Vermieterwechsel

Aus dem Tatbestand

Die Beklagte war seit 1986 in Rechtsnachfolge Hauptmieterin eines
Hauses des Klägers, das ihre Rechtsvorgängerin an die Eheleute S.
untervermietet hatte. Der Hauptmietvertrag sah neben der monatlichen
Kaltmiete von 1.035 DM, die sich von 1988 an alljährlich um 35 DM
im Monat erhöhen sollte, eine nach Maßgabe der tatsächlichen Verhältnisse
steigerungsfähige und demgemäß später vom Kläger erstmals für 1996
angehobene Nebenkostenvorauszahlung für öffentliche Abgaben und
Versicherungsprämien vor. Außerdem war die Beklagte gehalten, Schönheitsreparaturen
durchzuführen und die Mietsache bei Vertragsende in "ordnungsgemäßem
Zustand zurückzugeben"; das sollte grundsätzlich "frisch renoviert"
geschehen, "soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache
nicht vermietet ist".

Der Mietvertrag der Parteien wurde unstreitig durch eine fristlose
Kündigung des Klägers vom 28. August 1996 aufgelöst. Insofern ist
die Beklagte von ihrem vorprozessualen Standpunkt, das Vertragsverhältnis
sei bereits im März 1996 aufgehoben worden, abgerückt. Im Hinblick
auf die Beendigung des Mietvertrages gaben die Eheleute S. das Haus
am 2. September 1996 heraus. An diesem Tag wurde zwischen ihnen
und einem Bevollmächtigten des Klägers ein Abnahmeprotokoll erstellt,
in dem vermerkt war, dass nicht renoviert sei; außerdem wurden ein
Steckdosendefekt im Wohnzimmer und ein Riss des Innentürblatts im
Dachstudio festgehalten. Eine Ausfertigung des Protokolls stellten
die Eheleute S. der Beklagten zur Verfügung.

Wegen der Kosten von Putz-, Maler- und Tapeziererarbeiten und der
Entfernung von Bodenbelägen holte der Kläger alsbald ein Angebot
ein, das einen Betrag von etwa 18.000 DM nebst Mehrwertsteuer in
Aussicht stellte. Das Angebot datierte vom 17. September 1996 und
wurde der Beklagten unter dem 30. Dezember 1996 zugeleitet. Zwischenzeitlich
hatte der Kläger bereits einen Renovierungsauftrag erteilt. Dieserhalb
wurden ihm am 16. Dezember 1996 20.182,54 DM in Rechnung gestellt.
Der Kläger bezahlte diesen Betrag.

Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Beklagte auf rückständigen
Mietzins von 4.290 DM, eine Nebenkostennachzahlung von 1.688,16
DM für das Jahr 1995, rückständige Nebenkostenvorauszahlungen von
insgesamt 1.750 DM für 1996 und auf Ausgleich der Renovierungskosten
von 20.182,54 DM in Anspruch genommen. Nachdem die Beklagte dann
die Mietzinsrückstände insgesamt und die geltend gemachten Nebenkostenvorauszahlungen
im Umfang von 750 DM erfüllt hatte, haben die Parteien die Hauptsache
insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt. Wegen der Nebenkostennachzahlung
für 1995 ist ein Anerkenntnisurteil ergangen. Darüber hinaus hat
das Landgericht die Beklagte für 1996 zu einer Nebenkostenvorauszahlung
von 150 DM verurteilt. Wegen der außerdem eingeforderten Nebenkostenvorauszahlungen
hat es die Klage abgewiesen. Ebenso hat es im Hinblick auf die Renovierungskosten
entschieden, weil der Kläger die entsprechenden Arbeiten habe durchführen
lassen, ohne dass die Voraussetzungen eines verzugsbedingten Schadensersatzanspruchs
wegen Nichterfüllung gegeben gewesen seien.

Das greift der Kläger mit der Berufung an. Er beantragt, die Beklagte
- jeweils mit Zinsen - ergänzend zur Zahlung der Renovierungskosten
vom 20.182,54 DM und eines Nebenkostensaldos von 897,72 DM für das
Jahr 1996 zu verurteilen, den er auf der Grundlage tatsächlicher
zeitanteiliger Kosten von 2.047,72 DM bei gleichzeitigem Abzug geleisteter
Zahlungen von 1.000 DM und des erstinstanzlich ausgeurteilten Betrag
von 150 DM ermittelt hat.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung hat einen nicht unerheblichen Erfolg. Sie führt insoweit
zu einer Änderung des erstinstanzlichen Urteils und zu einem darüber
hinaus reichenden Zuspruch der Klage als die Beklagte in Höhe von
12.000 DM nebst Zinsen zum Ersatz von Renovierungskosten und im
Umfang von 1.047,72 DM - statt, wie vom Landgericht entschieden,
150 DM - nebst Zinsen zur Zahlung von Nebenkosten zu verurteilen
ist.

