Wärme II

Aus dem Tatbestand

Mit Mietvertrag vom 22. Juli 1970 vermietete die Klägerin
den Beklagten eine Wohnung im Hause ... ab 1. Oktober 1970. Durch
Bescheid der Baubehörde vom 24. September 1984 wurde der Klägerin
gestattet, Wärmemessgeräte im Hause erst bis spätestens
30. Juni 1987 einzubauen. Mit Ausnahme der Beklagten stimmten sämtliche
anderen Mieter des Hauses der Inbetriebnahme der Zentralheizung
auch in den Sommermonaten zu. Infolge dessen ließ die Klägerin
das Haus auch in der Heizperiode 1984/85 durchgehend während
der Sommermonate beheizen, wobei die Heizung durch eine Außenthermostatanlage
gesteuert wurde. Unter dem 31. Juli 1985 rechnete die Klägerin
über die Heizkosten der Periode 1984/85 ab. Sie nimmt die Beklagten
in vorliegendem Rechtsstreit auf Ausgleich des Saldos zu Lasten
der Beklagten in Höhe von 1.596,33 DM in Anspruch.

Das Amtsgericht hat der Klage im vollen Umfange stattgegeben. Mit
ihrer Berufung begehren die Beklagten die Aufhebung des amtgerichtlichen
Urteils und die Abweisung der Klage.

Von der Darstellung des weiteren Tatbestandes wird gemäß
§ 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet.
Die Klägerin verlangt von den Beklagten aus dem Mietvertrag
der Parteien gemäß § 535 BGB zur Zeit noch ohne Erfolg
den Ausgleich einer Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung für
die Periode 1984/85. Wie nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien
in Verbindung mit dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung
des Gerichts feststeht, ist eine eventuelle Nachbelastung der Beklagten
zumindest noch nicht fällig. Zutreffend hat das Amtsgericht
ausgeführt, dass der Anspruch der Klägerin nicht daran
scheitert, dass sie noch nicht verbrauchsabhängig abgerechnet
hat. Der Klägerin war eine wirksame Ausnahmegenehmigung gemäß
§ 11 Abs. 1 Nr. 4 Heizkostenverordnung erteilt worden.

Unstreitig ist die vertragliche Übereinkunft der Parteien,
dass die Beklagten die Heizkosten neben dem Mietzins zu tragen haben.
Nach § 11 Ziff. 3 i.V.m. § 4 Ziff. 3 des Mietvertrages soll die
Umlage der Heizkosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen
erfolgen. Insoweit ist die Abrechnung der Klägerin nicht zu
beanstanden. Immobilien Vermieten hat jedoch den Grundsatz der Gleichbehandlung
aller Mieter zu wahren. Dies ist in § 4 Ziff. 3 des Mietvertrages
für den Fall, dass Immobilien Vermieten einen anderen Umlegungsmaßstab
wählen will, ausdrücklich festgehalten, auch der hier
vereinbarte Umlegungsmaßstab stehe indes unter diesem Gebot.
Es ist eine allgemein anerkannte vertragliche Nebenpflicht des Vermieters,
über Heiz- und Betriebkosten möglichst gerecht abzurechnen,
d.h. möglichst orientiert am Verbrauch des einzelnen Mieters.
Für den Fall, dass vertraglich kein Verteilungsschlüssel
festgelegt ist, werden daher allgemein die Vorschriften der §§ 315,
316 BGB herangezogen (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid v. 27. September
1983, NJW 1984, 984). Die von der Klägerin vorgelegte undifferenzierte
Heizkostenabrechnung, die sich allein an der Umlage nach dem Verhältnis
der Wohnflächen orientiert, wird der vorgeschriebenen vertraglichen
Nebenpflicht nicht gerecht.

Bedenken gegen die Richtigkeit der Heizkostenabrechnung ergebnen
sich bereits daraus, dass die Wohnung des Hausmeisters nur mit einer
Wohnfläche von 50 qm in die Abrechnung eingeflossen ist, während
sie, wie die Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer ergeben
hat, eine Wohnfläche von 100 qm aufweist. Ferner hat die Beweisaufnahme
gezeigt, dass jedenfalls 5 Wohnungen des Hauses in der Küche
mit einem Heizkörper ausgestattet sind, während in der
Wohnung der Beklagten der Heizkörper in der Küche fehlt.
Insbesondere aber ist die Abrechnung der Klägerin fehlerhaft,
weil sie die Heizung auch während der Sommermonate ständig
betrieben hat, wenn auch auf ausdrücklichem schriftlichem Wunsch
sämtlicher Mietparteien des Hauses, mit Ausnahme der Beklagten,
die diesem Verfahren ausdrücklich nicht zugestimmt haben. Auf
der Grundlage der Regelung in § 11 des Mietvertrages ist hierzu
im einzelnen folgendes festzustellen:

