Untervermietung

Aus dem Tatbestand

Durch Vertrag vom 25. April 1992 in der Fassung der Änderungsvereinbarung
vom 18. September 1995 vermietete die Klägerin an die Beklagte, eine
Wirtschaftsförderungsgesellschaft, Gewerberäume befristet bis
zum 31. Dezember 2005 mit Verlängerungsoption der Mieterin. Unter
§ 1 (Vertragsgegenstand) Nr. 5 des Vertrages heißt es u.a.:

"Der Mieter beabsichtigt, die Räume zum Betrieb eines Technologiezentrums
zu nutzen. Der Mieter ist berechtigt, zu diesem Zweck die Räume an
die W. (Technologiezentrum W.) unterzuvermieten, die ihrerseits zur Untervermietung
berechtigt ist."

In der Folgezeit überließ die Beklagte mit Duldung der Klägerin
einen Teil der Räumlichkeiten vorübergehend der Staatsanwaltschaft
zum Gebrauch. Mit Vertrag vom 26. Mai 2000 überließ die Beklagte
das zweite und dritte Obergeschoss des Gebäudes, befristet bis zum
30. Juni 2005, der B. (nachfolgend auch Untermieterin genannt) zum Betrieb
eines sogenannten Call-Centers. Diese Art der Nutzung stößt
auf den Widerstand der Klägerin. Sie ist der Auffassung, eine Untervermietung
sei nur im Rahmen des Hauptvermietungszwecks (Technologiezentrum) vertraglich
zulässig. Das von der Untermieterin betriebene Call-Center erfülle
diese Voraussetzung nicht.

Die Klägerin hat deshalb im ersten Rechtszug beantragt, der Beklagten
aufzugeben, die von ihr angemieteten Räumlichkeiten im Hochbau auf
dem Grundstück M. Straße in W ab sofort nicht mehr für
andere Zwecke als den Betrieb eines Technologiezentrums zu nutzen oder
durch Dritte nutzen zu lassen, insbesondere dafür Sorge zu tragen,
dass die von ihr angemieteten Räumlichkeiten in diesem Gebäude
ab sofort nicht mehr zum Betrieb eines sogenannten Call-Centers durch
die B. genutzt werden.

Die Beklagte hat um Klageabweisung gebeten und geltend gemacht: Der von
der Untermieterin verfolgte Nutzungszweck widerspreche nicht den Parteivereinbarungen
im Hauptmietvertrag. Im Übrigen habe die Klägerin der Untervermietung
ausdrücklich zugestimmt. Jedenfalls müsse sie eine eventuell
zweckwidrige Untervermietung wegen ihres früheren Verhaltens auch
künftig dulden.

Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt.
Dagegen richtet sich ihre Berufung. Sie hält den Klageantrag für
unzulässig, nämlich zu unbestimmt. Unter Wiederholung und Vertiefung
ihres sonstigen erstinstanzlichen Vorbringens beantragt sie, unter Abänderung
des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Klägerin bittet um Zurückweisung der Berufung, wobei sie
im Wege der unselbstständigen Anschlussberufung den Urteilstenor
wie folgt gefasst sehen will: Die Beklagte wird verurteilt, es ab sofort
zu unterlassen, die von ihr angemieteten Räumlichkeiten im Hochbau
auf dem Grundstück M. Str. in W. ganz oder teilweise für andere
Zwecke als den Betrieb eines Technologiezentrums zu nutzen oder durch
Dritte nutzen zu lassen,

insbesondere durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen,
dass die von ihr angemieteten Räumlichkeiten in dem Gebäude
ab sofort nicht mehr zum Betrieb eines sogenannten Call-Centers durch
die B. genutzt werden.

Aus den Entscheidungsgründen

Das Rechtsmittel der Beklagten bleibt ohne Erfolg, das (nur der Klarstellung
dienende) Anschlussrechtsmittel der Klägerin ist dagegen erfolgreich.

I.

Die Klägerin hat gemäß § 550 BGB a.F. (§ 541 BGB n.F.)
Anspruch darauf, dass es die Beklagte unterlässt, die Mietsache für
andere Mietzwecke als den Betreib eines Technologiezentrums zu nutzen
oder nutzen zu lassen, insbesondere nicht für ein Call-Center.

