Verwaltungskosten?

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung ist überwiegend begründet.
Der Klägerin sind von den verlangten Mietzinsen weitere 1.320,00
DM zuzusprechen. Denn den Beklagten steht in dieser Höhe kein
Anspruch auf Rückzahlung der in den Monaten Juni 1995 bis Februar
1998 geleisteten Verwaltungskosten in Höhe von jeweils 40,00
DM zu, mit dem sie gegen die Mietzinsforderungen hätten aufrechnen
können. Demgegenüber stand ihnen in Höhe von 501,36
DM (zuviel bezahlte Grundsteuer 1995) ein Rückzahlungsanspruch
zu, mit dem sie wirksam aufgerechnet haben.

1. Dass die Klägerin die Grundsteuer für 1995 nicht
in der Betriebskostenabrechnung 96/97 (I, 17) nachberechnen konnte,
hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt. Auf die diesbezüglichen
Entscheidungsgründe (2. b) (1) und c)) nimmt die Kammer in
vollem Umfang Bezug.

Soweit die Berufung hiergegen einwendet, die erst mit Änderungsbecheid
vom 27. November 1997 rückwirkend für 1995 festgesetzte
Grundsteuer sei mit der Betriebskostenabrechnung vom 1. Dezember
1997 gemäß § 4 Abs. 3 S. 2 MHG auch wirksam rückwirkend
umgelegt worden, trifft dies nicht zu. Denn, wie sich aus der zitierten
Vorschrift ergibt, wirkt eine solche Erhöhungserklärung
höchstens auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden
Kalenderjahres zurück. Dies ist hier der 1. Januar 1996. Ob
die Vorschrift hier überhaupt eingreift - was das Amtsgericht
verneint hat -, kann deswegen dahinstehen.

2. Bezüglich der geleisteten "Verwaltungskosten (Festbetrag)"
in Höhe von monatlich 40,00 DM steht den Beklagten ein Rückzahlungsanspruch
nicht zu. Denn diese in § 3 des Mietvertrags getroffene Vereinbarung
ist wirksam.

a) Eine Unwirksamkeit nach dem §§ 4, 10 Abs. 1 MHG liegt nicht
vor. Zwar handelt es sich bei den Verwaltungskosten nicht um Betriebskosten
i.S. der §§ 4 Abs. 1 MHG, 27 der 2. Berechnungsverordnung, sondern
um in § 4 Abs. 1 MHG nicht genannte Verwaltungskosten i. S. d. §
26 der 2. Berechnungsverordnung. Die Übertragung dieser Kosten
auf die Beklagten ist aber nicht als gleitende Umlage (mit oder
ohne monatliche Vorauszahlung) und jährlicher Abrechnung, sondern
ausdrücklich in Form eines Festbetrags vereinbart. Dieser Fall,
der bei Abschluss des Mietvertrags getroffenen Vereinbarung eines
Festbetrags wird weder von § 4 Abs. 1 MHG noch von § 2 MHG, der
nur die Mieterhöhung während des bestehenden Mietverhältnisses
regelt, erfasst und kann daher nicht von diesen Vorschriften abweichen
und somit auch nicht gem. § 10 Abs. 1 MHG unwirksam sein.

b) Die Kammer teilt auch nicht die Auffassung des Amtsgerichts
und der Beklagten (wie diese z. B. Landgericht Braunschweig WM 96,
283 f. und WM 91, 339; Landgericht Bremen WM 88, 397 f.), wonach
die formularvertragliche Verpflichtung des Mieters, neben der Grundmiete
und den in Form der gleitenden Umlage vereinbarten Betriebskosten
(mit monatlicher Vorauszahlung und jährlicher Abrechnung) einen
festen monatlichen Betrag für Verwaltungskosten zu zahlen,
wegen unangemessener Benachteiligung gegen § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz
verstößt.

