Parkplätze auslosen?

Aus den Entscheidungsgründen

Die Wohnanlage besteht aus 32 Wohneinheiten. Insgesamt sind 14
PKW-Stellplätze vorhanden. In dem zusammen mit dem Teilungsvertrag
vom 29. April 1958 unter den Miteigentümern geschlossenen Gemeinschaftsvertrag
heißt es u.a.:

"§ 13 Gebrauchsrechte

Die Wohnungseigentümer und ihre Haushaltsangehörigen sind unabhängig
vom Wert ihrer Eigentumswohnung berechtigt, die zur gemeinsamen
Nutzung der Wohnanlage vorhandenen Räume, Anlagen, Einrichtungen
und Grundstücksflächen insoweit zu gebrauchen, als dies der Bestimmung
der Wohnanlage nicht schädlich ist und soweit ein anderer Wohnungseigentümer
nicht daran gehindert oder darin beeinträchtigt wird, seine Gebrauchsrechte
in angemessenem Umfang auszuüben. Das gleiche gilt für diejenigen,
denen ein Wohnungseigentümer den Gebrauch seiner Räume überlassen
hat. Der Gebrauch ist, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist,
so zu handhaben, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die
Verkehrssitte es erfordern (§ 157 BGB)."

Nach § 19 Abs. 4 k) hat der Verwalter u.a. "eine Hausordnung zu
entwerfen und beschließen zu lassen". Eine Benutzungsregelung für
die Stellplätze ist bisher nicht getroffen worden. Eine Erhöhung
der Stellplatzzahl scheiterte an der fehlenden Einstimmigkeit der
Wohnungseigentümer. der Vorschlag der Antragstellerin, für die Benutzung
der Stellplätze ein Rotationssystem einzuführen, wonach die Parkplätze
für jeweils ein Jahre per Los gegen eine monatliche Gebühr vergeben
werden, ist in der Eigentümerversammlung vom 29. Oktober 1991 mehrheitlich
abgelehnt worden. Die Antragstellerin erstrebt eine Gebrauchsregelung
durch das Gericht. Mit Beschluß vom 30. Oktober 1992 hat das Amtsgericht
den Gebrauch der Stellplätze der Gemeinschaft dahin geregelt, daß
über die Verteilung der Stellplätze jährlich durch Los entschieden
wird, für jede Wohnung höchstens ein Los an der Verlosung teilnimmt
und diese durch den Verwalter durchgeführt wird. Auf die Beschwerde
der übrigen Wohnungseigentümer hat das Landgericht unter Änderung
der amtsgerichtlichen Entscheidung den Regelungsantrag der Antragstellerin
zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin
führt zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG
zulässig. Insbesondere ist die Rechtsmittelbeschwer des § 45 Abs.
1 WEG erreicht. Die Beschwer der Antragstellerin besteht in der
Versagung der erstrebten Gebrauchsregelung für 14 Stellplätze. Diese
Beschwer veranschlagt der Senat entsprechend dem Geschäftswert mit
2.000,00 DM.

Die Rechtsbeschwerde ist auch in der Sache gerechtfertigt. Der
angefochtene Beschluß ist nicht rechtfehlerfrei (§ 27 Abs.. 1 FGG).

Verfahrensrechtlich zutreffend geht das Landgericht davon aus,
daß die Antragstellerin eine Stellplatzregelung durch gerichtliche
Entscheidung gemäß §§ 15 Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 WEG erstrebt
und für eine ersetzende gerichtliche Regelung jedenfalls Raum ist,
nachdem die Eigentümerversammlung vom 29. Oktober 1991 die Regelungsvorschläge
der Antragstellerin mehrheitlich abgelehnt hat, wobei die Ablehnung
nicht im Wege der Beschlußanfechtung beanstandet werden kann, sondern
im Rahmen des individuellen Anspruchs auf ordnungsmäßig Verwaltung
(§ 21 Abs. 4 WEG) vor Gericht zu verfolgen ist (sog. Regelungsstreitigkeit).

Das Landgericht verkennt jedoch rechtsfehlerhaft, daß nach den
Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung eine gerichtliche Gestaltung
der Benutzung der Stellplätze geboten ist. Allerdings regelt sich
der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, zu dem die 14 Stellplätze
für die 32 Wohneinheiten auf dem Grundstück gehören, in erster Linie
nach den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer und in zweiter Linie
nach einem Mehrheitsbeschluß. An beiden fehlt es hier jedoch.

