Wohneigentum

Aus dem Tatbestand

Die Parteien waren Gesellschafter der Parkresidenz ... (im folgenden:
Parkresidenz). Nachdem die klagenden Eheleute aus der Gesellschaft
zum 31. Dezember 1994 ausgeschieden sind, besteht zwischen der Parteien
Streit um die den Klägern zu gewährende Abfindung.

Die Parkresidenz hält einen Miteigentumsanteil von 60/100 an einem
18.871 qm großen bebauten Grundstück in ..., der Miteigentumsanteil
ist verbunden mit dem Sondereigentum an 120 Altenwohnungen, welche
sämtlich in dem nach dem Teilungsplan mit "Teil I" bezeichneten
Gebäude liegen. Nach dem Gesellschaftsvertrag ist jede dieser Wohnungen
einem Mitgesellschafter zugeordnet. Den Klägern war entsprechend
ihrer Beteiligungsquote die Wohnung Nr. 30 im ersten Obergeschoß
zugeteilt worden. Der Gesellschaftsvertrag sieht vor, daß ein durch
ordentliche Kündigung ausscheidender Gesellschafter "als Abfindung
das Eigentum an dem von ihm bezeichneten Sondereigentumsrecht" erhält.
Die Teilungserklärung bestimmt, daß die Inhaber des 60/100 Miteigentumsanteils
denselben samt dem damit verbundenen Sondereigentum ohne Zustimmung
der übrigen Miteigentümer oder des Verwalters unterteilen dürfen.
Hierbei außerhalb der in sich abgeschlossenen Wohnungen entstehende
Räume oder Gebäudeteile im Bereich des bisherigen Sondereigentums
Wohnen (Teil I), die dem Gebrauch aller oder eine Mehrzahl von Wohnungseigentümern
dienen, sollen dann gemeinschaftliches Eigentums aller Miteigentümer
werden.

Neben der Parkresidenz sind Mitglieder der Wohnungseigentümergesellschaft
die Grundstücksgesellschaft ... und weitere Einzelpersonen. Im Sondereigentum
dieser mit zusammen 40/100 Miteigentumsanteilen Beteiligten steht
das im Teilungsplan mit "Teil II" bezeichnete Gebäude, in welchem
sich u.a. eine Pflegestation befindet.

Nach ihrem Ausscheiden aus der Parkresidenz haben die Kläger Abfindung
durch Übertragung der Wohnung Nr. 30 nach Maßgabe eines den Beklagten
im Entwurf zugeleiteten Teilungs- und Auflassungsvertrages verlangt.
Nachdem die Beklagten hieraus nicht reagiert hatten und auch zu
einem Notartermin nicht erschienen waren, haben die Kläger am 22.
Mai 1995 einen Teilungs- und Auflassungsvertrag beurkunden lassen,
bei dem für die Beklagten und den Verwalter jeweils Vertreter ohne
Vertretungsmacht aufgetreten sind. Der Aufforderung, diesen Vertrag
in der erforderlichen Form zu genehmigen sind die Beklagten nicht
nachgekommen. Die Kläger haben daraufhin - neben weiteren u.a. auf
Rechnungslegung zielenden Ansprüchen - ihr Genehmigungsbegehren
klageweise verfolgt.

Das Landgericht hat die Beklagten außer zur Rechnungslegung zur
Abgabe der erbetenen Erklärung verurteilt. Das Berufungsgericht
hat die Berufung der Beklagten mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß
"durch eine entsprechende Änderung und/oder Ergänzung der notariellen
Teilungsurkunde vom 22. Mai 1995 ... klargestellt sein muß, daß
aus dem bisherigen Sondereigentum Wohnen (Teil I) Gemeinschaftseigentum
nur insoweit entsteht, wie es zur Verwirklichung des Anspruchs der
Kläger auf Einräumung des Sondereigentums betreffend die Wohnung
Nr. 30 .,.. erforderlich ist." Hinsichtlich der Verurteilung zur
Rechnungslegung hat der Senat die gegen dieses Urteil gerichtete
Revision der Beklagten nicht angenommen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Revision ist nicht, wie die Kläger in der mündlichen Verhandlung
vor dem Senat geltend gemacht haben, mangels einer wirksamen Bevollmächtigung
der Prozeßbevollmächtigten der Beklagten unzulässig. Die Beklagten
haben die Erteilung der Prozeßvollmacht formell ordnungsgemäß nachgewiesen.
Herr ... war entgegen der Ansicht der Kläger durch die Teilungserklärung,
nach der sich in der Wohnungseigentümerversammlung ein Wohnungseigentümer
nur durch einen anderen Wohnungseigentümer vertreten lassen kann,
schon deswegen nicht gehindert, eine wirksame Prozeßvollmacht zu
Erteilung, weil es in dem vorliegenden Rechtsstreit um einen gesellschaftsrechtlichen
Anspruch, nämlich die nach dem Gesellschaftsvertrag vorgesehene,
ordnungsgemäße Auseindandersetzung der von den Klägern gekündigten
BGB-Gesellschaft, nicht jedoch um Angelegenheiten geht, die die
Gesamtheit der Wohnungseigentümer der bisher aus zwei Miteigentumsanteilen
bestehenden Gemeinschaft betrifft.

