Nachträglich Nebenkosten umlegen?

Aus dem Tatbestand

Gemäß Mietvertrag vom 14. 10. 1991 vermietete die Klägerin
ab 1. 12. 1991 das neu errichtete Bürogebäude ... in ...
mit einer Gesamtnutzfläche von 2.889 qm zum Erstbezug an die
Beklagte. Der monatliche Mietzins betrug zunächst 93.653 DM
zuzüglich 3.000 DM Betriebskostenvorauszahlungen, jeweils zuzüglich
Mehrwertsteuer, ab 1. 12. 1992 98.779 DM zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung
und Mehrwertsteuer. Gemäß § 3 Abs. 1 b) des Mietvertrages
trägt der Mieter sämtliche Nebenkosten gemäß
Anlage 3 zu § 27 II BVO), welche unter Nr. 1 – 20 im einzelnen
aufgeführt werden, darunter unter Nr. 5 die Grundsteuer.

In § 3 Abs. 2 heißt es: "Tritt durch Erhöhung oder
Neueinführung von Betriebskosten eine Mehrbelastung des Vermieters
ein, ist der Mieter verpflichtet, den entsprechenden Mehrbetrag
vom Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen."

Die monatliche Betriebskostenvorauszahlung wurde von ursprünglich
3.000 DM mehrfach erhöht, zuletzt gemäß Schreiben
der Klägerin vom 2. 8. 1995 auf 10.800 DM. Ausweislich der
Betriebskostenabrechnungen der Klägerin für die Jahre
1992, 1993 und 1994 betrug die Grundsteuer 1.211 DM (1992 und 1993),
für 1994 1.604,57 DM und ab 1. 1. 1995 1.725,67 DM. Die Festsetzung
und Anforderung dieser Grundsteuerbeträge beruht trotz Fertigstellung
des vermieteten Bürogebäudes im Jahre 1991 weiterhin auf
der Bewertung des unbebauten Mietgrundstücks. Durch Grundsteuerbescheid
der Stadt ... vom 21. 11. 1995 wurde der Grundsteuermessbetrag für
das Mietgrundstück nunmehr auf der Basis der erfolgten Bebauung
festgesetzt, für das Jahr 1995 ein Grundsteuerbetrag von 43.153,84
DM und auf der Basis des neuen Steuermessbetrages für die Jahre
1992 bis einschließlich 1995 ein Grundsteuerbetrag von insgesamt
139.819,57 DM.

Diesen Grundsteuerbetrag stellte die Klägerin in ihre Betriebskostenabrechnung
vom 21. 5. 1996 für das Jahr 1995 ein und errechnete unter
Berücksichtigung der Betriebskostenvorauszahlungen einen Nachzahlungsbetrag
zu Lasten der Beklagten in Höhe von 108.321,25 DM. Die Beklagte
lehnte die geforderte Nachzahlung der Grundsteuer sowie der geforderten
Aufzugskosten ab.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin nunmehr ihre Nachforderung
aufgrund der Betriebskostenabrechnung 1996 wie folgt berechnet:

Grundsteuer für die Jahre 1992 bis 1995 139.819,60 DM

70 % der Aufzugskosten 8.690,92 DM

unstreitige Nebenkosten 61.157,19 DM

insgesamt 209.667,71 DM

abzüglich Vorauszahlungen 119.200 DM

verbleibende Forderung netto 90.467,71 DM

zuzüglich 15 % Mehrwertsteuer 13.570,16 DM

Nachzahlungsforderung 104.037,87 DM

Die Klägerin hat vorgetragen: Die Beklagte sei verpflichtet,
im Rahmen der von ihr vertragsgemäß geschuldeten Betriebskosten
die Grundsteuer aufgrund der Neubewertung des bebauten Grundstückes
per 1. 1. 1995 einschließlich der Nachbelastung für die
Jahre 1992 bis 1994 sowie mindestens 70 % der Wartungskosten für
den Aufzug zu erstatten. Aus § 3 Abs. 2 des Mietvertrages ergebe
sich ihre, der Klägerin, Berechtigung, die rückwirkende
Erhöhung der Grundsteuer auf die Beklagte überzuwälzen.
Der Nachzahlungsanspruch sei auch nicht verwirkt, eine frühere
Geltendmachung sei ihr nicht möglich gewesen, die Beklagte
habe nicht darauf vertrauen können, weiterhin lediglich Grundsteuer
für ein unbebautes Grundstück entrichten zu müssen.

