Aus den Entscheidungsgründen
I.
Die Antragsgegnerin ist Sondereigentümerin von Geschäftsräumen im Erdgeschoss der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Nachdem ihr Mieter unter einem Fenster des in der 1. Etage gelegenen Sondereigentums des Antragstellers eine beleuchtete Reklametafel angebracht hatte, hat der Antragsteller die Entfernung der Tafel verlangt. Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Amtsgericht nach Einnahme des richterlichen Augenscheins den Antrag zurückgewiesen und einem im Beschwerdeverfahren gestellten Antrag auf Duldung der Werbetafel stattgegeben. Hiergegen wendet sich der Antragsteller mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde.
II.
Die zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.
1.Auf das Rechtsmittel war zunächst das Rubrum des angefochtenen Beschlusses zu berichtigen. Die Verwalterin ist bei einem Streit zwischen Wohnungseigentümern nicht selbst am Verfahren beteiligt, sondern nur Zustellvertreterin der zu beteiligenden übrigen Wohnungseigentümer (§ 43 Abs. 1 Ziff. 1 i.V.m. Abs. 4 Ziff. 1 WEG). So ist die Beteiligung zutreffend in der Entscheidung des Amtsgerichts bezeichnet und so ist zutreffend die Ladung zur mündlichen Verhandlung des Landgerichts erfolgt.
2. Es ist aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§ 27 FGG i.V.m. § 546 ZPO), nicht zu beanstanden, dass das Landgericht in dem Anbringen der Reklametafel nebst Beleuchtung keine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG gesehen und deshalb den Antrag des Antragstellers abgelehnt und den Gegenantrag, dessen Zulassung durch das Landgericht für den Senat als Rechtsbeschwerdegericht bindend ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Auflage, § 45 Rdnr. 60), stattgegeben hat.
Bei der beleuchteten Reklametafel handelt es sich zwar zweifelsfrei um eine bauliche Veränderung i.S.d. § 33 Abs. 1 WEG, die grundsätzlich der Zustimmung der übrigen Miteigentümer bedarf, es sei denn, sie werden durch die Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Danach sind Beeinträchtigungen hinzunehmen, die bei einem zweckbestimmten Gebrauch eines Wohnungs- oder Sondereigentums unvermeidlich sind. Wird Sondereigentum in zulässiger Weise gewerblich genutzt, dass muss von den übrigen Wohnungseigentümern nicht nur diese Nutzung, sondern auch die Anbringung von Werbeanlagen zur ortsüblichen und angemessenen Werbung für das betreffende Gewerbe geduldet werden (BayObLG WuM 2000, 686; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 33 Rdnr. 241). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von dem Antragsteller angeführten Entscheidung des OLG Zweibrücken vom 21.11.2002, Az. 3 W 179/02 (FGPrax 2003, 60), die gerade keine Werbeanlage betrifft, sondern sich auf eine sonstige bauliche Veränderung der Fassade bezieht.
Die Feststellung, ob die bauliche Veränderung hinzunehmen ist, ob es sich also um eine ortsübliche und angemessene Werbung handelt, liegt grundsätzlich auf tatrichterlichem Gebiet und kann daher vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf etwaige Rechtsfehler überprüft werden (vgl. z.B. Senat OLGReport Köln 2003, 147; BayObLG ZWE 2002, 75 u. 358), also nur darauf, ob das Landgericht den Begriff der Beeinträchtigung i.S.d. § 33 Abs. 1 S. 2 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG, ob es den maßgeblichen Sachverhalt ausreichend erforscht (§ 12 FGG), alle wesentlichen Umstände berücksichtigt (§ 25 FGG) und nicht gegen gesetzliche Auslegungs- oder Beweisregeln, gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstoßen hat (vgl. Keidel/Kuntze/Sternal, FGG 15. Auflage, § 27 Rdnr. 46).
Gemessen hieran ist die Entscheidung des Landgerichts nicht zu beanstanden.
Das Landgericht ist aufgrund des durchgeführten Augenscheins zu dem Ergebnis gelangt, dass es sich bei der Reklametafel um eine ortsübliche Werbemaßnahme handelt, durch die der Antragsteller nicht über das nach § 14 Nr. 1 WEG hinausgehende Maß beeinträchtigt wird. Diese tatrichterliche Würdigung ist für den Senat bindend. Das Landgericht hat ergänzend zu den vorgelegten Lichtbildern die erforderlichen Feststellungen an Ort und Stelle getroffen, und zwar wegen der Lichtverhältnisse auch abends und die für die Beurteilung relevanten Umstände herangezogen. Es hat die Verhältnisse in der Umgebung der U-Straße gewürdigt, keinen merklichen Lichteinfall in sowie keine erhebliche Einschränkung der Aussicht aus dem Arbeitszimmer des Antragstellers festgestellt. Dem Ablauf der Ortstermine – jeweils in Anwesenheit des Antragstellers – ist auch zu entnehmen, dass es bei der Feststellung der nur marginalen Sichtbeeinträchtigung auch der Körperbehinderung des Antragstellers Rechnung getragen hat.
Das Landgericht musste sich nicht mit der Frage auseinandersetzen, ob die Verlängerung einer ohnehin schon 35 m langen Werbung in die Seitenstraße hinein zweckmäßig und erforderlich erscheint. Denn diese Kriterien sind nicht Beurteilungsmaßstab. Entscheidend ist lediglich, ob das Maß des § 14 Nr. 1 WEG überschritten ist, was nach den - wegen der Fotos auch aus der Umgebung – durchaus nachvollziehbaren Feststellungen des Landgerichts wegen der Ortsüblichkeit der Werbemaßnahme gerade nicht der Fall ist.
Unbeachtlich ist der Vortrag des Antragstellers, die derzeitige Mieterin übe ihr Gewerbe nicht mehr aus. Abgesehen davon, dass es sich um – grundsätzlich unzulässigen – neuen Tatsachenvortrag im Rechtsbeschwerdeverfahren handelt, kommt es schon wegen des Gegenantrags auf das im Moment betriebene Gewerbe nicht an. Der Antragsteller kann nicht die Beseitigung einer Werbetafel verlangen, deren erneute Anbringung – wenn auch mit anderer grafischer Gestaltung – er dulden müsste.
Nicht durchgreifend ist schließlich das Argument des Antragstellers, ihm sei die Möglichkeit genommen, seinerseits an besagter Stelle Werbung zu betreiben. Abgesehen, dass neben der hier streitigen Tafel durchaus noch eine freie Wandfläche vorhanden ist, ergibt sich aus seinem Vortrag nicht nachvollziehbar, welche gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten in seinem Sondereigentum erlaubt sowie möglich sind und üblicherweise für die entsprechenden Gewerbe geworben wird.
Die Entscheidung über die Gerichtskosten folgt aus § 47 S. 1 WEG. Anlass für die Erstattungsanordnung wegen der außergerichtlichen Kosten bestand nicht.
Die Geschäftswertfestsetzung folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung des Landgerichts.
Gericht: OLG Köln
Aktenzeichen: 16 Wx 11/06
Redaktion (allg.)
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