Schönheitsreparaturen

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die am 9. Oktober 2002 eingelegte und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist
zum 11. Dezember 2002 mit einem an diesem Tag bei Gericht eingegangenen
Schriftsatz begründete Berufung der Kläger richtet sich gegen
das am 9. September 2002 zugestellte Urteil des Zivilkammer 32 des Landgerichts
Berlin vom 24. Juli 2002, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe
Bezug genommen wird.

Die Kläger verfolgen ihr ursprüngliches Zahlungsbegehren weiter
und machen geltend, entgegen der Auffassung des Landgerichts handele es
sich bei der Regelung in § 14 des Mietvertrages vom 10. April 1005, wonach
die Kläger als Mieter die Schönheitsreparaturen sowie Instandsetzungs-
und Instandhaltungsarbeiten auf eigene Kosten durchzuführen haben,
um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Zum Beweis dafür, dass der
Beklagte die Klausel in § 14 des Mietvertrages auch in seinen anderen
Verträgen verwende, beziehen sich die Kläger auf eine eidliche
Parteivernehmung des Beklagten. Weiterhin wiederholen und vertiefen die
Kläger ihr Vorbringen erster Instanz, wonach sie durch die Regelung
in § 14 des Mietvertrages in unangemessener Weise benachteiligt würden,
so dass die Klausel gemäß § 9 AGB-Gesetz a.F. unwirksam sei.
Hierzu behaupten sie, abweichend von der Regelung in § 3 des Vertrages,
wonach die Mieträume renoviert und mit dem Nachweis fachgerecht durchgeführter
Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen übergeben worden seien,
hätten sich die Räume bei Übergabe in unrenoviertem und
nicht nutzbarem Zustand befunden.

Die Kläger beantragen, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils
den Beklagten zu verurteilen, an sie 23.775,07 Euro nebst Zinsten in Höhe
von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1. Juli 2001 zu
zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und behauptet, er sei
seinen Verpflichtungen aus § 3 des Mietvertrages nachgekommen. Die Beklagten
hätten keinerlei Beanstandungen an dem Renovierungszustand des Hauses
geäußert. Sie hätten jedoch bei Übergabe am 1. Mai
1995 verschiedene Mängel festgestellt, die nicht den Renovierungszustand
betroffen hätten. In diesem Zusammenhang ist zwischen den Parteien
unstreitig, dass die Kläger es aufgrund einer mit dem Beklagten getroffenen
Vereinbarung unternehmen sollten, die von ihnen im Einzelnen aufgelisteten
Mängel selbst zu beseitigen, wofür sie im Gegenzug von der Mietzahlungspflicht
für den Monat Mai 1995 befreit worden sind.

II.

Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache keinen Erfolg.
Jedenfalls im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht einen Rückforderungsanspruch
der Kläger aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 398 BGB
verneint.

1. Es kann dahinstehen, ob es sich bei der Regelung über
die Tragung der Schönheitsreparaturen in § 14 des Vertrages um Allgemeine
Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1 a AGB-Gesetz a.F. handelt.
Denn auch, wenn dies der Fall wäre, wäre die Vertragsklausel
nicht unwirksam, so dass der Beklagte im Ergebnis zu Recht die Bürgschaft
der Dresdner Bank AG in Anspruch genommen hat. Nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofes, der auch das Berufungsgericht folgt, ist die
Überwälzung von Schönheitsreparaturen bei Geschäftsraummiete
grundsätzlich auch in Formularmietverträgen zulässig, also
keine unangemessene Benachteilung des Mieters im Sinne von § 9 AGB-Gesetz
a.F. (BGHZ 101, 253; 105, 71; ebenso OLG Hamm, MDR 2002, 1243; OLG München,
OLGR 1996, 14, 16; Bub-Treyer/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete, 3. Aufl. III 1066 m.w.N.). Besondere Umstände, die
im vorliegenden Fall eine andere rechtliche Beurteilung begründen
würden, sind nicht feststellbar. Insbesondere passt die oben zitierte
Entscheidung des OLG Hamm, auf die sich die Kläger beziehen, wonach
eine formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen
auf den Mieter in bestimmten Fällen unzulässig ist, auf den
vorliegenden Sachverhalt nicht. Zum einen enthielt die von dem OLG Hamm
beanstandete Vertragsklausel eine Regelung, wonach der Mieter verpflichtet
gewesen wäre, während der Mietzeit regelmäßig Schönheitsreparaturen
durchzuführen und zusätzlich die Mieträume bei Beendigung
des Mietverhältnisses in voll renoviertem Zustand zurückzugeben,
so dass eine vollständige Renovierung bei Mietende auch dann durchzuführen
gewesen wäre, wenn der Mieter kurze Zeit zuvor bereits umfassende
Schönheitsreparaturen in den Mieträumen vorgenommen hätte
(OLG Hamm a.a.O.). Eine gleichbare Regelung enthält die Klausel in
§ 14 des zwischen den Parteien vereinbarten Mietvertrages nicht.

Auch der Umstand, dass die Kläger nach ihrer Behauptung, die streitgegenständlichen
Räume in unrenoviertem Zustand übernommen haben, würde,
seine Richtigkeit unterstellt, nicht zu einer anderen rechtlichen Beurteilung
führen. Denn zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Beklagte
den Klägern im Hinblick auf von diesen gerügte Mängel der
Mietsache bei Übergabe der Mieträume die Miete für den
Mai 1995 erlassen hat. Dabei betrug gemäß § 7 des Vertrages
allein die Nettokaltmiete für einen Monat 15.500,00 DM. Dass dieser
Betrag in einem unangemessenen Verhältnis zu dem Kostenaufwand für
die Beseitigung der von den Klägern gerügten Mängeln stünde,
tragen die Kläger selbst nicht vor. Eine mit Ausgleichszahlung des
Vermieters für die vorvertragliche Abnutzung gekoppelte Überwälzung
der Schönheitsreparaturen stellt aber keine unangemessene Benachteiligung
im Sinne des § 9 AGBG a.F. dar (vgl. Bu7b-/Treyer/Kraemer, a.a.O. III
1077).

2. Soweit das Landgericht in dem angefochtenen Urteil ausgeführt
hat, die Kläger hätten eine Erfüllung des Anspruches des
Beklagten aus § 14 Satz 3 des Mietvertrages nicht hinreichend dargetan,
sind die Kläger dem im zweiten Rechtszug nicht mehr entgegen getreten.
Gleiches gilt für die Höhe der vom Beklagten geltend gemachten
Kosten für Durchführung der Schönheitsreparaturen.

3. Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Sache weder grundsätzliche
Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern.

4. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97
Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. EGZPO.
 

Gericht: KG BERLIN
Aktenzeichen: 12 U 282/02