Prozessvollmacht

Aus dem Tatbestand

Die Beklagten mieteten im Jahre 1979 vom Rechtsvorgänger des Klägers
eine im zweiten Obergeschoss des Hauses ... in K. gelegene Wohnung. Die
monatlich zu zahlende Nettomiete betrug aufgrund einer zum 1. Januar 1996
erfolgten Erhöhung zuletzt 691,20 DM. Mit Schreiben vom 6. November
2000 forderte der Kläger die Beklagten auf, einer Erhöhung des
Mietzinses auf 898,56 DM bis spätestens 31. Januar 2001 zuzustimmen.
Zur Begründung verwies der Kläger auf den - höheren - Mietzins
für drei Wohnungen, die im Erdgeschoss, im ersten und im zweiten
Obergeschoss eines Hauses in derselben Straße gelegen sind. In diesem
Gebäude befinden sich auf jedem der genannten Stockwerke zwei Wohnungen.
Aus dem Schreiben, welches die Adresse, das Geschoss, die Ausstattung,
die Wohnfläche und den gezahlten Mietzins der Vergleichswohnungen
angibt, ist nicht ersichtlich, welche der beiden jeweils in Betracht kommenden
Wohnungen desselben Geschosses benannt werden soll. Die Beklagte hat dem
Erhöhungsverlangen nicht zugestimmt.

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses
ab dem 1. Februar 2001 gerichtete Klage mit Urteil vom 22. Juni 2001,
den Beklagten zugestellt am 29. Juni 2001, abgewiesen.

Gegen das amtsgerichtliche Urteil hat der Kläger am 30. Juli 2001
Berufung eingelegt. Mit einem an den Prozessbevollmächtigten der
Beklagten gerichteten Schreiben vom 30. August 2001, das diesem am selben
Tag zugestellt worden ist, hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers
von den Beklagten Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf 898,56 DM
ab dem 1. November 2001 begehrt. In diesem Schreiben sind zusätzlich
zu den Erläuterungen im ersten Erhöhungsverlangen die Lage der
Vergleichswohnungen in den Stockwerken und deren Mieter angegeben. Der
Prozessbevollmächtigte der Beklagten hat das Erhöhungsverlangen
mit Schreiben an den Klägervertreter vom 6. September 2001 zurückgewiesen,
weil er zur Entgegennahme außerprozessual zugesandter Schriftstücke
nicht bevollmächtigt sei und dem Schreiben, was unstreitig ist, keine
Vollmacht des Klägervertreters beigefügt war.

Gestützt auf das Erhöhungsverlangen vom 30. August 2001 hat
der Kläger in der Berufungsinstanz hilfsweise beantragt, die Beklagten
zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 898,56 DM ab dem 1. November
2001 zu verurteilen. Das Berufungsgericht hat die Berufung zurückgewiesen
und auch die weitergehende Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die
vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers.

Aus den Entscheidungsgründen

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die mit dem Hauptantrag verfolgte Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung
ab dem 1. Februar 2001 sei unzulässig, weil das Mieterhöhungsverlangen
vom 6. November 2000 mangels ausreichender Bezeichnung der Vergleichswohnungen
unwirksam sei. Die Vergleichswohnungen müssten in dem Erhöhungsverlangen
so genau benannt werden, dass der Mieter die Wohnungen ohne weitere Nachforschungen
aufsuchen könne. Daran fehle es hier, weil sich aus dem Erhöhungsverlangen
nicht ergebe, welche der beiden in den jeweiligen Geschossen gelegenen
Wohnungen gemeint sei.

