Time-Sharing, Ferienwohnpark aus zahlreichen Eigentumswohnanlagen

Aus den Entscheidungsgründen

Die Antragsteller sind Wohnungseigentümer in der Ferienwohnanlage
S. in Sc.-G.. Die Ferienwohnanlage S. setzt sich zusammen aus sieben
selbständigen Eigentumswohnanlagen H.weg ..., H.weg ..., H.weg
..., H.weg ..., H.weg ..., T.weg ... und B.weg ... mit insgesamt
113 Eigentumswohnungen, Restaurant, Sauna, Außenanlagen, Parkplätzen
usw. (Bl. 134 GA). Der Ferienwohnpark S. wird als Time-Sharing-Wohnanlage
betrieben und ist dem RC.-Ta.verbund angeschlossen. Die Benutzung
zu Urlaubszwecken erfolgt durch die Time-Sharing-Inhaber. Zwischenzeitlich
hat der Kreis E. die Nutzung der Wohnanlagen T.weg ..., B.weg ...
und H.weg ... für touristische Zwecke untersagt. Die Anlage
H.weg ... stand zeitweilig unter Zwangsverwaltung.

Die Beteiligung der Antragsteller an den einzelnen Wohnungseigentumsgemeinschaften
steht nicht fest.

Am 24.03.1995 fand laut Protokoll die Versammlung einer "Wohnungseigentümergemeinschaft
(WEG) G.er Ferienwohnpark S." statt, wozu alle sieben Wohnungseigentümergemeinschaften
gleichzeitig zwecks Abhaltung ihrer jeweiligen Wohnungseigentümerversammlung
eingeladen worden waren (Bl. 125 GA). Diese Versammlung stimmte,
auch jeweils mehrheitlich innerhalb jeder einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaft
der Abhaltung einer gemeinsamen Versammlung aller sieben Gemeinschaften
des Ferienwohnparks zu. Diese gemeinsame Versammlung genehmigte
sodann die Jahresabrechnung per 31.12.1994 und "bestätigte"
dabei die zwischen den Wohnungseigentümergemeinschaften bereits
bestehende "Wirtschaftsgemeinschaft" (Top 2). Auch innerhalb
der einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften erfolgte diese
Beschlussfassung wiederum mehrheitlich. Ferner bestellte die Versammlung,
gleichfalls wieder mehrheitlich auch die einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften,
rückwirkend zum 01.01.1995 die Beteiligte zu 3. zum neuen Verwalter
(TOP 4). Desweiteren beschloss die Versammlung zu TOP 5 mehrheitlich
mit Feststellung der Stimmenmehrheit auch innerhalb jeder einzelnen
Wohnungseigentümergemeinschaft eine "gemeinschaftlichen
Bewirtschaftung der Objekte".

In der Folgezeit wurden die Jahresabrechnungen - wie schon seit
Anbeginn - nicht je Wohnanlage, sondern unter Berücksichtigung
auch des unangefochten gebliebenen vorgenannten Beschlusses vom
24.03.1995 im Wege einer einheitlichen Abrechnung für alle
Wohnanlagen des Ferienparks erstellt, selbst wenn nur einzelne Anlagen/"Objekte"
von den konkreten Abrechnungspositionen betroffen waren.

In der übernächsten "ordentlichen Eigentümerversammlung
der Wohnanlagen Ferienwohnpark S." vom 28.09.1997 wurden jeweils
mit Mehrheit Beschlüsse unter anderem zur Jahresabrechnung
1996 (TOP 2.2), zum örtlichen Management (TOP 2.3), zur Entlastung
des Verwalters (TOP 2.4) und des Verwaltungsbeirates (TOP 3), zum
Wirtschaftsplan (TOP 4) sowie zur beantragten Neuordnung der Gemeinschaften
(TOP 5) gefasst. Zur Beschlussfähigkeit ist zu Beginn des Versammlungsprotokolls
zu Ziffer 1 festgestellt