Soweit die Beklagten verurteilt worden sind, den für sie durch
Vertreter ohne Vertretungsmacht geschlosssenen Teilungs- und Auflassungsvertrag
zu genehmigen, haben ihre Rechtsmittel Erfolg und führen zu Abweisung
dieses Teils der Klage.

Dabei braucht der Senat nicht auf die Frage einzugehen, ob das
Berufungsurteil schon deswegen nicht bestehen bleiben kann, weil
§ 308 ZPO verletzt ist, die Entscheidung eines vollstreckungsfähigen
Inhalts entbehrt oder - wie die Beklagten näher dargelegt haben
- in anderer Weise von Rechtsirrtum beeinflußt ist. Zu der Erteilung
der Genehmigung sind die Beklagten schon deswegen nicht verpflichtet,
weil der notariell beurkundete Teilungs- und Auflassungsvertrag
mangels wirksamer Einigung nichtig ist und weil deswegen die von
den Klägern erstrebte Genehmigung die Erfüllung ihres Abfindungsanspruchs,
nämlich die Begründung ihres Wohnungseigentums an der Wohnung Nr.
30 nicht herbeiführen kann.

Mit Recht stellen die Beklagten allerdings nicht in Abrede, nach
dem Gesellschaftsvertrag verpflichtet zu sein, den aus der Gesellschaft
ausgeschiedenen Klägern als Abfindung Wohnungseigentum an der ihnen
bisher auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage zugeteilten Altenwohnung
Nr. 30 zu übertragen (§ 738 BGB i.V.m. § 15 Nr. 1 des Gesellschaftsvertrages).
Wie die Kläger mit Recht angenommen haben, bedarf es zur Erfüllung
dieses Abfindungsanspruchs der Bildung von Wohnungseigentum, also
einer Teilung des von der Parkresidenz gehaltenen Anteils von 60/100
sowie anschließend der Übertragung dieses neu gebildeten Wohnungseigentums
auf die Kläger. Zutreffend - und von der Revision auch nicht in
Frage gestellt - ist in dem Teilungs- und Auflassungsvertrag vom
22. Mai 1995 berücksichtigt worden, daß bei der Teilung des bisher
alle 120 Altenwohnungen mitsamt den zugehörigen Zugangswegen als
Sondereigentum umfassenden Wohnungseigentums in zwei selbständige
Einheiten auch solche Räume und Gedäudeteile entstehen, die nicht
mehr, wie dies nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend vorausgesetzt wird,
dem Gebrauch nur eines Wohnungseigentümers dienen und die deswegen
in gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer überführt
werden müssen. Der von den Klägern zur Erreichung dieses Ziels eingeschlagene
Weg, ohne Mitwirkung sämtlicher Miteigentümer die Wohnung Nr. 30
zu verselbständigen und gemeinschaftliches Eigentum an allen außerhalb
der 120 abgeschlossenen Wohnung liegenden Räumen und Gebäudeteilen
zu begründen, kann indessen, wie die Revision mit Recht geltend
macht, nicht zum Erfolg führen.

