Neue gesetzliche Bestimmungen für Maklerverträge

Wichtigste Neuerung: Kunden steht unter entsprechenden Voraussetzungen ein Widerrufsrecht bei Vertragsabschluss zu. Welche Konsequenzen sich daraus für Kunden und Makler ergeben, erläutert die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), die Immobilien-Maklergesellschaft der Wüstenrot & Württembergische AG (W&W).

Die neue Gesetzeslage betrifft Maklerverträge, die außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder im Wege des sogenannten Fernabsatzes abgeschlossen werden. Letzteres sind Verträge, die zum Beispiel durch Briefe, Emails oder Fax zustande kommen. Bei einem solchen Abschluss steht den Kunden ein befristetes Widerrufsrecht zu, wie es zum Beispiel bei Bestellportalen schon die Regel ist.

Entsprechende Maklerverträge müssen deshalb zukünftig ein Widerrufsrecht enthalten. Der Makler muss zudem den Kunden belehren und ihm ein Widerrufsformular aushändigen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt mit Vertragsabschluss, nicht jedoch bevor der Kunde eine Widerrufsbelehrung erhalten hat. Der Kunde kann auch mündlich widerrufen. Werden Kunden nicht über ihr Widerrufsrecht belehrt, dann erlischt dieses spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsabschluss. Werden Maklerverträge hingegen in den Geschäftsräumen des Maklers abgeschlossen oder sind sie unentgeltlich, besteht kein Widerrufsrecht.

Im Falle des Widerrufs sind die empfangenen Leistungen entsprechend des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) spätestens nach 14 Tagen zurück zu gewähren. Das bedeutet, der Makler hat trotz Widerruf Anspruch auf Entlohnung, wenn entsprechende Voraussetzungen erfüllt sind: Der Kunde schuldet dem Makler Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachten Leistungen, wenn er ausdrücklich verlangt hat, dass der Makler mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt, er vorher über sein Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt und ihm das Widerrufsformular ausgehändigt wurde. Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen besteht der Anspruch auf Wertersatz nur dann, wenn der Kunde sein Verlangen auf einem dauerhaften Datenträger, etwa in schriftlicher Form, übermittelt hat.

Bei der Berechnung des Wertersatzes ist der vereinbarte Gesamtpreis zugrunde zu legen. Ist dieser unverhältnismäßig hoch, ist der Wertersatz auf der Grundlage des Marktwerts der erbrachten Leistung zu ermitteln.

Weder Vermietungen noch Verkäufe von Immobilien lassen sich mit Geschäften im Internet vergleichen, die meist anonym verlaufen, zügig abgeschlossen und ebenso schnell abgewickelt werden. Immobilienvermittlungen basieren auf persönlichen Kontakten und Austausch. Zwischen der Anbahnung einer Geschäftsbeziehung, dem Vertragsabschluss und der abschließenden Vermittlung vergeht Zeit – bei Vermietungen manchmal wenige Tage, bei Verkäufen beträgt sie oft Wochen und Monate. Der abschließende Kaufvertrag wird zudem vom Notar beurkundet.

In der Zeit vor der Beurkundung oder dem Abschluss eines Mietvertrages arbeitet der Makler auf eigenes Risiko und hat keinen Provisionsanspruch, wenn seine Nachweis- und Vermittlungsbemühungen nicht zum Erfolg führen.

Das Widerrufsrecht in der Praxis

„Die Widerrufsfrist ist als Instrument des Verbraucherschutzes sinnvoll und gerechtfertigt, etwa bei fehlender Transparenz, die sich meistens dadurch äußert, dass Kunden von Anfang an ein schlechtes Gefühl haben. Und natürlich, wenn ungeplant plötzliche persönliche Härtefälle auftreten sollten“, sagt Günter Schönfeld, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH.

Zudem deckt sich die neue 14-tägige Widerrufsfrist zeitlich mit Vermarktungsvorbereitungen, die seriöse Makler für Recherche und Beschaffung von Unterlagen, wie zum Beispiel Grundbuchauszüge und Pläne sowie in die Aufbereitung professioneller Verkaufsunterlagen nutzen. Erst wenn dies organisiert ist, kann eine Vermittlung wirklich erfolgreich starten.

Jeder Immobilienmakler muss abwägen, wie er mit der neuen Regelung umgeht – risikobereit sein und anfangen, bevor die Widerrufsfrist abgelaufen ist oder die Frist abwarten? Oberstes Ziel muss in jedem Fall sein, dem Kunden keinen Grund zu geben, den Vertrag zu widerrufen. Legt ein Makler vorab dar, welche Leistungen er erbringen wird, sorgt er für Transparenz und gibt dem Kunden das Gefühl, eine gute Beziehung mit dem Makler einzugehen und die Abläufe zu kennen.