Anwesende Eigentümer bzw. durch

Vollmacht vertretene Eigentümer 182 Stimmen

I. Ho. Ferienclub (ehemals TS.-Leasing) 738 Stimmen

Hoc. und P.-Gruppe (1.755 Wochen)

davon in Vollmacht durch Herr Th. 20 Stimmen

Stimmvollmachten J., R. und Partner 4.936 Stimmen

gesamt 5.876 Stimmen

Die vorgenannte Gesamtstimmenzahl von 5.876 Stimmen ergibt sich
aufgrund der 113 Wohnungen in dem Ferienwohnpark. Ihr liegt eine
Vereinbarung in § 10 Ziffer 2 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung,
die hier allerdings lediglich für die Wohnungseigentümergemeinschaft
H.weg ... vorliegt, zugrunde, wonach je 1/52 Miteigentumsanteil
an einer Wohnung eine Stimme gewährt. Die Vertretung von Stimmen
durch den Verwalter, die Beteiligte zu 3. beruht auf einer Vereinbarung
in § 10 Ziffer 1. der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung,
wonach Eigentümer, die nicht selbst an der Versammlung teilnehmen,
und sich auch nicht durch einen schriftlich Bevollmächtigten
vertreten lassen, durch den Verwalter vertreten werden, der hierzu
bevollmächtigt wird.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, die Beschlüsse
der Versammlung vom 28.09.1997 für ungültig zu erklären.
Im wesentlichen haben sie geltend gemacht, die Abstimmung sei in
der Versammlung durch die Gesamtheit der Eigentümergemeinschaften
erfolgt, und zwar unabhängig davon, ob der Abstimmungsvorgang
lediglich eine Wohnungseigentümergemeinschaft betraf oder mehrere.
Ferner habe die Beteiligte zu 3. gemäß der Teilungserklärung
für nicht anwesende Wohnungseigentümer abgestimmt, obwohl
sie bezüglich dreier Wohnanlagen, nämlich T.weg ..., B.weg
... und H.weg ... die Verwaltung mit Wirkung zum 01.07.1997 niedergelegt
habe. Darüber hinaus habe sie bei Abstimmungspunkten, insbesondere
zum TOP 2.2 (Genehmigung der Jahresabrechnung 1996) mitgestimmt,
bei denen es um ihre eigenen Interessen gegangen sei.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 14.07.1998 den Beschluss
der Versammlung zur Entlastung der Beteiligten zu 3) für 1996
(TOP 2.4) für ungültig erklärt und den Antrag im
übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete
sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Mit
ihrer weiteren sofortigen Beschwerde verfolgen die Antragsteller
ihren Antrag weiter, sämtliche Beschlüsse der Versammlung
für ungültig zu erklären.

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde
ist zulässig (§§ 44 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, §§ 20, 22 Abs. 1,
27, 29 FGG) und hat in der Sache einen vorläufigen Erfolg.

Die angefochtene Entscheidung ist aus Rechtsgründen zu beanstanden,
denn sie ist verfahrensfehlerhaft im Sinne des § 27 Abs. 1 Satz
2 FGG i.V.m. § 12 FGG, § 550 ZPO zustande gekommen. Die insoweit
fehlenden, für die Sachentscheidung aus Rechtsgründen
unentbehrlichen Feststellungen kann der Senat in der Rechtsbeschwerdeinstanz
nicht nachholen, so dass die Sache zur erneuten Verhandlung und
Entscheidung zurückzuverweisen war.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen beurteilt sich das vorliegende
Verfahren nicht maßgeblich nach dem Recht des Wohnungseigentumsgesetzes,
sondern dem Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gemäß
§§ 705 ff. BGB. Es handelt sich um eine zivilrechtliche Streitigkeit,
nicht jedoch um eine Wohnungseigentumssache.

Nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist das Wohnungseigentumsgericht auf
einen entsprechenden Antrag nur zur Entscheidung von Streitigkeiten
über Beschlüsse zuständig, die - vom Sonderfall des
§ 23 Abs. 3 WEG abgesehen - in einer Versammlung der Wohnungseigentümer
im Sinne von § 23 Abs. 1 WEG gefasst worden sind. Die Versammlung
vom 28.09.1997 war indes keine Versammlung der Wohnungseigentümer
nach dem WEG, sondern eine Versammlung der Mitglieder der aus den
sieben Wohnungseigentümergemeinschaften gebildeten Wirtschafts-
und Abrechnungs-/Verwaltungsgemeinschaft des Ferienparks S.. Dem
steht der Beschluss der Versammlung vom 24.03.1995, in dem sich
die einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften (oder die einzelnen
Eigentümer) zur gemeinsamen Bewirtschaftungen des Ferienparks
zusammengeschlossen haben, nicht entgegen. Die Wohnungseigentümer
mehrerer selbständiger Eigentumswohnanlagen mögen zwar
vereinbaren, künftig jeweils in gemeinsam abgehaltenen Versammlungen
über ihre Angelegenheiten jeweils gemeinschaftlich abzustimmen
und einheitliche Beschlüsse zu fassen. Bei solchen Versammlungen
handelt es sich dann aber nicht mehr um eine Wohnungseigentümerversammlung
im Sinne des WEG, auch wenn daran die Wohnungseigentümer der
sieben Anlagen teilnehmen. Eine Eigentümerversammlung nach
dem Wohnungseigentumsrecht beschränkt sich immer auf die Mitglieder
der durch die konkrete Wohnanlage gebildeten Eigentümergemeinschaft.

Die Mitglieder der einzelnen Wohnungseigentumsgemeinschaften haben
sich in der Versammlung vom 24.03.1995 durch unangefochten gebliebenen
Beschluss zu einer Wirtschaftsgemeinschaft zusammen geschlossen.
Sie haben damit zur Verfolgung und Erreichung gemeinsamer Zwecke
(gemeinsame Bewirtschaftung des Ferienparks) eine die sieben konkreten
Eigentümergemeinschaften überlagernde Gesellschaft bürgerlichen
Rechts gebildet. Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens ist
demzufolge die Wirksamkeit der von dieser Gesellschaft bürgerlichen
Rechts gefassten Beschlüsse.

Nicht geklärt ist allerdings bisher und wird zur Beurteilung
des Falles nachzuholen sein, welche Konstruktion im einzelnen zur
Bildung dieser Gesellschaft bürgerlichen Rechts gewählt
worden ist.

Denn davon hängt bereits die Prozessführungsbefugnis
der Antragsteller sowie Aktiv- und Passivlegitimation der Beteiligten
ab. Zur Prozessführung befugt und aktivlegitimiert sind bei
der hier zu beurteilenden sogenannten Gesellschafterklage auf Feststellung
der Wirksamkeit von Gesellschaftsbeschlüssen nur ein oder mehrere
Gesellschafter der Gesellschaft. Eine solche Klage richtet sich
gegen die übrigen Gesellschafter. Die Antragsteller wären
deshalb nur dann prozessführungsbefugt und aktivlegitimiert,
wenn sie selbst Gesellschafter dieser am 24.03.1995 gegründeten
Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind. Sind dagegen die einzelnen
Wohnungseigentumsgemeinschaften in ihrer Verbundenheit als gesamthänderische
Rechtsträger Gesellschafter dieser Gesellschaft, ist für
die Prozessführungsbefugnis und Aktivlegitimation zu klären,
welche der einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften hier,
vertreten durch die Antragsteller, ihre Gesellschafterrechte geltend
machen, ob die Antragsteller überhaupt diesen Wohnungseigentümergemeinschaften
angehören (aus dem beim Senat ebenfalls anhängigen Verfahren
-16 Wx 103/99- ist bekannt, dass nur der Antragsteller P. den Wohnungseigentümergemeinschaften
B.weg ... und T.weg ... angehört), und woraus ggfls. die Antragsteller
ihre (gewillkürte) Prozessführungsbefugnis ableiten. Korrespondierend
damit ist weiter aufzuklären, wer auf der Passivseite dieser
Gesellschafterklage steht. Dabei wird ferner nicht darauf verzichtet
werden können, auf der Passivseite sämtliche "Mitglieder"
der einzelnen Eigentümergemeinschaften des Ferienparks entweder
selbst als jeweilige Mitgesellschafter oder in ihrer gesamthänderischen
Verbundenheit der einzelnen auf Passivseite stehenden Wohnungseigentümergemeinschaften,
der sie angehören, namentlich anzuführen. Zwar wird bei
Wohnungseigentümergemeinschaften eine vereinfachende Kurzbezeichnung
bezüglich der Klageschrift sowohl im Aktiv- als auch im Passivprozess
als genügend angesehen, wenn zugleich der gemeinsame Vertreter
der Wohnungseigentümer, regelmäßig der Verwalter,
angegeben ist (vgl. BGH NJW 77, 1686; BGH NJW 81, 283; Zöller/Vollkommer,
ZPO, 21. Aufl., 1999, § 50 Rdnr. 27 m.w.N.). Nicht als zulässig
angesehen werden kann eine solche Sammelbezeichnung aber im Beschluss-
wie auch im Urteilsrubrum. Denn es lässt sich ansonsten nicht
mit hinreichender Sicherheit feststellen, gegen wen ein solcher
Beschluss in Rechtskraft erwächst und gegen wen gegebenenfalls
die Zwangsvollstreckung zulässig ist.

