Wasserschaden - wer zahlt?

Aus dem Tatbestand

Der Kläger ist Mieter der in der ersten Etage befindlichen Wohnung in der ... Str. 15 in E. Der Beklagte bewohnt die genau zwei Etagen der über der Wohnung des Klägers gelegenen Wohnung.
Der Beklagte erteilte der Fa. Sanitär und Heizung ... GmbH den Auftrag, am 05.03.2003 Handwerksarbeiten in seiner Wohnung und auf seine Rechnung auszuführen, die dann auch durchgeführt wurden.
In der Nacht vom 05.03. zum 06.03.2003 wurde der Kläger gegen 02.00 Uhr morgens von der Polizei geweckt, da größere Mengen Wasser aus der Wohnung des Beklagten durch die darunter gelegene in die Wohnung des Klägers drangen. Als Schadensursache kommt ggf. eine fehlerhafte Herstellung des Wasserzu- und/oder -ablaufs in der Küche in Betracht. Durch das herunter fließende Wasser entstand in der Wohnung des Klägers ein Wasserschaden an den Tapeten zweier Wände der Diele sowie an der Küchendecke.
Der Kläger verlangte zunächst vom Beklagten und als dessen Haftpflichtversicherung die Regulierung ablehnte von seinem Vermieter Schadensersatz. Letzterer verwies den Kläger an die Sanitär-
und Heizungsfirma ... GmbH. Diese überreichte die dem Beklagten erteilte Auftragsbestätigung und vermerkte darauf, dass sich aus der Auftragsbestätigung ergäbe, dass seitens der Firma der Wasserzu- und ablauf an der Kücheneinrichtung nicht hergestellt worden sei. Der Kläger behauptet, Schadensursache sei nicht - wie seitens des Beklagten dargestellt - ein abgeplatzter Wasserschlauch, sondern der Schaden sei anderweitig entstanden. Die wirkliche Ursache sei dem Beklagten bekannt.
Der Kläger ist der Ansicht, er sei aufgrund einer Vereinbarung im Mietvertrag zur Übernahme der Schönheitsreparaturen und damit zur Behebung des Schadens verpflichtet; er könne einen Haftungsschaden, den er gegenüber dem Vermieter zu ersetzen verpflichtet sei, gegenüber
dem Beklagten geltend machen. Er ist der Ansicht, der Beklagte habe bei der Schadensaufklärung
seine Mitwirkungspflicht verletzt; dadurch habe der Kläger etwaige Mietminderungsansprüche gegenüber dem Vermieter nicht durchsetzen können. Der Beklagte sei als vorrangiger Haftungsschuldner und Anscheinsverursacher schadensersatzpflichtig. Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 646,64 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.03.2003 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

a) die Klage abzuweisen.

Er behauptet, der Kläger sei nicht zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Er vertritt weiter die Ansicht, die möglicherweise erforderliche Reparatur sei keine Schönheitsreparatur. Er ist der Meinung, dem Kläger sei gar kein Schaden entstanden. Der Beklagte behauptet weiter, die im Kostenvoranschlag vom 17.10.2003 aufgeführten

Handwerkerarbeiten seien zur Beseitigung des Wasserschadens nicht erforderlich.Er ist schließlich weiter der Ansicht, eine gesonderte Berechnung der Kosten für den Kostenvoranschlag sei nicht zulässig, da diese bei Auftragserteilung verrechnet würden. Mehrwertsteuer seibei einer Abrechnung auf Kostenvoranschlagbasis nicht zu erstatten.Wegen der weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhaltder gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet. Dem Kläger steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zahlung der 646,64 Euro zu.

Der Anspruch ergibt sich nicht aus § 906 Abs. 2 S. 2 BGB. Denn eine direkte Anwendung der Vorschrift auf eine aus einem mietrechtlichen Verhältnis resultierende Streitigkeit scheidet nach dem Wortlaut der Vorschrift - die auf Einwirkungen von einem Grundstück auf ein anderes Grundstück ausgeht - aus.

