Wohngeldrückstände

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Anlage,
die aus drei Häusern mit insgesamt 188 Wohnungen und einer
Tiefgarage mit 210 Stellplätzen besteht. Die Antragsgegnerin
hat die Anlage als Bauträger errichtet. Ihr gehören von
104 Wohnungen und 131 Tiefgaragenstellplätze. Im September
1996 haben die Antragsteller gegen die Antragsgegnerin Wohngeldansprüche
in Höhe von 174.919 DM beim Amtsgericht geltend gemacht. In
der Eigentümerversammlung vom 29. 11. 1996 wurde mit den Stimmen
der Antragsgegnerin folgender Beschluss gefasst: Die Eigentümergemeinschaft
beschließt eine Sonderumlage in Höhe von DM 30,--/10.000stel
MEA, zahlbar innerhalb 10 Tage nach Zahlungsaufforderung, spätestens
bis 31. 12. 1996. Eigentümer, die dieser Zahlungsaufforderung
nicht nachkommen, werden mit 12 % Zinsen ab Fälligkeit belastet.
Der Grund für die Sonderumlage ist, dass die Eigentümergemeinschaft
zahlungsunfähig ist, weil die Fa. ... (Antragsgegnerin) ihrer
Zahlungsverpflichtung nicht nachgekommen ist. Ein Gerichtsverfahren
ist anhängig. Die Sonderumlage wird an die Eigentümer
zurückbezahlt, wenn die Fa. ... ihren gesamten Rückstand
bezahlt hat. Der Zahlungsrückstand der Fa. ... beträgt
z. Z. DM 200.000,--.

Dieser Eigentümerbeschluss wurde nicht angefochten. In der
Folgezeit haben die Antragsteller in dem bereits anhängigen
Wohngeldverfahren beantragt, die Antragsgegnerin auch zur Zahlung
einer Sonderumlage in Höhe von 178.320 DM nebst 12 % Zinsen
seit 1. 1. 1997 zu verpflichten. Das Amtsgericht hat mit Teilbeschluss
vom 26. 3. 1998 die Antragsgegnerin verpflichtet, auf die beschlossene
Sonderumlage 115.000 DM zu zahlen. Dieser Betrag reiche aus, um
den finanziellen Engpass zu überbrücken, der durch die
von den Antragstellern zuletzt auf rd. 110.000 DM bezifferten Wohngeldrückstände
der Antragsgegnerin entstanden sei; hinsichtlich der Rückstände
sei das Verfahren noch nicht entscheidungsreif.

Die Antragsteller und die Antragsgegnerin haben sofortige Beschwerde
eingelegt. Das Landgericht hat am 16. 9. 1998 dem Rechtsmittel der
Antragsteller stattgegeben und die Antragsgegnerin zur Zahlung von
178.320 DM nebst 12 % Zinsen seit 1. 1. 1997 verpflichtet. Die Antragsgegnerin,
deren Rechtsmittel zurückgewiesen worden ist, hat sofortige
weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Antragsgegnerin
sei aufgrund des Eigentümerbeschlusses vom 29. 11. 1996, dem
sie in Kenntnis ihrer damaligen finanziellen Situation ausdrücklich
zugestimmt habe, zur Zahlung der Sonderumlage verpflichtet. Zum
Ausgleich von Wohngeldausfällen könnten die Wohnungseigentümer
ungeachtet des bestehenden Wirtschaftsplans eine einmalige Zahlung
beschließen, um Liquiditätsengpässe zu vermeiden.
Für eine Nichtigkeit des Umlagebeschlusses bestünden keine
Anhaltspunkte.

Es bestünden auch keine Bedenken dagegen, dass das Amtsgericht
nur über die Zahlung der Sonderumlage und noch nicht über
den ursprünglichen Wohngeldantrag entscheiden habe. Eine Verpflichtung
der Antragsteller zur sofortigen Rückgewähr der gezahlten
Sonderumlage bestehe derzeit nicht. Entgegen der Meinung des Amtsgerichts
sei dem gestellten Antrag in voller Höhe stattzugeben. Dies
gebiete zum einen die Gleichbehandlung mit den übrigen Wohnungseigentümern,
die offensichtlich nicht nur ihre laufenden Wohngelder, sondern
auch ihren Anteil an der Sonderumlage bereits bezahlt hätten.
Zum anderen hätten die Wohnungseigentümer beschlossen,
dass eine Rückzahlung erst erfolge, sobald sämtliche Rückstände
der Antragsgegnerin ausgeglichen seien. Dies sei unbestritten derzeit
nicht der Fall. Die Abgleichung evtl. Überzahlungen nach der
Erfüllung aller Verpflichtungen aus dem Eigentümerbeschluss
vom 29. 11. 1996 bleibe dem noch beim Amtsgericht anhängigen
Verfahren vorbehalten. Entsprechend dem Eigentümerbeschluss
vom 29. 11. 1996 sei die zu zahlende Sonderumlage mit 12 % zu verzinsen.