1. Der Sache nach handelt es sich um einen Leistungsantrag im
Sinne des § 253 ZPO, der entgegen der Berufung auch in seiner ursprünglichen
Fassung ausreichend bestimmt ist. Der Begriff Technologiezentrum ist zwar
auslegungsbedürftig. Es ist aber im Rahmen von Unterlassungsbegehren
nichts Ungewöhnliches, dass zu seiner Umschreibung auslegungsbedürftige
Begriffe verwendet werden. Es genügt für die Bestimmtheit regelmäßig,
wenn aus der Klagebegründung und den Entscheidungsgründen des
Urteils mit hinreichender Deutlichkeit hervorgeht, wie der Begriff zu
verstehen ist (Zöller/Greger, ZPO 23. Aufl. § 253 Rdnr. 13b m.w.N.).
Im Rahmen der Vollstreckung eines solchen Unterlassungsbegehrens gemäß
§ 890 ZPO ist dann notfalls anhand der Entscheidungsgründe zu beurteilen,
ob ein beanstandetes Verhalten des Schuldners gegen die titulierte Unterlassungspflicht
verstößt (Zöller/Stöber a.a.O., § 890 Rdnr. 3a m.w.N.).
Nur dann, wenn ein konkretes Verhalten des Schuldners umstritten ist,
erfordert der Klageantrag (auch) eine Konkretisierung dieses Verhaltens
(Zöller/Greger a.a.O. § 253 Rdnr. 13b). Das kann im Klageantrag durch
eine Spezifizierung geschehen. An dieses Erfordernis hat sich die Klägerin
durch den mit "insbesondere" eingeleiteten Satzteil gehalten.

2.Dem Unterlassungsbegehren ist statt zugeben, weil es der Beklagten
nach dem Mietvertrag nur gestattet ist, den mit Technologiezentrum umschriebenen
Vertragszweck zu verwirklichen und der Betrieb eines Call-Centers nicht
dazu gehört.

a)Der Mietzweck ergibt sich aus § 1 Nr. 5 Mietvertrag,
wie das Landgericht richtig erkannt hat. Ohne Belang ist es, dass § 1
Nr. 5 S. 1 Mietvertrag an die Absichten des Mieters, ein Technologiezentrum
zu betreiben, anknüpft. Maßgeblich ist, dass im Mietvertrag
daraus rechtliche Schlussfolgerungen gezogen werden. Und das ist im Streitfall
geschehen. Ausgangspunkt ist, dass die Beklagte als Wirtschaftsförderungsunternehmen
gegründet worden ist. Alle Beteiligten waren sich darin einig, dass
sie keine eigenen gewerblichen Zwecke verfolgt und deshalb auch das Mietobjekt
nicht selbst nutzen wird. Der Schwerpunkt liegt demgemäß in
der Regelung der Untervermietung. Sie findet sich deshalb untypischerweise
auch nicht in einer besonderen Klausel mit entsprechender Überschrift,
sondern unter dem Titel "Vertragsgegenstand" in § 1 Mietvertrag.
Schon dadurch kommen die zentrale Bedeutung der Untervermietung und die
damit von den Beteiligten verfolgten Zwecke zum Ausdruck. Ziel war es,
ein Technologiezentrum in W. zu gründen. Diesem Ziel dienten nicht
nur die Gründung der Beklagten unter Beteiligung von einflussreichen
Gesellschaftern aus dem öffentlichen und Wirtschaftsleben der Stadt,
sondern auch die Gründung des "Fördervereins Technologiezentrum
W. e.V. und die Gründung der Untermietering "W-GmbH", der
es oblag, das Technologiezentrum zu betreiben. Auch in diesem Zusammenhang
waren sich alle Beteiligten einig, dass die W. die Räume nicht selbst
nutzen wird, sondern durch Untermiete zweiter Stufe an Einzelmieter weiter
vermietet, deren Unternehmen in das mit Technologiezentrum umschriebene
Profil passen. Dieses Profil wurde in Anwesenheit aller Beteiligten in
der mit "Angebotspalette und Geschäftsgrundsätze"
überschriebenen Beschlussvorlage in der Gesellschafterversammlung
vom 25. Februar 1992 beschlossen (TOP 3a) und zwar noch vor Abschluss
des Mietvertrags (vgl. TOP 5). Die mietvertragliche Regelung zur Untervermietung
folgte demnach dem verfolgten Geschäftsinteresse der Beklagten, nämlich
ihrer Absicht, ein Technologiezentrum einzurichten.