Der der Eigentümergemeinschaft zugrunde liegende Gemeinschaftsvertrag
(§ 3 WEG) regelt in § 13 die Gebrauchsrechte nur allgemein. Danach
sind die Wohnungseigentümer und ihre Haushaltsangehörigen unabhängig
vom Wert ihrer Eigentumswohnung berechtigt, die zur gemeinsamen
Nutzung der Wohnanlage vorhandenen Räume, Anlagen, Einrichtungen
und Grundstücksflächen insoweit zu gebrauchen, als dies der Bestimmung
der Wohnanlage nicht schädlich ist und soweit ein anderer Wohnungseigentümer
nicht daran gehindert oder darin beeinträchtigt wird, seine Gebrauchsrechte
in angemessenem Umfange auszuüben. Das gleiche gilt für diejenigen,
denen ein Wohnungseigentümer den Gebrauch seiner Räume überlassen
hat. Der Gebrauch ist, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist,
so zu handhaben, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte
es erfordern. Darin ist eine spezifische Regelung hinsichtlich der
PKW-Parkplätze nicht enthalten. Nach § 19 Abs. 4 k) hat der Wohnungseigentumsverwalter
"eine Hausordnung zu entwerfen und schließen zu lassen". Dies würde
auf einen Mehrheitsbeschluß hinauslaufen, der aber ebenfalls nicht
vorliegt. Noch in der Eigentümerversammlung vom 29. Oktober 1991
ist eine Stellplatz-Regelung mehrheitlich abgelehnt worden.

Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer, soweit sich
eine Regelung aus Vereinbarungen oder Beschlüssen nicht ergibt,
einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem
Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen
entspricht. Dies deckt sich mit dem Anspruch auf ordnungsmäßige
Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG. gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 entscheidet
das Gericht auf Antrag eines Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten
der Wohnungseigentümer untereinander. Dies geschieht, soweit sich
die Regelung nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem
Beschluß der Wohnungseigentümer ergibt, gemäß § 43 Abs. 2 WEG nach
billigem Ermessen.

Aufgrund des § 44 Abs. 4 WEG kann der Richter in der Entscheidung
Anordnungen treffen, die zu ihrer Durchführung erforderlich sind.

Das Landgericht will gemäß dem angefochtenen Beschluß eine ersetzende
gerichtliche Gebrauchsregelung erst dann vornehmen, wenn außergewöhnliche
Umstände die Unterlassung einer nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger
Verwaltung erforderlichen Gebrauchsregelung als grob unbillig verstoßend
erscheinen lassen. Es leitet dies daraus her, daß der Richter eine
von den Eigentümern getroffene Regelung nicht ohne weiteres durch
eine andere ersetzen darf, die möglicherweise angemessener ist oder
der Billigkeit mehr entsprechen mag. Damit ist rechtlich verkannt,
daß die Ablehnung einer Gebrauchsregelung nicht als "Regelung" zu
verstehen ist, die ein gerichtliches Eingreifen erst bei grober
Unbilligkeit ermöglicht. Zwar kann die bewußte Nichtregelung auch
als Willensäußerung verstanden werden, es solle auch in Zukunft
nach dem Zufallsprinzip verfahren werden, jeder Wohnungseigentümer
könne einen oder mehrere Stellpätze besetzen, so lange dies frei
seien. Diese "Regelung" ist jedoch darauf zu kontrollieren, ob sie
sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach billigem Ermessen
hält. Hätten die Wohnungseigentümer eine rechtlich unzureichende
Gebrauchsregelung getroffen, wäre diese (im Beschlußanfechtungsverfahren)
gerichtlich daraufhin zu überprüfen, ob sie auch materiell in den
Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung liegt. Dieselben Maßstäbe gelten,
wenn die Wohnungseigentümer überhaupt keine Gebrauchsregelung vorliegt
und wenn (ohne Beschlußanfechtungsverfahren) zu kontrollieren ist,
ob dies billigem Ermessen entspricht. Damit ist nicht gesagt, daß
für jedweden Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums bei Untätigbleiben
der Eigentümergemeinschaft eine gerichtliche Gebrauchregelung zu
treffen ist. Es ist aber rechtlich überprüfbar, ob für bestimmte
Gebrauchsmöglichkeiten eine gerichtliche Regelung geboten ist. Davon
geht auch die noch zu erörternde Rechtsprechung aus, die sich bereits
wiederholt mit Stellplatzregelungen befaßt hat.

