Streit um Balkonkästen

Aus dem Tatbestand

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Entfernung von Blumenkästen und die Demontage eines Rankgitters.

Der Beklagte ist aufgrund des am 27. 5. 1998 mit den Wohnungseigentümern ... abgeschlossenen Mietvertrages Mieter der im 1. OG des Gebäudes ... liegenden Wohnung. Er hat an der Außenseite seines Balkons vier Blumenkästen mit integriertem Wasserreservoir, Füll- und Überlauföffnung angebracht, die er zunächst mit Geranien, Petunien und Studentenblumen und dann mit Herbstbepflanzung versehen hat. Auf der rechten Seite des Balkons hat er ein Rankgitter angebracht, an dem eine Pflanze emporwächst. Der Balkon geht auf den zu den Garagen führenden Fuß- und Fahrweg hinaus, der sich auf dem befriedeten Privatgrundstück befindet.

Mit Beschluss vom 21. 3. 2000 legte die Eigentümergemeinschaft fest, dass die Wohnungseigentümer ab sofort keine Genehmigung zur Anbringung von Blumenkästen an den Außenseiten der Balkone oder für das Anlegen von Rankbepflanzungen oder Aufstellung von Rankhilfen auf den Balkonen mehr erteilen werden.

Die Klägerin behauptet, durch das Gießen der Pflanzen in den Balkonkästen laufe fast immer Wasser nach außen und tropfe nach unten. Die Kästen stellten bei Sturm ein Unfallrisiko für auf dem Gehweg gehende Bürger dar. Die Rankpflanzen befestigten sich an der Fassade und könnten den Putz zum abplatzen bringen. Das Rankgitter sei eine bauliche Veränderung des Balkongitters, der Luftraum und die Außenflächen des Balkons seien nicht vermietet worden.

Die Klägerin beantragt

1. der Beklagte wird verurteilt, die an der Balkonaußenseite angebrachten vier Blumenkästen, Größe ca. 20 cm x 1 m, zu entfernen;

2. der Beklagte wird verurteilt, das an der Innenseite des Balkons rechts angebrachte Rankgitter zu entfernen sowie die im Innenbereich bereits an der Wand rankenden Pflanzen zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Der Beklagte beantragt Klageabweisung. Er behauptet, Immobilien Vermieten habe ihm vor Inangriffnahme der Bepflanzung des Balkons ausdrücklich die Genehmigung hierzu erteilt. Er bestreitet, dass durch das Gießen der Pflanzen Wasser nach unten tropfe. Lediglich im September 2000 hätten heftige Regenfälle einmal die Balkonkästen zum Überlaufen gebracht. Er meint, auch bei Sturm könnten die Balkonkästen nicht herabfallen, denn er habe sie mit extra Haken befestigt.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Entfernung der Balkonkästen, des Rankgitters und der Rankbepflanzung aus § 1004 BGB zu.

Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Mit Beschluss vom 21. 3. 2000 ermächtigte die Eigentümergemeinschaft den Hausverwalter ausdrücklich, die Entfernung der Blumenkästen und Rankgitter zu verlangen und dies notfalls gerichtlich einzuklagen. Es muss daher nicht entschieden werden, ob die Verwaltervollmacht vom 27. 5. 1988 gültig ist, obwohl entgegen des, allerdings dispositiven, § 29 Abs. 1 WEG nur zwei Mitglieder des Verwaltungsbeirates unterschrieben haben.

1. Balkonkästen

Bestandteil der Mietwohnung ist aufgrund des Mietvertrages vom 27. 5. 1988 auch der dazu gehörige Balkon. Diesen darf der Mieter unter Einhaltung des Mietvertrages und einer gegebenenfalls bestehenden Hausordnung im Rahmen des Üblichen nutzen. Der Nutzung unterliegen dabei auch die zum Balkon gehörenden Wände und das Balkongeländer. Nach der Verkehrssitte ist die Begrünung eines Balkons durch Anbringen von Blumenkästen eine allgemein übliche Nutzung. Soweit diese Nutzung keinen das übliche Maß überschreitenden Eingriff in die Substanz der Balkonwand oder der Brüstung beinhaltet und nicht zu einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht führt, ist sie durch den Mietvertrag gedeckt.

Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 21. 3. 2000, der, wie seinem Inhalt zu entnehmen ist, diese bis dahin üblichen Nutzungsmöglichkeiten einschränkt, ist lediglich für die Wohnungseigentümer verbindlich, nicht aber für die Mieter. Die Rechte und Pflichten der Mieter ergeben sich aus dem Mietvertrag und der Hausordnung, soweit diese einbezogen worden ist. Der Mietvertrag enthält den Zusatz: "Die umseitig abgedruckte Hausordnung gilt als Bestandteil des Vertrages. Ist eine Eigentumswohnung Gegenstand des Mietverhältnisses, geht die bei Vertragsabschluss bestehende Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft der umseitig abgedruckten Hausordnung vor." Verbindlich für den Mieter ist daher im vorliegenden Fall nur die bei Abschluss des Mietvertrages bestehende Hausordnung, weil eine dynamische Klausel mit dem Inhalt, dass die Hausordnung in ihrer jeweiligen Fassung gilt, nicht vereinbart worden ist.

Da eine Änderung der Hausordnung jedoch auch bei Fehlen einer dynamischen Klausel möglich sein muss, bestimmt sich nach Treu und Glauben, an welche Änderungen der Mieter dennoch gebunden ist. Hierbei ist ein strenger Maßstab anzulegen, da sich Änderungen der Hausordnung durch Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft faktisch wie ein, nicht zulässiger "Vertrag zu Lasten Dritter" auswirken. Die Klägerin hat die Änderung der bisherigen Gepflogenheiten damit begründet, dass Fassade und Plattenbelag im Hof renoviert worden sind. Demgegenüber hat der Beklagte unbestritten vorgetragen, dass ihm von den Vermietern ausdrücklich die Genehmigung für die Begrünung des Balkons erteilt worden ist und der im Vertrauen hierauf Investitionen in Höhe von etwa 1.000 DM getätigt hat. Bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen fällt entscheidend ins Gewicht, dass die Klägerin, auch ohne Bestehen einer Hausordnung, Nutzungen untersagen könnte, die zu einer Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums oder zu einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht führen. Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft bindet somit den Beklagten nicht.

Eine das übliche Maß überschreitende Beeinträchtigung der Substanz des Balkongeländers hat die Klägerin weder behauptet noch erfüllt das Anbringen von Halterungen für Balkonkästen am Geländer diese Voraussetzung. Eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch den Beklagten ist nicht gegeben. Da eine Verkehrssicherung, die jeden Unfall ausschließt, nicht erreichbar ist, muss nicht für alle denkbaren, entfernten Möglichkeiten eines Schadenseintritts Vorsorge getroffen werden. Der Beklagte hat unstreitig durch die Anschaffung einer verstärkten Halterung gegen das Herabfallen der Kästen vorgesorgt und dies durch die Vorlage einer Ablichtung der Rechnung der Fa. ... vom 29. 3. 1999 belegt. Er hat, was ebenfalls nicht bestritten worden ist, vorgetragen, dass der Balkon auf der durch Baumbestand zusätzlich geschützten Südseite liegt. Zwar besteht durchaus die theoretische Möglichkeit, dass ein Sturm die Balkonkästen herunterwerfen kann. Genauso wahrscheinlich ist es dann jedoch, dass herabfallende Dachziegel, abgebrochene Äste oder umstürzende Bäume eine gleichartige Gefahr für Bewohner oder Besucher des Gebäudes darstellen. Eine Gefährdung von Passanten ist nicht zu befürchten, da der Balkon nicht auf einen öffentlichen Straßenbereich hinausgeht. Der Umstand, dass Laub von den Balkonkästen herabfallen und die Gefahr bestehen kann, dass Fußgänger ausrutschen, führt zu keiner anderen Beurteilung. Denn der Fußweg zu den Garagen grenzt, wie die von beiden Parteien vorgelegten Lichtbilder zeigen, an Hecken und alten Baumbestand an, die weit mehr Laub verursachen als die Bepflanzung auf den Balkonkästen. So ist insbesondere auf dem Lichtbild der Anlage ... zu sehen, dass vor den Garagen eine erhebliche Menge an Laub liegt. Das Herabtropfen von Gießwasser schließt das Gericht bei sachgerechter Bedienung infolge des in die Balkonkästen integrierten Wasserreservoirs und der Füll- und Überlauföffnung aus. Sollten heftige Regenfälle tatsächlich die Kästen zum Überlaufen bringen, ist dies ohne Belang, weil dann infolge der überall bestehenden Nässe das Gieß- oder Regenwasser den Kästen nicht ins Gewicht fällt. Im Übrigen könnte auch das von der Klägerin erstrebte Hängen der Balkonkästen auf die Innenseite des Balkons das Herablaufen von Wasser nicht verhindern. Soweit die Klägerin eine Verschmutzung des Plattenbelages durch herab tropfendes Regenwasser behauptet hat, hat der Beklagte dies in einem Fall eingeräumt. Er hat jedoch zugleich dargelegt, dass diese Verschmutzung nicht zu einer Schädigung des Plattenbelages geführt hat, weil sie gegenwärtig nicht mehr vorhanden sei. Zum Beweis seiner Behauptung hat er kurz vor dem Hauptsachetermin angefertigte Lichtbilder des Plattenbelages vorgelegt, von denen das aussagekräftigste als Anlage dem Protokoll beigegeben worden ist. Auf den Hinweis des Gerichts, dass eine Verfärbung des Plattenbelags vor dem Balkon auf den Lichtbildern nicht erkennbar ist, hat die Klägerin zum Beweis der Tatsache, dass die Verfärbung des Plattenbelags auch gegenwärtig noch vorliegt, Beweis angeboten durch die Vernehmung des Mieters der unter Wohnung des Beklagten liegenden Wohnung.