Der Hilfsantrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1. November
2001 sei gleichfalls unzulässig, weil ihm kein wirksames Erhöhungsverlangen
zugrunde liege. Eine Nachholung des Erhöhungsverlangens nach § 2
Abs. 3 Satz 3 MHG erfordere eine vollständige Neuvornahme. Das mit
Schreiben vom 30. August 2001 gestellte Erhöhungsverlangen genüge
dem nicht, weil es nicht an den Mieter, die Beklagten, gerichtet worden
sei. Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten sei zu einer Empfangnahme
des Erhöhungsverlangens nicht bevollmächtigt gewesen. Die ihm
zur Verteidigung gegen die Klage erteilte Prozessvollmacht habe ihn nicht
zur Entgegennahme eines weiteren Mieterhöhungsverlangens befugt.
Eine Prozessvollmacht erstrecke sich nach § 81 ZPO nur auf den Rechtsstreit
betreffende Prozesshandlungen. Das zweite Mieterhöhungsverlangen
sei jedoch, da jeder auf ein gesondertes Mieterhöhungsverlangen gestützte
Anspruch einen eigenen Streitgegenstand bilde, am 30. August 2000 nicht
Streitgegenstand des Prozesses gewesen. Ob das Erhöhungsverlangen
darüber hinaus wegen der auch auf die Nichtvorlage einer Vollmacht
gestützten Zurückweisung unwirksam sei, könne deshalb dahingestellt
bleiben.

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Überprüfung
nur hinsichtlich des Hauptantrages, nicht jedoch hinsichtlich des Hilfsantrages
stand.

1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Abweisung des
Hauptantrages des Klägers, die Beklagten zur Zustimmung zur Mieterhöhung
mit Wirkung ab dem 1. Februar 2001 zu verurteilen. Das Berufungsgericht
hat zu Recht angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen des Klägers
vom 6. November 2000, auf das nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB die
Vorschrift des § 2 MHG in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung
anzuwenden ist, unwirksam ist, weil die zur Begründung des Erhöhungsverlangens
herangezogenen Vergleichswohnungen nicht hinreichend genau benannt wurden.

a) Das für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters
nach § 2 Abs. 2 MHG (jetzt: § 558 a BGB) bestehende Begründungserfordernis
soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens
geben, damit er während der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3
Satz 1 MHG die Berechtigung der Mietzinserhöhung überprüfen
und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen
zustimmt oder nicht. Erfolgt die Begründung anhand von Vergleichswohnungen,
so soll der Mieter durch die Benennung von "einzelne(n)" Wohnungen
die Möglichkeit haben, sich über die Vergleichswohnungen zu
informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen (BGHZ
84, 392, 395 f. m.w.N.). Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so
genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten
auffinden kann (vgl. Barthelmeß, Wohnraumkündigungsschutzgesetz,
Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 107; Emmerich/ Sonnenschein,
Miete, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 60; Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 438; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch
des Mietrechts, 3. Aufl., III Rdnr. 434; Soergel/Heintzmann, BGB, 12.
Aufl., § 2 MHG Rdnr. 75).

b) Das Berufungsgericht ist von diesen Grundsätzen
ausgehend zu Recht dazu gelangt, dass die Angaben des Klägers im
Mieterhöhungsschreiben vom 6. November 2000 nicht ausreichend waren.
Befinden sich nämlich, wie im vorliegenden Fall, in einem Mehrfamilienhaus
mit mehreren Geschossen auf derselben Ebene mehr als eine Wohnung, sind
für die Auffindbarkeit der Wohnung über die Angabe der Adresse
und des Geschosses hinaus weitere Angaben erforderlich. Solche Angaben
können die Beschreibung der genauen Lage der Wohnung im Geschoss,
die Bezeichnung einer nach außen erkennbaren Wohnungsnummer oder
der Name des Mieters sein. Zu Unrecht meint die Revision, weitere Angaben
seien hier deshalb nicht erforderlich gewesen, weil bei nur zwei Wohnungen
in derselben Etage die Beklagte bei einer der beiden Mietparteien hätte
nachfragen und auf diesem Weg die gemeinte Vergleichswohnung ermitteln
können. Um die Wohnung auf diesem Weg aufzufinden, müssten beide
Mieter nach der Miethöhe, der Größe der Wohnung und ihrer
Ausstattung befragt und deren Angaben mit denen im Mieterhöhungsverlangen
verglichen werden. Sind solche Nachforschungen aber notwendig, ist das
Auffinden der Vergleichswohnung nicht mehr unschwer möglich.

