Wiedergutmachung nach Kündigung

Aus dem Tatbestand

Der Kläger bewohnte seit 1974 als Mieter eine etwa 200 m große Wohnung in Hamburg, für die er zuletzt eine Nettomiete in Höhe von 1.153 Euro monatlich entrichtete. Die Wohnung wurde 1997 von der Gesellschaft bürgerlichen Rechts GbR W. (im Folgenden: Gesellschaft) erworben, deren Gesellschafter die Beklagten sind. Mit Schreiben ihres Rechtsanwalts vom 18. Januar 2005 kündigte die Gesellschaft das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs der Beklagten zu 2 zum 31. Januar 2006. Nachdem der Kläger der Kündigung zunächst widersprochen hatte und von den Beklagten auf Räumung der Wohnung in Anspruch genommen worden war, zog er zum 31. Oktober 2005 aus der Wohnung aus. Er entrichtet für die von ihm nunmehr angemietete, etwa 141,3 m große Wohnung eine Miete in Höhe von monatlich 1.670 Euro.

Die Beklagte zu 2 zog nicht in die Wohnung ein. Nachdem die Beklagten an der Wohnung einige Umbauarbeiten hatten vornehmen lassen, wurde sie spätestens im Januar 2007 von der Gesellschaft zum Verkauf angeboten. Am 7. Juni 2007 erwirkte der Kläger eine einstweilige Verfügung, durch die den Beklagten untersagt wurde, die Wohnung zu vermieten, sie Dritten zur Nutzung zu überlassen oder sie zu verkaufen. Trotzdem verkauften die Beklagten sie - nachdem ihnen die Klage im vorliegenden Verfahren zugestellt worden war - im November 2007 für einen Kaufpreis in Höhe von 830.000 Euro. Der Erwerber ist mittlerweile als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Der Kläger hat die Beklagten auf Wiedereinräumung von Besitz- und Mietrechten an der Wohnung zu den Bedingungen des Mietvertrages vom 1. April 1974 auf der Basis der im Jahr 2005 gezahlten Miete sowie auf Schadensersatz wegen der Maklerkosten für die Anmietung der neuen Wohnung in Höhe von 3.874,40 Euro und wegen der Differenz zwischen der ursprünglichen und der für die neue Wohnung gezahlten und noch zu zahlenden monatlichen Nettomiete in Höhe von 517 Euro für den Zeitraum von November 2005 bis Dezember 2006 und ab Mai 2007 bis zum Wiedereinzug, jeweils nebst Zinsen sowie auf Zahlung weiterer Zinsen aus jeweils 517 Euro ab dem 1. Januar, 1. Februar, 1. März und 1. April 2007 in Anspruch genommen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Revision hat teilweise Erfolg.

I. …
II. Die Beurteilung des Berufungsgerichtes hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

1.) Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Beklagten dem Kläger vorliegend zum Schadensersatz verpflichtet sind, weil der von den Beklagten im Schreiben vom 18. Januar 2005 geltend gemachte Nutzungswille nicht ernsthaft bestanden hat. Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (vgl. Senatsurteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07, WuM 2009, 359, Tz. 11). Die Voraussetzungen eines solchen Schadensersatzanspruchs hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht.

Zwar haben die Beklagten mit dem Kündigungsschreiben vom 18. Januar 2005 vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums angegeben (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB). Auch darf eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin - auch nach Eintritt in den Mietvertrag nach § 566 Abs. 1 BGB - grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen (Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, WM 2009, 519, Tz. 13). Ohne Erfolg wendet sich die Revision aber gegen die Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten zum Zeitpunkt der Kündigung nicht übereinstimmend ernsthaft beabsichtigt, die Wohnung der Beklagten zu 2 zur Nutzung zu überlassen, so dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben gewesen sei.