Darüber hinaus werden zur Beurteilung der materiellen Rechtsfragen
die Rechtsverhältnisse innerhalb der einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften
aufzuklären sein. Nach den bisherigen Feststellungen ist das
einzelne Wohnungseigentum auf 52 Teilnehmer des Time-Sharing-Modells
aufgeteilt. Offen und zu klären ist, ob die jeweiligen sogenannten
"Eigentümer" der "Wochen" tatsächlich
auch Miteigentümer nach Bruchteilen oder aber nur Nutzungsberechtigte
sind, die ihr Recht etwa von dem Dauerwohnrecht (§ 31 WEG) eines
anderen ableiten. Möglich ist auch, dass - teilbare und zulässigerweise
mehreren Berechtigten nach Bruchteilen (etwa 3/52) zustehende -
Dauerwohnrechte nach § 31 WEG bei dem hier vorliegenden Time-Sharing-Modell
gebildet und jeweils in 52 gleichrangige Anteile aufgeteilt und
im Wege eines Verkaufs verschiedenen Berechtigten zur Nutzung für
jeweils bestimmte Wochen innerhalb eines Jahres zugewiesen sind.

Ebenso wird weiter aufzuklären sein, ob und in welcher Weise
die gewerblichen Einheiten, die bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit
offenbar nicht selbständig berücksichtigt wurden, an den
jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaften beteiligt sind
und ebenfalls bei der Beschlussfassung am 28.9.1997 eventuell nicht
berücksichtigte Stimmrechte haben.

Von der Klärung dieser Frage hängt schließlich
ab, wer überhaupt Mitglied der jeweiligen einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften
ist und wem insoweit in seiner Wohnungseigentümergemeinschaft
für sein Wohnungseigentum das Stimmrecht zusteht. Denn die
Regelung in den Gemeinschaftsordnungen zum Stimmrecht, nämlich
dass die Abstimmungen in der Versammlung nach der "Höhe
der Anteile" erfolgen und je "1/52 Miteigentumsanteil
an einer Wohnung" eine Stimme gewährt, ist nach dem zur
Beurteilung dieser Frage maßgeblichen Wohnungseigentumsrecht
nicht möglich und nichtig. Auch wenn an einem Wohnungseigentum
mehrere berechtigt sind, kann es immer nur eine Stimme gewähren.
Das folgt aus der in § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG enthaltenen Regelung,
dass Mit-Wohnungseigentümer das Stimmrecht nur einheitlich
ausüben können. Die Regelung besagt zugleich, dass sie
nicht gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abdingbar ist. Folglich
können die Wohnungseigentümer nicht wirksam vereinbaren,
dass - wie hier aber geschehen - jedes Wohnungseigentum 52 Stimmen
hat, weil dadurch nicht mehr gewährleistet ist, dass der zwingenden
Regelung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG genüge getan wird. Sollten
mehrere Bruchteilseigentümer pro Wohneinheit vorhanden sein,
so können sie innerhalb der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft
die Stimme für ihre Wohnungseinheit nur einheitlich abgeben.
Denn nur alle zusammen sind bei der Abstimmung der "Wohnungseigentümer"
im Sinne des § 16 WEG.