1. Der Kläger hat Anspruch darauf, dass ihm die Beklagte
einen Teil der Aufwendungen erstattet, die ihm nach Ende des Mietverhältnisses
für Putz-, Maler- und Tapeziererarbeiten im Haus entstanden sind.
Das ergibt sich aus bereicherungsrechtlichen Grundsätzen.

a) Die Beklagte war, nachdem ihr Mietverhältnis mit dem
Kläger auf dessen fristlose Kündigung vom 28. August 1996 hin beendet
worden war, zur Herrichtung des von ihr gemieteten Hauses verpflichtet.
Das folgt aus § 9 Abs. 2 des Mietvertrages, in dem es heißt: "Soweit
bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht vermietet
ist, ist sie in frisch renoviertem Zustand zurückzugeben, es sei
denn, dass die Schönheitsreparaturen weniger als ein Jahr zurückliegen
und die zwischenzeitlich eingetretene Abnutzung nur geringfügig
ist". Die in dieser Regelung genannte Voraussetzung, dass "die Mietsache
nicht vermietet ist", war erfüllt, weil der mit den Eheleuten S
geschlossene Untermietvertrag praktisch gleichzeitig mit dem Hauptmietvertrag
aufgelöst wurde und ungehindert in den Räumen gearbeitet werden
konnte. Der die Beklagte entpflichtende Ausnahmefall einer nur kurze
Zeit zurückliegenden Schönheitsreparatur war nicht gegeben. Demgemäß
ist auch in dem anlässlich des Auszugs der Eheleute S erstellten
Abnahmeprotokoll von einem nicht renovierten Zustand die Rede.

b) Unstreitig hat die Beklagte ihre Verpflichtung zur Renovierung
nicht erfüllt. Das führt freilich nicht dazu, dass der Kläger Schadensersatzansprüche
erworben hätte. Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen,
dass solche Ansprüche lediglich auf der Grundlage des § 326 BGB
entstanden sein könnten, weil es sich bei der Verpflichtung der
Beklagten um eine Hauptschuld aus dem Mietvertrag handelte (BGH
NJW 1991, 2146, 2147; offen gelassen noch von BGHZ 49, 57, 59).

§ 326 BGB greift jedoch in vorliegendem Fall nicht. Es ist nicht
einmal zu ersehen, dass die Beklagte mit der Erfüllung ihrer Schuld
in Verzug war. Dazu hätte es im Anschluss an die von dem Kläger
ausgesprochene fristlose Kündigung grundsätzlich noch einer Mahnung
bedurft. Eine solche Mahnung ist indessen, solange sich der Renovierungsanspruch
des Klägers noch nicht durch dessen Ersatzvornahme erledigt hatte,
nicht feststellbar. Die Beklagte wurde in dieser Zeit nicht einmal
über das von dem Kläger eingeholte, am 17. September 1996 erstellte
Renovierungsangebot unterrichtet. Das Vorbringen des Klägers, die
Beklagte habe im September 1996 den Wunsch geäußert, "mit der gesamten
Angelegenheit endlich in Ruhe" gelassen zu werden, und auf diese
Weise die Durchführung von Schönheitsreparaturen verweigert, ist
bestritten und nicht tauglich unter Beweis gestellt.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts entfällt aber mit der
Verneinung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 326 BGB nicht jedwede
Anspruchsberechtigung des Klägers. Denn die von ihm eigenmächtig
veranlasste Ersatzvornahme befreite die Beklagte von einer vertraglichen
Verbindlichkeit und stellte sich damit zu ihren Gunsten als auftraglose
Führung eines fremden Geschäfts (§ 677 BGB) dar. Deshalb zog sie
- auch wenn nicht zu erkennen ist, dass sie dem Willen der Beklagten
entsprochen hätte - unabhängig vom Eintritt eines Leistungsverzuges
bereicherungsrechtliche Ausgleichsansprüche des Klägers gemäß §
684 BGB nach sich (BGHZ 110, 313, 315; anders nur im Anwendungsbereich
bestimmter Sondervorschriften wie namentlich des § 633 BGB, vgl.
BGHZ 92, 123, 125 und Sprau in Palandt, BGB 57. Aufl., vor § 677
Rn. 8 ff.). Der Fremdgeschäftsführung steht nicht entgegen, dass
die Renovierung gleichzeitig eigenen Belangen des Klägers diente
(sog. "auch-fremdes" Geschäft, vgl. Sprau a.a.O., § 677 Rn. 6).
Unerheblich ist auch, ob außerdem Interessen der Eheleute S. wahrgenommen
wurden (Sprau a.a.O., § 677 Rn. 8).