Voraussetzung für ein berechtigtes Interesse an der Kündigung ist, dass der Vermieter - hier die Gesellschaft - den Selbstnutzungs- oder Überlassungswunsch ernsthaft verfolgt (vgl. BVerfGE 89, 1, 10 f.; BVerfG, WuM 2002, 21, 22; Senatsurteil vom 18. Mai 2005, aaO, unter II 2 m.w.N.). Die Beantwortung der Frage, ob ein solcher ernsthafter Nutzungswunsch als gegeben anzusehen ist, erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur darauf überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewendet hat (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, WuM 2007, 457, Tz. 11). Einen hiernach revisionsrechtlich erheblichen Fehler zeigt die Revision nicht auf; sie setzt lediglich ihre eigene Bewertung an die Stelle der Würdigung des Tatrichters.

a) Die Beklagten haben, wie das Berufungsgericht ausführt und die Revision nicht in Abrede stellt, bei ihrer Anhörung in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht eingeräumt, dass die streitgegenständliche Wohnung erheblich belastet war und die Bank auf eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Wohnung drängte. Der Beklagte zu 1 hat angegeben, er habe erwogen, die Wohnung vermietet zu verkaufen; der bei einem solchen Verkauf zu erzielende Kaufpreis sei aber zu niedrig gewesen. Die Entscheidung, die Wohnung nicht vermietet zu verkaufen, habe er bereits im Jahr 2004 getroffen, weil zu dieser Zeit die Zinsen erheblich gestiegen seien. Zu einem Verkauf habe er auch die Beklagte zu 2 bewegen wollen. Die Beklagte zu 2 hat dies bestätigt; sie selbst habe die Wohnung nutzen, der Beklagte zu 1 sie jedoch verkaufen wollen. Die Interessen der Beklagten deckten sich deshalb (nur) insoweit, als die Wohnung entmietet und bestimmte erforderliche Renovierungsarbeiten vorgenommen werden sollten. Dass es - wie das Berufungsgericht angenommen hat - unter diesen Umständen zu einer Einigung der Beklagten dahin kam, Eigenbedarf geltend zu machen und an der Wohnung Umbauarbeiten durchführen zu lassen, ohne dass aber bereits hinreichend konkrete Absprachen über die weitere Nutzung der Wohnung vorlagen, ist eine jedenfalls mögliche und daher für das Revisionsverfahren bindende tatrichterliche Würdigung.

Auch die von der Revision angeführten Aussagen, die der Beklagte zu 1 in dem von dem Berufungsgericht beigezogenen einstweiligen Verfügungsverfahren gemacht hat, stehen dem nicht entgegen. Der Beklagte zu 1 hat angegeben, es sei zwischen ihm und der Beklagten zu 2 zu einem Gespräch über die Nutzung der Wohnung gekommen; gegenseitige Vorstellungen seien ausgetauscht worden; er (der Beklagte zu 1) habe mitgeteilt, dass es natürlich auf die Konditionen ankäme. Nachdem der Kläger dann ausgezogen sei, seien Renovierungsarbeiten durchgeführt worden, die "sowieso gemacht werden mussten". Das habe insbesondere das Bad betroffen. Dieses wäre "sowieso gemacht worden". Dies lässt entgegen der Ansicht der Revision gerade nicht den Schluss zu, die Beklagten hätten zum Zeitpunkt der Kündigung beide ernsthaft den Wunsch gehabt, dass die Wohnung durch die Beklagte zu 2 genutzt werden solle. Es stützt eher die Ansicht des Berufungsgerichts, dass eine Nutzung durch die Beklagte zu 2 lediglich eine von mehreren Möglichkeiten war, die der Beklagte zu 1 zum Kündigungszeitpunkt in Betracht gezogen hatte, und diese Möglichkeit unter dem Vorbehalt stand, dass eine Einigung über die konkreten Bedingungen noch erfolgte. Das reicht aber - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - für die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches der Gesellschaft, auf die es als Vermieterin insoweit ankommt, nicht aus.

b) …

2.) Nach alledem geht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon aus, dass dem Kläger gegen die Beklagten ein Anspruch auf Ersatz der von ihm zur Anmietung der neuen Wohnung aufgewendeten Maklerkosten und der geltend gemachten Mietdifferenz zusteht (§ 280 Abs. 1 BGB). Dem steht insbesondere nicht entgegen, dass der Kläger die Wohnung noch vor Ablauf der Kündigungsfrist und ohne ein gegen ihn ergangenes Räumungsurteil geräumt hat. Der Kausalzusammenhang zwischen der von den Beklagten geltend gemachten, nach den Feststellungen des Berufungsgerichts aber nicht ernsthaft bestehenden Eigennutzungsabsicht und dem Schaden des Klägers ist dadurch nicht unterbrochen worden (vgl. Senatsurteil vom 8. April 2009, aaO, Tz. 14).

