Wohnungskauf

Aus dem Tatbestand

Die Kläger verlangen von den Beklagten nach dem Kauf einer
Eigentumswohnung Schadensersatz wegen fehlender Aufklärung
über Störungen des nachbarschaftlichen Verhältnisses
innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Am 17. April 1997 erwarben die Kläger von den Beklagten deren
Eigentumswohnung in ... im 1. Obergeschoss links unter dem Ausschluss
jeglicher Gewährleistung für 190.000,00 DM. Die Wohnung
gehört zu einer Wohnungseigetumsanlage mit sechs Parteien unter
anderem den Miteigentümern H... im 1. Obergeschoss rechts und
den Miteigentümern K... im Erdgeschoss unter der Wohnung der
Kläger.

In der Folgezeit beschwerten sich die Eheleute K... bei den Klägern
wiederholt wegen angeblicher Lärmbelästigungen, so am
7. Oktober 1997 gegen 21.30 Uhr wegen angeblichen Lärms beim
Verlegen von Teppichböden und am 9. Oktober gegen 8.45 Uhr
wegen angeblichen Lärms beim Bodenwischen, am 22. Oktober 1997
gegen 10.15 Uhr beschimpften die Eheleute K... die Klägerin
2 wegen angeblichen Lärms durch Stühle rücken und
beleidigten den Kläger 1 am gleichen Tag durch Gesten. Auch
am 27. November und am 4. Dezember 1997 kam es zu Belästigungen
und Beleidigungen durch die Miteigentümer K... und H....

Die Kläger haben behauptet, während des Besichtigungstermins
vor dem Kauf hätten die Beklagten auf ausdrückliche Frage
nach irgendwelchen Zerwürfnissen in der Wohnungseigentumsgemeinschaft
oder Problemen der Beklagten mit anderen Wohnungseigentümern
das harmonische Verhältnis zwischen allen Parteien betont.
Statt dessen habe es eine extreme Polarisierung gegeben, weil die
Miteigentümer H... und K... sich stets gegen die Pläne
der übrigen Miteigentümer gewandt hätten und es ständig
zu Beschwerden wegen Lärmbelästigungen gekommen sei. So
hätten die Eheleute K... mit den Beklagten seit zwei Jahren
kein Wort gesprochen. Bei Besuch sei Bewohnern der Strom abgestellt
und mit der Polizei gedroht worden. Entsprechend hätten auch
die Wohnungseigentümerversammlung vom 31. Oktober 1997 und
Briefwechsel im Herbst 1997 und Anfang 1998 die gespannte Lage innerhalb
der Gemeinschaft gezeigt.

Die Kläger haben Rückzahlung des Kaufpreises und ihrer
Vertrags- und Investitionsaufwendungen verlangt und beantragt:

1. die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 208.776,59
DM nebst 8 % Zinsen seit dem 13. November 1997 Zug um Zug gegen
Herausgabe des im Wohnungs-Grundbuch von R... Blatt 590, eingetragenen
152/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück ..., verbunden
mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten
im 1. OG links gelegenen Wohnung und Auflassungserklärung der
Kläger zu zahlen;

2. festzustellen, dass die Beklagten den Klägern sämtlichen
weiteren Schaden, insbesondere Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer,
Rechtsverfolgungskosten und Zinsschaden zu ersetzen haben, der diesen
durch Verkauf und Übereignung sowie Rückabwicklung des
Kaufvertrages über das im Antrag Ziff. 1 genannte Grundstück
und dessen Vollzug entstanden ist und noch entstehen wird.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie haben behauptet, den Klägern seien die Verhältnisse
in der Wohnungseigentumsanlage aufgrund ihrer Nachbarschaft vor
dem Wohnungserwerb bekannt gewesen. Abgesehen von einer fünf
oder sechs Jahre zurückliegenden, anderthalb bis zwei Jahre
dauernden Verstimmung mit den Eigentümern K... hätten
sie mit keiner Partei ernsthafte Schwierigkeiten gehabt. In einer
Wohnungseigentümergemeinschaft übliche Meinungsverschiedenheiten
seien stets durch Gespräche beigelegt worden. Auch zwischen
den übrigen Miteigentümern habe es keinen handfesten Streit
gegeben.