aa) Die Kammer vermag nicht zu erkennen, dass in einer solchen
Vereinbarung die Einführung einer weiteren Gruppe von Nebenkosten
zu sehen ist, die der gesetzlichen Regelung widerspricht (so aber
ausdrücklich Landgericht Braunschweig, jeweils a.a.O.). Das
für diese Auffassung vielfach angeführte Argument, das
(Miethöhe-)Gesetz kenne etwas Drittes neben Grundmiete einerseits
und Betriebskosten andererseits nicht (Landgericht Braunschweig,
jeweils a.a.O.; Landgericht Bremen, a.a.O.), trifft in dieser verallgemeinerten
Form nicht zu und eignet sich jedenfalls nicht als tragfähige
Begründung für die daraus abgeleitete Rechtsfolge. Zum
einen ermöglicht das Miethöhegesetz in den §§ 3, 5 und
7 Mietzinserhöhungen wegen aufgewendeter Modernisierungskosten,
erhöhter Kapitalkosten und erhöhter Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
(letzteres nur bei Bergmannswohnungen in dem in § 7 MHG definierten
Sinne), wobei diese Kosten dann allerdings teil des Grundmietzinses
werden. Zum anderen wird dieses Argument in der verwendeten verallgemeinerten
Form zu Unrecht aus dem Rechtsentscheid des OLG Koblenz (ZMR 86,
87, 88 rechte Spalte) hergeleitet. Denn die dortigen Formulierungen
sind, wie auch der Kontext ergibt, ausschließlich auf die
entschiedene Vorlagefrage, ob auch andere Nebenkosten als Betriebskosten
im Sinne des § 27 der 2. Berechnungsverordnung in Form einer gleitenden
Umlage vereinbart werden können, zu beziehen. Diese Frage ist
auch für die erstmalige Vereinbarung bei Abschluss des Mietvertrags
in der Tat zu verneinen, weil § 4 Abs. 1 MHG - anders als alle anderen
Regelungen des Miethöhegesetzes regeln - eine solche Vereinbarung
schon mit Abschluss des Mietvertrags verbietet, weil andernfalls
auch Verwaltungskosten der erleichterten Erhöhungsmöglichkeit
(durch jährliche Abrechnung in der jeweils entstandenen Höhe)
unterfielen. Grundgedanke des Miethöhegesetzes ist also (nur),
dass - außer bei Bergmannswohnungen nach § 7 MHG - allein
die Erhöhung der Verwaltungskosten eine Mietzinserhöhung
nicht ermöglichen soll, sondern dass eine solche nur im Rahmen
der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sein soll. Eine
- in diesem Zusammenhang relevante - darüber hinausgehende
Beschränkung lässt sich dem Miethöhegesetz nicht
entnehmen (nur am Rande sei darauf hingewiesen, dass das MHG auch
nicht die Vereinbarung eines über die orstübliche Vergleichsmiete
hinausgehenden Mietzinses verbietet; Grenzen setzen hier erst das
WiStG und das StGB).

Wie hier wird der Rechtsentscheid des OLG Koblenz auch im Rechtsentscheid
des OLG Karlsruhe vom 6. Mai 1988 (WM 88, 204 f.) verstanden. Im
Anschluss an den Rechtsentscheid des OLG Koblenz erklärt das
OLG Karlsruhe dort auch die während des Bestehens eines Mietverhältnisses
getroffene Vereinbarung von Verwaltungskosten in Form einer gleitenden
Umlage für unzulässig. Aus den Ausführungen ergibt
sich aber eindeutig, dass das Gericht die Vereinbarung eines festen
Verwaltungskostenbetrages gem. § 10 Abs. 1 letzter Halbsatz MHG
als zulässig angesehen hätte. Wenn also schon auf dem
eigentlichen Anwendungsgebiet des MHG, also bei Mieterhöhungen,
Verwaltungskostenfestbeträge vereinbart werden können,
so gilt dies erst recht für die erstmalige Vereinbarung bei
Abschluss des Mietvertrags. Die Beklagten berufen sich daher in
ihrem Schriftsatz vom 17. Februar 1999 zu Unrecht auf diesen Rechtsentscheid.

bb) Eine unangemessene Benachteiligung ergibt sich entgegen
der Auffassung der Beklagten auch nicht aus einem Verstoß
der getroffenen Vereinbarung gegen das Gebot der Transparenz formularvertraglicher
Vereinbarungen.

(1) Vorab sei darauf hingewiesen, dass die von den Beklagten
mehrfach angeführte "Verbraucherschutzrichtlinie EG" - (= Richtlinie
93/13/WEG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche
Klauseln in Verbraucherverträgen, abgedruckt in NJW 93, 18938
ff.) im wesentlichen bereits mit dem AGB-Gesetz erfüllt war
und, soweit nicht, mit der Einfügung des § 24 a AGB-Gesetz
in das innerstaatliche Recht umgesetzt wurde. Eine darüber
hinausgehende Bedeutung kommt der Richtlinie daher nicht (mehr)
zu.

(2) Zu Unrecht berufen sich die Beklagten für ihre Argumentation,
die Regelung von Miete, Neben- und Betriebskosten in § 3 des Mietvertrages
sei für den Verbraucher irreführend, auf den Rechtsentscheid
des OLG Hamm vom 3. Dezember 1992 (ZMR 93, 112 ff.) und die Entscheidungen
des Bundesgerichtshofs vom 30. März 1988 (II., 46 ff.) und
des OLG Schleswig vom 28. September 1993 (WM 93, 681 ff.).