Die Klägerin hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an
sie 104.037,87 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 13. 9. 1996 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat das Nachforderungsverlangen hinsichtlich der Grundsteuer
für unzulässig gehalten und dazu vorgetragen: Nach § 3
Abs. 2 des Mietvertrages könne ein sich aufgrund einer Erhöhung
ergebender Mehrbetrag erst "vom Zeitpunkt der Entstehung an",
nicht aber auch rückwirkend für die Vergangenheit, geltend
gemacht werden. Die Grundsteuererhöhung sei erst mit dem Steuerbescheid
vom November 1995 entstanden, eine Nachbelastung für die Vergangenheit
sei nicht möglich. Im übrigen sei der Nachforderungsanspruch
auch verwirkt, weil sich die Klägerin in den Nebenkostenabrechnungen
für die Jahre 1992 bis 1994 eine Nachbelastung der Grundsteuererhöhung
nicht vorbehalten habe. Sie, die Beklagte, habe daher darauf vertrauen
können, dass über die erfolgte Nebenkostenabrechnung hinaus
keine Nachforderung mehr erfolgen würde und sich auch darauf
eingestellt.

Durch Urteil vom 17. Oktober 1997, auf das ausdrücklich Bezug
genommen wird, hat das Landgericht der Klage in Höhe eines
Betrages von 102.610,07 DM stattgegeben; wegen einer Kürzung
der Position Aufzugskosten der Nebenkostenabrechnung ist die Klage
in Höhe eines Betrages von 1.427,80 DM abgewiesen worden.

Gegen dieses Urteil hat die Beklagte in zulässiger Weise Berufung
eingelegt und begründet.

Sie hält die Nachforderung der im November 1995 festgesetzten
Grundsteuer für die Jahre 1992 bis 1995 für unzulässig
und trägt unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens
vor: Die sogenannte Mehrbelastungsklausel in § 3 Abs. 2 des Mietvertrages
verstoße gegen § 5 AGBG, denn sie sei inhaltlich unklar. Sie
trage insbesondere den Besonderheiten einer Steuerschuld mit dem
Auseinanderfallen von Entstehung und Fälligkeit nicht Rechnung.
Die in der Klausel enthaltene Verpflichtung des Mieters "vom
Zeitpunkt der Entstehung an" sei deshalb inhaltlich unklar
und deshalb unwirksam. Nach der Unklarheitenregel könne mithin
erst die Steuerfestsetzung im Steuerbescheid vom November 1995 wirksam
werden. Die von der Klägerin vorgenommene rückwirkende
Überwälzung der neu festgesetzten Grundsteuerschuld auf
sie, die Beklagte, finde in der Vertragsklausel keinen Niederschlag.

Die Mehrbelastungsklausel enthalte im übrigen keine Beschränkung
auf den Nebenkostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II BVO, sie enthalte
eine unzulässige "allumfassende" Abwälzung sämtlicher
Betriebskosten. Dies stehe im Widerspruch zu Abs. 1 des § 3, so
dass auch wegen dieser Unklarheit die Mehrbelastungsklausel unwirksam
sei.