Zu Unrecht hat sich das Berufungsgericht zur Begründung seines
gegenteiligen Ergebnisses auf die Entscheidungsgen des V. Zivilsenats
vom 17. Januar 1968 (BGHZ 49, 250 ff.) und 24. November 1978 (BGHZ
73, 150 ff.) berufen. Denn beide Fälle, in denen ausgesprochen worden
ist, daß ein Wohnungseigentümer in entsprechender Anwendung von
§ 8 WEG durch einseitige Erklärung und ohne Zustimmung der anderen
Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum in mehrere selbständige
Wohnungseigentumsrechte unterteilen und die so entstandenen Rechte
an Dritte veräußern kann, setzen voraus, daß die bisherige Raumeinheit
in mehrere in sich wiederum abgeschlossene Raumeinheiten unterteilt
wird. Nicht behandelt ist dagegen in beiden Entscheidung die hier
maßgebliche Frage ob auch die bei der Aufteilung von Sondereigentum
notwendige Überführung eines teils der bisher sondereigentumsfähigen
Räume und Gebäudeteile in gemeinschaftliches Eigentum durch einseitige
Erklärung des Wohnungseigentümers von Statten gehen kann, wie das
Berufungsgericht für richtig hält, oder ob es dazu der Mitwirkung
der übrigen Miteigentümer nach § 4 WEG bedarf. Anders als bei einer
das bisherige Wohnungseigentum vollständig erfassenden und die Rechtsstellung
der übrigen Miteigentümer nicht berührenden (vgl. BGHZ 49, 250,
256; BGHZ 73, 150, 154) Unterteilung in mehrere selbständige Einheiten
verliert im vorliegenden Fall zwingend ein Teil der Räume und Gebäudeteile
seine Sondereigentumsfähigkeit; dementsprechend muß gemeinschaftliches
Eigentum begründet und damit zu Gunsten und zu Lasten aller Miteigentümer
der Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums verändert werden.
Dies kann nicht ohne die formgerechte (§§ 4 Abs. 1 und 2 WEG, 925
BGB) Mitwirkung aller Betroffenen geschehen (vgl. BayObLGZ 1995,
399, 402; Bärmann Pick/Merle, WEG, 7. Aufl. § 4 Rdnr. 40; Weitnauer,
WEG, 8. Aufl. § 4 Rdnr. 2 f.).

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist für die Teilung
des Wohnungseigentums der Parkresidenz die in Form der Auflassung
zu erklärende Einigung der anderen, mit 40/100 beteiligten Miteigentümer
nicht mit Rücksicht auf den in B IV § 3 Nr. 4 der Teilungserklärung
niedergelegten Text entbehrlich. Eine formgerechte Einigungserklärung
bezüglich der künftigen Überführung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
enthält dieser Teil der Teilungserklärung nicht. Schon nach dem
zweifelsfreien Wortlaut der Regelung ("... sollen diese Räume und
Gebäudeteile gemeinschaftliches Eigentum aller Miteigentümer werden")
handelt es sich um eine bloße Absichtserklärung bzw. um eine schuldrechtliche
Verpflichtung, die noch der Umsetzung bedarf. Dies wird nicht nur
durch die Bestimmung belegt, daß den auf die Benutzung dieser Räume
angewiesenen Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechte eingeräumt
und Pflege- und Unterhaltungslasten auferlegt werden sollen; vor
allem der letzte Absatz der genannten Klausel bestätigt dies, wenn
dort die Verpflichtung der übrigen Miteigentümer niedergelegt ist,
ihre "aus formalrechtlichen Gründen" notwendige Zustimmung "in der
gesetzliche erforderlichen Form zu erteilen".

Davon abgesehen ermangelt die Teilungserklärung insoweit der erforderlichen
sachenrechtlichen Bestimmtheit, weil nicht ersichtlich ist, auf
welche konkreten Räume und Gebäudeteile sich jene Einwilligungserklärung
beziehen sollte. Denn nach der von dem Berufungsgericht gefundenen
Auslegung der Teilungserklärung sollten nicht alle Flure und Gemeinschaftsräume
des mit "Teil I" bezeichneten Wohnungseigentums in Gemeinschaftseigentum
überführt werden, wenn die Parkresidenz ihr Wohnungseigentum in
mehrere selbständige Rechte aufteilte; vielmehr sollte bei Abspaltung
einer Wohnung aus dem bisher einheitlichen Sondereigentum ausschließlich
an denjenigen Räumen und Gebäudeteilen Gemeinschaftseigentum entstehen,
die infolge der Maßnahme ihre Sondereigentumsfähigkeit verloren
hatten.

Da nach alledem das Wohnungseigentum, welches den Klägern nach
ihrem Ausscheiden aus der Parkresidenz als Abfindung übertragen
werden soll, mangels einer formgerechten Einigung aller betroffenen
Miteigentümer noch nicht entstanden ist und nur durch eine neue,
die anderen Miteigentümer einbeziehende notarielle Urkunde entstehen
kann, geht ihr Genehmigungsantrag ins Leere.

Die Kostenentscheidung für die Revisionsinstanz beruht auf §§ 97
Abs. 1, 92 Abs. 2 ZPO.

Gericht: BGH KARLSRUHE
Aktenzeichen: II ZR 182/97