Wer verantwortet Schimmel?

Aus dem Tatbestand

Bei der Klägerin bildete sich an folgenden Stellen in der Wohnung Schimmel:

1. In der Küche hat sich an der Fläche der Außenwand wiederkehrend Schimmel gebildet. Insbesondere im Eckbereich Wand/Decke zeigen sich durchgehende Schimmelansätze. Im gleichen Maße von Schimmel werden die Fensterlaibungen und der Fenstersturz durchsetzt. Zum Fensterrahmen hin verstärkt sich hier der Schimmel. Im Deckenbereich, welcher sich unmittelbar an die Außenwand anschließt, löst sich bereits die Tapete auf einer Tiefe von 15 cm.
2. Im Badezimmer ist beginnend von den Eckbereichen der Außenwand in den Raum hinein zum Fenster hin zunehmender Schimmelbefall vorhanden. Besonders starke Schimmelbildung ist sichtbar im Decken/Wandanschlussbereich. Auch die Fensterlaibungen sind von Schimmel befallen. Verstärkte Schimmelpilzbildung befindet sich im Eckbereich vom Fußboden bis zur Decke, besonders im Bereich des Wasserspülkastens.
3. Im kleinen Zimmer der Wohnung hat sich links vom Fenster von der Decke bis zum Boden Schimmel an der Außenwand gebildet; mit einer Breite von ca. 70 cm. Auch in den Fensterlaibungen des kleinen Zimmers hat sich Schimmel gebildet.
4. Im Wohnzimmer hat sich links und rechts der Balkontür auf einer Breite von jeweils ca. 10 cm vom Fußboden nach oben zur Decke hin die Tapete schwarz verfärbt. Im Wohnzimmer haben sich die Fensterlaibungen beginnend von unten nach oben, nach oben abnehmend schwarz verfärbt. Im Wohnzimmer haben sich im Decken/Wandanschlussbereich an der Trennwand zur Nachbarwohnung und zum Flur schwache gelbliche-braune abgetrocknete Feuchtigkeitsränder gebildet.
5. Im Schlafzimmer hat sich rechts neben dem Fenster auf ca. 70 cm Breite Schimmel vom Fußboden bis hin zur Decke gebildet. Ebenfalls auf 70 cm Breite hat sich an der rechten Außenwand des Schlafzimmers Schimmel gebildet, und zwar im Anschlussbereich zur östlichen Wand. Im Schlafzimmer fühlen sich die von Schimmel betroffenen Flächen zusätzlich feucht an.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, und auch der Sache nach begründet.
Die Klägerin hat gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 152 ZVG gegenüber der Beklagten als Zwangsverwalterin einen Anspruch auf Beseitigung der im Urteilstenor näher bezeichneten Mängel. Die von der Klägerin gemietete Wohnung weist unstreitig in dem im Klagantrag bezeichneten Umfang Schimmel auf, wie bereits das Amtsgericht im unstreitigen Tatbestand des angefochtenen Urteils vom 19. Februar 2009 festgestellt hat. Der erhebliche Schimmelpilzbefall berechtigt die Klägerin gemäß § 536 Abs. 1 BGB zu einer Mietminderung in Höhe von 25 %, so dass auch die Feststellungsklage der Klägerin insoweit Erfolg hat.
Unbegründet ist demgegenüber die auf Zahlung gerichtete Widerklage. Denn die Bruttomiete in Höhe von 503,30 Euro war im streitgegenständlichen Zeitraum von November 2006 bis Juni 2007 um 25 % auf 377,48 Euro gemindert. In den im Rahmen der Widerklage streitgegenständlichen Monaten war daher seitens der Klägerin nur eine gesamte Miete in Höhe von € 3.019,84 geschuldet, während die Klägerin ausweislich des Mietekontoauszugs von November 2006 bis einschließlich Juni 2007 insgesamt 3.214,46 Euro gezahlt hat.