Die Grundsteuernachforderung, die sich aus einer Änderung
der Grundsteuerbemessungsgrundlage – Neubewertung des unbebauten
Grundstücks nach seiner Bebauung – stelle schließlich
keine "Erhöhung von Betriebskosten" im Sinne der
Mehrbelastungsklausel dar, zumal die Bebauung bei Beginn des Mietverhältnisses
bereits abgeschlossen gewesen sei. Es sei bei Mietverträgen
über Gebäude atypisch, dass die Differenz der Grundsteuer
zwischen einem unbebauten und einem bebauten Grundstück von
der Mieterin getragen werden solle; wenn die Klägerin dies
beabsichtigt habe, hätte es einer eindeutigen ausdrücklichen
vertraglichen Regelung bedurft (so OLG Celle, ZMR 1990, 410).

Schließlich könne die Klägerin nach Erteilung von
Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1992 bis 1994 mangels
eines ausdrücklichen Vorbehaltes keine Grundsteuernachforderungen
geltend machen.

Letztlich seien die Nachforderungen der Grundsteuererhöhung
für die Jahre 1992 bis 1993 verwirkt. Sie, die Beklagte, habe
sich auf die Endgültigkeit der Nebenkostenabrechnungen mangels
eines Vorbehaltes eingestellt, insbesondere habe sie ihren Untermietern
gegenüber keinerlei Vorbehalt der Nachbelastung von Grundsteuern
gemacht und damit ihrerseits gegenüber ihren Untermietern mögliche
Nachforderungsansprüche verwirkt.

Die Beklagte beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern
und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie hält das angefochtene Urteil für zutreffend und wiederholt
und ergänzt ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens
wird auf den vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze verwiesen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg.

Die Beklagte ist gemäß vertraglicher Vereinbarung in
§ 3 Abs. 2 des Mietvertrages verpflichtet, die der Klägerin
durch den Grundsteuerbescheid vom 21. 11. 1995 auferlegte Grundsteuernachzahlung
für die Jahre 1992 bis 1995 infolge anderweitiger – höherer
– Bewertung des Mietgrundstücks nach seiner Bebauung zu
erstatten. Die Berufung ist von vornherein in Höhe eines Betrages
von 8.566,76 DM mangels einer entsprechenden Berufungsbegründung
unzulässig (vgl. BGH NJW 1991, 1683, 1684). Die Beklagte hat
ihre erstinstanzliche Verurteilung mit der Berufung unbeschränkt
angegriffen. Die der Klägerin erstinstanzlich zugesprochene
Betriebskostenforderung in Höhe von 102.610,07 DM setzt sich
gemäß der Abrechnung der Klägerin und unter Berücksichtigung
des vom Landgericht vorgenommenen Abzuges an den Aufzugswartungskosten
zusammen aus den beiden streitigen Nebenkostenforderungen Grundsteuer
mit 94.043,31 DM und 60 % der Aufzugswartungskosten mit 8.566,76
DM. Mit ihrer Berufung begehrt die Beklagte Klageabweisung hinsichtlich
der gesamten ausgeurteilten Forderung, also auch der darin enthaltenen
Aufzugswartungskosten in Höhe von 8.566,76 DM. Darauf geht
indessen die Berufungsbegründung mit keinem Wort ein. Auch
die salvatorische Bezugnahme auf das erstinstanzliche Vorbringen
vermag die fehlende Begründung nicht zu ersetzen, zumal die
Beklagte in erster Instanz hinsichtlich der Nebenkosten für
die Aufzugswartung lediglich eine Reduzierung von 70 % auf 60 %
begehrt hat, welche das Landgericht in eben diesem Umfange auch
vorgenommen hat.

Auch hinsichtlich eines weiteren Betrages in Höhe von 43.153,84
DM, nämlich der für 1995 gegen die Klägerin festgesetzten
und von ihr als Betriebkosten geltend gemachten Grundsteuer erscheint
durchaus zweifelhaft, ob insoweit überhaupt eine Berufungsbegründung
vorliegt. Denn die Berufung wendet sich wiederholt und ausdrücklich
gegen die Verpflichtung der Beklagten zur Nachzahlung der erhöhten
Grundsteuerbeträge für die Jahre 1992 bis 1994, und zwar
auf jeder Seite der Begründung, ausgenommen Seite 6. Die Verpflichtung
der Beklagten zur Entrichtung der mit der Betriebkostenabrechnung
der Klägerin für das Jahr 1995 vom 21. 5. 1996 geltend
gemachten, in dem gesamten Grundsteuerbetrag von 139.819,57 DM enthaltenen
Grundsteuer für das Jahr 1995 in Höhe von 43.153,84 DM
wird an keiner Stelle ausdrücklich bestritten oder auch nur
in Zweifel gezogen.

