Schönheitsreparatur-Klauseln

Aus den Entscheidungsgründen

Die auf einen Betrag von 2.643,45 DM beschränkte Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 516, 518, 519 ZPO).

Die teilweise Erledigung der Hauptsache vor Eingang der Berufungsbegründung verringert die Beschwer des Beklagten zu 1) nicht auf einen Betrag unterhalb der zulässigen Berufungssumme nach § 511 a ZPO. Die Beschwer bei erledigter Hauptsache bemisst sich nach dem Kosteninteresse, so dass die Beschwer in diesem Fall bei liegt, nicht erledigte Restforderung 24,63 DM zuzüglich 510,25 DM (Erledigung insoweit nach Eingang der Berufungsbegründung) zuzüglich Kosteninteresse aus 3.000 DM, welches beträgt.

Die Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg.

Durch die Verrechnung der Kaution und die Zahlungen der Beklagten zu 2), die in den Erledigungserklärungen der Parteien vom 4. 10. 1999 und 22. 9. 2000 berücksichtigt wurden, ist der Rechtsstreit gegen den Beklagten zu 1) – soweit er nicht durch rechtskräftiges Teilanerkenntnisurteil entschieden wurde – bis auf einen Teilbetrag von 24,63 DM in der Hauptsache erledigt.

Die Klage war in Höhe dieses Restbetrages abzuweisen; ein weitergehender Anspruch des Klägers besteht nicht.

Zu Unrecht hat das Amtsgericht der Klage stattgeben, soweit der Kläger anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen fordert, weil eine Endrenovierung nach dem Mietvertrag nicht geschuldet ist.

Im vorliegenden Mietvertrag finden sich zu den Schönheitsreparaturen und zum geschuldeten Zustand der Mietsache bei Rückgabe folgende vier Klauseln:

- Individualklausel § 27 "Vor Bezug renoviert der Mieter auf seine Kosten. Bei Auszug ist die Wohnung besenrein zu übergeben." Diese Klausel regelt im Zweifel die geschuldeten Pflichten bei Übernahme und Auszug abschließend und geht sämtlichen Formularklauseln vor, soweit ihr Regelungsgehalt nicht übereinstimmt.

- Individualklausel § 15 Ziffer 3 "Die Wohnung wird unrenoviert übergeben. Schönheitsreparaturen sind gemäß Fristenplan durchzuführen." Diese Klausel legt fest, dass Immobilien Vermieten zur Anfangsrenovierung nicht verpflichtet sein sollte und dass die Fristen zur Turnusrenovierung in § 16 Ziffer 4 a) gelten sollen.

- Vorformulierte Klausel § 21 Ziffer 1 "Der Mieter hat die Mietsache unabhängig von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in sauberem Zustand zurückzugeben." Die Formularklausel in § 21 wird durch die individuelle Vereinbarung in § 27 aufgehoben, die den gleichen Gegenstand betrifft.

- Vorformulierte Klausel § 16 Ziffer 4 a) bis c) des vom Haus & Grund Hessen e.V. herausgegebenen Formulars mit dem üblichen Fristenplan und einer pro-rata-temporis-Regelung sowie Verpflichtung zur Endrenovierung. Ziffer 4 c) wird durch § 27 weitgehend verdrängt, da die Klauseln nicht vereinbar sind. Die Beklagten schuldeten nach der Individualvereinbarung gerade keine Übergabe in fachgerecht renoviertem Zustand, sondern nur besenreine Übergabe.

Im vorliegenden Fall ist auch § 16 durch die Individualvereinbarung in § 27 überlagert, die so verstanden werden muss, dass der geschuldete Zustand bei Rückgabe "besenrein" und nicht renoviert ist (vgl. AG Köln, WuM 1980 S. 185; LG Rostock, WuM 2000, S. 414; AG Köpenick, MM 1999, 263; LG Köln, WuM 1978, S. 172).

Ansonsten hätten die Parteien es bei der Regelung des § 21 Ziffer 1 belassen können, aus der sich eine umfassende Verpflichtung zum Reinigen neben der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ergibt, anstatt diese ausdrücklich zu modifizieren.