Mit der Festlegung des Vertragszwecks und der schon im Vertrag eher untypisch
weitgehend gestatteten Untervermietung in zwei Stufen wurde der Beklagten
große Bewegungsfreiheit eingeräumt, allerdings nur innerhalb
des verfolgten Vertragszwecks. Das bedeutet, dass der Beklagten eine Untervermietung
außerhalb des umschriebenen Vertragszwecks nicht gestattet war,
allerdings auch nicht grundsätzlich verboten war. Vielmehr gilt insoweit
mangels abweichender Regelung § 549 Abs. 1 S. 1 BGB a.F. (§ 540 BGB n.F.).
Danach ist es dem Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht gestattet,
die Mietsache einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen.

Der Ansicht der Beklagten, der Begriff des Technologiezentrums sei bei
Vertragsabschluss derart unscharf gewesen, dass darauf eine eingeschränkte
Untervermietungserlaubnis nicht gegründet werden könne, folgt
der Senat nicht. In der schon zitierten Beschlussvorlage werden unter
Nr. 3 Satz 2 die Unternehmen beschrieben, die dem Anforderungsprofil entsprechen,
nämlich Unternehmen mit "innovativer Technologieorientierung
zur Entwicklung neuer Produkte oder Verfahren". Für das Technologiezentrum
maßgeblich ist aber, dass die unter einem Dach versammelten Unternehmen
nicht unverbunden nebeneinander her arbeiten, sondern von dem Technologiezentrumsbetreiber
besondere Dienstleistungen zum Technologietransfer angeboten bekommen
und dass die Einzelunternehmen die Gelegenheit erhalten, auch miteinander
zu kooperieren. Das entspricht im Wesentlichen der Definition, die das
Landgericht dem angefochtenen Urteil zugrunde gelegt hat.

b) Der Senat folgt auch der Beurteilung des Landgerichts,
dass ein Call-Center dem Anforderungsprofil nicht entspricht. Die Beklagte
durfte daher nicht frei an das Call-Center betreibende Unternehmen untervermieten,
sondern nur mit Genehmigung der Klägerin. Es bedarf keine näheren
Begründung, dass ein Call-Center kein Unternehmen "mit innovativer
Technologieorientierung zur Entwicklung neuer Produkte oder Verfahren"
ist. Es handelt sich um einen Dienstleistungsbetrieb, dessen Zweck schlicht
darin besteht, den Kunden des angeschlossenen Unternehmens formalisierte
Informationen und Auskünfte zu den angebotenen Produkten fernmündlich
zu erteilen und Anregungen und Beschwerden dieser Kunden entgegen zu nehmen
(im Rahmen sogenannter Hotlines). Es mag sein, dass ein Unternehmen, das
solche und ähnliche Dienstleistungen entwickelt und vermarktet, zum
Profil eines Technologiezentrums gehört, nicht aber der schlichte
Anwender.

c) Ohne Erfolg macht die Beklagte (hilfsweise) geltend,
die Klägerin dürfe sich auf die eingeschränkte Untervermietungserlaubnis
nicht (mehr) berufen, nachdem sie im Zeitraum von Mai 1998 bis Anfang
2000 eine Untervermietung an die Staatsanwaltschaft hingenommen hatte.
Richtig ist, dass auch diese Behörde zweifellos nicht dem Anforderungsprofil
eines Technologiezentrums entspricht. Die Klägerin war aber als Vermieterin
frei, die hier in Rede stehende Untervermietung zu gestatten oder zu dulden.
Das bedeutet aber nicht, dass sie nach Beendigung dieses Untervermietungsverhältnisses
dazu verpflichtet gewesen wäre, auch künftig Untervermietungen
außerhalb des vereinbarten Vertragszwecks zu dulden oder gar zu
gestatten. Die Duldung oder Gestattung bezieht sich jeweils nur auf die
einzelne Untervermietung außerhalb des Vertragszwecks. Eine Änderung
des Vertrags ist damit nicht verbunden, so dass es für jede weitere
Untervermietung einer erneuten Duldung oder Gestattung bedarf.