Das Landgericht hat zur angeblichen Äußerung der Beklagten
über harmonische Verhältnis in der WEG den bei der Besichtigung
anwesenden Herrn S... als Zeugen und zur Zerstrittenheit der Gemeinschaft
die Verwalterin als Zeugin vernommen. Auf deren Angaben im Termin
vom 18. Juni 1998 wird verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Dagegen wenden sie die Kläger mit der Berufung, mit der sie
ihr erstinstanzliches Ziel fortverfolgen. Zu Unrecht sei das Landgericht
davon ausgegangen, die Verhältnisse in der Wohnungseigentümergemeinschaft
seien nicht so drastisch gewesen, dass die Beklagten eine Offenbarungspflicht
getroffen hätte. Die Zeugin R... sei nicht glaubwürdig;
außerdem hätte das Landgericht den im Schriftsatz vom
29. Juni 1998 angebotenen Beweisen nachgehen müssen.

Sie beantragen, das angefochtene Urteil aufzuheben und

1. die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 208.276,59
DM nebst 8 % Zinsen seit dem 13. November 1997 Zug und Zug gegen
Herausgabe des im Wohnungs-Grundbuch von R... Blatt 590, eingetragenen
152/1.000 Miteigentumsanteil an der Grundstück ..., verbunden
mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten
im 1. OG links gelegenen Wohnung und Auflassungserklärung der
Kläger zu zahlen;

2. festzustellen, dass die Beklagten den Klägern sämtlichen
weiteren Schaden, insbesondere Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer,
Rechtsverfolgungskosten und Zinsschaden zu ersetzen haben, der diesen
durch Verkauf und Übereignung sowie Rückabwicklung des
Kaufvertrages über das im Antrag Ziff. 1 genannte Grundstück
und dessen Vollzug entstanden ist und noch entstehen wird.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen die landgerichtliche Entscheidung und stellen darauf
ab, die im Schriftsatz vom 29. Juni 1998 vorgebrachten Vorfälle
hätten sich ausschließlich nach dem 17. April 1997 ereignet.

Wegen des weiteren Parteivortrages im einzelnen wird auf den Akteninhalt
verwiesen.

Der Senat hat durch den Einzelrichter die Mitbewohner ... als Zeugen
vernommen. Auf die Sitzungsniederschrift vom 17. November 1998 wird
verwiesen.

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Berufung ist unbegründet, denn das Landgericht hat die
Klage zu Recht abgewiesen.

1. Fehl geht die Rüge der Kläger, das Landgericht
habe ihren Vortrag im Schriftsatz vom 29. Juni 1998 übergangen.
Das Landgericht hat diesen Schriftsatz zu Recht unberücksichtigt
gelassen, denn er wurde nach Schluss der mündlichen Verhandlung
eingereicht (§ 296 a ZPO); die Voraussetzungen für deren Wiedereröffnung
(§ 156 ZPO) lagen nicht vor. Soweit der Kläger meint, die Zeugin
R... sei nicht glaubwürdig, vermag dies seinen Standpunkt angesichts
der bei ihm liegenden Beweislast nicht zu untermauern.

2. Grundlage für den geltend gemachten Anspruch ist
nach Auffassung des Senates (entgegen KG NJW 1992, 1901 und mit
OLG Düsseldorf NJW 1997, 1079) nicht kaufvertragliches Gewährleistungsrecht,
sondern das Rechtsinstitut des Verschuldens bei Vertragsschluss,
denn Streitigkeiten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft
haften nicht der Sache selbst an (vgl. auch BGH NJW 1991, 1673 ff
[1675]), sind also kein Sachmangel.

3. Entgegen der Auffassung der Beklagten scheitert die Anwendung
von c.i.c. nicht grundsätzlich an einem fehlenden Vermögensschaden
der Kläger, denn ein solcher Vermögensschaden kann auch
darin liegen, dass die erworbene Sache für die Zwecke der Beklagten
nicht voll brauchbar ist (BGH NJW 1998, 302 ff [304]). Dies ist
dargelegt.