Dass die schadensersatzrechtliche Vorschrift des § 326 BGB, auch
wenn sie nicht erfüllt ist, Raum für einen Bereichungsausgleich
lässt, hat insbesondere BGH MDR 1958, 686 f. (grundsätzlich ähnlich
BGH NJW 1964, 1365; Thomas in Palandt, BGB, 13. Aufl., vor § 677
Rn. 28) verdeutlicht. Dort heißt es: "Das Oberlandesgericht übersieht,
dass die Beklagte zwar nicht in Schuldnerverzug kommen konnte ...,
dass aber die Beklagte ... eine ... Leistung schuldete. Wenn die
Klägerin also ... selbst Arbeiten ausführen ließ ..., hat die Beklagte
doch Ersparnisse auf Kosten der Klägerin gemacht. Dass die Beklagte
... durch die Klägerin ... nicht zur Vornahme von Arbeiten angehalten
(worden war), ist unter dem Gesichtspunkt, ob sie durch die Leistung
der Klägerin ungerechtfertigt bereichert ist, ohne rechtliche Bedeutung.
Denn der Anspruch aus § 812 BGB knüpft nicht an ein von der Rechtsordnung
etwa gemissbilligtes subjektives Verhalten des Bereicherten an,
insbesondere nicht an die vertragswiderige Verweigerung einer Leistung,
sondern daran, dass zwischen ihm und dem anderen (Entreicherten)
eine Vermögensverschiebung stattgefunden hat, die objektiv des rechtfertigenden
Grundes entbehrt."

c)Der Umfang der bereicherungsrechtlichen Ersatzpflicht
der Beklagten richtet sich nach der Höhe der Aufwendungen, die objektiv
erforderlich waren, um die Renovierungsverpflichtung der Beklagten
zu erfüllten (§ 818 Abs. 2 BGB). Dass die Beklagte durch den Fortfall
nur geringe Kosten erspart hätte (§ 818 Abs. 3 BGB), weil sie in
der Lage gewesen wäre, die Renovierung zu Preisen unterhalb der
marktüblichen Sätze ausführen zu lassen, ist nicht zu ersehen. Ihr
Vorbringen, sie hätte ihrerseits statt auf eine Fachfirma kostengünstiger
- wie "üblicherweise" - auf "den Hausmeister eines anderen Objekts"
zurückgreifen können, ermangelt der erforderlichen Substanz. Es
gibt weder zu erkennen, welcher Hausmeister im vorliegenden Fall
örtlich und zeitlich einsatzbereit gewesen wäre, noch zeigt es auf,
dass dieser Hausmeister in genügendem Maße fachlich qualifiziert
gewesen wäre. Normalerweise dürfte ein Hausmeister dienstlich ausgelastet
sein. übernimmt er gleichwohl solche Arbeiten, so geschieht das
regelmäßig auch gegen Entgelt. Auch insoweit fehlt ein substantiierter
Vortrag.

Die Bestimmung des - zwischen den Parteien streitigen - Umfangs
der notwendigen Renovierungsaufwendungen stößt mittlerweile auf
Schwierigkeiten. Denn der Zustand, den das Haus bei Beendigung des
Mietverhältnisses hatte, lässt sich nicht mehr verlässlich feststellen.
Es ist dem Kläger - der offenbar auf eine fotografische Dokumentation
der damaligen Gegebenheiten verzichtet hat - nicht gelungen, hier
ein genaues Bild zu zeichnen. Damit fehlt es an einer hinreichenden
Grundlage dafür, die Renovierungsbedürftigkeit des Hauses zum Gegenstand
einer Zeugenvernehmung zu machen.

Allerdings ist es trotz der Lückenhaftigkeit des Klägervortrag
gemäß § 287 ZPO gerechtfertigt, dem Kläger im Wege der Schätzung
einen Ersatzanspruch in Höhe eines Teils der geltend gemachten Renovierungskosten
zuzubilligen (BGH NJW-RR 1992, 202, 203; Greger in Zöller, ZPO,
21. Aufl., § 287 Rn.. 5). Dies kann unter Berücksichtigung des beim
Auszug der Eheleute S. gefertigten Protokolls und der Zustandsbeschreibung
durch den Makler F. vom September 1996 auf der Grundlage der vorgelegten,
auf 20.182,54 DM lautenden Handwerkerrechnung vom 16. Dezember 1996
geschehen, deren Preisansätze die Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten
ist. Dabei muss aber die Mangelhaftigkeit der Angaben zu den vor
der Renovierung bestehenden Verhältnissen zu erheblichen Abstrichen
bei der Bemessung des Betrages führen, in dessen Höhe die Beklagte
haftet (BGH a.a.O.). Außerdem ist zu sehen, dass die Handwerkerrechnung
teilweise - nämlich was den Außenanstrich von Fenstern und die Entfernung
des Teppichbodens anbelangt - Positionen beinhaltet, für die die
Beklagte nach den vertraglichen Vereinbarungen nicht aufkommen muss.
Dieser Gesichtspunkt und vor allem die - heute letztlich nicht mehr
zu klärenden - Zweifel und Unsicherheiten darüber, inwieweit die
durchgeführten Arbeiten im Hinblick auf den Abnutzungsgrad des Hauses
tatsächlich geboten waren, haben zur Folge, dass dem Kläger von
insgesamt geforderten 20.182,54 DM lediglich 12.000 DM zuzubilligen
sind.