Letztlich kann dies dahingestellt bleiben, denn die Berufung ist
hinsichtlich des gesamten, ausgeurteilten Grundsteuerbetrages unbegründet.
Die Verpflichtung der Beklagten zur Erstattung der rückwirkend
erhöhten Grundsteuer im Rahmen der auf sie übergewälzten
Betriebskosten ergibt sich aus § 3 des Mietvertrages. Dass die Grundsteuer
zu den im Mietzins nicht enthaltenen und deshalb besonders zu zahlenden
Betriebskosten gehört, folgt aus der zweimaligen ausdrücklichen
Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BVO, danach gehört
die Grundsteuer als laufende öffentliche Grundstückslast
zu den Betriebskosten, welche durch vertragliche Vereinbarung auf
den Mieter umgelegt werden dürfen. Außerdem ist die Grundsteuer
in § 3 Abs. 1 b) Nr. 5 nochmals ausdrücklich als zu den umlagefähigen
Betriebskosten gehörig aufgeführt.

Nach der sogenannten Mehrbelastungsklausel in § 3 Abs. 2 ist der
Mieter verpflichtet, bei einer Mehrbelastung des Vermieters durch
Erhöhung von Betriebskosten den entsprechenden Mehrbetrag vom
Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen. Inwiefern zwischen dem Abs.
1 und dem Abs. 2 des § 3 ein Widerspruch bestehen soll, weil Abs.
2 – anders als Abs. 1 – keine ausdrückliche Beschränkung
der Betriebskosten auf den Nebenkostenkatalog gemäß §
27 II. BVO enthält, ist unerfindlich. Die Mehrbelastungsklausel
bezieht sich – nach herkömmlicher Auslegungsmethode bei
Rechtsnormen und Verträgen – zwangslos auf den vorausstehenden
Abs. 1. Die Ansicht der Beklagten, Abs. 2 stelle eine "allumfassende"
Regelung dar, aufgrund deren die Erhöhung von Betriebskosten,
die nach Abs. 1 gar nicht umlagefähig sind, verlangt werde,
ist offenbar sinnwidrig.

Entgegen der Ansicht der Beklagten erscheint die Mehrbelastungsklausel
weder mehrdeutig noch unklar. Die Klausel ist nach Sinn und Zweck
gemäß §§ 133, 157 BGB eindeutig dahin zu verstehen, dass
die Klägerin als Vermieterin, welche in Abs. 1 in zulässiger
Weise die Grundsteuer für das vermietete Grundstück auf
die Beklagte als Mieterin abgewälzt hat, durch die Mehrbelastungsklausel
in Abs. 2 erreichen wollte, dass Erhöhungen der Grundsteuer
während der Dauer des Mietverhältnisses ebenfalls in vollem
Umfange auf die Mieterin abgewälzt werden. Es bedarf eigentlich
keiner ausdrücklichen Erläuterung, dass unter einer derartigen
Erhöhung keine Grundsteuernachforderung für einen Zeitraum
vor Beginn des Mietverhältnisses verstanden werden kann. Andererseits
ist es nach Sinn und Zweck dieser Vereinbarung ohne Bedeutung, worauf
die Erhöhung der Grundsteuer für einen Zeitraum nach Beginn
des Mietverhältnisses beruht, auf einer Erhöhung des Hebesatzes
der Grundsteuer oder einer Neufestsetzung des Grundsteuermessbetrages,
also des steuerlichen Wertes des Grundstückes infolge einer
Nutzungsänderung wie im vorliegenden Falle, nämlich infolge
seiner Bebauung. Der Senat vermag weder nach Sinn und Zweck des
Vertrages noch nach der Interessenlage der Mietvertragsparteien
in den aufgezeigten möglichen Ursachen für eine Grundsteuererhöhung
einen für ihre Umlagefähigkeit relevanten tatsächlichen
oder rechtlichen Unterschied zu erblicken. Soweit das OLG Celle
(ZMR 1990, S. 410) eine Grundsteuererhöhung im Sinne der Vertragsregelung
"gegenüber dem Stand zur Zeit des Vertragesbeginns"
verneint, wenn bei Vertragsbeginn dem Einheitswert und der Grundsteuer
ein unbebautes Grundstück zugrundegelegt war und erst während
der Laufzeit des Mietvertrages eine Neuveranlagung auf der Grundlage
der bis Mietbeginn eingetretenen baulichen Veränderungen vorgenommen
wird, vermag der Senat dem nicht zu folgen.