c) Das Erfordernis, in einem Mieterhöhungsverlangen
zum Zweck der Identifizierung der benannten Vergleichswohnungen auch deren
Lage innerhalb eines Geschosses anzugeben, verletzt den Vermieter weder
in seinem Eigentumsrecht (Art. 14 GG) noch in seinem Anspruch auf effektiven
Rechtsschutz (Art. 19 Abs. 4 GG). Zwar dürfen nach der Rechtsprechung
des Bundesverfassungsgerichts bei der Handhabung der verfahrensrechtlichen
Vorschrift des § 2 Abs. 2 und 3 MHG an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens
nicht Anforderungen gestellt werden, durch die die mit dem Mieterhöhungsverfahren
verbundenen Schwierigkeiten einseitig zu Lasten des Vermieters gehen (BVerfGE
49, 244, 250, 79, 80, 84; BVerfG NJW-RR 1993, 1485). Das Bundesverfassungsgericht
hat es jedoch als zumutbar angesehen, dass Immobilien Vermieten dem Mieter diejenigen
Informationen übermitteln muss, die diesem eine eigene Nachprüfung
des Mieterhöhungsverlangens ermöglichen (vgl. BVerfGE 79, 80,
85). Dazu zählen jedenfalls diejenigen Angaben, die für die
Identifizierbarkeit der Vergleichswohnungen erforderlich sind. Soweit
in der Entscheidung BVerfGE 49, 244, 251 eine Angabe über die "Lage
in der Etage" als nicht notwendig angesehen wurde, beruhte dies darauf,
dass in dem zugrundeliegenden Fall Immobilien Vermieten neben der Adresse auch
den Namen des Wohnungsinhabers angegeben hatte und anhand dessen die gemeinte
Wohnung unschwer feststellbar war.

2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Abweisung
des Hilfsantrags, mit dem der Kläger aufgrund des Mieterhöhungsverlangens
vom 30. August 2001 Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses ab dem
1. November 2001 begehrt. Nicht zu beanstanden ist zwar der Ausgangspunkt
des Berufungsgerichts, die Nachholung eines Mieterhöhungsverlangens
im Sinne von § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG, der nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2
EGBGB auch auf das am 30. August 2001 dem Prozessbevollmächtigten
der Beklagten zugegangene Erhöhungsverlangen Anwendung findet, erfordere
eine vollständige Neuvornahme des Mieterhöhungsverlangens (LG
Osnabrück, WuM 1985, 316; LG Berlin ZMR 1998, 430; LG Oldenburg NZM
2000, 31; Emmerich/Sonnenschein a.a.O., § 2 MHG Rdnr. 78; Fischer in:
Bub/Treier, a.a.O. VIII Rdnr. 69; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr.
710). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber angenommen, der Prozessbevollmächtigte
der Beklagten sei zur Entgegennahme des Mieterhöhungsverlangens nicht
bevollmächtigt gewesen. Vielmehr berechtigte die dem Prozessbevollmächtigten
der Beklagten erteilte Prozessvollmacht ihn auch zum Empfang des zweiten
Mieterhöhungsverlangens.

a) Eine Prozessvollmacht ermächtigt nach § 81 ZPO
den Bevollmächtigten zu allen den Rechtsstreit betreffenden Prozesshandlungen.
"Prozesshandlungen" im Sinne dieser Vorschrift sind auch materiell-rechtliche
Willenserklärungen, wenn sie sich auf den Gegenstand des Rechtsstreits
beziehen, weil sie zur Rechtsverfolgung innerhalb des Prozessziels oder
zur Rechtsverteidigung dienen (vgl. BGHZ 31, 206, 209; BGH, Urteil vom
20. März 1992 - V ZR 7/91, NJW 1992, 1963 unter II 3; BAG, Urteil
vom 10. August 1977 - V AZR 394/76, AP § 81 ZPO Nr. 2 = BB 1978, 208 unter
1 1 a aa; Jauernig, ZivilProzessrecht, 27. Aufl., § 21 IV.; Stein/Jonas/Bork,
ZPO, 21. Aufl., § 81 Rdnr. 8 und 10; a.A. MünchKomm-ZPO/v. Mettenheim,
2. Aufl., § 81 Rdnr. 7 ff.). Solche Erklärungen sind auch dann von
der Prozessvollmacht umfasst, wenn sie außerhalb des Prozesses abgegeben
werden (BAG a.a.O., Jauernig a.a.O., Stein/Jonas/Bork a.a.O. Rdnr. 10
m.w.N.; vgl. auch BGHZ 31, 206, 209). Im gleichen Umfang, wie die Prozessvollmacht
zur Abgabe von Erklärungen befugt, ermächtigt sie auch den Prozessbevollmächtigten
der Gegenseite zu deren Entgegennahme (MünchKomm-ZPO/v. Mettenheim,
a.a.O. Rdnr. 12; Stein/Jonas/Bork, a.a.O. Rdnr. 13), so beispielsweise
zum Empfang einer im Zusammenhang mit einer Räumungsklage oder einer
arbeitsrechtlichen Kündigungsschutzklage abgegebenen Folgekündigung
(vgl. BGH, Beschluß vom 23. Februar 2000 - XII ZR 77/98, NJW-RR
2000, 745 und BAG, Urteil vom 21. Januar 1988 - 2 AZR 581/86, NJW 1988,
2691 unter 11 2 d).