Nach § 13 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch
des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14 und 15 berechtigt,
während ihm an den sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums
ein Anteil nach Maßgabe des § 16 gebührt. Bestimmt sich der Anteil
an den sonstigen Nutzungen nach § 16 Abs. 1 WEG nach dem gemäß §
47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der
Miteigentumsanteile, steht das Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen
Eigentums im Sinne des § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG jedem Wohnungseigentümer
unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und seiner Wohnung
in gleichem Umfange zu (BaxObLGZ 1972, 109). Mitgebrauch ist das
aus der Gemeinschaft der Eigentümer herzuleitende Recht jedes einzelnen,
persönliche Gebrauchsvorteile aus der gemeinschaftlichen Sache zu
ziehen, d.h. an dieser einen Mitbesitz im Sinne des § 866 BGB auszuüben,
der seiner Natur nach nicht in Bruchteilen bestehen kann. Soweit
dieses Recht auf einen allseits gleichen Mitgebrauch im Widerspruch
zur Größe unterschiedlicher Miteigentumsanteile und Wohnungen steht,
liegt hierin das Wesensmerkmal einer Gemeinschaft, der sich die
Wohnungseigentümer unterworfen haben und die ihre Grenzen allein
in der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme (§ 14 WEG) und zum
ordnungsmäßigen Gebrauch (§ 15 WEG) findet.

Der allseits gleiche Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums
geschieht freilich unterschiedlich nach den tatsächlichen Gegebenheiten.
teilweise ist ein gleichzeitiger Gebrauch möglich (Zugangswege,
Treppenhaus). Hier ist der Regelungsbedarf gering (etwa Abstellen
von Gegenständen). Teilweise kann das Gemeinschaftseigentum aber
nur nacheinander, jeweils von einem Miteigentümer genutzt werden
(gemeinsame Waschmaschine oder Liegestühle). Hier ist der Regelungsbedarf,
unter Umständen im Sinne einer turnusmäßigen Benutzung, höher. Er
steigt weiter, wenn es um die zeitweise ausschließliche Benutzung
bestimmter Gebäude- oder Grundstücksflächen geht (Kellerverschläge,
PKW-Stellplätze). Ist für jede Wohneinheit ein Kellerverschlag oder
ein Stellplatz vorhanden, wird die Zuordnung an die Miteigentümer
zur ständigen Benutzung nach der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen
Eigentums noch in den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung liegen.
Reichen etwa die Stellplätze nicht aus, um den Bedarf der Wohnungseigentümer
zu befriedigen, ist die zeitlich unbegrenzte Zuweisung an einzelner
Miteigentümer unter Ausschluß der übrigen regelmäßig durch Mehrheitsbeschluß
nicht zulässig. Es stellt sich dann die Frage, ob der Zugriff auf
die Stellplätze dem Zufallsprinzip überlassen bleiben darf oder
eine bestimmte Regelung erfordert.

Soweit ersichtlich, hatte die Rechtsprechung sich bisher mit Fällen
zu befassen, in denen die Gültigkeit einer von den Wohnungseigentümern
beschlossenen Stellplatz-Regelung zu prüfen war. Danach können beispielsweise
die Wohnungseigentümer die Nutzung der ausgewiesenen Stellplätze
durch Lastkraftwagen und Wohnwagen durch Mehrheitsbeschluß untersagen
(OLG Hamburg WM 1992, 34). Bei ausreichendem Platz kann in einer
Reihenhausanlage das ständige Abstellen von Kraftfahrzeugen vor
den einzelnen Garagen durch Mehrheitsbeschluß gestattet werden,
ohne daß dies der Einräumung eines Sondernutzungsrechtes gleichkommt
(OLG Hamburg WM 1993, 288). Dagegen kann es bei großem Mangel und
starker Nachfrage geboten sein, die Stellplätze im Losverfahren
und nur an Wohnungseigentümer zu vergeben sowie abgeschlossene Mietverträge
nach einer bestimmten Zeit zu kündigen, um auch anderen Wohnungseigentümern
die Möglichkeit zu eröffnen, auf Zeit einen Stellplatz zu bekommen
(BayObLGZ 1992, 1 = NJW-RR 1992, 599; NJW-RR 1993, 205). Auch der
Senat hat schon entscheiden, daß eine Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluß
nicht wirksam dahingehend getroffen werden kann, daß ein Miteigentümer,
der vier Teileigentumseinheiten (vermietete Läden) in seiner Person
vereinigt, für alle Zukunft nur einen einzigen Stellplatz gleichzeitig
nutzen darf (NJW-RR 1991, 1489 = WM 1991, 513). Stehen nur wenige
Garagen im Gemeinschaftseigentum zur Verfügung, stellt ein Eigentümerbeschluß,
der eine zeitlich unbegrenzte Vermietung an einzelne Wohnungseigentümer
vorsieht und die anderen auf eine Warteliste verweist, keine zureichende
Gebrauchsregelung dar;M durch Gerichtsbeschluß kann dann eine jährliche
Neuverteilung nach einem Losverfahren vorgesehen werden (Senat OLGZ
1990, 416 = NJW-RR 1990, 1495 = ZMR 1990, 426 = WE 1990, 208 = GE
1991, 307). Die Fälle zeigen, daß auch eine unzulässige, weil zu
weit gehende Eigentümerregelung nicht insgesamt für ungültig erklärt
und damit ersatzlos aufgehoben wurde, sondern zu einer gerichtlichen
Gestaltung führte.