2. Die vom Kläger für 1996 erhobene Nebenkostenrestforderung
von 897,72 DM, die neben den im erstinstanzlichen Urteil zugesprochenen
Betrag von 150 DM tritt, ist in vollem Umfang begründet. Sie geht,
gestützt auf einen städtischen Abgabenbescheid, der für das Jahr
eine Gesamtbelastung von 3.071,58 DM ausweist, zutreffend von einer
grundsätzlichen Zahlungsverpflichtung der Beklagten ihn Höhe von
2.047,72 DM aus. Das entspricht den zeitanteiligen Kosten von Januar
bis August und damit in der Zeit vor der Rückgabe des Mietobjekts
an den Kläger. Bei Anrechnung der von der Beklagten bereits erbrachten
Leistungen ergibt sich hier ein offener Saldo von 1.047,72 DM.

Die Abgaben, die der Kläger umlegt (Grundsteuer, Müll- und Schmutzwassergebühren,
Niederschlagswasserbeitrag), können nach § 2 Nr. 2 des Mietvertrages
auf die Beklagte abgewälzt werden. Eine Inanspruchnahme der Beklagten
nach Maßgabe der Vorauszahlungsbeträge kommt zum gegenwärtigen Zeitpunkt
nicht mehr in Betracht. Vielmehr sind jetzt, wie dies der Kläger
verlangt, die effektiv entstandenen Nebenkosten auszugleichen (Sternel,
Mietrecht, 3. Aufl., III Rn. 328). Die Abrechnung, die der Kläger
insoweit unter Vorlage des städtischen Gebührenbescheids erteilt
hat, ist hinreichend verständlich, um den Ausgleichsanspruch fällig
zu stellen (Sternel, a.a.O., III Rn.. 341 f.). Der Einwand der Beklagten,
der Gebührenbescheid sei teilweise nur vorläufig gewesen, vermag
daran nichts zu ändern. Denn es ist nicht zu ersehen, dass es irgendwann
zu einer Änderung gekommen und die Kostenbelastung des Klägers am
Ende geringer gewesen wäre, als dies der Bescheid ausweist.

3. Nach alledem ist die Beklagte in Abänderung des erstinstanzlichen
Urteils zur Zahlung von insgesamt 13.047,72 DM nebst Rechtshängigkeitszinsen
zu verurteilen. Für einen über 4 % hinausgehenden Zinsanspruch ist
mangels Nachweises eines entsprechenden Verzugsschadens kein Raum.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Dabei
ist berücksichtigt, dass die in erster Instanz durch Teilanerkenntnisurteil
und übereinstimmende Parteierklärungen erledigten Prozessteile kostenmäßig
zu Lasten der Beklagten gehen (§§ 91 Abs. 1 Satz 1, 91 a ZPO) und
die Kosten der im Hinblick auf Nebenkostenansprüche eingelegten
Berufung der Kläger treffen (§97 Abs. 2 ZPO).

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich
aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

4. Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 20.930,26
DM (= 21.080,26 ./. 150 DM) festgesetzt. Durch das vorliegende Urteil
ist der Kläger in Höhe von 8.032,54 DM beschwert. Die Beschwer der
Beklagten beläuft sich auf 12.897,72 DM.

Für eine Zulassung der Revision, wie sie die Beklagte anregt, fehlen
die Voraussetzungen. Die von der Beklagten insoweit in den Vordergrund
gerückte grundsätzliche Rechtsfrage, ob die allgemeinen schuldrechtlichen
Bestimmungen über den Schuldnerverzug einen Bereicherungsausgleich
hindern oder nicht, ist durch BGHZ 110, 313, 315 und namentlich
BGH MDR 1958, 686 hinreichend höchstrichterlich geklärt.
 

Gericht: OLG KOBLENZ
Aktenzeichen: 5 U 1787/98