Mündlich vermietet?

Aus den Entscheidungsgründen

(abgekürzt und ohne Tatbestand gemäß § 543 ZPO)

I.

Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.

1. Die Klägerin nimmt die Beklagten - teils aus eigenem,
teils aus abgetretenem Recht - auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung
eines Mietvertrages in Anspruch. Hierzu trägt die Klägerin vor,
zwischen ihr und ihrem Ehemann als Mietern und den Beklagten als
Vermietern sei am 16. 11. 1996 ein mündlicher Mietvertrag über ein
in ... gelegenes Einfamilienhaus mit einer Laufzeit von 5 Jahren
zustande kommen. Die Beklagten hätten zugesagt "einen Mietvertrags-Vordruck
zu besorgen, damit die getroffenen Vereinbarungen noch schriftlich
fixiert werden konnten". Im Hinblick hierauf hätten sie ihr bisherigen
Mietverhältnis am 9. 12. 1996 zum 31. 1. 1997 gekündigt. Am 12.
12. 1996 hätten die Beklagten erklärt, daß sie das Haus nicht übergeben
werden. sie - die Klägerin und ihr Ehemann - hätten deshalb eine
Ersatzwohnung anmieten müssen. Hierdurch sei ein Schaden von 7.509,92
DM entstanden.

Mit diesen Darlegungen hat die Klägerin die tatsächlichen Voraussetzungen
des Schadenersatzanspruchs aus § 326 BGB dem Grunde nach schlüssig
dargelegt. Danach kann der Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung
verlangen, wenn ihm die Mietsache nicht vertragsgemäß übergeben
wird. Eine an sich nach dieser Vorschrift erforderliche Fristsetzung
mit Ablehnungsandrohung war entbehrlich, weil die Beklagten nach
dem Vortrag der Klägerin die Erfüllung endgültig verweigert haben.

2. Die Beklagten räumen ein, daß es zum Gespräch und zur
Verhandlung über einen Vertragsschluß gekommen sei. Der Vertrag
sei aber dann doch nicht zustande kommen. Hierüber hat das Amtsgericht
verschiedene Zeugen vernommen und die Beklagten angehört.

Der Zeuge ... - Ehemann der Klägerin - hat ausgesagt, er habe das
Haus am 16. 11. 1996 zusammen mit seiner Ehefrau besichtigt. Das
Haus habe ihnen gefallen. sie hätten gefragt, ob ihnen das Haus
vermietet würde. dies hätten die Beklagten bejaht. Man habe den
Mietzins (DM 1.800,- pro Monat), die Laufzeit des Vertrags (5 Jahre)
und die Höhe der Kaution (zwei Monatsmieten) festgelegt. Ferner
habe man sich auf einige weitere Punkte geeinigt (Übernahme der
Pflege des Teichs im Garten, Erneuerung der Böden im ersten Stock
und Austausch der Armaturen im Bad durch die Beklagte, Abschluß
eines Wartungsvertrags). Der Einzugstermin sei noch offen gewesen,
"entweder März/Februar" oder am 1.3.; der genaue Termin sollte vom
Verkauf der Werkstatt abhängen. Ein schriftlicher Mietvertrag sei
nicht unterzeichnet worden, "da kein Vordruck vorhanden war". Die
Beklagten hätten erklärt, sie wollten "bis zu einem weiteren Termin
ein Formular besorgen".

Die Klägerin hat sich bei ihrer Anhörung in vergleichbarer Weise
geäußert. Sie hat hinzugefügt, "daß auch noch ein dreijähriges Vorkaufsrecht
vereinbart wurde".