4.Es fehlt indessen an den Voraussetzungen dieser Anspruchsgrundlage,
denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahmen in erster und zweiter
Instanz rechtfertigen die Verhältnisse innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft
... nicht die Annahme, die Beklagten hätten die Kläger
vor dem Kauf nach Treu und glauben auf Spannungen innerhalb der
Wohnungseigentümergemeinschaft hinweisen müssen.

a) Dass, worauf der Klaganspruch zunächst gestützt
wurde, die Beklagten vor dem Kauf auf ausdrückliche Frage das
Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern ausdrücklich
als harmonisch bezeichnet hätten, hat bereits die erstinstanzliche
Beweisaufnahme nicht ergeben. Die Kläger sind für die
Richtigkeit ihrer Behauptung beweispflichtig; der Zeuge S. hat sich
an entsprechende Äußerungen jedoch nicht erinnert.

b) Die Beklagten haben auch nicht anlässlich des Kaufvertragsabschlusses
Umstände verschwiegen, auf die sie hätten hinweisen müssen.

aa) Entgegen der Auffassung der Kläger waren die Verhältnisse
innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Kaufabschluss
nicht annähernd dem der Entscheidung des Oberlandesgerichts
Düsseldorf (NJW 1997, 1079) zugrundeliegenden Sachverhalt vergleichbar.
Es gab keine zwei widerstreitenden Gruppen, von denen eine gezielt
fast ausnahmslos ihr nicht genehme Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft
anfocht, um ihre wirtschaftlichen Interessen durchzusetzen, und
es gab nicht über 100 WEG-Verfahren. Die Auseinandersetzungen
innerhalb der Gemeinschaft hielten sich vielmehr, was auch die Zeugin
R... bei ihrer Vernehmung durch das Landgericht bestätigt hat,
in den üblichen Grenzen; eine Eskalation setzte erst im August
1997 ein - also 5 Monat nach Abschluss des Kaufvertrages.

bb) Auch ein Fall, bei dem die Beklagten auf ein schikanöses
Verhalten von Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft
hätten hinweisen müssen (vgl. BGH NJW 1991, 1673 ff, [1675]),
liegt nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht vor.

Das von den Klägern behauptete Verhalten der Wohnungseigentümer
H... und K... hat, legt man die Aussagen der dazu vom Einzelrichter
vernommenen Zeugen zugrunde, kein derart störendes Ausmaß
erreicht, dass dies eine Offenbarungspflicht der Beklagten ausgelöst
hätte.

So hat die Zeugin S... lediglich von - eher harmlosen - Konflikten
berichtet, die sich im Laufe der Jahre ergaben und als Auslöser
im wesentlichen Verhalten der Beklagten hatten (Sandkastenentfernung,
Abstellen eines Wohnwagens, Bau- und Kinderlärm, Einbau einer
Wohnungstür). Veranlassung, darauf hinzuweisen, bestand nicht,
weil es sich zum einen jeweils um durch konkrete Vorgänge ausgelöste
Einzelfälle handelte, auf die zum anderen niemand mit schikanösem
Verhalten reagierte und die überdies im April 1997 nach Angaben
der Zeugin keinen Konfliktstoff mehr boten. Gleiches gilt für
die von der Zeugin berichteten Schwierigkeiten mit Mietern der Wohnung
Sch....

Die Zeugin H... und ihr Ehemann haben die von den Klägern
behaupteten Übergriffe des Miteigentümers H... nicht bestätigt.

Allerdings ergibt sich aus den Aussagen des Zeugen H..., dass der
Wohnungseigentümer H... zu Ausfälligkeiten neigt, wenn
er sich durch Lärm belästigt fühlt oder meint, andere
Wohnungseigentümer müssten sich nach seinen Vorstellungen
richten.

Dabei kann indessen dahinstehen, ob diese unangemessenen Reaktionen
ein Ausmaß erreicht haben - die von den Zeugen geschilderten
Ereignisse liegen zumindest zum Teil mehrere Jahre zurück-,
das eine Offenbarungspflicht auslösen könnte. Unterstellt,
bei dem Miteigentümer H... handelst es sich um eine außergewöhnlich
streitsüchtige Person, so steht jedenfalls nicht fest, dass
dies den Beklagten bekannt war. Der Zeuge H... konnte jedenfalls
nicht angeben, dass die Beklagten von seinen Auseinandersetzungen
mit H... etwas mitbekommen hätten, und auch die Zeugin E...
hat den Beklagten von ihren Auseinandersetzungen mit H... nichts
erzählt. Der einzige Konflikt, den die Beklagten - ungefähr
im Jahre 1989 - mit H... anlässlich von Baulärm hatten,
wurde zwischen ihnen beigelegt.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708
Nr. 10, 711 ZPO, die Festsetzung der Beschwer auf § 546 Abs. 2 ZPO.
 

Gericht: OLG KARLSRUHE
Aktenzeichen: 14 U 174/98