Wohneigentum

" Ein Wohnungseigentümer darf in einer ""Ladeneinheit"", die zu einem Wohnkomplex gehört, keinen Pizzaservice betreiben, weil störende Gerüche und Geräusche von an- und abfahrenden Autos entstehen. "

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Bild: mrmohock/stock.adobe.com
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Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage.

Das Teileigentum der Antragsgegner ist in der im Grundbuch eingetragenen
Teilungserklärung als "Ladeneinheit" beschrieben. Die Antragsgegner
überließen die ihnen gehörenden Räume an einen Mieter. Dieser betreibt
darin einen Pizza-Liefer-Service.

Das Amtsgericht hat durch Beschluß vom 5. 5. 1997 den Antragsgegnern
unter Androhung von Ordnungsmitteln antragsgemäß untersagt, in ihren
Räumen einen Pizza-Liefer-Service zu betreiben oder betreiben zu
lassen. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht
mit Beschluß vom 11. 11. 1997 zurückgewiesen. Hiergegen richtet
sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

 

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Unterlassungsanspruch sei begründet, weil der in den Räumen
der Antragsgegner betriebenen Pizza-Liefer-Service mehr beeinträchtige
als ein Laden. Der Betrieb halte sich nämlich nicht an die Ladenschlußzeiten.
Er sei täglich, also auch an den Wochenenden, von 11.00 Uhr bis
124.00 Uhr und von 17.00 Uhr bis 23.00 Uhr geöffnet. Die außerhalb
der üblichen Ladenöffnungszeiten von dem Betrieb ausgehenden Geräusch-
und Geruchsentwicklungen müßten die übrigen Wohnungseigentümer nicht
hinnehmen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen
Nachprüfung stand.

Die Antragsteller haben gegen die Antragsgegner einen Unterlassungsanspruch
nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB. Dieser geht dahin, daß in den
Räumen der Antragsgegner weder innerhalb noch außerhalb der allgemeinen
Ladenöffnungszeiten ein Pizza-Liefer-Service betrieben werden darf.

a) Das Teileigentum der Antragsgegner ist in der Teilungserklärung
als Laden bezeichnet. In dieser Bezeichnung liegt nach ständiger
Rechtsprechung des Senats eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter
(BayObLG ZMR 1993, 427 m.w.N.).

b) Es ist offensichtlich, daß der Betrieb des Pizza-Liefer-Services
außerhalb der allgemeinen Ladenöffnungszeiten sich nicht im Rahmen
der Zweckbestimmung, wie sie in der Teilungserklärung festgehalten
ist hält.

Der Charakter eines Geschäftsbetriebes in einem Laden ist ganz
wesentlich mit der Vorstellung verbunden, daß ein Laden an beschränkte
Betriebszeiten gebunden ist (BayObLG aaO; OLG Düsseldorf NJW-RR
1993, 587 f.). Der in den Räumen der Antragsgegner betriebenen Pizza-Liefer-Service
ist nach den ohne Verfahrensfehler getroffenen und für das Rechtsbeschwerdegericht
bindenden Feststellungen des Landgerichts (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG,
§ 561 Abs. 2 ZPO) täglich von 11.00 Uhr bis 14.00 Uhr und von 17.00
bis 23.00 Uhr geöffnet. Nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise
(vgl. im einzelnen dazu BayObLG ZMR 1993, 427; NJW-RR 1994, 527
f.; OLG Düsseldorf NJW-RR 1993, 587 f.) stört der Betrieb eines
Pizza-Liefer-Service außerhalb der allgemeinen Ladenöffnungszeiten
wegen der mit einem solchen Betrieb verbundenen Lärm- und Geruchsentwicklung
mehr als ein Laden und hält sich deshalb nicht im Rahmen der Zweckbestimmung.

c) Der Unterlassungsanspruch erfaßt aber, was in der Begründung
des Landgerichts nicht klar genug herausgestellt ist, auch den Betrieb
des Pizza-Liefer-Service während der allgemeinen Betriebszeiten
eines Ladens.

Unter einem Laden ist in der Tegel ein Raum zum Verkauf von Waren
zu verstehen (BayObLG ZMR 1993, 427 f.; OLG Düsseldorf NJW-RR 1993,
587 f.); die Herstellung von Speisen kommt allenfalls als Nebentätigkeit
hinzu. Demgegenüber steht bei einem Pizza-Liefer-Service die für
einen Laden untypische, eher einer Gaststätte oder einer handwerklichen
Produktionsstätte wesenseigene Herstellung frischer Speisen im Vordergrund.
Eine Produktions- und Auslieferungsstätte für Pizzen ist erfahrungsgemäß
mit andersartigen und intensiveren Geruchs- und Geräuschemissionen
verbunden als dies bei einem Laden zu erwarten ist (vgl. OLG Düsseldorf
aaO). Da auch hier eine typisierende Betrachtungsweise vorzunehmen
ist, bedurfte es keiner Beweiserhebung darüber, ob und inwieweit
im vorliegenden Fall aus den Geschäftsräumen Gerüche entweichen
und wie intensiv die übrigen Wohnungseigentümer durch das An- und
Abfahren von Kunden oder von PKW zur Auslieferung der Pizzen tatsächlich
beeinträchtigt werden.

Der Schriftsatz der Antragsteller vom 11. 2. 1998 war für die Entscheidung
ohne Bedeutung.

3. Das Landgericht hat den Antragsgegnern die gerichtlichen
und außergerichtlichen Kosten der Verfahren beim Amtsgericht und
beim Landgericht auferlegt. Die Kostenentscheidung des Tatrichters
kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Ermessenfehler überprüft
werden. Solche liegen nicht vor; es widerspricht nicht billigem
Ermessen, einem Wohnungseigentümer auch die außergerichtlichen Verfahrenskosten
aufzuerlegen, wenn er wie hier jedenfalls hinsichtlich des Betriebs
außerhalb der allgemeinen Ladenöffnungszeiten offensichtlich der
in der Teilungserklärung niedergelegten Zweckbestimmung zuwiderhandelt.

Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht
auf § 47 WEG. Es erscheint angemessen, den i allen Instanzen unterlegenen
Antragsgegnern die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des
Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.
In Übereinstimmung mit den Vorinstanzen hält der Senat einen Geschäftswert
von 30.000 DM für angemessen.
 

Gericht: BayObLG 2Z
Aktenzeichen: BR 161/97

Redaktion (allg.)

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