Die Beklagten haben bei ihrer Anhörung erklärt, daß bei der Besichtigung
am 16. 11. 1996 über Einzelheiten einer möglichen Vermietung gesprochen
worden sei. Als Mietzins habe man einen Betrag zwischen 1.800,.-
DM und 2.000,- DM im Auge gehabt; ein genauer Betrag sei nicht festgelegt
worden. Die Verlegung eines Laminatbodens im ersten Stock unter
Austausch der Armaturen im Bad sei angesprochen worden. Für den
Fall der endgültigen Einigung "sollte ein schriftlicher Mietvertrag
abgeschlossen werden". Sie hätten sich am 16. 11. 1996 aber noch
nicht binden wollen. Zum einen sei noch ein weiterer Interessent
vorhanden gewesen, zum anderen hätten sie an dem neuen Wohnort in
Bayern noch keine Wohnung gehabt. Tatsächlich hätten sie die Wohnung
am 16. 11. 96 noch weiteren Interessenten gezeigt; auch in der darauf
folgenden Woche habe ein weiterer Interessent das Haus besichtigt.
Im Dezember 1996 habe eine weitere Besprechung stattgefunden. Hierbei
sei erörtert worden, "ob möglicherweise der Mietvertrag auf ein
Jahr mit anschließendem Kauf vereinbart werden sollte". Bei dieser
Gelegenheit hätten sie von der Klägerin erfahren, daß diese ihre
bisherige Wohnung bereits gekündigt habe. Hierüber seien sie - die
Beklagten - "ziemlich überrascht gewesen".

Außerdem hat das Amtsgericht die Zeuginnen ... und ... vernommen.

Die Zeugin ... hat bekundet, die Beklagte Ziff. 2 habe ihr gegenüber
Ende November 1996 erklärt, daß die Klägerin "als Mieterin einziehen
würde". Sie - die Zeugin - habe den Eindruck gehabt, daß dies endgültig
feststeht. Die Zeugin ... hat ausgesagt, sie habe dieses Gespräch
mitangehört.

3. Zu diesem Beweisergebnis ist in rechtlicher Hinsicht
folgendes anzumerken:

a) Nach den insoweit übereinstimmenden Erklärungen des Zeugen
... einerseits und der Beklagten andererseits war ein schriftlicher
Mietvertrag beabsichtigt. In einem solchen Fall ist der Vertrag
gemäß § 154 Abs. 2 BGB im Zweifel nicht geschlossen bis die Beurkundung
erfolgt. Ein schriftlicher Mietvertrag ist vorliegend aber nicht
zustande kommen.

b) Die Regelung des § 154 Abs. 2 BGB gilt allerdings nur
"im Zweifel". Die Parteien können statt der konstitutiven Schriftform
auch vereinbaren, daß das mündlich vereinbarte gilt und daß die
Schriftform nur dem Beweis des mündlich abgeschlossenen Vertrags
dienen soll. Da die konstitutive Schriftform nach § 154 Abs. 2 BGB
die Regel und die zu Beweiszwecken vereinbarte Schriftform die Ausnahme
darstellt, muß die Abweichung von § 154 Abs. 2 BGB von derjenigen
Partei bewiesen werden, die hieraus Rechte für sich herleiten will.
Das ist vorliegend die Klägerin.

c) Die Vereinbarung der Schriftform nur zu Beweiszwecken
ergibt lediglich dort einen vernünftigen rechtlichen Sinn, wo zur
Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses die Einigung über wenige
Punkte ausreicht. Soll - wie vorliegend - ein Mietverhältnis auf
der Grundlage eines noch zu beschaffenden Vertragsformulars begründet
werden, so setzt ein mündlicher Vertragsschluß nicht nur voraus,
daß eine Einigung über die tatsächlich besprochenen Punkte zustande
kommt. Vielmehr ist darüber hinaus erforderlich, daß die Parteien
auch mit dem gesamten Inhalt des Formulars einverstanden sind. Da
die Mietvertragsformulare sehr umfangreich sind und alle möglichen
Regelungen enthalten, widerspricht ein solcher Vertragsschluß bei
den auf längere Zeit angelegten Mietverhältnissen rechtlicher und
wirtschaftlicher Vernunft; demgemäß ist ein solcher Vertragsschluß
in der Praxis nicht die Regel, sondern die Ausnahme. Deshalb sind
an den Beweis strenge Anforderungen zu stellen.

d) Wer sich auf einen mündlichen Vertrag beruft, muß in
Fällen der vorliegenden Art nicht nur beweisen, daß der Vertrag
nach den Vereinbarungen der Parteien in mündlicher Form wirksam
zustande kommen kann. Er muß darüber hinaus beweisen, daß tatsächlich
eine Einigung zustande kommen ist.