d)Vergeblich macht die Beklagte geltend, die Klägerin
habe die hier umstrittene Untervermietung gestattet, zumindest aber geduldet.
Das kann nämlich nicht festgestellt werden. Unstreitig hatte die
Klägerin durch Pressemeldungen vom 20. Mai 2000 erfahren, dass die
von der Beklagten bereits eingeleiteten Umbaumaßnahmen im II. und
III. Obergeschoss des vermieteten Gebäudes dazu dienen sollten, die
Räume für die beabsichtigte Überlassung an das Call-Center
umzugestalten. Die Klägerin hat daraufhin unverzüglich, nämlich
bereits mit Schreiben vom 23. Mai 2000 die Beklagte um nähere Informationen
gebeten. Gleichzeitig hat sie auf Haftungsfragen und Sicherheitsbestimmungen
hingewiesen, die sie als bereits verletzt gesehen hat. Die Beklagte kann
aus dem Umstand, dass die Klägerin nicht schon in diesem Schreiben
die Untervermietung rundweg abgelehnt hat, nichts für sich herleiten.

Ebenso wenig kann festgestellt werden, dass Vertreter der Klägerin
anlässlich des persönlichen Gesprächs mit der Vertreterin
der Beklagten am 23. Mai 2000 der Untervermietung zugestimmt hätten.
Das ergibt sich schon nicht aus dem Vortrag der Klägerin, geschweige
denn aus den vom Landgericht dazu erhobenen Beweisen. Anlass für
den Besuch der Zeugin V. im Hause der Klägerin war nach deren Bekundung
nicht die Vermietung der umstrittenen Räume an das Call-Center, sondern
die davon unabhängige Klärung der Herrichtung von Parkplätzen
auf dem Gelände für alle (Unter)Mieter. Bei dieser Gelegenheit
kam die Sprache auch auf die zu diesem Zeitpunkt bereits eingeleiteten
Umbaumaßnahmen. In diesem Zusammenhang hat die Zeugin nach eigenen
Angaben die Ansicht geäußert, die Vermietung der umstrittenen
Räumlichkeiten an das Call-Center sei erlaubnisfrei und sie sei in
dieser Auffassung von den beiden Vertretern der Klägerin bestätigt
worden. Selbst wenn das zutrifft, handelt es sich ersichtlich nicht um
eine Zustimmung zu einer Untervermietung außerhalb des vereinbarten
Vertragszwecks, sondern um die Bestätigung Rechtsansicht. Die Vertreter
der Klägerin sollen nämlich (nur) erklärt haben, die tatsächlich
geplante Untervermietung werde von der im Vertrag vereinbarten eingeschränkten
Erlaubnisfreiheit erfasst. Das ist allerdings, wie oben bereits ausgeführt
worden ist, unzutreffend.

e)Der Senat braucht nicht die Frage zu beantworten, ob
und wann ein Vermieter, der Kenntnis von der vertragswidrigen Überlassung
der Mietsache an einen Dritten erlangt, sich dazu äußern muss,
wenn er seine Rechte aus § 549 Abs. 1 BGB a.F. nicht verlieren will (vgl.
dazu Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts,
8. Aufl. Rdnr. 1299). Im Streitfall hatte sich die Klägerin bereits
mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 26. Mai 2000 gegen die Fortsetzung
der Umbauarbeiten gewandt und damit zum Ausdruck gebracht, dass sie ohne
eine Zustimmung zur Untervermietung einer Überlassung der Mietsache
an den Untermieter widerspricht. Die Beklagte durfte sich nicht einfach
durch Schaffung von Tatsachen über diese ablehnende Haltung hinwegsetzen.
Irgendeinen Vertrauensschutz genießt sie deshalb nicht.

f)Die Klägerin ist auch nicht unter Schadensersatzgesichtspunkten
gehalten, die Beklagte so zu stellen, als habe sie der Untervermietung
zugestimmt. Das könnte in Betracht kommen, wenn die Äußerung
einer unzutreffenden Rechtsansicht der Vertreter der Klägerin als
positive Vertragsverletzung beurteilt werden müsste. Das vermag der
Senat indes nicht festzustellen.

