Mietminderung bei Bruttokaltmieten

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg.

Die fristlose Kündigung vom 15. 10. 96 hat das Mietverhältnis
nach § 554 BGB wegen Zahlungsverzuges mit den Mieten Februar, August
und September 1996 beendet.

1. Die Kündigung ist am 17. 10. 96 zugegangen, die
Nachzahlung von 2 x 200,00 DM geminderter Miete ist am 18. 10. 96
beim Kläger eingegangen, also erst nach Zugang der Kündigung.
Es gilt Nachfälligkeit der Miete, da die anderslautende Vereinbarung
im Mietvertrag unwirksam ist.

2. Für das nach § 320 BGB wegen Mängeln der Mietsache
gegebene Zurückhaltungsrecht ("ZBR") gilt § 552 a BGB nicht;
es bedarf einer ausdrücklichen und vorherigen Geltendmachung
nicht. Jedoch kann die Höhe des ZBR nicht mit einem mehrfachen
des Minderungsbetrages generell angesetzt werden, sondern die Höhe
ist nach objektiven Kriterien im Einzelfall festzusetzen. Hierbei
ist zu berücksichtigen, dass auf Vermieterseite durch Nichtzahlung
der geminderten Miete nicht nur der monatliche Gewinn, sondern die
Aufrechterhaltung der laufenden Lasten auf dem Anwesen einschließlich
Betriebskosten beeinträchtigt wird und sich im Extremfall für
den Mieter die Möglichkeit ergibt, monatelang vorübergehend
kostenlos zu wohnen. Allerdings ergibt sich dann nach Wegfall des
ZBR eine Nachzahlungspflicht in erheblicher Höhe, deren Nichterfüllung
nach § 554 BGB rasch zu einer Beendigung des Mietverhältnisses
führen kann.

3. Zudem setzt die Geltendmachung des ZBR eigene Vertragstreue
des Mieters voraus. Diese fehlt hier, da die gesamte Februarmiete
96 nicht bezahlt worden ist.

Die begründete Minderung von 30 % wegen Mängeln der Mietsache
- insoweit folgt die Kammer der Entscheidung des Amtsgerichts -
bezieht sich nur auf den Nettomietanteil der hier vereinbarten Bruttokaltmiete,
betrifft aber nicht den in ihre enthaltene Anteil an Nebenkosten,
da die Mängel diese nicht betreffen. Ein Irrtum über die
Höhe der Minderungshöhe kann nach der Rechtsprechung das
Verschulden des Vermieters hinsichtlich § 554 BGB beseitigen. Dies
gilt jedoch nicht für die Ausübung eines zusätzlich
zur Minderung geltend gemachten ZBR.

4. Damit hat das ZBR nach § 320 BGB den Verzug des Beklagten
hinsichtlich der geschuldeten geminderten Mieten für Februar,
August und September 1996 im Sinn des § 554 BGB nicht beseitigen
können. Bei Zugang der Kündigung warne nämlich alle
3 Mieten einschließlich aller Betriebskosten auch in geminderter
Höhe nicht bezahlt. Die Ausübung des ZBR an der geminderten
Miete war unbegründet. Dies belegt im übrigen auch das
Zahlungsverhalten des Beklagten selbst, der nach der Kündigung
je 200,00 DM für die Monate August und September bezahlt hat,
allerdings dann zu spät.

5.Dem Beklagten war Räumungsfrist bis 30. 9. 99 einzuräumen,
um ihm die Ersatzwohnraumsuche zu ermöglichen (§ 721 ZPO).

Kosten: § 97 ZPO.

Streitwert Berufung: 26.078,00 DM (§ 16 GKG)
 

Gericht: LG MÜNCHEN
Aktenzeichen: I, 14 S 17277/98