Undichtes Terrassendach als Mangel

Im Kaufvertrag war im weitestmöglichen Umfang Mängelhaftung ausgeschlossen. Im selbständigen Beweisverfahren wurde ein Beseitigungsaufwand von über 32.000 Euro festgestellt, der eingeklagt wurde. Zugesprochen wurde den Klägern in den Vorinstanzen nur der Teilaufwand von etwas über 9.000 Euro wegen der unzureichenden Abdichtung des selbst hergestellten Kunststoffdachs über der Terrasse. Hinsichtlich der Ursache des Folienabrisses unter den Dachpfannen wurde eine Arglist der beklagten Verkäufer nicht angenommen und die Klage daher abgewiesen. Der BGH hat den Klägern darüber hinaus den weiteren Aufwand wegen der Folienabrisse unter den Dachpfannen zugesprochen.

Wasseraustritte stellen Sachmangel dar

Verkäufer hat Aufklärungspflicht

Nach der Entscheidung des Gerichts konnte ein Schadensersatzanspruch den Klägern nur bei Arglist der Verkäufer zustehen. Anders als das Berufungsgericht, das die Wasseraustritte letztlich nur als Symptome angesehen hat, stellen diese laut BGH selbst einen Sachmangel dar. Mangelsymptome seien äußerliche Merkmale eines Mangels, die auf dessen Vorhandensein schließen lassen können. Damit insoweit von einem Mangel ausgegangen werden kann, müssen noch weitere Umstände bekannt sein (z.B. bei Feuchte im Keller die bisherige Nutzung), damit von einer solchen Kenntnisgrundlage des Verkäufers ausgegangen werden kann, ihn als arglistig zu bezeichnen. Wenn hingegen dem Verkäufer mehrfache Wasseraustritte an einem Terrassendach bekannt seien, sei dies nicht lediglich Kenntnis von einem Symptom, sondern bereits vom Mangel selbst.

Daher hätte der Verkäufer über diese Wasseraustritte informieren müssen (übrigens ebenso der Makler, der offenbar eingeschaltet und informiert war). Die Aufklärungspflicht über solche Wassereintritte sei auch dann gegeben, wenn der Verkäufer deren Ursache nicht kennt. Nach ständiger Rechtsprechung handelt arglistig, wer einen Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält (worauf man bei Kenntnis schwerwiegender Symptome wohl schließen kann) und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Sofern es sich nicht um offensichtliche, dem Käufer ohne weiteres erkennbare Symptome/Mängel handelt, muss der Verkäufer „gemäß seinem Kenntnisstand aufklären“.

Im vorliegenden Fall erachtet es der BGH als unerheblich, dass die Beklagten die Ursache des Wasseraustritts nur dem von ihnen selbst hergestellten Terrassendach zugeordnet haben, nicht aber den (auch ihnen unbekannten) Folienabrissen unter den Dachpfannen.

Bei Vorliegen von Symptomen, die ggf. einen Mangel der Kaufsache als Ursache haben, sollte daher eher zu viel als zu wenig aufgeklärt werden.

Klärt der Verkäufer eines Hausgrundstückes den Käufer nicht über Wassereintritte durch ein Terrassendach auf, handelt er arglistig, auch wenn er deren Ursachen nicht oder nur teilweise kennt.

BGH Urteil vom 27.10.2023, Aktenzeichen Az: V ZR 43/23

► Stöbern Sie in unserer Datenbank. Hier finden Sie zu (fast) jedem Problem ein Mietrechtsurteil.

► In jeder Printausgabe finden Sie relevante Miet- oder WEG-Rechtsurteile kommentiert. Die vierseitige Beilage RECHTkompakt ist für Abonnenten kostenlos.

Hinweis: Unsere Artikel und Tipps ersetzen keine anwaltliche Rechtsauskunft. Eine Anwaltssuche können Sie im Internet u.a. hier durchführen https://www.anwalt.de/