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts im angefochtenen Urteil kann der Klägerin ein Recht auf Instandsetzung und Mietminderung nicht mit der Begründung abgesprochen werden, der Schimmel in der Wohnung beruhe auf falschem Wohnverhalten der Klägerin. Grundsätzlich stellt Schimmelpilzbefall einen vom Vermieter zu beseitigenden Mietmangel im Sinne der §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 BGB dar. Ist – wie vorliegend – zwischen den Parteien streitig, ob dieser Umstand vom Mieter wegen des Verstoßes gegen die ihm obliegenden Obhutspflicht zu vertreten ist, hat der Vermieter zunächst die Beweislast dafür, dass es sich nicht um von außen eindringende oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit handelt. Darüber hinaus muss der Vermieter nachweisen, dass das Gebäude nach dem – in der Regel vertraglich vorausgesetzten – Stand der Technik zur Bauzeit frei von wärmetechnischen Baumängeln ist und hieran gemessen keine aus dem Rahmen fallende Beheizungs- oder Belüftungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, um den Schaden zu vermeiden. Erst wenn dieser Nachweis geführt ist, ist in der Regel die Vermutung gerechtfertigt, dass die Schadensursache in der Mietersphäre liegt.
Im Streitfall hat die Beklagte den ihr obliegenden Beweis, dass der vorhandene Schimmelpilzbefall nicht auf bauseitigen Ursachen beruht, nicht erbracht. Auf Seite 18 des Gutachtens des Sachverständigen Sachverständiger H. vom 17. Juli 2008 ergibt sich, dass die Frage, ob das Fugennetz des Mauerwerks zu einer überobligatorischen Wasseraufnahme neige, nur durch eine Untersuchung mit sog. Karsten´schen Prüfröhrchen hätte geklärt werden können, sofern die Parteien keine zerstörende Probeentnahme mit anschließender Laboranalyse verlangen. Die Kosten für die Untersuchung mit dem Karsten´schen Prüfröhrchen hat der Sachverständige auf ca. 1.500 Euro geschätzt und die Kosten für eine Laboranalytik auf ca. 2.500 Euro. Gleichzeitig hat der Sachverständige darauf hingewiesen, dass die Probeentnahme und der fachgerechte Wiederverschluss durch die beweispflichtige Partei hätte veranlasst werden müssen, was dann aber nicht geschehen ist. Ferner ergibt sich aus dem Sachverständigengutachten, dass in der Wohnung zum Teil sog. „Thermotapeten“ angebracht waren und in diesen Bereichen der Sachverständige keine Feuchtemessungen vornehmen konnte. Weiterhin ist den Ausführungen des Sachverständigen Sachverständiger H. auf Seite 14 seines Gutachtens zu entnehmen, dass in der Wohnung Ende der 80iger Jahre die Fenster ausgetauscht worden sind. Nach dem Einbau neuer, isolierverglaster Fenster obliegt es nach der Rechtsprechung dem Vermieter, den Mieter auf ein zu änderndes Heiz- und Lüftungsverhalten hinzuweisen, wobei die Belehrung nicht in allgemeiner Form, z. B. anhand einer Broschüre, sondern auf die konkreten Raumverhältnisse hin zu erteilen ist. Zwar hat die Klägerin eingeräumt, dass auch schon vor Einbau der neuen Fenster zum Teil ein Schimmelpilzbefall festgestellt worden sei. Dies gilt allerdings nur hinsichtlich der Raumecke im Schlafzimmer und nicht auch hinsichtlich der sonstigen, später von Schimmelpilz befallenen Wohnungsbereiche.

Nach all dem kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte den ihr obliegenden Beweis erbracht hätte, dass der Schimmelpilzbefall nicht auf bauseitigen Ursachen beruhe. Erst wenn dieser Beweis erbracht worden wäre, wäre es auf die weitere Frage angekommen, ob die Klägerin ihre Obliegenheit zur hinreichenden Belüftung der Wohnung erfüllt hat.

Der Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Aufforderung zur Instandsetzung und der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts in eingeklagter Höhe von 180,38 Euro ist unter dem Gesichtspunkt des Verzuges begründet. Der Zinsanspruch hat seine Grundlage in § 288 Abs. 1 BGB.

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Gericht: LG Hamburg
Aktenzeichen: 307 S 39/09
Urteil vom: 17.09.2009