Die Klägerin ist nicht die Rechtsberaterin der Beklagten. Das Risiko,
auf der Grundlage einer falschen Rechtsansicht des Interessengegners Dispositionen
zu treffen, trägt der Handelnde selbst. Die Beklagte war gehalten,
Rechtsauskünfte selbstständig einzuholen und danach ihre Dispositionen
zu treffen, statt auf die Richtigkeit der geäußerten Rechtsansicht
des Vertragspartners zu vertrauen. Das gilt hier umso mehr, als die Klägerin
auf dieses Thema ersichtlich nicht vorbereitet war, denn es hatte sich
nicht um ein angekündigtes Gespräch mit bekannter Tagesordnung
gehandelt.

g) Die Beklagte hat auch keinen Anspruch auf eine Zustimmung
der Klägerin zur Untervermietung. Eine diesbezüglich Klausel
findet sich im Mietvertrag nicht, so dass die Beklagte allenfalls das
Sonderkündigungsrecht aus § 549 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. hatte. Einer
näheren Untersuchung dieser Frage bedarf es nicht, weil es hier nicht
um die Lösung vom Vertrag geht, sondern darum, ob die Beklagte weiter
gehende Rechte hat.

Allein der Umstand, dass das eröffnete Technologiezentrum nicht
genügend Interessenten fand, um alle Räumlichkeiten an Mieter
mit dem geforderten Profil vermieten zu können, führt nicht
zum Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 242 BGB). Dieses Rechtsinstitut
darf nicht dazu führen, die vertragliche Risikoverteilung zu Lasten
einer Seite zu verändern. Der Mieter trägt, wie sich aus § 552
Abs. 1 BGB a.F. ergibt, das so genannte Verwendungsrisiko. Lässt
sich der beabsichtigte Vertragszweck nicht verwirklichen, weil die geplante
Verwendung bei dem angesprochenen Publikum nicht ankommt, trägt das
darauf erwachsende Risiko grundsätzlich der Mieter (BGH NJW 1981,
2405; NJW 2000, 1714 und ständ. Rspr.). Davon kann nur dann eine
Ausnahme gemacht werden, wenn sich der Vermieter ausnahmsweise am Verwendungsrisiko
beteiligen wollte (Wolf/Eckert/Ball a.a.O. Rdnr. 243 f.; Bub/Treier/Heile,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Anm. II Rdnr.
819 und 640 jew. m.w.N.). Zu einer solchen ausnahmsweise übernommenen
Mithaftung der Klägerin für den Erfolg des Projekts fehlt es
an Vortrag der Beklagten, die dafür darlegungs- und beweispflichtig
ist.

II.

Die Anschlussberufung der Klägerin ist begründet. Der Tenor
des angefochtenen Urteils leidet durch eine Umformulierung des Antrags
(statt "aufgeben" "unterlassen") unter einer Unklarheit,
die zu beseitigen ist. Der Senat hält es aber aus den oben unter
Nr. I. 1. genannten Gründen nicht für erforderlich, im Tenor
auch noch die von der Klägerin vorgeschlagene Definition des Technologiezentrums
wiederzugeben, ohne dass das mit einer sachlichen Teilabweisung der Anschlussberufung
verbunden wäre. Die Aufnahme dieser Definition würde den Tenor
nur unnötig überfrachten und unübersichtlich machen, zumal
solch eine Definition Anlass zu neuem Streit bieten kann, wenn sich die
Anschauungen über das Wesen eines Technologiezentrums künftig
ändern sollten.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur
vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Der Rechtsstreit
gibt dem Senat keine Veranlassung, die Revision zuzulassen, § 543 Abs.
2 ZPO n.F.

Berufungsstreitwert (zugleich Beschwer der Beklagten): 25.000 Euro.

Gericht: OLG Düsseldorf
Aktenzeichen: - I-24 U 207/01