Auch die vom OLG Hamm (ZMR 1996, S. 198) angenommene Auslegungsbedürftigkeit
des Begriffs der "nach Vertragsbeginn für das Vertragsgrundstück
und für die darauf befindlichen Baulichkeiten eintretenden
Erhöhungen öffentlich-rechtlicher Belastungen" vermag
der Senat nicht zu erkennen. Danach könne die Klausel dahin
verstanden werden, dass bereits die erste Anpassung der Grundsteuer
an den Bebauungstatbestand vom Mieter zu tragen ist, sie könne
aber auch so ausgelegt werden, dass erst eine nach Vertragesbeginn
für das Grundstück und die darauf befindlichen Baulichkeiten
eintretende Grundsteuererhöhung, die auf der Basis der bereits
für das bebaute Grundstück entstandenen Grundsteuerverpflichtung
errechnet wird, vom Mieter zu tragen ist. Die zweite Auslegungsmöglichkeit
erscheint dem Senat mit Sinn und Zweck und der gesetzlich zugelassenen
Abwälzung der Nebenkosten nicht vereinbar. Erfahrungsgemäß
vergeht nach der Bebauung eines Grundstücks geraume Zeit, in
der Regel mehrere Jahre, bis eine Neuveranlagung der Grundsteuer
nach dem steuerlichen Wert des bebauten Grundstückes, dann
aber rückwirkend auf den Zeitpunkt der Beendigung der Baumaßnahme,
erfolgt. Der Senat sieht keinen sachlichen Grund dafür, dem
Vermieter die gesetzlich eingeräumte Möglichkeit der Abwälzung
der Grundsteuer nicht nur bis zu dieser ersten Anpassung der Grundsteuer
an den neuen Bebauungstatbestand, sondern darüber hinaus möglicherweise
noch weitere Jahre bis zu einer Erhöhung des kommunalen Hebesatzes
zu verweigern. Der Wille des Vermieters, der schließlich durch
die Vermietung sein für die Bebauung eingesetztes Kapital amortisieren
und darüber hinaus einen Gewinn erzielen will, ist – vom
Gesetzt gebilligt – auch für den Mieter erkennbar darauf
gerichtet, seine laufenden Betriebskosten, soweit zulässig,
auf den Mieter abzuwälzen. Dieses Ziel kommt in der hier streitigen
Mehrbelastungsklausel eindeutig zum Ausdruck, wonach der Mieter
eine Mehrbelastung des Vermieters durch Erhöhung von Betriebskosten
zu übernehmen hat (ebenso OLG Karlsruhe, ZMR 1981, 58, 59).

Nach dem dargelegten Sinn und Zweck der Mehrbelastungsklausel bedarf
es deshalb – entgegen der Ansicht der Beklagten – bei
der Grundsteuerlast, hinsichtlich deren allein eine rückwirkende
Erhöhung in Betracht kommen kann, nicht der ausdrücklichen
Erwähnung einer solchen rückwirkenden Erhöhungsmöglichkeit.
Die rückwirkende Abwälzung von Grundsteuererhöhungen
findet ihre gesetzliche Grenze in dem aus § 242 BGB hergeleiteten
Verwirkungstatbestand, welcher noch zu erörtern sein wird.