Der Mietvertrag der Parteien begründet in § 11 Ziff. 1 eine
uneingeschränkte Heizpflicht für die Klägerin in
der Zeit vom 1. Oktober eines Jahres bis zum 30. April des folgenden
Jahres; in den Monaten Mai und September ist nur zu heizen, wenn
die Außentemperatur an 3 aufeinanderfolgenden Tagen um 21.00
Uhr unter 12 °C gesunken ist, in den Monaten Juni, Juli und August
besteht keine Verpflichtung zu heizen. Die Frage, wann die Klägerin
berechtigt ist, auch im Sommer zu heizen, ist im Vertrag nicht geregelt.
Nach überwiegender Auffassung bestimmen sich die Rechte des
Vermieters für Bereiche, zu denen der Vertrag Lücken enthält,
nach § 315 BGB (vgl. OLG Hamm a.a.O., Sternel II, 68, Emmerich-Sonnenschein
§ 535 Rdnr. 85). Eine Ausnahme für die Anwendbarkeit des §
315 BGB ist allerdings dann anzunehmen, wenn eine spezielle vertragliche
Regelung zwar gewisse Lücken aufweist, sich aber die Ausfüllung
der Lücke ohne weiteres aus Wesen und Gesamtbild des Vertrages
ergibt. Bei der Vermietung einer zentralbeheizten Wohnung ist eine
Bauernpflicht des Vermieters, für eine ständig ausreichend
beheizte und so auch nur bewohnbare Wohnung zu sorgen. Die Erfüllung
dieser Verpflichtung liegt nicht im Ermessen des Vermieters. Es
kann nicht seiner subjektiven Einschätzung überlassen
sein, bei welchen Temperaturen eine Wohnung – noch – bewohnbar
ist. Für die Heizperiode bestimmt § 11 Ziff. 2 des Mietvertrages,
dass tagsüber in der Zeit von 9.00 bis 22.00 Uhr in den Wohnräumen
eine Temperatur von 20 °C erreicht werden muss. Diese Bestimmung
hält sich im Rahmen des Üblichen, wenn auch zum Teil vertreten
wird, diese Temperatur müsse bis 24.00 Uhr erhalten bleiben
(vgl. Pfeilschifter, WM 1986, 199 m.w.N.). Für die Übergangszeit
(Mai, September) ist die mietvertragliche Regelung auch annehmbar,
obgleich es für die ordnungsgemäße Nutzbarkeit einer
Wohnung nicht auf die Außen-, sondern auf die Innentemperaturen
ankommt; dem Mieter ist aber, sowohl im Kosten-, wie im Umweltinteresse
kurzfristiges zusätzliches Heizen mit eigenen Heizgeräten
zumutbar. Für die Sommerzeit vom 1. Juni bis 31. August ist
im Vertrag jegliche Beheizungspflicht ausgeschlossen. Dies ist ein
Verstoß gegen die Vorschrift des § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG, wonach
eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners im Zweifel
dann anzunehmen ist, wenn wesentliche Rechte und Pflichten, die
sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt
werden, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist
(vgl. Ulmer-Brandner-Hensen AGBG, 5. Aufl., § 9 Rdnr. 102 ff., Pfeilschifter
a.a.O.). Bei einer längeren kühlen Witterungsperiode können
in der Wohnung Temperaturen eintreten, die eine Gesundheitsgefährdung
des Mieters mit sich bringen, wenn er nicht zusätzlich heizt,
wozu er indes bei einer zentralbeheizten Wohnung nicht verpflichtet
ist. Die Erreichung des Vertragszwecks, wohnen in einer bewohnbar
temperierten Wohnung, ist bei solchen Witterungsverhältnissen
gefährdet. Die Klägerin ist daher auch zur Beheizung im
Sommer verpflichtet, wobei sie nach Maßgabe der Regelung für
die Übergangszeit zu verfahren hat, was einen sachgerechten
Interessenausgleich mit sich bringt. Die Opposition der Beklagten
gegen die Beheizung im Sommer ist damit irrelevant, soweit und solange
sich die Klägerin innerhalb der vorgenannten Verpflichtung
gehalten hat. Als Zwischenergebnis ist damit festzuhalten, dass
die Klägerin gemäß ihrer der Verpflichtung korrespondierenden
Berechtigung unter bestimmten Umständen auch im Sommer heizen
durfte. Dies ergibt die Inhaltskontrolle nach § 9 ABGB der Regelung
in § 11 des Mietvertrages.

Problematisch verbleibt mithin nur die Frage, inwieweit die Klägerin
auch darüber hinaus im Sommer heizen durfte. Nur auf diese
Frage bezieht sich das Leistungsbestimmungsrecht der Klägerin
aus § 315 BGB. Hier ist nunmehr zu prüfen, ob das undifferenzierte
Durchheizen im Sommer billigem Ermessen entspricht. Im engen, unmittelbaren
Verhältnis zu den Beklagten ist es ersichtlich nicht billig,
eine Wohnung zu beheizen, deren Mieter dies gerade nicht wünschen.
Immobilien Vermieten darf den Mietern Leistungen, die nur er als vorteilhaft
ansieht und zu deren Annahme diese nach dem Vertrag nicht verpflichtet
sind, nicht aufzwingen.