Angesichts des Mitverhältnisses zwischen 14 Stellplätzen (die mangels
Allstimmigkeit nicht erweitert werden können) und 32 Wohnheinheiten
ist es aus Rechtsgründen geboten, daß eine Gebrauchsregelung hinsichtlich
der Stellplatznutzung getroffen und damit der tägliche Kampf um
die Parkplätze durch eine organisatorische Maßnahme beendet wird.
Nach dem Akteninhalt nehmen einzelne Wohnungseigentümer gleichzeitig
mehrere Stellplätze in Anspruch. Dauerparker oder früh am Tage zurückkehrende
Nutzer haben einen ständigen Vorteil bei der Parkplatzsuche. ein
Miteigentümer, der den Rivalitätsdruck bei einem derartigen Mißverhältnis
zwischen der Zahl der Stellplätze und der Nachfrage scheut, hat
Anspruch auf eine rechtliche Regelung. Für die Notwendigkeit einer
Gebrauchsregelung sind auch keine weiteren konkreten Feststellungen
darüber nötig, ob länger in der Wohnanlage lebende Miteigentümer
Ansprüche auf "ihre" Parkplätze erheben und der Antragstellerin
Vorhaltungen werden der Benutzung eines "falschen" Parkplatzes gemacht
worden sind. Daß die Wohnanlage 30 Jahre lang ohne Stellplatzregelung
ausgekommen ist, ist unerheblich, zumal der Grad der Motorisierung
in diesen Jahren erheblich gestiegen ist. Der Antragstellerin kann
auch nicht entgegengehalten werden, daß sie durch ihr Verlangen
Unfrieden in die Gemeinschaft bringe. Vielmehr hat sie, wenn die
Gemeinschaft die erforderliche Gebrauchsregelung verweigert, einen
Anspruch auf ersetzende gerichtliche Gestaltung. Dem steht auch
nicht entgegen, daß die Ausführung einer derartigen Gebrauchsregelung
zusätzliche Maßnahmen der Wohnungseigentumsverwaltung mit sich bringt.
Denn dies gehört erforderlichenfalls zu den gesetzlichen Aufgaben
des Wohnungseigentumsverwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG.

Wie die gerichtliche Gebrauchsregelung auszusehen hat, kann allerdings
nicht ohne weitere Sachaufklärung entscheiden werden. Hierzu muß
vielmehr auf die besonderen Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft
eingegangen werden. Es bedarf vor allem der weiteren Beteiligung
der Eigentümergemeinschaft, der Gelegenheit gegeben werden muß,
ihre Vorstellungen von einer sinnvollen Gebrauchsregelung einzubringen.
Im Hinblick etwa auf behinderte Wohnungseigentümer können für diese
auch Sonderregelungen erforderlich sein. die Eigentümergemeinschaft
wird auch dazu Stellung nehmen müssen, ob die turnusmäßige Stellplatzvergabe
entgeltlich oder unentgeltlich vorgenommen werden soll. Der Senat
hat deshalb davon abgesehen, in abschließender Entscheidung die
vom Amtsgericht vorgesehene jährliche Verlosung der Stellplätze
durch den Verwalter anzuordnen. Ohne Bindungswirkung wird wegweisend
bemerkt, daß die jährliche Verlosung etwa mit der Maßgabe, daß im
zweiten und evtl. dritten Jahr die bisher nicht zum Zuge gekommenen
Miteigentümer mit Vorrechten berücksichtigt werden, eine billige
Lösung darstellen könnte. Denkbar wäre aber etwa auch, gleich bei
der ersten Verlosung einen festen turnusmäßigen Wechsel für die
interessierten Miteigentümer vorzusehen. Da es mehrere gleichwertige
Gestaltungsmöglichkeiten gibt und die Eigentümergemeinschaft sich
dazu äußern muß, dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht tatsächliche
Ermittlungen aber verwehrt sind, bedarf es der Zurückverweisung
an das Landgericht. Dieses hat nach Anhörung der Gemeinschaft die
Gebrauchsregelung nach billigem Ermessen zu treffen (§ 43 Abs. 2
WEG) und die zur Durchführung etwa erforderlichen Anordnungen zu
erlassen (§ 44 Abs. 4 Satz 1 WEG).

Über die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird das
Landgericht zu befinden haben. Dagegen kann schon jetzt ausgesprochen
werden, daß außergerichtliche Kosten dritter Instanz nicht zu erstatten
sind (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 2 WEG.

Gericht: KG BERLIN
Aktenzeichen: 24 W 7352/93