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die Mehrbelastungsklausel
hinsichtlich der Grundsteuererhöhung auch nicht deshalb unwirksam,
weil hierbei nicht juristisch exakt zwischen Entstehen und Fälligkeit
der Steuerforderung gegen den Vermieter unterschieden wird. Der
Senat vermag nicht zu erkennen, inwiefern die Verpflichtung der
Beklagten zur tatsächlich rückwirkenden Erstattung von
Grundsteuererhöhungsbeträgen davon abhängig sein
soll, dass das Auseinanderfallen von Anspruchsentstehung und Fälligkeit
in der Mehrbelastungsklausel ausdrücklich berücksichtigt
wird. Unzweifelhaft konnte die Klägerin als Steuerschuldnerin
– und damit auch die Beklagte zur Entrichtung als mietvertragliche
Nebenkosten – nicht vor Festsetzung der erhöhten Grundsteuer
und damit deren Fälligkeit in Anspruch genommen werden; diese
trat erst aufgrund des Grundsteuerbescheides vom 21. 11. 1995 ein.
Folgt man der von der Beklagten für erforderlich gehaltenen
scharfen steuerrechtlichen Unterscheidung zwischen Entstehung und
Fälligkeit der Steuerforderung, genügt dem die Formulierung
der Mehrbelastungsklausel, die auf den "Zeitpunkt der Entstehung
abstellt. Demgemäß macht die Klägerin die in den
Jahren 1992 bis 1994 entstandenen Steuernachforderungen nach Eintritt
ihrer Fälligkeit aufgrund des Steuerbescheides vom 21. 11.
1995 geltend. Sieht man von einer solchen juristischen (steuerrechtlichen)
Betrachtungsweise ab, ist der "Zeitpunkt der Entstehung"
der Steuerforderung zwanglos mit deren Fälligkeit gleichzusetzen,
da sie nun einmal – wie dargelegt – vor ihrer betragsmäßigen
Festsetzung und damit Fälligkeit tatsächlich von der Stadt
... als Steuergläubigern nicht geltend gemacht und von der
Klägerin als Steuerschuldnerin effektiv nicht bezahlt werden
konnte. Das von der Beklagten konstruierte steuerrechtliche Problem
erweist sich mithin für die hier zu entscheidende Frage, ob
eine Steuererhöhung auf die Mieterin abgewälzt werden
kann, als Scheinproblem, der Zeitpunkt der steuerrechtlichen Entstehung
ist dafür ohne rechtliche Bedeutung; entscheidend ist allein,
ob – wie vorstehend festgestellt – der Tatbestand einer
nach Beginn des Mietverhältnisses eingetretenen Grundsteuererhöhung
vorliegt.

Die Nebenkostenforderung hinsichtlich der Grundsteuererhöhung
ist entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht verwirkt. Angesichts
der im Vertrag enthaltenen Mehrbelastungsklausel war ein jährlicher
Nachforderungsvorbehalt in den Nebenkostenabrechnungen der Klägerin
nicht erforderlich. Gerade für den Fall einer nach Erstellung
der Jahresabrechnung erfolgten Nachbelastung des Vermieters entfaltet
die Mehrbelastungsklausel ihre Wirkung. Für eine innerhalb
eines Abrechnungsjahres erfolgende Nebenkostenerhöhung bedurfte
es der ausdrücklichen Mehrbelastungsklausel nicht, wenn die
tatsächlich angefallenen Kosten abzurechnen sind.

