Weitervermietung

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Klägerin hatte ab 4/1993 eine Videothek in N. fest auf
10 Jahre an den Beklagten vermietet. Wegen seines Verzugs mit der
Mietzahlung hatte sie das Mietverhältnis in 8/1995 fristlos
gekündigt und das Objekt dann in 2/1996 zurückerhalten.
Nachdem sie sich wegen des Mietzinses für frühere Zeiträume
rechtskräftig gewordene Titel gegen den Beklagten verschafft
hat, nimmt sie ihn nunmehr für 2/1997 bis 6/1998 auf den ausgebliebenen
Mietzins (einschließlich Nebenkostenvorauszahlung) als Schadensersatz
in Anspruch, daneben auf eine Nachzahlung von Nebenkosten in 1996
und 1997.

Nach Auffassung des Beklagten, der insoweit auf LG Marburg WuM
1995, 1536 f verweist, braucht er nicht länger für den
Mietzins einzustehen. Er hält der Klägerin vor, sie habe
nachhaltige und intensive eigene Bemühungen um einen Nachfolgemieter
nicht hinreichend dargetan. Schließlich behauptet er, der
Klägerin insbesondere durch einen Immobilienmakler Interessenten
für das Objekt zugeführt zu haben, die sie sämtlich
nicht akzeptiert habe.

Die für seine Rechtsverteidigung erbetene Prozesskostenhilfe
hat das Landgericht dem Beklagten wegen Fehlens einer hinreichenden
Erfolgsaussicht versagt (§ 114 ZPO):

Der Klägerin stehe aus positiver Vertragsverletzung ein Schadensersatzanspruch
auf Weiterzahlung des Mietzinses für das Objekt zu, das zur
Zeit kaum vermietbar sei.

II.

Die angefochtene Entscheidung kann jedoch, da sie die Sach- und
Rechtslage nicht ausschöpft, keinen Bestand haben. Nach der
bisherigen Aktenlage hat die Rechtsverteidigung des Beklagten die
erforderliche hinreichende Erfolgsaussicht.

1. Dem Landgericht ist freilich im Ausgangspunkt beizutreten.
Danach kann bei Zahlungsverzug des Mieters Immobilien Vermieten gem. §
554 Abs. 1 BGB den Vertrag fristlos kündigen und des weiteren
– nach praktisch einhelliger Auffassung – vom Mieter Ersatz
jedes ihm durch die Kündigung entstehenden Schadens verlangen
(vgl. nur BGHZ 82, 121, 129 f und 95, 39, 43 f sowie Staudinger/Emmerich,
BGB, 13. Aufl., § 554 Rdnr. 8 m.w.N.). Dieser Schadensersatzanspruch
wird, ohne dass die unterschiedliche dogmatische Zuordnung sich
weiter auswirkt, entweder aus Verzug (so: Staudinger/Emmerich a.a.O.)
oder aus positiver Vertragsverletzung (so Palandt/Putzo, BGB, 58.
Aufl. 1999, § 554 Rdnr. 4) hergeleitet oder auch als "Anspruch
eigener Art" gekennzeichnet (so BGHZ 95, 39, 44). Er hat jedenfalls
auch zur Grundlage den allgemein anerkannten Grundsatz, dass der
Schuldner für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen
hat. Dafür ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes § 279
BGB maßgebend (vgl. BGHZ 63, 132, 139 und 83, 293, 300), während
es sich nach anderer Ansicht um einen der geltenden Rechts- und
Wirtschaftsordnung immanenten allgemeinen Rechtsgrundsatz handelt
(vgl. Palandt/Heinrichs a.a.O. § 279 Rdnr. 4 m.w.N.). Diese Einstandspflicht
lässt LG Marburg WuM 1995, 536 f außer acht, so dass
dessen Bewertung der Interessenlage all zu einseitig erfolgt.

2.

a) Der Ersatzanspruch des Vermieters umfasst grundsätzlich
sämtliche Schäden, die ihm infolge der Kündigung
wegen Zahlungsverzugs entstehen, insbesondere also den ihm entgehenden
Mietzins für die vereinbarte feste Vertragsdauer oder bis zu
dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals ordentlich kündigen
konnte (vgl. BGHZ 82, 121, 129 f und 95, 39, 44, 47). Gem. § 254
BGB muss sich Immobilien Vermieten jedoch darum bemühen, den Schaden
gering zu halten, in der Regel also durch eine anderweitige Vermietung
zu einem angemessenen (und nicht überhöhten), erforderlichenfalls
auch zu einem geringeren Mietzins (vgl. Palandt/Putzo a.a.O. § 554
Rdnr. 4 und Staudinger/Emmerich a.a.O. Rdnr. 9 m.w.N.). Das obliegt
ihm umso mehr, als er nach Rückgabe des Mietobjekts den Mieter
der Sache nach ohne eigene Gegenleistung auf Fortzahlung des Mietzinses
in Anspruch nimmt. Die Darlegungs- und Beweislast für ein mitwirkendes
Verschulden des Vermieters trägt zwar an sich der ersatzpflichtige
Mieter. Immobilien Vermieten muss aber, da es sich um Umstände aus
seiner Sphäre handelt, an der Sachaufklärung mitwirken
(vgl. BGHZ 91, 243, 260 und Thomas/Putzo, ZPO, 21. Aufl., 1999,
vor § 284 Rdnr. 37). Deshalb hat die Klägerin ihrerseits darzulegen,
was sie im einzelnen zwecks Weitervermietung unternommen hat. In
dieser Hinsicht erschöpft sich ihr Vortrag bislang in der pauschalen
Behauptung, eine Weitervermietung sei mangels Interessenten und
trotz entsprechender eigener Bemühungen offenbar nicht möglich.

b) Demnach hätte sich das Landgericht nicht damit begnügen
dürfen, allein dem Beklagten entgegenzuhalten, sein Vortrag
zu nicht akzeptierten Mietinteressenten sei nicht hinreichend substantiiert.
Vielmehr hätte es gem. § 139 ZPO auch die Klägerin auf
die Lücken in ihrem Vortrag hinweisen müssen. Das würde
umso mehr gelten, falls in Anbetracht des zurückerhaltenen
Mietobjekts die bislang nicht mögliche Weitervermietung sogar
als Voraussetzung des Schadens zu erachten wäre und damit zur
Darlegungs- und Beweislast des Vermieters gehören würde.

Schließlich kann bei anhaltender Unvermietbarkeit eines Objekts
in Frage stehen, ob Immobilien Vermieten das wirtschaftliche Vermietungsrisiko
für die gesamte Dauer eines fest abgeschlossenen Mietvertrages
auf den Mieter abwälzen kann oder ob nicht insoweit nach Maßgabe
der Fallgruppe des gemeinschaftlichen Irrtums (vgl. Palandt/Heinrichs
a.a.O. § 242 Rdnr. 149 ff) die zum Fehlen oder zum Wegfall der Geschäftsgrundlage
entwickelten Grundsätze einen billigeren Interessenausgleich
ermöglichen.
 

Gericht: OLG SCHLESWIG
Aktenzeichen: HOLSTEIN 4 W 13/99