Neuer Vertrag - neue Fristen?

Aus dem Tatbestand

Der Kläger begehrt Mietzins sowie die Kosten der Renovierung
einer vom Beklagten gemieteten Wohnung.

Der Beklagte mietete durch Vertrag vom 22. November 1989 die Erdgeschosswohnung
im Haus ... vom Kläger für 1.790 DM monatlich. Im Mietvertrag,
auf den verwiesen wird, findet sich unter § 13 ein Fristenplan für
Schönheitsreparaturen.

Mit neuem Mietvertrag vom 21. November 1994 mietete der Beklagte,
der ohne Unterbrechung in den Räumen wohnte, die Wohnung erneut,
diesmal befristet und für 2.300 DM monatlich zuzüglich
der Betriebskosten. Unter § 17 des neuen Mietvertrages, auf den
gleichfalls verwiesen wird, befindet sich derselbe Fristenplan wie
im alten Vertrag.

Im Rahmen eines Vergleiches einigten sich die Parteien darauf,
dass der ursprünglich bis Ende 2004 befristete neue Mietvertrag
zum 30. September 1997 kündbar sein sollte. Der Beklagte kündigte
daraufhin den Mietvertrag zu diesem Datum und zog aus.

Der Kläger hat behauptet, er habe erst im November 1997 die
Schlüssel der Wohnung erhalten. Die Wohnung sei nicht renoviert
gewesen, deshalb habe sie im Dezember 1997 nicht vermietet werden
können. Übergeben habe er die Wohnung im "Tipp-Topp"-Zustand,
nach Auszug des Beklagten sei der Zustand nicht gut gewesen. Für
die Renovierung der Wände habe er 6.871,09 DM, für die
Beseitigung eines beschädigten Teppichs 1.200 DM zuzüglich
Mehrwertsteuer aufwenden müssen. Ein beschädigtes Ceranfeld
habe 1.828 DM zuzüglich Mehrwertsteuer gekostet. Für die
Entrümpelung des Kellers und des Gartens habe er 396 DM aufwenden
müssen. Der Kläger ist der Meinung gewesen, er könne
zusätzlich die Mieten für die Monate Oktober, November
und Dezember verlangen und hat so eine Forderung in Höhe von
18.640,93 DM errechnet.

Nachdem sich die Parteien bezüglich des Ceranfeldes auf einen
Betrag in Höhe von 800 DM geeinigt hatten, hat der Kläger
den Rechtsstreit in Höhe des für das Ceranfeld berechneten
Betrages von 1.828 DM für erledigt erklärt, dem hat sich
der Beklagte angeschlossen.

Der Kläger hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an
den Kläger 17.612,93 DM nebst 4 % Zinsen auf je 2.630,54 DM
ab dem 5. Oktober, 5. November und 5. Dezember 1997 sowie auf 9.721,31
DM seit dem 13. Februar 1998 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Er hat behauptet, er habe den Schlüssel für die Wohnung
bereits am 30. September 1997 Frau ..., seiner Nachbarin, gegeben.
Davon habe der Kläger gewusst. Der Beklagte ist der Meinung
gewesen, zur Renovierung nicht verpflichtet gewesen zu sein, da
die Fristen gemäß dem zweiten Mietvertrag noch nicht
abgelaufen gewesen seien und der erste Mietvertrag keine Gültigkeit
mehr besessen haben.

Das Amtsgericht hat Beweis zur Rückgabe der Schlüssel,
zum Zustand der Wohnung bei Übergabe sowie zur Vornahme von
Entrümpelungsarbeiten nach Rückgabe der Wohnung erhoben.
Ferner hat es ein Sachverständigengutachten zu den Renovierungskosten
eingeholt. Auf das schriftliche Sachverständigengutachten des
Maler- und Lackiermeisters ... sowie auf das Protokoll der mündlichen
Verhandlung vom 10. September 1998 wird verwiesen.

Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 12.850,44 DM
verurteilt. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus 7.411,62 DM (Nettokaltmieten
für Oktober bis Dezember 1997), den Renovierungskosten gemäß
Gutachten (mit Ausnahme von 150,52 qm für den Keller), den
Kosten gemäß Vergleich über das Ceranfeld (800 DM)
sowie den Kosten für die Kellerentrümpelung und das Gartenaufräumen
(396 DM). Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten.

Der Beklagte wiederholt seinen erstinstanzlichen Vortrag und beantragt,
das am 10. Juni 1999 verkündete Urteil des Amtsgerichts Stade
insoweit abzuändern, soweit der Beklagte verurteilt wird, an
den Kläger 12.850,44 DM nebst 4 % Zinsen auf je 2.470,65 DM
ab 5. Oktober 1997, 5. November 1997 und 5. Dezember 1997 sowie
auf weitere 5.438,82 DM ab dem 13. Februar 1998 zu zahlen und die
Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzunehmen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung ist zum größten Teil begründet.

Der Kläger kann lediglich die Nettokaltmiete für Oktober
1997 sowie die Kosten für die Entrümpelung des Kellers
verlangen (I.). Hingegen kann der Kläger die Miete für
November und Dezember 1997 ebenso wenig verlangen wie die Kosten
für die Renovierung der Wohnung. Auch der Betrag für das
Ceranfeld war nicht durch Urteil zuzusprechen (II.).

I.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung der Mieter für
Oktober. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 557 Abs. 1 BGB. Denn
der Beklagte, der unstreitig das Mietverhältnis zum 30. September
1997 gekündigt hatte, hat die Wohnung verspätet zurückgegeben.
Die Räumung der Wohnung setzt zumindest voraus, dass der Beklagte
die Schlüssel an den Kläger übergibt. Dies hat er
zum 30. September 1997 nicht getan. Der Beklagte trägt insofern
vor, er habe die Schlüssel bereits am 30. September 1997 seiner
Nachbarin übergeben. Diese Handlung war nicht geeignet, den
Anspruch des Klägers auf Rückgabe der Wohnung zu erfüllen.
Grundsätzlich ist ein Anspruch dadurch zu erfüllen, dass
an den Anspruchsinhaber geleistet wird. Lediglich unter den Voraussetzungen
der §§ 362 Abs. 2, 185 BGB befreit auch die Leistung an einen Dritten.
Diese Voraussetzungen liegen für die Nachbarin, Frau ..., unstreitig
nicht vor. Der Kläger hat in eine befreiende Übergabe
an Frau ... weder eingewilligt, noch diese später genehmigt.
Dementsprechend hat der Beklagte den Rückgabeanspruch zu spät
erfüllt und die Mietsache verspätet zurückgegeben.
Für die Dauer der Verspätung hat der Kläger dementsprechend
einen Anspruch auf die vereinbarte Miete gemäß § 557
Abs. 1 BGB.

Diese Verspätung dauerte zumindest im Oktober 1997 an. Es
ist für das Gericht nicht festzustellen, wann im Laufe des
Oktobers Frau ... dem Kläger mitgeteilt hat, sie habe den Schlüssel
im Besitz. Die Zeugin hat insofern ausgesagt, sie habe dem Kläger
im Oktober mitgeteilt, der Schlüssel liege bei ihr. Später
hat sie diese Aussage eingeschränkt und gesagt, es könne
auch schon im November gewesen sein. An der Aussage der Zeugin hat
die Kammer keinen Zweifel. Sie folgt insofern der Beweiswürdigung
durch das Amtsgericht. Insbesondere die Stellung der Zeugin zwischen
beiden Parteien lässt es unwahrscheinlich erscheinen, dass
die Aussage der Zeugin parteiisch war. Aus der Niederschrift der
Aussage ergibt sich zudem, dass sich die Zeugin Mühe gegeben
hat, die Erinnerung an die relevanten Vorgänge korrekt wiederzugeben.