2. die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen
Nachprüfung stand. Das Landgericht hat die Antragsgegnerin
ohne Rechtsfehler zur Zahlung der geltend gemachten Sonderumlage
verpflichtet.

a) Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer
den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten und Kosten des
Gemeinschaftseigentums anteilig zu tragen; soll eine Sonderumlage
erhoben werden, setzt die Zahlungspflicht einen Eigentümerbeschluss
über den Gesamtbetrag der Umlage und über dessen betragsmäßige
Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer voraus (vgl.
BGHZ 108, 44/47; BayObLG NZM 1998, 918 m.w.N.). Der Eigentümerbeschluss
vom 29. 11. 1996 bestimmt, dass eine Sonderumlage von 30 DM je Zehntausendstel
Miteigentumsanteil zu erheben ist. Damit ist die Gesamthöhe
der Umlage festgelegt, weil der von den einzelnen Wohnungseigentümern
geschuldete Betrag wegen seiner Abhängigkeit von der Größer
ihrer jeweiligen Miteigentumsanteile, die sich aus der im Grundbuch
eingetragenen Teilungserklärung ergibt, ohne weiteres zu errechnen
ist. Der Eigentümerbeschluss ist also eine ausreichende Grundlage
für den geltend gemachten Anspruch (vgl. BayObLG NJW-RR 1998,
1386; BayObLG FGPrax 1997, 19/20).

b) Der Eigentümerbeschluss vom 29. 121. 1996 ist nicht
innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG angefochten worden
und daher bestandskräftig. Er ist nicht wegen inhaltlicher
Unbestimmtheit nichtig, wie die Antragsgegnerin meint. Es kann offenbleiben,
inwieweit der Mangel hinreichender Bestimmtheit zur Nichtigkeit
führen kann (vgl. hierzu BGH WPM 1998, 2336/2340 m.w.N.), denn
ein solcher Mangel liegt nicht vor. Es genügt, dass der Beschluss
die für die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer maßgebenden
Umstände festlegt. Einer näheren Bezeichnung der Wohngeldrückstände,
die zur Erhebung der Sonderumlage Anlass gaben, bedurfte es nicht.
Die sonstigen Einwendungen der Antragsgegnerin rechtfertigen jedenfalls
nicht die Annahme einer Nichtigkeit, hätten vielmehr durch
Anfechtung des Eigentümerbeschlusses gemäß § 23
Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG geltend gemacht werden müssen.
Dem auf den bestandskräftig gewordenen Umlagebeschluss gestützten
Zahlungsanspruch kann die Antragsgegnerin keine Einwendungen gegen
das Bestehen und die Höhe der noch beim Amtsgericht anhängigen
Wohngeldrückstände entgegenhalten.

c)Gegenüber dem Zahlungsanspruch der Antragsteller kann
sich die Antragsgegnerin auch nicht auf einen Anspruch auf Rückgewähr
berufen, weil der Eigentümerbeschluss vom 29. 11. 1996 eine
Rückzahlung der Umlage erst nach Ausgleich des Zahlungsrückstands
vorsieht. Der bestehende Wohngeldrückstand wird durch die Umlage
nicht getilgt. Die Antragsgegnerin muss vielmehr den auf sie entfallenden
Umlagebetrag jedenfalls solange bezahlen, als nicht zwischen den
Beteiligten unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist,
dass die Wohngeldforderung vollständig beglichen ist. Dies
ist hier nicht der Fall. Es kommt daher kein Ausgleich und keine
Verrechnung in Betracht, soweit in dem noch beim Amtsgericht anhängigen
Verfahrensteil über die Höhe der Wohngeldrückstände
der Antragsgegnerin zu entscheiden ist. Wenn die Voraussetzungen
für eine Rückzahlung der Sonderumlage gegeben sind, müssen
die Zahlungen an sämtliche Wohnungseigentümer entsprechend
den von ihnen erbrachten Anteilen geleistet werden.

3. Der Senat hält es für angemessen, der unterlegenen
Antragsgegnerin die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten
des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 WEG).

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird
gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG festgesetzt. Maßgebend
ist die Höhe der zu leistenden Sonderumlage.

Gericht: BayObLG München
Aktenzeichen: 2Z BR 184/98