Im vorliegenden Fall besteht indes die Besonderheit, dass die Beklagten
ein Mehrfamilienhaus mit Sammelheizung für alle Mieter bewohnen
und dass alle übrigen Mieter die Klägerin schriftlich
um ständiges Heizen, auch während der Sommermonate baten.
Es stellt sich die Frage, ob das Leistungsbestimmungsrecht der Klägerin
durch dieses Mehrheitsvotum auch im Verhältnis zu den Beklagten
betroffen ist, d.h. ob hierdurch die Billigkeit Immobilien Vermietenentscheidung
wieder hergestellt wird. Dies wird zum Teil unter Hinweis auf die
Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB bejaht (vgl.
AG Hamburg ZMR 1981, 330,.331, LG Hamburg, Hamburger Grundeigentum
1986, 221). Immobilien Vermieten stehe vor dem Problem, dass er nicht allen
Interessen der Mieter in gleicher Weise Rechnung tragen könne;
auf der anderen Seite erfordere es das Wesen der Sammelheizung,
die Heizkosten auf alle Mieter umzulegen. Nach der Vorschrift des
§ 242 BGB sei es daher nicht zu beanstanden, dass sich Immobilien Vermieten
dem Willen der Mehrheit der Mieter beuge.

Diese Auffassung verkennt den Vorrang der vertraglichen Rechte
des einzelnen Mieters. Auch durch Mehrheitsbeschluss der anderen
Mieter können die einzelvertraglichen Rechte nicht aufgehoben
oder wesentlich eingeschränkt werden. Etwas anderes könnte
dann gelten, wenn ein Mieter sich allein auf eine formelrechtliche
Position beruft, deren Verlust für ihn praktisch ohne Folgen
bleibt. Die ständige Beheizung eines Hauses auch im Sommer
löst indes Kostenfolgen aus. Die Umlage erfolgte hier ausschließlich
nach der Wohnfläche, aber auch bei Eingreifen der Heizkostenverordnung
sind die Kosten gemäß § 11 immer noch zu 30 bis 50 %,
z.B. nach der Wohnfläche zu verteilen. Der Mehrheitsbeschluss
der anderen Mieter stellt sich damit als ein Votum zu Lasten der
Minderheit dar, welche die Kosten für das Wärmebedürfnis
der anderen mitfinanzieren soll. Auch der Gesichtspunkt, die Minderheit
könne die Heizkörper in ihren Wohnungen abstellen, hilft
nicht weiter: Abgesehen davon, dass die Mehrheit nicht überprüfen
kann, ob dies tatsächlich geschieht, womit Misstrauen und Streit
vorprogrammiert sind -, verbleiben die Heizungsgrundkosten, Rohrleitungswärmeverluste
und dergleichen mehr als Kostenfaktoren zu Lasten der Minderheit.
Eine Mehrheitsentscheidung auf ständiges Durchheizen auch im
Sommer ist nach allem nicht durchsetzbar (vgl. Pfeilschifter a.a.O.,
200, AG Köln WM 1986, 136).

Es bleibt daher dabei, dass die Klägerin nur in dem oben näher
beschriebenen Umfang zur Beheizung berechtigt war.

Die Heizung des Wohnhauses der Klägerin ist außenthermostatgesteuert.
Die Heizdauer ist damit abhängig von der Witterung. Die Klägerin
hat jedoch nicht mitgeteilt, auf welchen Grenzwert der Thermostat
eingestellt war, sie hat ferner nicht angegeben, ob die vertraglich
vorgesehenen Fristen für die Übergangsbeheizung beachtet
wurden. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten wurde den
ganzen Sommer hindurch geheizt, sogar ohne Nachtabsenkung. Die Klägerin
hat die gesamten entstandenen Heizkosten in die Abrechnung eingestellt
und damit die Beklagten mit mehr Heizenergieverbrauch belastet,
als von ihr zur Erfüllung ihrer vertraglichen Heizpflicht aufgewandt
wurde. Um diesen Anteil ist die Heizkostenbelastung der Beklagten
zu kürzen. Zur Ermittlung dieses Anteils ist das Gericht mangels
eigener Sachkenntnis nicht in der Lage, für die Schätzung
durch einen Sachverständigen fehlen die erforderlichen Daten.
Nach allem hat die Klägerin noch nicht in der vertraglich gebotenen
Weise über die Heizkosten 1984/85 abgerechnet.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO abzuweisen.

Gericht: LG HAMBURG
Aktenzeichen: 11 S 130/98