b) Die Vollmacht, die die Beklagten ihrem Prozessbevollmächtigten
zur Verteidigung gegen die auf das erste Mieterhöhungsverlangen gestützte
Klage erteilt hatten, berechtigte ihn danach auch zur Entgegennahme des
zweiten Mieterhöhungsverlangens vom 30. August 2001. Dieses Mieterhöhungsverlangen
lag innerhalb des vom Kläger verfolgten Prozesszieles, denn damit
wurde Zustimmung zur Mieterhöhung um denselben Betrag begehrt wie
mit dem in erster Instanz gestellten Klageantrag. Dass die Erhöhung
des Mietzinses im zweiten Erhöhungsverlangen mit Rücksicht auf
die Zustimmungsfrist des § 2 Abs. 3 MHG erst ab einem späteren Zeitpunkt,
ab dem 1. November 2001 an, beansprucht wurde, stellte lediglich eine
Einschränkung gegenüber dem Klageantrag dar. Eine das bisherige
Begehren lediglich einschränkende Klageänderung lässt die
Identität des Rechtsschutzbegehrens unberührt.

Dem sachlichen Zusammenhang zwischen der bereits erhobenen Mieterhöhungsklage
und dem Mieterhöhungsverlangen vom 30. August 2001 steht nicht entgegen,
dass jedes Mieterhöhungsverlangen einen selbständigen Klagegrund
bildet. Zwar liegt in der nachträglichen Begründung der Klage
mit einem weiteren Mieterhöhungsverlangen eine Klageänderung.
Bereits deshalb, weil in § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG ausdrücklich zugelassen
ist, dass Immobilien Vermieten das Mieterhöhungsverlangen - nunmehr wirksam
- im Rechtsstreit nachholen kann, ist diese Änderung in aller Regel
als sachdienlich anzusehen (vgl. Musielak/Foerste, ZPO, 3. Aufl., § 263
Rn. 3 und Fischer in: Bub/Treier a.a.O., VIII Rn. 79). Sie verändert
nicht das Prozessziel der ursprünglichen Klage, sondern dient dessen
Weiterverfolgung, indem dasselbe Begehren auf eine weitere tatsächliche
Begründung gestützt wird. Da der Gesetzgeber dem Vermieter in
§ 2 Abs. 3 Satz 2 MHG die Möglichkeit eingeräumt hat, ein weiteres
Mieterhöhungsverlangen nachzuschieben, ist im Rechtsstreit über
das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen von vornherein damit
zu rechnen, dass die Klage dann um ein erneutes Mieterhöhungsverlangen
erweitert wird, gegen das sich der Mieter noch im anhängigen Rechtsstreit
verteidigen muss. Auch aus diesem Grunde dient die Prozessvollmacht seines
Prozessbevollmächtigten zugleich der Rechtsverteidigung gegen das
weitere Mieterhöhungsverlangen des Vermieters in demselben Verfahren
und erstreckt sich deshalb auch auf die Entgegennahme eines weiteren Mieterhöhungsverlangens
des Vermieters.

