundene Spielen der Kinder und Jugendlichen auf der gemeinschaftlichen
Garagenauffahrt, denn aus der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Zufahrtsweges
kann nicht zwingend hergeleitet werden, dass Kindern der Wohnungseigentümer
das gelegentliche Spiel auf der Zufahrt generell zu verbieten ist (vgl.
Senat, ZMR 1998, 660 = NZM 1998, 633 = FGPrax 1998, 172). Danach konnte
das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1. bis 5. und 8. bis 10. keinen Erfolg
haben.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen,
dass die Beteiligten zu 1. bis 5. und 8. bis 10 die Gerichtskosten ihres
erfolglosen Rechtsmittels zu tragen haben. Für die Anordnung der
Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand dagegen kein Anlass.

Die Festsetzung des Geschäftswertes folgt aus § 48 Abs. 3 WEG.

Gericht: KG BERLIN
Aktenzeichen: 24 W 2632/00