Aber auch für eine entsprechende Anwendung der von der Rechtsprechungdes BGH entwickelten Grundsätze zum verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB bleibt kein Raum. Denn es fehlt an einer die Analogie rechtfertigenden ausfüllungsbedürftigen Gesetzeslücke. In einem grundstücksbezogenen Regelungszusammenhang- § 906 BGB ist Teil des bürgerlich-rechtlichen Nachbarrechts der §§ 905 - 924 BGB - sind Normen, die das Verhältnis von Mietern untereinander regeln, nicht zu erwarten. Sie könnten auch nicht an den Gedanken der Beschränkung der Eigentümerrechte nach § 903 BGB anknüpfen, um den es bei § 906 BGB, allgemein gefasst, geht, sondern müssten im Mietrecht angesiedelt werden. Dass es auch im Mietrecht keine Normen gibt, die einen Interessenausgleich bezwecken, stellt ebenfalls kein Regelungsdefizit dar, das durch eine analoge Anwendung nachbarrechtlicher Vorschriften,insbesondere § 906 Abs. 2 S. 2 BGB, behoben werden könnte. Wenn der Gesetzgeber trotzdem keine dem Charakter des § 906 BGB entsprechende Regelung im Mietrecht getroffen hat, so kann daraus nur gefolgert werden, dass er eine Regelung für entbehrlich gehalten hat (BGH 5. Zivilsenat, Urteil vom 12. Dezember 2003, AZ: V ZR 180/03; BGHReport 2004, 430-431; Dötsch, in: VersR 2004, 520).

Zudem bedarf es einer solchen spezifischen Regelung überhaupt nicht. Denn der Mieter kann vom Vermieter eine von Dritten - insbesondere von Mitmietern - ungestörte Gebrauchsgewährung verlangen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Auflage, § 535 Rn. 14, 28).

Der Anspruch folgt vorliegend auch nicht aus §§ 823 Abs. 1, 249 ff. BGB. Denn wenngleich auch wegen der Besitzverletzung (Beschädigung der Wände und der Decke sowie wg. §§ 93, 94 BGB der Tapete) der haftungsbegründende Tatbestand erfüllt sein könnte, so fehlt es auf jeden Fall beim haftungsausfüllenden Tatbestand an einem Schaden. Der Schaden ist ausschließlich am Eigentum und Vermögen des Vermieters entstanden.

Die Tapeten stehen im Eigentum des Vermieters und zwar unabhängig, ob der Kläger eine bereits tapezierte Wohnung angemietet hat, so dass der Vermieter bereits Eigentümer der Tapeten war, als er sie anbringen ließ oder ob der Beklagte die Wohnung tapeziert hat. In letzterem Fall wurden die Tapeten gem. § 94 Abs. 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Gebäudes (KG NZM 1999, 876 = NVersR 1999, 336; AG Schwelm VersR 1986, 561). Es handelt sich nicht um nur zu einem vorübergehenden Zweck eingebrachte Gegenstände i.S.d. § 95 BGB. Tapeten sollen auf Dauer in der Wohnung verbleiben. Wenn sie tatsächlich einmal entfernt werden dann deshalb weil sie "verbraucht" sind und nicht weil sie anderswo wieder gebraucht werden soll.

Bezüglich einer Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Kläger im Verhältnis zum Vermieter für eine ihm nicht zurechenbare Beschädigung der Sachsubstanz durch einen Dritten haftet (sog. Haftungsschaden), trägt der Kläger nichts vor. Dann kann der Kläger als Mieter aber den Substanzschaden nicht ersetzt verlangen; dies darf nur der Eigentümer, also der Vermieter (BGH NJW 1984, 2569; LG Köln in: VersR 1977, 270, 271). Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob eine solche vertraglicheRegelung überhaupt wirksam wäre.