Aufgrund der Aussage hält es die Kammer für bewiesen,
dass der Kläger im Oktober 1997 die Schlüssel zumindest
nicht erhalten konnte. Die Zeugin hat selbst ausgesagt, der Kläger
sei im Urlaub gewesen. Dementsprechend konnte er erst nach Rückkehr
aus dem Urlaub die Schlüssel bei Frau ... entgegennehmen. Im
Oktober 1997 hat der Beklagte dementsprechend die Wohnung noch nicht
geräumt.

Auch die Kosten für die Entrümpelung des Gartens sowie
des Kellers kann der Kläger verlangen. Insofern ergibt sich
sein Anspruch aus den §§ 683, 670 BGB. Indem der Kläger den
Garten aufgeräumt und den Keller entrümpelt hat, hat er
ein Geschäft des Beklagten geführt. Es war Sache des Beklagten,
die Wohnung zu räumen. Dies hat er nicht getan. Da es auch
im Interesse des Beklagten lag, die Wohnung möglichst zeitig
zu räumen, um keinen weiteren Anspruch auf Mietzins ausgesetzt
zu sein, lagen die Voraussetzungen für eine berechtigte Geschäftsführung
ohne Auftrag vor. Bezüglich der Höhe des Anspruchs folgt
die Kammer dem Amtsgericht. Der Kläger musste 396 DM für
die Gartenarbeiten und die Kellerentrümpelung aufwenden. Diesen
Betrag kann er vom Beklagten verlangen.

II.

Weitere Ansprüche hat der Kläger nicht.

1. Die Miete für November 1997 kann der Kläger
nicht verlangen. Insofern hat der Kläger die Voraussetzungen
eines Anspruchs nach § 557 BGB nicht nachgewiesen. Wie die Beweisaufnahme
vor dem Amtsgericht ergeben hat, hat die Zeugin ... den Kläger
darüber informiert, dass sie den Schlüssel hat. Dies sei
wahrscheinlich im Oktober, möglicherweise aber im November
geschehen. Dementsprechend kann die Kammer nicht sicher feststellen,
zu welchem Datum die Zeugin den Kläger über den Erhalt
des Schlüssels informiert hat. Die Entscheidung war daher nach
Beweislastregeln zu treffen. Die Beweislast für die Voraussetzungen
des § 557 BGB trägt der Kläger. Bei der verspäteten
Rückgabe handelt es sich um eine anspruchsbegründete Tatsache,
die der Anspruchsinhaber – hier der Kläger – zu beweisen
hat. Insofern geht es zwar um die Erfüllung des Rückgabeanspruchs,
wie die Formulierung des § 557 Abs. 1 BGB aber belegt, ist die für
die Erfüllung geltende Beweislastverteilung auf die Voraussetzungen
des § 557 Abs. 1 BGB nicht übertragbar.

Den Nachweis der fehlenden Rückgabe im Monat November hat
der Kläger nicht geführt. Die Zeugin ... war sich vielmehr
sicher, sie habe den Kläger bereits im Oktober darüber
informiert, der Schlüssel liege bei ihr, lediglich später
hat sie dies dahingehend eingeschränkt, sie sei sich nicht
völlig sicher. Vor diesem Hintergrund muss die Kammer davon
ausgehen, dass der Kläger den Schlüssel spätestens
Anfang November bei der Zeugin ... hätte abholen können.
Dementsprechend kann er für die Zeit danach keinen Anspruch
auf den Mietzins geltend machen, weil der Beklagte damit rechnen
konnte, der Kläger werde sich den Schlüssel dann auch
holen.