Die beiden letztgenannten Entscheidungen betreffen zum einen die
§§ 1 Abs. 1 S. 1 Preisangabenverordnung und 6 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz,
also Vorschriften, die sich u.a. an den Kaufmann, der für Mietobjekte
wirbt (BGH-Fall), und an den Wohnungsvermittler, der öffentlich
Wohnräume anbietet (OLG Schleswig), wenden; sie sind daher
im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, die miteinander
einen Mietvertrag schließen. auch im Zusammenhang mit § 9
AGBG ohne rechtliche Bedeutung, zumal es sich bei diesen Regelungen
um wertneutrale Ordnungsvorschriften handelt (BGH und OLG Schleswig,
jeweils a.a.O.). Zum anderen sind in § 3 des Mietvertrages deutlich
und unübersehbar sowohl das Gesamtentgelt angegeben als auch
ersichtlich, dass und welche Nebenleistungen gesondert zu vergüten
sind.

Auch der Rechtsentscheid des OLG Hamm ist für die hier zu
entscheidende Frage nicht einschlägig. Denn dort wird entgegen
der Behauptung der Beklagten keineswegs ausgesprochen, dass "grundsätzlich
alle umlagefähigen Nebenkosten in den vom Vermieter ausgewiesenen
Nebenkosten enthalten sein sollen". Die Entscheidung befasst sich
vielmehr nur mit der Frage, ob eine Mietentgeltvereinbarung, die
nur einen bestimmten Mietbetrag (zuzüglich Heizungs- und Warmwasserkosten)
vorsieht, auch (andere) an sich umlagefähige Betriebskosten
enthält, und bejaht diese Frage (= Teilinklusivmiete). Die
von den Beklagten behauptete Aussage ist in dem Rechtsentscheid
auch nicht andeutungsweise enthalten.

(3) In der Sache selbst sieht die Kammer in der konkreten Mietentgeltgestaltung
in § 3 des Mietvertrages keinen Verstoß gegen das Transparenzgebot.

Wie oben in anderem Zusammenhang ausgeführt, sind sowohl der
monatliche Gesamtmietzins als auch die Einzelentgelte deutlich ausgewiesen.
Insbesondere ist der Verwaltungskostenbetrag von 40,00 DM ausdrücklich
als Festbetrag gegenüber der gleitenden Umlage der Heiz- und
sonstigen Betriebskosten abgegrenzt. Da ein Vermieter nach der Rechtslage
zweifellos berechtigt ist, den Mietzins unter Einbeziehung von Verwaltungskosten
zu kalkulieren (vgl. §§ 5 Abs. 2 S. 2 WiStG, 18 ff., 24 2. Berechnungsverordnung),
kann es ihm grundsätzlich auch nicht verwehrt sein, die Verwaltungskosten
- zumal als Festbetrag - gesondert auszuweisen.

Auch aus den den Vertragsabschluss begleitenden Umständen
(§ 24 a Nr. 3 AGB-Gesetz) lässt sich eine unangemessene Benachteiligung
der Beklagten nicht herleiten. Es ist nicht ersichtlich, dass -
wie die Beklagten in erster Instanz geltend gemacht haben - die
Klägerin mit der Gestaltung des § 3 des Mietvertrags ihre Kalkulation
verschleiern und sie über die von ihnen zu zahlende Grundmiete
täuschen wollte, um sie unangemessen zu benachteiligen. Denn
es ist zwar richtig, dass die Wohnung zunächst mit "1.174,00
+ NK" in der Zeitung angeboten wurde (Anzeige vom 26. April 1995)
und auch im Exposé der Maklerin eine Miete von 1.174,00 DM
zuzüglich 50,00 DM für Pkw-Stellplatz und 270,00 DM für
Heiz- und Nebenkosten angegeben sind, während in der Annonce
vom 28. April für die Wohnung ein Betrag von 899,00 DM für
einen dazugehörigen Arbeitsraum ein Betrag von 55,00 DM und
für einen Abstellplatz 40,00 DM angegeben sind, ohne dass -
wie schließlich im Mietvertrag dann vereinbart - Verwaltungskosten
in Höhe von 40,00 DM genannt sind. Dieser Ablauf zeigt einerseits,
dass die Wohnung zu einem Mietzins von 1,174,00 DM (einschließlich
Verwaltungskosten und zuzüglich Betriebskosten) nicht zu vermieten
war und die Klägerin sie dann zu einem erheblich reduzierten
Mietzins ohne Nennung von hinzukommenden Verwaltungskosten angeboten
hat; andererseits ist aber auch - und es war dies auch für
die Beklagten - ersichtlich, dass der Betrag von 899,00 DM und der
erst im Mietvertrag hinzugekommene Verwaltungskostenfestbetrag von
40,00 DM den ursprünglichen Mietzins von 1.174,00 DM bei weitem
nicht erreicht. Bei dieser klaren Sachlage vermag die Kammer nicht
zu erkennen, worin in der schließlich getroffenen Mietentgeltvereinbarung
eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten liegen soll.