Für den von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Tatbestand
der Verwirkung (§ 242 BGB) fehlt es sowohl am Zeitablauf als auch
am Vertrauenstatbestand. Wenn die Klägerin mit ihrer Betriebskostenabrechnung
für 1995 vom 21. 5. 1996 die Grundsteuernachzahlung für
die Jahre 1992 bis 1994 geltend macht, erscheint dies im Hinblick
auf die erörterten Besonderheiten bei der Grundsteuerfestsetzung,
welche im übrigen der selbst umfangreich auf dem Immobiliensektor
tätigen Beklagten bekannt waren, noch nicht treuwidrig. Noch
weniger ist eine Vertrauenstatbestand auf seiten der Beklagten feststellbar,
dass diese sich etwa darauf einrichten konnten, mit den in den Nebenkostenabrechnungen
der Klägerin geltend gemachten Grundsteuerbeträgen für
die Jahre 1992 bis 1994 von 1.211 DM bzw. 1.604,57 DM (für
1994) seien die Grundsteuerlasten eines neue errichteten mehrstöckigen
Bürogebäudes in ... mit einer Nutzfläche von ca.
2.500 qm abgegolten. Die in den Jahren 1992 bis 1994 noch für
das Grundstück in unbebautem Zustand festgesetzten Grundsteuerbeträge
entsprechen nach eigener Kenntnis des Senats der Grundsteuer für
eine größere Eigentumswohnung in guter Wohnlage in ....
Es kann nicht ernstlich davon ausgegangen werden, dass die Beklagte
als größte Sparkasse im ...-Gebiet, die selbst bzw. durch
Tochterunternehmen in größerem Umfange auf dem ... Immobilienmarkt
tätig ist, nicht erkannt hat, dass es sich bei den von der
Klägerin vertragsgemäß in den Nebenkostenabrechnungen
eingesetzten Grundsteuerbeträgen keinesfalls um die für
das mit dem angemieteten Bürogebäude neu bebauten Grundstück
festgesetzte Grundsteuer, sondern lediglich um die Grundsteuer für
das noch unbebaute Grundstück handeln konnte. Dies ist bei
den Größenordnungen von 1.211 DM bzw. 1.604,57 DM einerseits
(für das unbebaute Grundstück) und 43.153,84 DM (für
das bebaute Grundstück) evident. Die Beklagte kann sich auch
nicht darauf berufen, dass sie ihrerseits ihren Untermietern auf
dem Mietgrundstück gegenüber in ihren eigenen Nebenkostenabrechnungen
keine Vorbehalte der Nachbelastung von Grundsteuern gemacht habe.
Wenn dem so wäre, müsste sich die Beklagte im Rahmen des
§ 242 BGB den Vorwurf der überwiegenden eigenen Verursachung
eventueller Mietausfälle machen lassen. Schließlich kann
auch in dem Umstand, dass die Beklagte für die Jahre 1992 bis
1994 hinsichtlich der Grundsteuernachforderung für diesen Zeitraum
von insgesamt 96.665 DM keinerlei Rückstellungen in ihrer Bilanz
vorgenommen hat, keine mit Treu und Glauben unvereinbare Härte
gefunden werden. Es erscheint angesichts des Geschäftsumfanges
und des Bilanzvolumens der Beklagten ausgeschlossen, dass ihr eine
nicht mehr auf ihre Untermieter abwälzbare Belastung in Höhe
von 96.665 DM wirtschaftliche Probleme bereiten könnte.

Hinsichtlich des in der erstinstanzlichen Verurteilung enthaltenen
Betrages von 43.153,84 DM (Grundsteuer für 1995) erscheint
die Berufung – ihre Zulässigkeit insoweit unterstellt
– nach den obigen Ausführungen offensichtlich unbegründet.
Es ist schlechterdings nicht verständlich, weshalb die Beklagte
die Umlegung der für 1995 festgesetzten Grundsteuer in der
Betriebskostenabrechnung vom 21. 5. 1996 nicht akzeptieren will.

Danach erweist sich die Berufung insgesamt als erfolglos.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die weiteren Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 708 Nr. 10, 713,
546 Abs. 2 ZPO.
 

Gericht: OLG FRANKFURT/M.
Aktenzeichen: 17 U 210/97