2. Die Miete für Dezember 1997 kann der Kläger
gleichfalls nicht verlangen. Insofern meint der Kläger, er
habe die Wohnung im Dezember 1997 renovieren müssen und habe
sie deshalb nicht vermieten können. Dieser Vortrag begründet
nicht die Voraussetzungen eines Anspruchs nach § 286 Abs. 1 BGB.
Denn der Beklagte befand sich nicht im Verzug mit der Renovierung,
da der Kläger darauf keinen Anspruch hatte (dazu unten). Zudem
hat der Kläger nicht vorgetragen, an wen und zu welchem Mietzins
er die Wohnung im Dezember 1997 vermietet hätte. Erst im Laufe
des Jahres 1998 hat der Kläger die Wohnung an die Zeugin ...
vermietet. Dementsprechend fehlt es zumindest an einen ersatzfähigen
Verspätungsschaden.

3. Die Renovierungskosten kann der Kläger nicht verlangen.
Denn die Fristen gemäß dem vereinbarten Fristenplan waren
nicht abgelaufen. Zwar waren die Fristen gemäß dem ersten
Mietvertrag lange verstrichen. Darauf kommt es aber nicht an, da
der zweite Mietvertrag die Fristen neu in Gang gesetzt hat. Dabei
verkennt die Kammer nicht, dass der Beklagte ohne Unterbrechung
in der Wohnung des Klägers gewohnt hat. Für die Parteien
sollte dementsprechend kein völlig neues Nutzungsverhältnis
begründet, sondern nur das alte modifiziert werden. Die Modifikation
betraf aber auch die Fristen für die Schönheitsreparaturen.
Insbesondere die Befristung des Mietvertrages zeigt, dass die vertraglich
vereinbarten Termine und Fristen auf eine neue Grundlage gestellt
werden sollten. Dabei hat die Kammer zwar Zweifel daran, ob beide
Parteien tatsächlich wollten, dass die Fristen des ersten Mietvertrages
durch die Fristen des zweiten Mietvertrages ersetzt werden sollten.
Darauf kommt es aber auch nicht an. Denn gemäß § 5 AGBG
gehen Zweifel bei der Auslegung allgemeiner Geschäftsbedingungen
zu Lasten des Verwenders, hier also des Klägers. Angesichts
des ausdrücklich vereinbarten Beginns des neuen Mietvertrages
ist zumindest vertretbar, dass mit diesem Datum auch die Fristen
für die Schönheitsreparaturen erneut in Kraft gesetzt
werden sollten. Diese – für den Kläger ungünstige
– Auslegung ist gemäß § 5 AGBG zu Grunde zu legen.

Nach dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages hat der Mieter
Schönheitsreparaturen nicht zu übernehmen. Diese Pflicht
kann ihm nur vertraglich aufgebürdet werden. Dies ist auch
im Rahmen der allgemeinen Geschäftsbedingungen möglich,
sofern diese aber unklar sind, trifft dieses Risiko den Vermieter
als den Verwender. So liegt es hier. Die Verwendung des neuen Mietvertragsformulars
war zumindest geeignet, Missverständnisse bezüglich des
Firstbeginns hervorzurufen. Das Risiko mehrerer möglicher Auslegungen
trifft deshalb den Kläger, der die Renovierung dementsprechend
nicht verlangen kann.

4. Die Kosten für das Ceranfeld (800 DM) waren in das
Urteil nicht aufzunehmen. Denn insofern haben die Parteien den Rechtsstreit
für erledigt erklärt, so dass darüber eine Sachentscheidung
nicht mehr getroffen werden durfte.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91, 91 a ZPO. In Höhe
der 800 DM, zu deren Zahlung sich der Beklagte für das Ceranfeld
bereit erklärt hat, waren dem Beklagten die Kosten aufzuerlegen.
Der Beklagte hat dementsprechend in erster Instanz in Höhe
von 3.666,54 DM den Rechtsstreit verloren; dies ergibt die tenorierte
Kostenquote. In zweiter Instanz war der vom Kläger begehrte
Betrag geringer; der Beklagte hat in zweiter Instanz in Höhe
von 2.866,54 DM verloren, dies entspricht 22 % des in der Berufungsinstanz
streitigen Betrages.

Gericht: LG STADE
Aktenzeichen: 4 S 59/99