Anhand dieser nach den vorstehenden Ausführungen noch zu ermittelnden
jeweiligen rechtlichen Zusammensetzung und Konstruktion des einzelnen
Wohnungseigentums, der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaften
sowie der gebildeten Gesellschaft wird sodann zu prüfen sein,
ob die Beschlüsse dieser Gesellschaft gemäß § 709
BGB ordnungsgemäß zustande gekommen sind, insbesondere
ob die Stimmabgabe den jeweiligen Stimmrechten der einzelnen Wohnungseigentümer
(in ihrer zu ermittelnden rechtlichen Zusammensetzung) entweder
als selbständige Gesellschafter entspricht oder dem jeweiligen
Stimmrecht der einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaft in
ihrer gesamthänderischen Verbundenheit als Gesellschafter,
dem wiederum eine nach Wohnungseigentumsrecht zu beurteilende ordnungsgemäße
Stimmabgabe der einzelnen Wohnungseigentümer der jeweiligen
Wohnungseigentümergemeinschaft zugrunde liegen muss.

Mangels hinreichender Feststellungen der für die Entscheidung
maßgeblichen Tatsachen durch die Vorinstanzen können
die Entscheidungen der Vorinstanzen im von den Antragstellern angegriffenen
Umfang kein Bestand haben. Sie werden insoweit aufgehoben. Eine
eigene Sachentscheidung ist dem Senat nicht möglich, weil die
nunmehr erforderlichen Feststellungen dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht
verwehrt sind. Die Sache wird daher an das Amtsgericht - WEG-Abteilung
- zur erneuten Behandlung und Entscheidung, auch über die Kosten
der beiden Beschwerdeverfahren, zurückverwiesen. Eine Verweisung
des Verfahrens an das - von der Sache her an sich zuständige
- Landgericht als Prozessgericht scheidet aus. Der Senat ist durch
den im Rahmen einer Abgabe nach § 46 WEG entsprechend anwendbaren
§ 17 a Abs. 5 GVG daran gehindert, die von den Vorinstanzen inzident
bejahte sachliche Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts
zu prüfen. Keiner der Beteiligten hatte bereits erstinstanzlich
die Zuständigkeit gerügt, so dass eine Vorabentscheidung
des Amtsgerichts nach § 17 a Abs. 3 Satz 2 GVG nicht etwa pflichtwidrig
unterblieben war (vgl. BGH NJW 95, 2851; Senatsbeschluss vom 21.03.1997
= NJW-RR 97, 1443; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 14. Aufl. 1997,
§ 46 Rdnr. 6), und damit das Wohnungseigentumsgericht zuständig
bleibt, auch wenn die Streitigkeit - wie bereits ausgeführt
- maßgeblich nicht nach dem Recht des WEG, sondern nach den
Regeln der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu entscheiden
ist. Da nunmehr ein "gewöhnlicher" Rechtsstreit vor
dem WEG-Gericht zu entscheiden ist, gilt auch der Amtsermittlungsgrundsatz
nicht mehr. Die Durchführung des Verfahrens richtet sich nach
dem Zivilverfahrensrecht.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht im
wesentlichen (bis auf einen Rechenfehler: 287.641,50 DM abzüglich
33.523,30  DM = 254.118,20 DM) der von den Beteiligten nicht
beanstandeten Wertfestsetzung durch das Landgericht.

Gericht: OLG Köln
Aktenzeichen: 16 Wx 78/99