Aus den Entscheidungsgründen
Die zulässige Berufung ist unbegründet.
Der Klägerin steht der vom Amtsgericht zugesprochene Mietzins zu.
1. Die Kündigung vom 15. September 1998 ist unwirksam, denn
das Kündigungsrecht ist verwirkt.
Will der Mieter das Sonderkündigungsrecht wegen nicht ordnungsgemäßer
Gewährung des Gebrauchs nach § 542 BGB nutzen, so darf er nach Ablauf
der Fristsetzung nicht übermäßig lange warten, bis er
davon Gebrauch macht (allgemeine Meinung, s. etwa BGH GE 2000, 956 unter
3. aE; OLG Saarbrücken MDR 1999, 86; OLG Düsseldorf MDR 1988,
866; LG Berlin Zivilkammer 64 GE 19978, 553; Erman-Jendrek, BGB 9. Aufl.
1993, § 542 Rdnr. 12; Schmidt-Futterer, Mietrecht 7. Aufl. 1999, § 542
33; Sternel, Mietrecht 3. Aufl. 1988, IV Rdnr. 470). Streit herrscht darüber,
wie diese Frist zu bemessen ist. Während das OLG Saarbrücken
a.a.O. eine Frist von etwa einem Monat für angemessen erachtet und
das OLG Düsseldorf a.a.O. jedenfalls eine Kündigung innerhalb
von drei Wochen nach Fristende nicht für verwirkt hält, wird
in der Literatur zumeist von zwei bis drei Monaten gesprochen. Nach der
Auffassung der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin a.a.O. sind jedenfalls
viereinhalb Monate zuviel. Zu berücksichtigen ist, dass es sich um
ein außerordentliches Kündigungsrecht handelt. Generell ist
davon auszugehen, dass bei außerordentlichen Kündigungen der
rechtfertigende Anlass nicht allzu weit zurückliegen darf. Bei fristloser
Kündigung ist im allgemeinen davon auszugehen, dass ein Abwarten
von mehr als vier Wochen jedenfalls zu lange ist (beachte den Rechtsgedanken
von § 626 BGB: 2 Wochen). Bei § 542 BGB ist der Mieter zwar nicht verpflichtet,
fristlos zu kündigen, sondern er kann dies für einen künftigen
Zeitpunkt tun (Sternel a.a.O.). Daraus folgt aber zugleich, dass der in
der Literatur angeführte Gesichtspunkt, der Mieter müsse Gelegenheit
haben, eine Wohnung zu suchen, nicht von ausschlaggebender Bedeutung ist.
Kann der Mieter für einen künftigen (nicht allzu fernen) Zeitpunkt
kündigen, kann er damit zugleich den Zeitraum festlegen, in dem er
seine Wohnverhältnisse klären kann. Gemessen daran muss eine
Kündigung erst mehr als zwei Monate nach Ablauf der (angemessenen)
Frist im Sinne des § 542 BGB als zu spät betrachtet werden. Der Beklagte
zu 1 hat mit Schreiben vom 23. Juni (nicht Juli) 1998 eine Frist bis zum
1. Juli 1998 gesetzt. Selbst wenn man eine angemessene Frist länger
währen lassen würde, etwa bis zum 7. Juli 1998, so wäre
die Kündigung vom 15. September 1998 jedenfalls zu spät.
Daran ändert nichts, dass der Beklagte zu 1 das Recht zur Kündigung
vorbehalten hat. Diese Erklärung hat keinen besonderen Stellenwert,
weil das Kündigungsrecht ohne weiteres gesetzliche Folge ist. Der
Vorbehalt rechtfertigt nicht, den Vermieter länger im Unklaren zu
lassen als notwendig.
2. Die Regelung in § 6 des Hauswartsdienstvertrages hat keine
automatische Beendigung des Mietvertrages zur Folge. Das ergibt schon
der Wortlaut der Klausel nicht, wenn es dort heißt, dass die Beendigung
des Dienstvertrages "grundsätzlich" die Beendigung des
Mietvertrages zur Folge habe und außerdem noch auf den Mietvertrag
verwiesen wird. Ein Automatismus ist dem nicht zu entnehmen. Dem Mietvertrag
sind besondere Bestimmungen über eine Abhängigkeit vom Hauswartsdienstvertrag
nicht zu entnehmen. Vielmehr verweist die Klausel auf die gesetzlichen
bzw. vertraglichen Kündigungsfristen und das außerordentliche
Kündigungsrecht nach § 565 c BGB. Im Übrigen bestehen Bedenken
gegen die Wirksamkeit schon deswegen, weil am Mietvertrag neben dem Beklagten
zu 1 auch die Beklagte zu 2 beteiligt war, während der Hauswartvertrag
nur mit dem Beklagten zu 1 geschlossen ist. Ein Verständnis des Vertrages
im Sinne des Beklagten würde eine unzulässige Vereinbarung zu
Lasten Dritter darstellen. Ob der Hinweis im Mietvertrag, die Wohnung
werde als Hauswartsdienstwohnung vermietet, für eine Eröffnung
des Kündigungsrechts nach § 565 c BGB genügt, kann offen bleiben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Gericht: LG BERLIN
Aktenzeichen: - 62 S 108/00
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