Sanierungspflichten nach WEG: Wie teuer darf es sein?

Bei einer Wohnungs- und/oder Teileigentümergemeinschaft wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Sondereigentum steht ausschließlich einem Miteigentümer zur vereinbarten Nutzung zur Verfügung. Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Miteigentümern gemeinschaftlich genutzt.

In diesem Zusammenhang stellt sich häufig die Frage, wie hoch die Sanierungskosten am Gemeinschaftseigentum sein dürfen. Problematisch ist dabei, wenn mangelhaftes Gemeinschaftseigentum die Nutzbarkeit des Sondereigentums an den einzelnen Einheiten beeinträchtigt. Der BGH hat nun entschieden: Das Nutzungsinteresse an dem Sondereigentum bei Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaften nach dem WEG ist hochgradig schützenswert - auch wenn kostspielige Investitionen erforderlich sind.

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Bild: AlenKadr/stock.adobe.com
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Aus dem Tatbestand

In dem zu entscheidenden Fall handelt es sich bei den streitenden Parteien um eine Wohungs- und Teileigentümergemeinschaft. Das Gebäude ist in zwölf Wohneinheiten und drei Teileigentümergemeinschaften (gewerbliche Räume), die sich im Souterrain des Gebäudes befinden, unterteilt. 2010 stellte sich heraus, dass die Wände der Geschäftsräume feucht sind. Nach einem Sachverständigengutachten belaufen sich die Sanierungskosten am Gemeinschaftseigentum auf 300.000 Euro. Ein Beschluss zur Umsetzung der Instandsetzungsmaßnahmen fand keine Mehrheit auf der Eigentümerversammlung. Hiergegen klagte ein Teil und verlangte die Ersetzung der Zustimmung nach § 21 Abs. 4 WEG.

Aus den Entscheidungsgründen

Der BGH gab diesem Begehren statt. Das Gebäude weise gravierende Feuchtigkeitsmängel auf. Das Eigentum müsse in seiner baulichen Beschaffenheit erhalten werden, damit der Zweck an der Nutzung des Sondereigentums (Wohn- und Gewerbeeinheiten) nicht ins Leere laufe. Hier stelle aber die hohe Feuchtigkeit eine erhebliche Beeinträchtigung der Souterraineinheiten dar, obgleich noch keine Schimmelbildung vorläge.

Auch die damit verbundenen hohen Kosten seien zumutbar. Dabei komme es auch nicht darauf an, ob die Gebäudesubstanz gefährdet sei. Allenfalls könnte eine Nutzungsänderung die Reparaturen verhindern, wenn die Parteien den Nutzungszweck des Souterrains zu Kellerräumen umwidmen.

Vorinstanzen:

AG Hamburg – Urteil vom 7. Dezember 2015 – 11 C 22/15

LG Hamburg – Urteil vom 28. Juni 2017 – 318 S 9/16

Gericht: BGH
Aktenzeichen: V ZR 203/17
Urteil vom: 04.05.2018

Redaktion (allg.)

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