3.) Mit der Begründung des Berufungsgerichts kann aber ein Anspruch des Klägers auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung nicht bejaht werden (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB), weil den Beklagten die Erbringung dieser Leistung durch die Veräußerung der Wohnung unmöglich geworden ist und nicht feststeht, dass dieses Leistungshindernis überwunden werden kann.

a) Auf die Frage, ob die Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte durch die Veräußerung unmöglich geworden ist, käme es allerdings nicht an, wenn - wie das Berufungsgericht meint - der Erwerber der Wohnung gemäß § 566 BGB anstelle der Beklagten in das Mietverhältnis eingetreten wäre. Denn da die Veräußerung der Wohnung nach Rechtshängigkeit erfolgte, fänden in diesem Fall die Vorschriften der §§ 265, 325 ZPO Anwendung (RGZ 102, 177, 179 f.), so dass das Urteil im vorliegenden Verfahren auch dem Erwerber gegenüber Wirkung entfalten würde.

So liegt es hier aber nicht, weil die Voraussetzungen des § 566 BGB im vorliegenden Fall nicht erfüllt sind. Der Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis kommt nach dem Zweck der Vorschrift des § 566 BGB nicht mehr in Betracht, wenn der Mieter - wie hier - schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausgezogen ist. Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund wirksamen Mietvertrags überlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben. Das Erfordernis der Überlassung der Wohnung an den Mieter erfüllt ferner eine Publizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Nach seinem Wortlaut und Zweck setzt § 566 BGB deshalb grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht und sich der Mieter noch im Besitz der Wohnung befindet (Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/07, WuM 2007, 267, Tz. 6 ff.).

b) Auch die Hilfsbegründung des Berufungsgerichts trägt nicht. Das Berufungsgericht meint, die Beklagten seien auch dann, wenn nicht sicher feststehe, ob sie zur Wiedereinräumung der Besitzund Mietrechte in der Lage seien, zur Leistung zu verurteilen, weil sie die Unmöglichkeit jedenfalls zu vertreten hätten (§ 275 Abs. 1 BGB). Das trifft indes nicht zu. Dahin stehen kann, ob der Schuldner - hier die Beklagten - auch unter der Geltung des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes ohne Beweisaufnahme zur Leistung verurteilt werden kann, wenn die Unmöglichkeit zwischen den Parteien streitig ist, sie aber in jedem Fall von dem Schuldner zu vertreten wäre.

Denn der Kläger macht - wie sich aus dem klägerischen Antrag ergibt und wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - vorliegend keinen Erfüllungsanspruch, sondern einen auf Wiedereinräumung der vertraglichen Rechte gerichteten Schadensersatzanspruch auf Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) geltend, an dessen Stelle bei einer etwaig bestehenden Unmöglichkeit der Herstellung ein Anspruch auf Geldentschädigung tritt (§ 251 Abs. 1 BGB). Eine - von den Beklagten darzulegende und zu beweisende - Unmöglichkeit der Herstellung führt deshalb dazu, dass die Beklagten den Kläger in Geld zu entschädigen haben (vgl. BGH, Urteil vom 29. Februar 1984 - IVa ZR 188/82, NJW 1984, 2570 ff.). Sie können aber nicht zur Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung verurteilt werden, ohne dass geklärt wird, ob ihnen dies noch möglich ist (§ 249 Abs. 1, § 251 Abs. 1 BGB).

III. …

Gericht: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 313/08
Urteil vom: 16.12.2009