3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts über den Hilfsantrag
stellt sich auch nicht aus einem anderen Grund als im Ergebnis richtig
dar (§ 561 ZPO n.F.). Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers
vom 30. August 2001 ist nicht wegen der vom Prozessbevollmächtigten
der Beklagten unter Hinweis auf die fehlende Vorlage einer Vollmacht erfolgten
Zurückweisung nach § 174 Satz 1 BGB unwirksam. Es kann dahingestellt
bleiben, ob die für einseitige Rechtsgeschäfte geltende Regelung
des § 174 BGB auf ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG entsprechend
anzuwenden ist (so OLG Hamm (RE) NJW 1982, 2076). Ein Recht des Prozessbevollmächtigten
der Beklagten zur Zurückweisung des Mieterhöhungsverlangens
vom 30. August 2001 bestand jedenfalls deshalb nicht, weil § 174 BGB auf
eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner
Prozessvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung findet (so
im Ergebnis, jedoch mit unterschiedlicher Begründung: BAG, Urteil
vom 10. August 1977, a.a.O., unter 1.1 a; LG Tübingen, NJW-RR 1991,
972; Palandt/Heinrichs, BGB, 62. Aufl., § 174 Rdnr. 4; Rimmelspacher,
Anmerkung zu BAG AP § 81 ZPO Nr. 2 unter 11 2 b; Soergel/Leptien, BGB,
13. Aufl., § 174 Rdnr. 4; Fischer in: Bub/Treier, a.a.O. VIII Rdnr. 71;
a.A.: LG Dortmund AnwBl. 1984, 222; LG Karlsruhe WuM 1985, 320).

Die Vorschriften der §§ 78 ff. ZPO bilden für die Prozessvollmacht
ein Sonderrecht. Die allgemeinen Regeln der §§ 164 ff. BGB finden auf
die Prozessvollmacht nur insoweit Anwendung, als die ZivilProzessordnung
auf sie verweist oder in ihnen allgemeine Rechtsgedanken der Stellvertretung
zum Ausdruck kommen (Soergel/Leptien a.a.O., Vor § 164 Rdnr. 80). Das
ist beim Zurückweisungsrecht des § 174 BGB jedenfalls gegenüber
einem Rechtsanwalt nicht der Fall.

Das Zurückweisungsrecht des § 174 BGB dient dem Schutz desjenigen,
demgegenüber im Namen eines anderen ein einseitiges Rechtsgeschäft
vorgenommen wird, weil dieser einerseits keine Gewissheit darüber
hat, ob der als Bevollmächtigter Auftretende über eine entsprechende
Vollmacht verfügt und andererseits eine Genehmigung durch den Vertretenen
bei einseitigen Rechtsgeschäften nach § 180 Satz 1 BGB ausgeschlossen
ist (vgl. BGH, Urteil vom 4. Februar 1981 -VIII ZR 313/79, NJW 1981, 1210
unter 113 b bb unter Bezug auf die Motive zum Entwurf eines bürgerlichen
Gesetzbuches, 1888, Bd. 1, S. 240 und 245). Die Regelung ist danach auf
die bürgerlich-rechtliche Vollmacht zugeschnitten, die formfrei erteilt
und willkürlich beschränkt werden kann. Demgegenüber ist
für die Prozessvollmacht in § 88 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2,
2. Halbs. ZPO bestimmt, dass beim Auftreten eines Rechtsanwaltes als Bevollmächtigten
der Mangel der Vollmacht vom Gericht nur bei einer - in jeder Lage des
Verfahrens zulässigen - Rüge des Prozessgegners von Amts wegen
zu berücksichtigen ist.

Das Berufungsurteil ist dementsprechend hinsichtlich der Entscheidung
über den Hilfsantrag aufzuheben (§ 562 ZPO n.F.) und der Rechtsstreit
an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Eine eigene Sachentscheidung
ist dem Revisionsgericht verwehrt, weil das Berufungsgericht zu den weiteren
Voraussetzungen eines Anspruchs des Klägers auf Zustimmung zur Mieterhöhung
gemäß dem Hilfsantrag noch keine Feststellungen getroffen hat.

Gericht: BGH KARLSRUHE
Aktenzeichen: - VIII ZR 72/02