Der angebotene Beweis war jedoch nicht zu erheben. Denn die Vernehmung des angebotenen Mieters und des Hausverwalters kann keinen Beweis dafür erbringen, dass tatsächlich noch eine nicht zu beseitigende Verfärbung des Plattenbelags gegeben und dass diese durch den Beklagten verursacht worden ist, denn hierfür werden Sachkenntnisse benötigt, wie sie lediglich Sachverständige aufweisen. So ist auf dem Lichtbild auch eine erhebliche Verschmutzung vor den Garagen erkennbar, die offensichtlich auf die die Garage nutzenden PKW der Mieter und Wohnungseigentümer zurückzuführen ist. Im Übrigen würde, die von der Klägerin behauptete Verschmutzung unterstellt, eine Verschmutzung in gleicher Weise auch bei der von ihr erstrebten Anbringung der Balkonkästen auf der Balkoninnenseite eintreten, da auch hier Regen- und ggf. auch Gießwasser über den Balkonboden nach unten ablaufen kann, worauf der Beklagte zutreffend hingewiesen hat.

2. Rankgitter und Rankbepflanzung

Das Befestigen eines Rankgitters hält sich im Rahmen der üblichen Nutzung eines Balkons. Gegebenenfalls damit verbundene geringfügige Eingriffe in die Sachsubstanz muss die Klägerin hinnehmen. Die Entfernung der Rankbepflanzung kann nur dann verlangt werden, wenn die Pflanzen die Fassade/n Putz beschädigen oder zu beschädigen drohen. Dass der Rankbewuchs die Fassade selbst als Kletterhilfe missbraucht, zeigen weder die vorgelegten Lichtbilder der Klägerin noch die des Beklagten. Ein substantiierter Vortrag der Klägerin hierzu ist trotz gerichtlichen Hinweises vom 17. 10. 2000 unterblieben. Die Klägerin hat weder ausgeführt, um welche Pflanzen es sich bei dem Rankbewuchs handelt noch einen Beweisantrag hinsichtlich ihrer Behauptung, diese könnten die Fassade beschädigen, gestellt. Sollte die Behauptung des Beklagten, er habe Schlingknöterich gepflanzt zutreffen, sind Schäden durch ein Haften der Pflanzen an der Fassade ohnehin ausgeschlossen, weil Schlingknöterich – wie der Name bereits sagt – ebenso wie Echter Wein, anders aber als Wilder Wein oder Efeu, keine Haftscheiben besitzt, sondern eine Rankhilfe benötigt, weil er nicht in der Lage ist, sich selbstklimmend an Wänden zu befestigen.

Der Streitwert wird auf 1.000 DM festgesetzt. Das Abhängen der Balkonpflanzen sowie die Demontage des Rankgitters und das Entfernen der Pflanzen erfordern nur einen geringfügigen Arbeitsaufwand, der auf 1.000 DM geschätzt wird (vgl. hierzu Hartmann, Kostengesetzt, GKG Anhang nach § 12 -§ 3 ZPO- Anh I § 12 GKG Rdnr. 83 m.w.N., Zöller ZPO § 3 Rdnr. 16 "Mietstreitigkeiten").

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Gericht: AG München
Aktenzeichen: 271 C 23794/00