Malerarbeitern sind selbstverständlich

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber nur zu einem
geringen Teil begründet.

Zu Recht hat das Landgericht die Auffassung vertreten, dass die
Forderungen des Beklagten in Höhe von 4.500 DM infolge Aufrechnung
erloschen ist.

Die Kläger haben gemäß Ziffer III 1 des Kaufvertrages
ein schlüsselfertiges Wohnhaus gekauft.

Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch versteht man unter "schlüsselfertig",
dass der Käufer das Haus aufschließen und die Möbel
hineinstellen kann. Der Auftragnehmer schuldet die uneingeschränkte
dauerhafte Bezugsfertigkeit des Gebäudes (vgl. Ingenstau-Korbion,
§ 12 VOB/B, Rdnr. 18). Es ist deshalb selbstverständlich, dass
die Malerarbeiten ausgeführt sein müssen. Die Parteien
haben in der Ziffer XIX 2 des Vertrages festgelegt, welche Leistungen
von der Schlüsselfertigkeit ausgenommen sein sollten. Die Malerarbeiten
sind in dieser Einschränkung nicht aufgeführt.

Zu Unrecht beruft sich der Beklagte hier auf die Baubeschreibung.
Nach der Ziffer V des Kaufvertrages ist in dem Gesamtkaufpreis der
Kaufpreis für das schlüsselfertig zu erstellende Wohnhaus
gemäß der Baubeschreibung enthalten. Auf die Baubeschreibung
wird in der Ziffer II ausdrücklich verwiesen. Es heißt
dort weiter, dass die Baubeschreibung mitbeurkundet wurde. Die Malerarbeiten
sind in der Baubeschreibung jedoch nicht aufgeführt.

Aus dem Fehlen der Malerarbeiten in der Baubeschreibung ergibt
sich jedoch nicht, dass der Beklagte diese Leistung nicht geschuldet
hätte. Die Baubeschreibung soll nämlich in erster Linie
den Bewerbern eine hinreichende Übersicht über die gewünschte
Bauleistung im allgemeinen geben. Da sie sich an Fachleute wendet,
soll sie aber auch nur solche Punkte aufführen, die nicht von
vornherein für den betreffenden Fachmann klar sein müssen.
Die Baubeschreibung ist die überschlägige Darstellung
der in der Ausschreibung behandelten Gesamtleistung (vgl. Ingenstau-Korbion,
§ 9 VOB/A). Wird die Baubeschreibung in den Kaufvertrag einbezogen,
hat sie darüber hinaus die Aufgabe, dem Erwerber einen Überblick
über die technische Ausgestaltung und das verwendete Material
zu geben. Bei einem schlüsselfertig angebotenen Haus wird mit
der Baubeschreibung die technische Ausführung der Leistung,
die zur Schlüsselfertigkeit führt, dargestellt. Deshalb
kann die Baubeschreibung beim Schlüsselfertigbau immer nur
eine Ergänzung der im Vertrag gegebenen Darstellung der schlüsselfertigen
Leistung sein. Sie kann aber nicht dazu führen, die Schlüsselfertigkeit
zu beeinträchtigen bzw. abzuändern. Fehlt somit eine Leistung
wie die Malerarbeiten, kann dies nicht die geschuldete Leistung
der Schlüsselfertigkeit verändern, dies umso weniger,
als die Aufzählung der Malerarbeiten nicht notwendig ist, um
dem Käufer einen Überblick über die technische bauliche
Ausführung zu geben.

Eine Abänderung der im Vertrag vereinbarten Leistung der Schlüsselfertigkeit
über die Baubeschreibung würde außerdem gegen Treu
und Glauben verstoßen, denn der Käufer muss nicht damit
rechnen, dass in der Baubeschreibung eine Leistung fehlt, die selbstverständlicher
Bestandteil der Schlüsselfertigkeit ist. Dies gilt umso mehr,
als im Kaufvertrag eigens eine Beschränkung der Schlüsselfertigkeit
enthalten ist, der Käufer also davon ausgeht, dass keine weitere
Einschränkung in Betracht kommt. Auch wenn hier § 3 AGBG nicht
zur Anwendung kommt, so ist doch die geschilderte Vorgehensweise
nach § 242 BGB treuwidrig.

Die Kläger haben durch die Vorlage von Schecks und Kontoauszügen
belegt, dass sie dem Maler ... 4.240 DM bezahlt haben. Der Senat
hat auch keinen Zweifel an dem Vorbringen der Kläger, dass
ein Restbetrag von 250 DM nach der Beseitigung von Mängeln
entrichtet wurde.

Bei einer Gesamtfläche von 616,71 qm, in der das Studio nicht
enthalten ist, ist ein Betrag von 4.500 DM eine angemessene Vergütung.
Dies vermag der Senat aufgrund eigener Sachkenntnis zu beurteilen.
Die Kläger haben zur Überprüfung ihrer Maßangaben
die Pläne mit den genauen Maßen vorgelegt.

Von der Kaufpreisforderungen sind daher 4.500 DM abzuziehen, da
insoweit die Forderung infolge Aufrechnung erloschen ist.

Der weitere Abzug von 100 DM als Minderung für einen Farbfleck
auf dem Boden der Garage ist hingegen nicht gerechtfertigt. Für
diese Minderung war Voraussetzung, dass der Farbfleck auf dem Boden
bereits vorhanden war. Dies hat der Beklagte jedoch bestritten.
Die Kläger haben lediglich die Parteivernehmung des Klägers
zu 1) als Beweis angeboten. Da der Beklagte der Vernehmung nicht
zugestimmt hat, war die Parteivernehmung nicht zulässig, §
447 ZPO.

Hinsichtlich der Ziffer 2 des Urteils haben die Parteien den Rechtsstreit
in der Hauptsache für erledigt erklärt. Unstreitig sind
die Mängel nachgebessert worden. Die Kläger haben den
Kaufpreis von 2.966 DM bezahlt.

Der Beklagte hat sich mit seinem Rechtsmittel gegen die Zug-um-Zug-Verurteilung
gewandt, da sich die Kläger nach seiner Meinung bei der Mängelbeseitigung
an der Dachgaube in Verzug befunden hätten. Insoweit hätte
die Berufung des Beklagten jedoch keinen Erfolg gehabt. Ein Annahmeverzug
der Kläger hat nämlich deren Leistungsverweigerungsrecht
nicht ausgeschlossen (vgl. Palandt-Heinrichs, § 320 BGB, Rdnr. 6).
Überdies haben die Kläger zu Recht darauf hingewiesen,
dass sie nicht verpflichtet waren, einem unbekannten Handwerker,
der nicht angemeldet war, die Durchführung von Arbeiten an
ihrem Haus zu gestatten. Die Kläger waren deshalb nicht in
Annahmeverzug gekommen.

Die Berufung des Beklagten hatte somit nur in geringem Umfang Erfolg.

Zur Klarstellung wurde der Tenor in der Ziffer 1 des Ersturteils
insgesamt neu gefasst. Die Ziffer 2 war aufzuheben, da insoweit
der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.

Die nicht nachgelassenen Schriftsätze des Beklagten vom 2.
2. 1999 und der Kläger vom 8. 2. 1999 geben keine Veranlassung,
die mündliche Verhandlung wieder aufzunehmen.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 a, 92 II, 97 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
beruht auf § 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Der Wert der Beschwer wurde gemäß § 546 II ZPO festgesetzt.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision sind nicht
gegeben, § 546 I ZPO.

Gericht: OLG NÜRNBERG
Aktenzeichen: 2 U 3110/98