Neues Mietrecht tritt am 1. Mai in Kraft

Am 18. März wurde das Mietrechtsänderungsgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet. Damit tritt die Novelle am 1. Mai 2013 in Kraft. Sie regelt u.a. folgende Komplexe: die energetische Modernisierung, die Bekämpfung von Mietnomaden und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zudem werden die Länder ermächtigt, den Anstieg von Bestandsmieten auf lokalen Teilmärkten mit knappem Angebot abzudämpfen.

Das Mietrechtsänderungsgesetz greift ab 1. Mai 2013, Foto:Archiv
Das Mietrechtsänderungsgesetz greift ab 1. Mai 2013, Foto:Archiv

Energetische Sanierung

In den ersten drei Monaten einer energetischen Sanierung haben Mieter kein Recht zur Mietminderung. Sie müssen also z. B. Baulärm oder Staubbelastungen hinnehmen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z. B. neues Bades) bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht.
Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage der Kosten eine unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann.

Mietnomaden

Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die oft teure Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an.
Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.

Unterbindung des „Münchener Modells“

Der Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern darf nicht durch das sogenannte Münchener Modell umgangen werden. § 577 a BGB sieht derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern. Das „Münchener Modell“ ist dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (z. B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Absenkung der Kappungsgrenzen

Darüber hinaus wird in § 558 Absatz 3 BGB eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 auf 15 % absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren können.

Dieses Muster bietet Ihnen nicht nur die übersichtliche Aufstellung der Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, sondern umfasst umfangreiche Beispiele für weitere Kosten, die auf den Mieter im Mietvertrag umgelegt werden dürfen. Darüber hinaus enthält das...
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