Den Kläger trifft auch keine Verpflichtung, dem Vermieter gegenüber den Schaden unter dem Aspekt der Schönheitsreparaturen zu ersetzen. Denn Mängel, die von Dritten verursacht wurden, stellen keine im Rahmen von Schönheitsreparaturen behebungsbedürftigen Mängel dar (LG Köln, in: VersR 1977, 270, 271; Langenberg, Schönheitsreparaturen bei Wohnraum und Gewerberaum 1. Aufl., S. 80). Nach einhelliger Auffassung ist auch beim preisfreien Wohnraum die unmittelbar nur für preisgebundene Wohnungen geltende Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV maßgeblich. Danach sind Schönheitsreparaturen keine Reparatur im eigentlichen Sinne, vielmehr handelt es sich um "bloße" Malerarbeiten in der Wohnung um die Gebrauchsspuren zu beseitigen (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 2004, Seite 7). Der Wasserschaden ist keine Folge des Gebrauchs der Wohnung durch den Kläger. Für die Beseitigung solcher Schäden ist ausschließlich der Vermieter zuständig, der dann ggf. Rückgriff beim Verursacher nehmen kann. Wenn durch die Wasserschäden die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich gemindert war, so hatte sich die Miete auch gern. §536 Abs. 1 BGB automatisch gemindert. Die Ausführungen der Klägervertreterin zum fehlenden Verschulden des Vermieters sind rechtsirrig, da die Miete sich bei Vorliegen eines mangels i.S.d. § 536 BGB automatisch mindert ohne dass es auf ein Verschulden des Vermieters ankommt. Im übrigen ist ein Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht fällig, solange diese wegen bauseitiger Schäden sinnvoll nicht ausgeführt werden können (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 2004, Seite 95).

Vertragliche Ansprüche des Klägers gegen den Beklagten bestehen auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Zwar kann der Mietvertrag solche Schutzpflichten zugunsten Dritter entwickeln, dies gilt aber nach h.M. nicht für die Mieter eines Mehrfamilienhauses untereinander (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 535 Rdnr. 146 m.w.N. in Fn 331). Dies ist auch gar nicht erforderlich, weil der Kläger eigene vertragliche Ansprüche gegen den Vermieter
geltend machen kann und deshalb auf die Aufnahme in den Schutzbereich eines weiteren Mietvertrages gar nicht angewiesen ist.

Ob in diesen Fällen die Regeln der Drittschadensliquidation Anwendung finden (dafür Woitkewitsch ZMR 2004, 401) kann dahinstehen. Denn anders als in den von Woitkewitsch erörterten Fällen aus dem Gewerberaummietrecht ist im Wohnraummietrecht ein vertraglicher Ausschluss der Haftung des Vermieters für durch Dritte verursachte Mietmängel formularmäßig nicht möglich (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 536a Rdnr. 171) wenn es sich Mängel handelt, die Auswirkungen auf die Hauptleistungspflicht des Vermieters haben. Hier ist der Vermieter gern. § 535 Abs. 1 BGB zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands verpflichtet. Kommt er mit der Beseitigung in Verzug schuldet er gern. § 536 a Abs. 1 3. Alt. BGB Schadensersatz. Die Minderung kann bereits auf Grund der eindeutigen Regelung des § 536 Abs. 4 BGB bei Wohnraummietverträgen nicht ausgeschlossen werden. Im übrigen würden die Regeln der Drittschadensliquidation wohl auch nur dazu führen, dass der Vermieter einen Schaden des Mieters beim Schädiger liquidieren kann.

Auf die weitere Frage, ob der Kläger hier entgegen § 249 BGB Anspruch auf Ersatz der Mehrwertsteuer hat und ob die Kosten für den Kostenvoranschlag ausnahmsweise ersatzfähig sind kommt es deshalb nicht mehr an.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt
aus §§ 708 Nr. 11, 2. Alt., 711 ZPO.

Gericht: AG DORTMUND
Aktenzeichen: 125 C 1426/03