Insbesondere aus dem Zusammenhang mit der Vereinbarung einer Anfangsrenovierung durch die Beklagten kann geschlossen werden, dass die Parteien die Rechtsfragen des Übergabe- und Rückgabezustands in § 27 abschließend regeln wollten.

Die Vereinbarung einer pro-rata-temporis-Klausel wie in § 16 des Mietvertrages ist zwar auch im Falle einer Anfangsrenovierung durch den Mieter grundsätzlich zulässig. Ein Renovierungsanspruch bestand aber vor Ablauf des ersten Turnus nicht (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., S. 392 Rdnr. 841) und eine Verpflichtung zur Endrenovierung ist durch die Formulierung "besenrein" ausdrücklich ausgeschlossen. Die Beklagten durften darauf vertrauen, dass nach der anfänglichen Renovierung erst nach Ablauf des ersten Renovierungsturnus Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf sie zukommen würden. Insoweit ist § 16 Ziffer 4 c) von den Parteien durch § 27 auch in dem Punkt aufgehoben, als eine anteilige Abgeltung der Endrenovierung auch für den Fall verlangt wird, dass die Beklagten vor Ablauf des ersten Renovierungsturnus ausziehen.

Für andere Auslegungen bleibt kein Raum, da der Kläger als Verwender des Formularvertrags für den Beklagten zu 1) günstigste Regelung gegen sich gelten lassen muss, so lange er keine plausible Erklärung dafür bietet, warum ausdrücklich als Endzustand nur "besenrein" vereinbart wurde. Hierzu ist kein Vortrag des darlegungs- und beweispflichtigen Klägers vorhanden.

Soweit der Kläger vorbringt, der Beklagte zu 1) habe seine vertragliche Verpflichtung zur Anfangsrenovierung nicht erfüllt, ist sein Vortrag mangels Substantiierung unerheblich. Eine Renovierung durch eine Malerfachfirma oder ein vergleichbarer Standard war nach der Formulierung in § 27 des Mietvertrages nicht geschuldet. Inwieweit die Wände noch nicht einmal mit Farbe beschmiert gewesen seien, wie der Kläger sich ausdrückt, ist so nicht verständlich. Nicht alle Tapeten bedürfen eines Anstrichs. Sofern er vortragen wollte, es sei nackter Putz oder nicht überstrichene Raufasertapete vorhanden gewesen, hätte dies konkret vorgetragen werden müssen. Die Berufung auf die Meinung des Malers ..., die Wohnung sei unrenoviert, ist bereits deshalb unerheblich, weil dieser die Wohnung nach dem Auszug gesehen hat, als sie unstreitig nicht renoviert war. Welche Erkenntnisse der Zeuge sich über zwischenzeitliche Renovierungen verschafft haben oder ob er die Wohnung auch vor Bezug durch die Beklagten gesehen haben soll und deshalb beurteilen kann, ob zwischenzeitlich etwas gestrichen wurde, ist nicht vorgetragen.

Nach ihrem durchaus detaillierten und auch nicht widersprüchlichen oder unverständlichen Vortrag im ersten Rechtszug haben die Beklagten die Wände und Decken der Wohnung zu verschiedenen Zeitpunkten tapeziert und gestrichen, wobei teilweise zweimal renoviert wurde.

Lediglich das Holzwerk war nicht gestrichen. Das Streichen des Holzwerks ist aber nicht Gegenstand der Kostenrechnung des Malers ..., welche der Kläger auf den Beklagten zu 1) umlegen möchte. Das Abwaschen des Holzwerks gehört auch nicht zum Umfang einer besenreinen Säuberung, sofern nicht große Verschmutzung vorliegt, die hier nicht vorgetragen ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO hinsichtlich der Kosten des ersten Rechtszuges, § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO hinsichtlich der Kosten der Berufung.
 

Gericht: LG WIESBADEN
Aktenzeichen: 1 S 194/99