Aus den Entscheidungsgründen
Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet.
Den geltend gemachten Ansprüchen auf Zahlung restlichen Mietzinses
für die Zeit von August bis November 1998 (1.160,- DM) und
auf Ersatz der Kosten für das Privatgutachten des Sachverständigen
... (1.435,50 DM) ist die rechtliche Anerkennung zu versagen.
Die Beklagten sind nicht zur Zahlung des geltend gemachten restlichen
Mietzinses verpflichtet, weil die vereinbarte Miete im betreffenden
Zeitraum zumindest in Höhe des Einbehalts von 290,- DM monatlich
gemindert war (§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB). Tritt wie im vorliegenden
Fall im Lauf der Mietzeit Schimmel in den Mieträumen auf, so
liegt im Grundsatz ein Mangel der Mietsache vor, denn die durch
den Schimmel bedingte Tauglichkeitsminderung ist ohne Rücksicht
auf die zugrunde liegende Ursache jedenfalls nicht vertraglich vorausgesetzt
(OLG Celle, ZMR 1985, 10 (12); Kammer, Urt. V. 30. 10. 1996, Az.
1 S 209/96, Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rdnr. 1339). Eine Haftung des Vermieters
scheidet nach dem in § 324 BGB enthaltenen Rechtsgedanken aber dann
aus, wenn der Schimmel vom Mieter selbst zu vertreten ist, weil
dieser sein Verhalten nicht in zumutbarem Umfang auf den Zustand
der Mietsache abgestellt und durch ausreichendes Heizen und Lüften
dafür gesorgt hat, den Mangel zu vermeiden (OLG Celle, a.a.O.;
Kammer, a.a.O.; Grapentin in: Bub/Treier, IV Rdnr. 152). Dieser
Beweis ist geführt, wenn zur Überzeugung des Gerichts
feststeht, dass die Wohnung frei von bautechnischen Mängeln
ist und der Schimmelbefall auch nicht sonst wie aus dem Verantwortungs-
und Pflichtenkreis des Vermieters herrührt. In einem solchen
Fall liegt die Ursache für den Mangel im Gefahrenkreis des
Mieters, d.h. in einem Bereich, der dessen unmittelbarem Einfluss,
Herrschaft und Obhut unterliegt. Es ist dann Sache des Mieters,
sich hinsichtlich der aus seinem Gefahrenkreis stammenden Ursache
umfassend zu entlasten (OLG Karlsruhe, RE, NJW 1985, 142; Kammer
a.a.O.; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 360-363).
Vorliegend hat das erstinstanzlich eingeholte Gutachten des Sachverständigen
... ergeben, dass keine Nässe von außen eindringt und
mit vertretbarem Aufwand auch keine unzulässige Wärmebrücke
festgestellt werden kann. Durch den Einbau der neuen Holzfenster
mit Isolierverglasung im Juli 1994 wurde nach den Feststellungen
des Sachverständigen jedoch ein bauphysikalischer Eingriff
in der Wohnung vorgenommen, der ein anderes Lüftungsverhalten
der Beklagten erforderlich machte, als es bis dahin üblich
und ausreichend war. Bei den neuen Fenstern handelt es sich nämlich
um solche mit umlaufender Dichtung, die den bisherigen natürlichen
Feuchtigkeitsabbau durch vorhandene Undichtigkeiten (der alten Fenster)
verringern. Mit dieser Feststellung des Sachverständigen ist
aber noch nicht gesagt, dass die Schadensursache nicht aus dem Verantwortungs-
und Pflichtenkreis der Kläger herrührt. Grundsätzlich
ist es Sache des Vermieters, beim Einbau neuer, dichtschließender
Isolierglasfenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit
zu schaffen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl.,
§ 537 BGB Rdnr. 173). Es gehört zu seinem Risikobereich, wenn
sich durch das Auswechseln alter Fenster, also durch eine Änderung
in der Bausubstanz, die relative Luftfeuchte erhöht und der
Taupunkt auf den Außenwandbereich verlagert. Zwar kann Immobilien Vermieten vom Mieter nach dem Einbau moderner Fenster ein anderes
Heiz- und Lüftungsverhalten verlangen, denn richtiges Heizen
und Lüften der Wohnung ist eine Grundvoraussetzung, um Feuchtigkeitsschäden
zu vermeiden. Voraussetzung für die Pflicht des Mieters zu
dem veränderten Wohnverhalten ist aber ein sachgerechter und
präziser Hinweis des Vermieters auf die Anforderungen im veränderten
Raumklima (LG Lübeck, WM 1990, 202 f.; AG Erkelenz, DWW 1996,
22 f.; AG Neuß; WM 1994, 382; AG Stadthagen, WM 1987, 271;
Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, § 537 BGB Rdnr. 173 f.; Sternel,
Rdnr. 270 m.w.N.). Zu einem solchen Hinweis, der konkret auf die
baulichen Schwachstellen der Wohnung bezogen sein muss, ist Immobilien Vermieten schon deshalb in der Lage, weil er auf die Sachkunde seines
Architekten oder jedenfalls des Fensterbauunternehmens zurückgreifen
kann. Er fehlt es im vorliegenden Fall. Die Kläger haben die
Beklagten unstreitig in keiner Weise über die durch das neue
Raumklima geschaffene Notwendigkeit eines geänderten Heiz-
und Lüftungsverhaltens hingewiesen. Damit kann den Beklagten
die Fortführung der bis zur Fenstermodernisierung ausreichenden,
danach aber unzulänglichen Lüftungspraxis nicht als vertragswidriger
Gebrauch der Mietsache angelastet werden (vgl. § 548 BGB).
Der Höhe nach ist die von den Beklagten angesetzte Minderung
(20 % des Mietzinses) nicht zu beanstanden. Es sind immerhin 2 von
3,5 Zimmern der Mietwohnung massiv betroffen.
Für einen Verlust der Gewährleistungsrechte durch vorbehaltlose
Weiterzahlung des vollen Mietzinses in Kenntnis des Mangels (analog
§ 539 BGB) haben die Kläger keine hinreichenden Tatsachen vorgetragen.
Wie der Sachverständige ... ausgeführt hat (a.a.O.), handelt
es sich bei der Schimmelbildung um einen schleichenden Prozess,
der sich erst nach Jahren als eigentlicher Schaden zeigen kann.
Dass die hochbetagten Beklagten mindestens 6 Monate vor dem Schreiben
ihres Prozessbevollmächtigten vom 24. 6. 1998 den vor allem
hinter den Möbeln, Vorhängen usw. befindlichen Schimmer
konkret erkannt hatten (wann?), tragen die Kläger nicht vor.
Die geltend gemachten Aufwendungen für das von den Klägern
eingeholte Privatgutachten sind ebenfalls nicht zu erstatten. Nachdem
das bis zum Austausch der Fenster ausreichende Lüftungsverhalten
der Beklagten mangels eines entsprechenden Hinweises der Kläger
auch für die Zeit danach als vertragsgemäß einzustufen
ist (§ 548 BGB), kann darin auch keine zum Schadensersatz verpflichtende
Handlung gesehen werden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Gericht: LG GIESSEN
Aktenzeichen: 1 S 63/00
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