4. Das Amtsgericht hat ausgeführt, daß aufgrund der Beweisaufnahme
keine hinreichend sichere Überzeugungsbildung möglich sei. Dies
ist zutreffend: Der Zeuge .. und die Klägerin einerseits, die Beklagten
andererseits haben zu den Vorstellungen der Parteien über das Zustandekommen
des Vertrags unterschiedlich ausgesagt. Bewertet man die Aussagen
des Zeugen ..., so gewinnt man den Eindruck, daß durch die Unterzeichnung
des schriftlichen Vertrags lediglich das bereits mündlich Besprochene
festgehalten werden sollte. Nach der Erklärung der Beklagten sollte
dagegen der Mietvertrag erst durch die Unterzeichnung der Vertragsurkunde
zustande kommen. Welche der Aussagen zutrifft, läßt sich nicht mit
der für eine Verurteilung erforderlichen Sicherheit feststellen;
insoweit spricht die bei Vermietungsgeschäften übliche Geflogenheit
aber für die Aussage der Beklagten.

Nach der Beweisaufnahme steht lediglich fest, daß die Parteien
über die Vermietung verhandelt haben und daß dabei auch ganz konkrete
Punkt angesprochen worden sind. Insbesondere die Gespräche betreffend
die Pflege des Teiches und betreffend des Austauschs des Bodens
im ersten Stock sowie der Armaturen im Bad zeigen, daß die Verhandlungen
bereits sehr weit gediehen waren. Ob sich die Parteien bereits endgültig
einig gewesen sind, läßt sich der Beweisaufnahme nicht mit der für
eine Verurteilung erforderlichen Sicherheit entnehmen.

5. Das Berufungsvorbringen überzeugt nicht.

a) Den Aussagen der Zeuginnen ... und ... hat das Amtsgericht
zu Recht keine besondere Bedeutung beigemessen. Beide Zeuginnen
waren bei den Vertragsverhandlungen nicht dabei. Sie können deshalb
nicht wissen, welche Form des Vertragsschlusses die Parteien vereinbart
haben und ob sie sich bereits endgültig einig gewesen sind. Die
Äußerungen der Beklagten Ziff. 2 - wonach die Klägerin in das Haus
einziehe - ergibt auch dann einen Sinn, wenn man davon ausgeht,
daß die Verhandlungen bereits bis zur Vertragsreife fortgeschritten
waren aber noch kein Vertragsschluß stattgefunden hat. Der Vertragsschluß
als solcher wird durch die Aussagen der Zeuginnen ... und ... jedenfalls
nicht bewiesen.

b) Aus der Übergabe von Plänen läßt sich für die hier streitige
Frage nichts herleiten. Es ist nicht ungewöhnlich, daß ein Vermieter
einem Mietinteressenten bereits im Stadium fortgeschrittener Vertragsverhandlungen
Pläne überläßt.

6. Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung vor dem
Amtsgericht erklärt, es sei "ein dreijährigen Vorkaufsrecht" vereinbart
worden. Trifft diese Erklärung zu, so wäre der behauptete mündliche
Mietvertrag nichtig, weil Vorkaufsrechte notariell beurkundet werden
müssen. Fehlt es hieran, so hat dies regelmäßig auch die Nichtigkeit
des Mietvertrages zur Folge (BGH DWW 1994, 283). Einer endgültigen
Entscheidung hierüber bedarf es nicht, weil es vorliegend bereits
an der Einigung fehlt.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.
 

Gericht: LG MANNHEIM
Aktenzeichen: 4S 187/97