Mieträume

Aus den Entscheidungsgründen

(Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543
Abs. 1 ZPO abgesehen.)

I.

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in vollem Umfang
Erfolg, weil die vom Kläger geschuldete Leistung aus von ihm
zu vertretenden Gründen nicht möglich und der Beklagte
deshalb wirksam gemäß § 325 Abs. 1 S. 1 BGB vom Mietvertrag
zurückgetreten ist.

1.

Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift ist nicht durch die mietvertraglichen
Gewährleistungsregeln ausgeschlossen. Vor der - hier nicht
erfolgten - Übergabe der Mietsache an den Mieter gelten die
allgemeinen Vorschriften über Leistungsstörungen.

2.

Im vorliegenden Fall resultiert die Unmöglichkeit aus der
Mangelhaftigkeit der Mietsache, deretwegen der Beklagte die Übernahme
der Lagerhalle ablehnen durfte, ohne hierdurch in Annahmeverzug
zu geraten.

Mangelhaft ist die Halle, weil sie nicht die nach dem Vertrag geschuldete
Nutzfläche aufweist. Im Vertrag ist diese Fläche mit "ca.
1.000 qm" angegeben. Tatsächlich beläuft sie sich unstreitig
auf lediglich ca. 870 qm.

Der fehlerhaften Angebe im Vertrag ist im vorliegenden Fall nicht
lediglich die Bedeutung einer bloßen Objektbeschreibung beizumessen.
Ob - wie vom Beklagten behauptet - die Quadratmeterangabe bei den
Vertragsverhandlungen ausdrücklich zur Kalkulationsgrundlage
für die zu zahlende Miete gemacht wurde, kann dabei dahingestellt
bleiben.

Zwar ist bei der Anmietung von Räumen eine Quadratmeterangabe
im Vertrag als bloß beschreibende und nicht als Eigenschaftszusicherung
zu qualifizierende Angabe dann zu verstehen, wenn der Mieter die
Räume nach Besichtigung ersichtlich deshalb anmietet, weil
sie ihm gefallen. Eine solche Konstellation liegt hier indes nicht
vor.

Der Beklagte hat die Halle nicht nach Besichtigung, sondern vor
deren Errichtung angemietet. Bei dieser Sachlage dienen Angaben
zu Lage, Größe etc. nicht nur der Beschreibung, sondern
der Festlegung dessen, was vom Vermieter vertraglich geschuldet
wird. Bei der hier erfolgten Anmietung von Lagerraum hat ersichtlich
die zur Verfügung stehende Lagerfläche für den Mieter
eine so wesentliche Bedeutung, daß die Angabe "ca. 1.000 qm
Nutzfläche" als Eigenschaftszusicherung zu verstehen ist, wobei
die "Ca.-Angabe" der Annahme einer solchen Zusicherung nicht entgegensteht
(vgl. Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
2. Aufl. 1993, Kap. III Rn.1360). Mit der "Ca.-Angabe" ist lediglich
ein gewisser Spielraum für geringfügige Abweichungen von
der angegebenen Quadratmeterzahl eröffnet. Wo genau die Grenze
für solche noch hinzunehmende Abweichungen zu ziehen ist, bedarf
im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Bei der hier gegebenen
Abweichung von 13 % ist dieser Spielraum jedenfalls deutlich überschritten.

Die danach hier festzustellende Fehlerhaftigkeit des Mietsache
stellt entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung (vgl.
Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Auflage 1991, vor § 537 Rn. 9)
keinen Fall einer bloßen Teilungsmöglichkeit dar.

Tatsächlich ist die vom Vermieter geschuldete Überlassung
der Mietsache in mangelfreiem Zustand eine unteilbare Leistung.
Wie sich aus § 294 BGB ergibt, führt die Nichtabnahme einer
mangelhaften Mietsache nicht zum Annahmeverzug des Mieters. Ist
durch eine solche Annahmeverweigerung der Mietgebrauch unmöglich
geworden, so liegt ein Fall der allein vom Vermieter zu vertretenden
Vollunmöglichkeit vor. Der Mieter schuldet für den so
unmöglich gewordenen Mietgebrauch keinerlei Gegenleistung (vgl.
Kraemer a.a.O. Rn. 1204).

3.

Ob der Beklagte sich im Zuge der Vertragsverhandlungen verpflichtet
hat, die Kosten für eine stärkere als die ursprünglich
vorgesehene Dachisolierung der Lagerhalle zu übernehmen, kann
dahingestellt bleiben. Ggf. handelt es sich um eine mündliche
Nebenabrede des im übrigen schriftlichen Mietvertrages, die
isoliert keinen Bestand haben kann. Mit dem gemäß § 325
Abs. 1 S. 1 BGB wirksamen Rücktritt des Beklagten vom Mietvertrag
ist auch hinsichtlich dieser mietvertraglichen Nebenpflicht der
Erfüllungsanspruch des Klägers erloschen.

4.

Rechtsmißbräuchlich ist der Rücktritt entgegen
der Auffassung des Klägers nicht. Dabei kann dahingestellt
bleiben, ob ein solcher Rechtsmißbrauch zu bejahen wäre,
wenn der Beklagte selbst den ihm vorgelegten Bauplan fehlerhaft
ausgewertet und deshalb die Unrichtigkeit der auf sein Verlangen
in den Vertrag aufgenommenen Quadratmeterangabe mitzuverantworten
hätte. Davon kann nämlich nicht ausgegangen werden. Die
Behauptung des Klägers, der unterschriebene Vertrag sei vom
Beklagten entworfen worden, nachdem von diesem ein ihm von dem Makler
... per Telefax übermittelter Vertragsentwurf ohne die Quadratmeterangabe
zurückgewiesen worden sei, kann so nämlich nicht richtig
sein und gibt daher keinen Anlaß zu der beantragten Beweiserhebung
durch Vernehmung des Zeugen.

Die Darstellung ist nicht in Einklang zu bringen mit dem vom Beklagten
vorgelegten und den Zeugen ... als Absender ausweisenden Telefax
vom 11. 8. 1995. Der mit diesem Telefax übermittelte Mietvertragsentwurf
des Zeugen enthält nämlich bereits die hinsichtlich ihrer
Urheberschaft streitige Nutzflächenangabe. Eine plausible Erklärung
für dieses als solches unstreitige und mit seiner Darstellung
des Verhandlungsverlaufs nicht in Einklang zu bringende Telefax
hat der Kläger im Termin nicht bieten können.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713
ZPO.

Gericht: OLG HAMM
Aktenzeichen: 33 U 37/97