(4) Soweit die Beklagten für ihr Auffassung schließlich
damit argumentieren, dass bei einer späteren Mietzinserhöhung
nicht klar sei, an welchen Ausgangsbetrag anzuknüpfen sei (Grundmiete
mit oder ohne Verwaltungskostenfestbetrag?), überzeugt auch
dies nicht.

Soweit die Beklagten sich auch hier zunächst auf den Rechtsentscheid
des OLG Hamm (a.a.O.) berufen und als dessen dort enthaltene Auffassung
behaupten, im Falle einer - wie hier - "unstatthaften Auslagerung
von Aufwendungen (werde) Immobilien Vermieten bei der Mieterhöhung
unbillig begünstigt", trifft dies offenkundig nicht zu. Das
OLG Hamm hat für die dort gegebene Mietentgeltvereinbarung
- die sich von der hiesigen grundlegend unterscheidet - lediglich
entscheiden, dass bei einer Mietzinserhöhung nach § 2 MHG an
die Teilinklusivmiete anzuknüpfen sei. Ausführungen der
von den Beklagten hier behaupteten Art enthält der Rechtsentscheid
auch nicht andeutungsweise.

In der Sache selbst ist folgendes zu sagen: Es ist schon fraglich,
ob es für die auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorzunehmende
Beurteilung, ob die Mietentgeltvereinbarung in § 3 des Mietvertrages
eine unangemessene Benachteiligung darstellt, auf spätere Vorgänge
überhaupt ankommen kann. Selbst wenn man dies bejaht, ist zwar
in der Tat die von den Beklagten gestellte Frage, an welchem Betrag
bei einer Mieterhöhung anzuknüpfen ist, zu klären.
Dass es bei der Beantwortung dieser Frage rechtliche und/oder tatsächliche
Schwierigkeiten geben kann, macht die Mietentgeltvereinbarung in
§ 3 aber nicht zu einer die Beklagten unangemessen benachteiligten
Klausel. Dass Mietverträge und einzelne mietvertragliche Regelungen
rechtliche und/oder tatsächliche Probleme aufwerfen, kommt
ständig vor. Dass die Frage zu lösen ist, unterliegt keinem
Zweifel. Wie sie zu lösen ist, braucht hier im einzelnen nicht
ausgeführt zu werden. Skizziert sei nur folgendes: Rechtlich
klar ist, dass bei der Frage, ob die ortsübliche Vergleichsmiete
den vertraglichen Mietzins übersteigt, bei dessen Berechnung
die "Grundmiete" und die "Verwaltungskosten (Festbetrag)" zusammenzurechnen
sind und dass bei einer wie auch immer erfolgten Ermittlung der
ortsüblichen Vergleichsmiete darin enthaltene Verwaltungskosten
herauszunehmen sind, weil diese Kraft der vertraglichen Vereinbarung,
die zugunsten der Mieter wirkt, nicht erhöht werden dürfen.
Wie dieser in einer künftig festzustellenden ortsüblichen
Vergleichsmiete enthaltene Verwaltungskostenanteil zu ermitteln
ist, mag praktische Schwierigkeiten machen; zu einer unangemessenen
Benachteiligung wird die in § 3 des Mietvertrags getroffene Mietentgeltvereinbarung
dadurch aber nicht. Im Gegenteil werden die Mieter durch den vereinbarten
Ausschluss der Erhöhbarkeit der Verwaltungskosten begünstigt.

3. Zur Frage der Hausreinigungskosten (vgl. persönliches
Schreiben des Beklagten 2 vom 18. Februar 1999 = II, 42 f., dessen
Inhalt sich der Prozessbevollmächtigte der Beklagten zu eigen
gemacht hat) hat die Kammer nicht zu entscheiden. Den diesbezüglich
zur Aufrechnung gestellten Rückzahlungsanspruch hat das Amtsgericht
verneint, ohne dass die Beklagten hiergegen (Anschluss-)Berufung
eingelegt haben.

4. Kosten: §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 2 ZPO.

Gericht: LG MANNHEIM
Aktenzeichen: 4 S 167/98